용산구 이촌동 한강맨션 소식과 동부이촌동에 내한 나비곰의 썰

안녕하세요 나비곰입니다.

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나비곰은 과거글에서도 일관되게 서울내에서 늘어나는 수요를 커버하기 위해

서울시의 용적률규제 및 층수규제가 상당부분 풀려,

실질적인 서울의 3기 신도시는 경기도가 아닌 서울시 도심개발이 될것이라 예상해왔었습니다.

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아마도 용산, 여의도, 성수, 압구정 일대가 초고층 위주의 건물로 변신하면서 많은인구를 수용하지 않을까

예상해왔는데, 첫신호탄이 용산 동부이촌동과 여의도 일대 아파트들로 시작할 것 같습니다.

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이는 오세훈 서울시장이 용산/여의도를 필두로 도시경쟁력을 끌어올리려는 시도를 할 것으로

보여지는바,

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남산 경관에 제한을 받은 한남 2, 3구역은 혜택받기가 귑지않을 듯 하고 그외에 재건축, 재개발 조합에는

굉장한 빅 이슈로 급부상할 것입니다.

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일단 관련기사를 보시겠습니다.

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https://v.daum.net/v/20220924180127850

재초환만 7억이라는 한강맨션.."관리처분부터 마치고 층수 올립니다"[부동산360]

[헤럴드경제=유오상 기자] 가구당 평균 7억7000만원에 달하는 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금을 통보받은 용산 이촌동이 재건축에 속도를 내고 있다. 실제 재초환 부과까지 시간이 남은 데다가 오히려 서울시가 한강변 아파트의 층수 제한 완화를 담은 ‘2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)’을 발표하며 층수 완화에 집중하기 위해서는 오히려 사업에 속도

v.daum.net

재초환만 7억이라는 한강맨션.."관리처분부터 마치고 층수 올립니다"[부동산360]

입력 2022. 9. 24. 18:01

한강맨션, 오는 30일 관리처분계획 총회 예고

층수 높이면서 입주시기 지키려면 속도 불가피

다른 재건축 단지들도 "층수 높이자" 검토 나서

서울 용산구 이촌동 한강맨션. 박해묵 기자

[헤럴드경제=유오상 기자] 가구당 평균 7억7000만원에 달하는 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금을 통보받은 용산 이촌동이 재건축에 속도를 내고 있다. 실제 재초환 부과까지 시간이 남은 데다가 오히려 서울시가 한강변 아파트의 층수 제한 완화를 담은 ‘2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)’을 발표하며 층수 완화에 집중하기 위해서는 오히려 사업에 속도를 내야 한다는 판단을 내린 것으로 보인다.

-> 이야~~ 이촌렉스(현 래미안 첼리투스)에 이어 존엄 넘치는 쏘~쿨 지향의 또다른 재건축조합이 

강남이 아니라 또 동부이촌동에서 나오는군요 

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24일 정비업계에 따르면 서울 용산구 이촌동의 한강맨션 주택재건축정비사업조합은 오는 30일 재건축 관리처분계획 수립을 위한 총회를 개최한다. 앞서 조합은 이달 초부터 계획안의 공람을 진행 중인데, 다음 달 6일까지 공람을 마치면 곧장 관리처분계획 인가를 신청한다는 계획이다.

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앞서 단지는 7억원이 넘는 역대 최대 규모 재초환 부담감 탓에 주민들 사이에서 우려의 목소리가 나왔지만, 사업 속도를 늦춰서는 안 된다는 결론을 내렸다. 실제 재초환 부담금이 부과되는 시점은 재건축이 끝난 다음인데, 정부가 재초환 완화안을 곧 공개할 예정이기 때문이다.

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오히려 최근 서울시가 한강변 아파트의 층수 제한을 완화할 수 있다는 기대감이 커지면서 조합은 사업에 속도를 내고 있는 상황이다. 층수 제한 완화안을 담은 서울시 계획안이 이르면 오는 12월 국토부 인가를 받을 예정인데, 그 전에 관리처분계획을 마쳐야 이후 정비계획 변경에 집중할 수 있다는 것이다.

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한 조합 관계자는 “집행부의 계획대로 총회에서 계획안이 통과되면 연내에 관리처분계획 인가 고시까지 가능한 것으로 안다”라며 “이후 서울시의 2040 서울플랜이 확정될 경우, 고도제한 완화 가능성이 커지기 때문에 주민들도 이후 변경을 통한 층수 변경을 기대 중”이라고 설명했다.

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앞서 서울시는 2040 서울플랜을 발표하며 한강변 아파트의 최고 높이를 35층으로 제한한 층수 규제를 완화하겠다는 계획을 밝혔다. 그간 복합 건물에 대해 40층, 주거 건물에 대해 35층으로 일괄 규제했던 층수제한을 없애고 대상지 여건을 고려해 층수 제한을 결정하겠다는 것이다.

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이른바 ‘35층 룰’ 탓에 한강맨션은 지난해 최고 35층, 1441가구 공급을 골자로 하는 사업시행계획인가를 신청했다. 그러나 올해 35층 층수제한 규제 완화를 시사하자 시공사가 입찰 과정에서 제안했던 ‘68층 설계안’이 다시 수면 위로 오르며 조합 내부에서 검토가 계속됐다.

-> 위에 나비곰이 서두에 적은내용의 연장선상으로, 결국 서울의 도심부 역세권과 나중에 철도, 고속도로 지하화 구간과 인접해 있는 지역은 용적률이 300%에서 1000% 수준으로 확대하여, 

올라가는 층수만큼 어떠한 형태로 기부채납을 받아, 도로/철도 지하화 서울시의 도시개발채권의 부담률을 줄이도록 할 것으로 보입니다. 

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사정은 이촌동 내 다른 재건축 추진 단지들도 마찬가지다. 층수 제한 규제가 풀리면 재건축 사업성이 크게 오르는데, 건축허가 변경 절차 전에 다른 재건축 절차를 마쳐야 예정된 입주 시기를 지킬 수 있다는 것이다. 이촌동의 한 공인 대표는 “인근 재건축 단지들은 일찌감치 변경 설계안을 준비해온 것으로 알고 있다”라며 “층수를 올리면 사업성은 높아지겠지만, 변경 절차가 자칫 지체되면 입주 시기가 늦어진다. 둘 다 만족시키기 위해서는 조합이 사업에 더 속도를 내야 하는 상황”이라고 설명했다.

-> 일단 동부이촌동 내로만 포커싱 하자면, 이촌반도, 왕궁, 장미맨션, 빌라, 타워맨션등이 재건축 사업 진행시 혜택을 입을 것이고, 장미맨션, 타워맨션, 빌라맨션등은 나홀로 재건축도 꽤 괜찮을 겁니다. 디팰리스 또는 아페르 한강급이 멋찐 한강변 초호화 빌라로 만들어지면 좋겟네요

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나비곰이 볼때, 아직 표면에 나오진 않았으나 이촌로의 북쪽 용적률 300%대 리모델링 추진 단지들도 역세권 인세티브를 받아 고용적률을 받게 되면 리모델링이 아니라 재건축으로 선회하게 될지도 모르겠습니다. 

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일단 땅성격이 바뀔듯 한데 준주거 이상의 인센티브가 주거지지 않을까 예상하고 있습니다.

앞으로 이촌역은 용산공원을 대표하는 역으로서, 신분당선(예상), 지하화된 경의중앙선, 4호선 4개 노선이 합쳐지는 큰 역세권으로 현재 역크기로는 그 기능을 다 담아내기 쉽지않기 때문에 분명 역사를 지하로 확장하려는 움직임이 있을것이며 이촌로 북쪽 리모단지들은 서울시의 지하화 연결

도시계획에 편입되지 않을까 조심스레 추측해봅니다.

[서울시장, 국회의원, 구청장 공약이 모두 신분당선 이촌역 경유인 만큼 잘되리라 보고 있습니다] 

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땅모양이 좋을수록 유리하고 불리한쪽은 합치려 들 것 같네요

서울시에서 사업은 되게 지원해줄 것이나 문제는 단지 사잇길이 서울시 땅이라 매입조건 및 시에서 어떤형태로 기부채납을 요할 것 입니다.

아무튼 이번 오세훈 시장 임기내에 어떤것이든 다 받아놓는게 좋겠죠 

용산마스터플랜이 빨리 나오길 기대해봅니다.