대단지 vs 중소규모 단지

안녕하세요 나비곰 입니다.

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이번에는 투자전략에 대한 나비곰 노하우 중 하나를 대략적으로 나마 풀까 합니다.

'아파트'라는 상품은 토지나 상가건물들과는 달리 규격화가 잘되어있고 같은 규격의 물건(층수와 라인, 동위치, 조망권 정도가 차이를 만듭니다)이 다수 존재하여 가치산정도 쉽습니다.

한마디로 감정평가 하기 쉽고 시세파악도 쉽다는 말 입니다.

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우리나라는 세계에서 유례없을정도로 아파트단지 사랑이 각별한 곳으로

최근 한국의 아파트 상품은 전세계 어딜내놔도 상당한 고급품이 되어버렸습니다.

주상복합 콘도형 주거상품의 장점인 헬스장, 커피숍, 수영장 등등이 갖추어진 주민커뮤니티시설을 흡수하고

공원화된 지상의 녹지시설, 잘갖춰진 지하주차장과 통신시설, 고퀄리티의 내장재로 채워진 인테리어 등으로

세계 어딜가도 한국 아파트 만큼 살기좋은 곳은 찾기 힘듭니다.

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따라서 아파트의 상품은 요즘 1000세대 이상의 대단지와 그이하의 중소규모이냐를 놓고

지향점의 차이를 보입니다.

나비곰이 지금까지 숱하게 서울내 아파트 투자를 해오면서 알게된 나름의 차이에 대해 간단히 나열해 보자면

다음과 같습니다.

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이는 서울 아파트 한정이며, 지방 아파트는 해당되지 않는 전략입니다.

[지방의 일부는 같은전략이 유효하나 많지는 않습니다]

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대단지 아파트의 장점

1. 부동산 상승기때 아주 유리하다. 거래사례가 많아 가격오르는게 아주 잘보인다.
2. 위의 이유로 가치산정이 쉬워서 감정평가 또는 매매 전월세 시세측정이 용이하다.
3. 보통 지역내 대장주에 해당된다.
4. 규모의 경제로 커뮤니티 조성 및 관리비를 절감할 수 있다.
5. 목에 힘줄만한 사람들이 몇명정도 포함될 확률이 높다. 이들로 인해 아파트 이미지에 긍정적인 면으로 작용될 수도 있다

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대단지 아파트의 단점

1. 거래사례가 많아 공시지가 상승에 매우 취약하다. 즉 공시지가가 상승기에 같이 팍팍 올라가기 딱 좋다.
2. 가치산정이 쉽다는것은 하락기가 크게 오면 이에 취약해진다.
3. 모난돌이 정맞기 딱 좋다. 대장은 정부기관 또는 사람들에게 튀는놈일 뿐이다.
4. 공유면적으로 들어가는 대형 커뮤니티는 재건축, 리모델링 사업에서 이슈사항으로 돌변하기 쉽다.
5. 사공이 많아 재건축 또는 리모델링 사업진행이 매우 어렵다.
6. 목에 힘줄만한 사람들로 인해 관리비용 부풀리 문제가 발생될 수 도 있다.

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중소규모 아파트의 장점

1. 거래사례가 적어 상승기에도 공시지가 상승 대단지에 비해 더디다. 즉 대장주와 전월세 시세는 크게 차이 안나면서도 세금은 많이 적다.
2. 가치산정이 어렵다는 것은 하락기가 와도 천천히 떨어지며 급락하는 대장주와 갭이 좁아짐을 의미한다. 또한 고급물건의 경우 전월세든 매매든 엿장수 맘으로 갈 수 있다는 장점으로 작용한다.
3. 스폿라이트를 받는 대장주가 모난돌로서 온몸으로 정을 다 맞아주기에 튀지않고 재건축이든 리모던 사업진행이 수월하다.
4. 주민들 구성이 소수이기에 어디에 누가 있다는는 것을 금방알 수 있다. 그래서 대단지보다 목에 힘주며 튀는 사람은 별로 없다. 고급단지 경우 다들 하이레벨이므로 서로 조심하면서 매너있게 지내려고 한다

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중소규모 아파트의 단점

1. 부동산 상승기때 불리하다. 거래사례가 적어 가격 오르는게 잘 안보인다.
2. 위의 이유로 가치산정이 어려워 감정평가 또는 매매 전월세 시세측정이 어렵다. 이는 고급물건의 경우 엿장수 맘으로 갈 수 있다는 장점으로 작용한다.
3. 보통 지역내 no3. no4정도에 해당된다. 그래서 사람들에게 인지도는 떨어질 수 있다. 즉, 아는놈만 아는곳일 확률이 높다.
4. 커뮤니티가 없거나 있어도 관리비용이 높고, 단지전체의 관리비가 높은편이다. 특히 200~300세대 미만 주복이 관리비 압박이 상당히 심하다. 한마디로 진입장벽이 쎄다. [전형적인 초부자들 사는 곳들 유형]
5. 목에 힘줄만한 사람들이 높진않다. 단지운영이 조용조용 이루어 진다. 그런데 만약 목에 힘줄만한 사람들이 다수 사는곳이면, 일반인들 투자물건이 아닌 최소 30억대 이상의 물건일 확률이 높다.