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안녕하세요 나비곰입니다.
이제 드디어 서울 부동산에서 가장 민감한 주제에 대해 논할때가 온 것 같습니다.
원래 지존자리인 강남구의 존엄을 누가 해할 수 있는가? 라는 생각들이 절대 다수였죠 누구도 이견이 없었을 겁니다.
부동산은 원래 입지순위가 불변인듯 하나 입지는 사람의 힘에 의해서 발생되는것으로 아주 장기간 천천히 변화를 해왔었습니다.
요즘 서울은 용산구가 상승률 1위로서 서울의 매매가 상승을 견인중이며, 서초구, 종로구가 뒤따르고 있습니다.
최근 하락이 깊어진곳은 내재가치 대비 고평가 또는 정치적인 버프 기대가 한동안 어렵다는 것 아닐까 싶습니다.
아무튼 오해하시는 분들이 있을까봐 미리 이야기 드리지만 나비곰은 원래 강남구 투자자였으며, 전형적인 '천상천하 강남독존' 만을 생각했던 사람이였습니다.
올해 5월 블로그를 시작하면서 부터 서울은 강남구보다 용산위주의 글을 자주 올리고 있습니다.
오래전 부터 개발완료된 용산구를 나비곰의 최종 정착지로 픽했기 때문이란 것도 있으나,
부동산 컨설턴트로서도 용산구가 가장 많이 오를 것이라 확신 중이기 때문입니다.
현재는 개발을 위한 대내/대외 정치상황까지 완벽하게 맞아 떨어졌으므로
앞으로 용산은 다른구 특히 강남의 주요구들이 하락세가 있을동안 나홀로 상승 또는 나홀로 방어를 하여
격차를 줄이거나 역전할 것으로 기대됩니다.
용산개발은 서울 모든 개발호재를 전부 다 합친 것보다 더 규모가 큰 메가톤급 위력 입니다.
기껏하여 '구' 한곳 통개발과 관련 교통망 개발비용만 해도 어디 지방의 신도시 (세종시 같은) 개발 전체 예산보다 더 크게 들어갈 것이라 부동산 상승장에서 용산 개발은 어떻게든 억눌러야 하는 활화산과도 같았습니다.
용산이 개발될 때 쯤만 되면 부동산 경기를 포함하여 항상 대외 / 대내 경제상황이 안좋아지고 PF와 브릿지 대출등 개발과 관련된 자금줄도 쪼그라드는게 아쉽습니다.
그러나 관저를 포함한 대통령실 전체가 용산에 오고 미국대사관도 용산으로 이전하는 것만으로도 자금과 관련없이 서울시 차원이 아닌 국가사업으로 개발이 진행될 것입니다.
이는 다른 지역구들이 경제사정으로 개발이 주춤하거나 호재 현실화가 요원해질 동안, 용산구 한곳만은 일단 확실히 먼가 진행될 것이란 이야기 입니다. 그때문에 위에서 용산의 경쟁자였던 주요구들이 하락세가 있을동안 나홀로 상승 또는 나홀로 방어를 하여 격차를 줄이거나 역전한다는 이야기를 드린것 입니다.
자 그러면 얼마전 발간된 관련기사들을 둘러보겠습니다.
용산, 강남을 뛰어넘을 수 있을까 [심형석의 부동산정석]
입력2022.10.12 07:44 수정2022.10.12 09:36
사진=게티이미지뱅크
용산이 뜨겁습니다. 서울 부동산시장마저 하향 조정을 겪고 있는데 반해 용산의 가격 상승세는 여전합니다. KB국민은행에 의하면 지난 1년간 용산의 아파트 매매가격 상승률은 10%에 가깝습니다. 강남구는 물론 서초구보다도 더 높습니다.
-> 거래가 워낙 없어서 실세 상승률은 그이상이라 봐야합니다. 동부이촌동 경우 공원라인은 금리 영향때문에 아주 약간의 조정은 받고있으나 준수한 방어가 되고 있습니다만, 강변쪽 라인과 한남동쪽, 한강대로 라인은 그야말로 올라가는 정도도 가늠 안되는 장이 펼쳐지고 있습니다.
한국부동산원에 의하면 용산은 2017년 12월 송파구의 아파트 평균 매매가격을 넘어선 이후 서울 내 3위의 가격 수준을 유지하는 중입니다. 수급요인도 긍정적이라 미래의 전망 또한 좋습니다. 부동산 지인에 의하면 용산구의 아파트 적정 입주량은 매년 1100가구이나 올해에도 임대(원효루미니)를 제외하면 384가구, 내년과 내후년에는 각각 70가구, 26가구에 그칩니다. 그나마 이도 도시형생활주택이나 고급주택의 입주라서 서울의 물량부족과 함께 용산의 주택시장은 탄탄할 것으로 예상됩니다.
-> 용산구는 한동안 공급도 없습니다. 용산에서 다들 살고싶어하는 동부이촌동 아파트는 재건축, 리모델링 사업이 모두다 완료 되어봤자 한줌 공급량밖에 안됩니다. 수천세대 정도? 밖에 안될겁니다. 나비곰은 동부이촌동 공원라인이 몇년 더 시간이 흐르면 경의중앙선 지하화와 숲길공원화와 더불어 상업지로 용도 종상향 소식이 생기지 않을까 생각중입니다. 그렇다면 리모델링은 다 철회되고 재건축으로 가야죠. 아직은 판타지입니다만, 지금시점에서 부터 철도 지화화가 되는곳은 용적률을 1000%정도 올려줘서 공급과 개발이익으로 인한 기부채납까지 같이 생각해 볼 수도 있거든요 도시개발채권발행만으론 버겁죠
하지만 용산을 더 두드러지게 만드는 가장 큰 요인은 개발호재입니다. 용산구의 70%의 면적이 개발 중이라고 하니 서울에 속한 자치구라는 것이 믿기지 않습니다. 용산공원과 함께 대표적인 개발호재는 뭐니뭐니해도 용산정비창을 국제업무지구로 만드는 계획입니다. 2013년 기존의 도시개발사업이 최종 무산된 이후 10년째 방치돼온 사업입니다. 서울의 마지막 남은 도심을 글로벌 하이테크 기업이 몰려드는 아시아의 실리콘밸리로 만들 겁니다. 입지규제최소구역으로 지정해 1500%라는 용적률 상한을 벗어나려 합니다. 예상컨대 강남역에서 삼성역에 이르는 테헤란로의 모든 대형빌딩들이 국제업무지구로 들어올 수 있는 규모입니다. 직주혼합도 계획 중입니다. 일자리와 주거, 여가 및 문화가 지구 내에서 실현될 수 있는 다용도 복합개발을 기대합니다.
-> 주거 상업 공업이 별도 분할되지 않은 그야말로 혁신적인 공법이 기대됩니다. 싱가폴식 도시개발이 계속 연상되네요
용산정비창 개발의 핵심은 공공이 5조원을 투자해 인프라 등을 선 개발하고 민간이 단계적으로 완성한다는 점입니다. 국제업무지구의 개발방식의 변화로 용산 부동산의 가치는 더욱 높아질 겁니다. 현대자동차그룹이 개발 중인 삼성동의 GBC 사례를 적용한다면 용산정비창 개별부지의 낙찰가격은 상상을 초월할 금액이 될 겁니다. 현재에도 용산정비창 전면1구역 지분의 호가는 3.3㎡당 2억원에 육박합니다. 부지조성과 인프라구축이 끝난 후 낙찰가가 얼마가 될지 그리고 이 낙찰가격이 용산 나아가 서울의 토지 가격을 얼마나 끌어올릴지 예상하기 힘듭니다.
-> 나비곰은 이곳 평당가가 10억을 가리라 보고 있습니다. 서울에서 가장 비싼 땅이 될 전망입니다.
부동산적 의미만이 아닙니다. 용산 개발의 배경에는 갈수록 떨어져가는 서울의 도시경쟁력이 작용했음을 부정하기 어렵습니다. 더 큰 문제는 미래 성장성을 측정하는 글로벌 도시전망이 31위로 추락했다는 점입니다. 현재도 FDI(외국인직접투자)가 가장 낮은 수도로 전락했지만 미래가 없는 도시 서울을 바꾸기 위해서는 혁신적 공간조성이 전제되어야 합니다.
따라서 용산은 용산만의 의미가 아닌 2040서울도시기본계획에서 선언한 한강을 중심으로 한 글로벌 혁신코어에 기반합니다. 강남은 동서방향으로 그 업무기능을 확산(분산)시킬 계획이지만 용산은 국제경쟁혁신축의 완성으로서 광화문-서울역-용산-여의도를 연결하는 화룡정점이 될 것입니다. 따라서 용산과 여의도를 연결하는데 필히 거쳐야하는 마포 또한 그 호재를 고스란히 받을 가능성이 큽니다.
-> 이것때문에 아래 GTX-B 조기착공 기사를 링크 걸어놨습니다. GTX-B는 신도림 여의도 용산 서울역 청량리를 지나는데 서울역쪽에서 갈아타면 광화문까지 금방이기에 서울내에서 신분당선과 가장 시너지가 많은 GTX라인은 아마도 B라인이 될 공산이 큽니다.
하지만 용산 개발이 성공하기 위해서는 갖춰야할 것이 많습니다. 핵심 주거선호지역이 바뀌거나 별다른 노력 없이 조성되는 경우는 없습니다. 과거 강남과 판교신도시가 조성된 경우를 생각해본다면 천지개벽할 수준으로 도시가 정비되면서 미래 글로벌 대기업이 참여하게 될 용산 개발은 성공할 가능성이 큽니다. 하지만 강남과 판교를 뛰어넘는 무언가를 찾아야 합니다. 조심스럽지만 ‘글로벌’이라고 봅니다. 서울의 국제경쟁력이 떨어진 이유도 글로벌화에서 찾아야 합니다. 용산은 외국기업과 인재를 유치하고 정착시키기 위해 국제교육시설과 병원 같은 외국인 생활 인프라 유입이 필요합니다.
우리도 해외에 나갈 때 가장 고민하는 부분이 교육과 의료입니다. 이런 인프라가 제대로 갖추어지지 않으면 글로벌도시로 발전은 기대난망입니다. 생활 인프라를 글로벌 수준으로 구축하기 위해서는 규제완화가 선행되어야 합니다. 그렇지 않을 경우 직주혼합은 물 건너갈 공산이 큽니다. 외국인만 진료하는 병원은 매력적이지 않습니다.
-> 이 지적은 아마도 오세훈 서울시장을 비롯한 핵심참모들, 박희영 구청장이 더 잘고 있을것 입니다. 예를들면 현재 성형외과 같은 전공의들이 강남의 신사/압구정에서 자리잡아야 네임밸류면에서 유리하듯이 10~15년 뒤엔 용산을 가장 선호하게 될 것 입니다. K-뷰티와 K-메디칼도 용산의 경쟁력중 하나로 가져가려 할 것 입니다.
그때문에 나비곰은 용산정비창내 대형병원 부지에 삼성의료원이 온다고 강하게 의심중입니다.
[서울대는 돈이없고, 세브란스도 투자한게 있기때문에 가능한것은 삼성이란 결론입니다. 차병원이나 백병원쪽에서 쉽게 올 수 없는 가격대의 땅이라 삼성 or 서울대 둘중 하나로만 가능성을 점쳐보고 있습니다]
주택시장이 하락조정기인 현재 용산은 기회의 땅입니다. 급매로 나와 있는 기존아파트도 좋으며 정비사업이 추진 중인 구역이나 단지들도 매력적입니다. 하지만 토지거래허가구역이나 분양가상한제 등 겹겹이 쌓인 규제들도 고려해야 합니다. 지금 주택시장의 부정적인 여건을 고려한다면 주저할 수 있습니다만 남들이 겁을 먹고 있을 때 욕심을 부려야 합니다. 남들이 겁을 먹고 있을 때가 욕심을 부려도 되는 때라는 워런버핏(Warren Buffett)의 조언처럼 용산의 미래에 욕심을 내보는 것이 어떨까 싶습니다.
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https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004760714?sid=101
85억·110억·135억…용산이 '아파트 성지'가 된 이유
입력2022.10.11. 오후 5:57 수정2022.10.12. 오전 12:36 기사원문
"초고가 아파트 성지는 용산" 올 고가 거래 10곳 중 4곳 차지 장학파르크한남 135억원 '최고'
한남더힐 110억·나인원한남 85억
사진=뉴스1
올해 매매가 상위 아파트 10곳 중 5곳은 서울 용산구, 성동구 등 비(非)강남권인 것으로 나타났다. 2011년 입주한 한남더힐을 시작으로 초고가 아파트가 잇따라 등장한 용산구가 10년 만에 고급 주거촌으로 자리잡았다.
11일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 올 들어 거래된 가장 비싼 아파트는 용산구 한남동의 장학파르크한남 전용면적 268㎡(매매가 135억원)인 것으로 나타났다. 2020년 6월 입주한 단지로 고급 주택단지가 몰린 유엔빌리지 초입에 있다. 전용 281~325㎡짜리 17가구로 이뤄졌다.
2위는 용산구 한남동 한남더힐 전용 240㎡가 차지했다. 한남더힐에서 가장 큰 주택형으로, 지난 5월 110억원에 매매가 성사돼 신고가를 경신했다. 직전 거래가(77억5000만원)보다 32억5000만원 높다. 성동구 성수동 갤러리아포레 전용 217㎡가 88억원에 거래돼 3위에 이름을 올렸고 용산구 한남동 나인원한남 전용 206㎡가 지난 3월 신고가인 85억원에 팔려 뒤를 이었다.
용산, 성동 등 비강남권이 강남을 제친 건 2020년 이후부터다. 2020년엔 강남 지역 단지가 상위 10곳 중 7곳에 이르렀고 2013년부터 2019년까지는 10곳 중 8곳이 모두 강남 지역에 속했다. 10년 전인 2012년 매매가 상위 5곳 중 4개 단지가 모두 강남구 삼성동, 청담동 등에 속했다.
2011년 한남더힐, 2012년 갤러리아포레 등 강북 지역에 초고가 단지가 줄줄이 들어서면서 지형이 바뀌기 시작했다. 2014년부터 분양 전환한 한남더힐이 매매가 1위 자리로 발돋움했고 2019년 입주한 나인원한남과 2020년 지어진 장학파르크한남이 힘을 보탰다. 2017년 주인을 맞은 성수동 트리마제도 10위권에 꾸준히 이름을 올리고 있다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “용산구에는 앞으로도 초고가 아파트가 분양될 예정이라 국내 최고 수준 자산가들의 관심이 쏠릴 것”이라고 말했다.
-> 유엔사부지, 수송부자리, 크라운호텔자리 등은 나인원이나 한남더힐을 뛰어넘는 초하이엔드 주거상품으로 갈 것이고 한남 2, 3, 4, 5 등도 강남 왠간한 곳 이상의 하이엔드로 갈 예정입니다.
현대백화점 입점까지 계획되 있으니 독서당로, 장문로 라인이 엄청난 럭셔리 라인이 될것입니다.
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국토부, ‘GTX-B’ 2024년 상반기 조기 착공 추진한다
국토부, 민자·재정 구간 동시에 ‘조기 착공’
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입력 2022.10.07 11:00
GTX-B 노선도. /뉴스1
국토교통부는 2024년 상반기에 수도권광역급행철도(GTX)-B 노선을 조기 착공하겠다고 7일 밝혔다.
국토부는 GTX-B노선의 민자·재정 구간을 동시에 조기 착공할 방침이다. 민자 구간은 인천대입구～용산, 상봉～마석 62.8km, 재정 구간은 용산～상봉 19.9km로 조성된다.
GTX-B노선이 개통되면 인천대입구역에서 서울역까지 약 28분, 남양주 마석역에서 청량리역까지 약 21분 소요돼 기존 버스나 전철 대비 이동 시간이 최대 1시간 이상 단축될 것으로 예상된다.
GTX-B노선은 사업 초기 사업성 확보에 어려움이 있었지만, 지난해 8월 민자·재정 구간을 분리하면서 사업추진 기반을 마련했다. 국토부는 올해부터 사업자 선정을 위한 절차를 진행 중이다.
재정 구간은 사업자를 구하는 데 어려움을 겪어 몇 차례 유찰이 발생한 바 있다. 국토부는 국가계약법령 등 절차에 따라 사업 일정, 대심도 터널 공사의 난이도 등을 고려해 국가철도공단과 협의해 전 공구 턴키(설계·시공 일괄입찰) 방식으로 추진하겠다고 설명했다. 이에 따라 내년 3월까지 실시설계적격자를 선정할 계획이다.
국토부는 민자 구간은 지난 7월 4일 시설사업기본계획(RFP)을 고시했고, 연내 우선협상대상자를 선정할 예정이다.
이경석 국토부 광역급행철도추진단장은 “GTX-B는 수도권을 동서로 관통해 신도림, 여의도, 용산, 서울역, 청량리역 등 주요 역에서 환승할 수 있는 핵심 노선”이라며 “속도감 있는 사업 추진에 대한 국민들의 기대가 큰 만큼 사업관리를 더욱 강화해 나가겠다”고 말했다.
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이상 용산관련 기사내용을 정리해 보았습니다.
이미 나비곰이 많은부분에서 언급한 내용들이 주를 이루는것 같습니다.
나비곰이 발행한 [용산 한국의 용이 될 수 있을 것 인가?] 를 구매해서 보시면 용산투자에 더많은 힌트를 얻을 수 있을것 입니다.
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