아파트보다 더 휘청이는 오피, 생숙

안녕하세요 정필립입니다.

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요즘 아파트값이 급락 중 입니다. 이런시장에도 떡상하는 소수를 가지고 일반화를 하면 안되겠죠

초부자들이 고르는 물건은 일반인 생활과는 동떨어진 것들이 태반이고 그들이 검쥔 물건은 잘 안나오기

때문에 아파트 가격이 오른다 내린다 지표로 쓰면 안될 것 입니다.

 

그나저나 아파트 보다 하위 호환재인 오피스텔과 생활형 숙박시설은 그야말로 더욱 녹아내리는

모양새 입니다.

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문재인 정권 동안 아파트를 못사게 각종규제를 걸어놓으니 돈이 튀어나가 오피와 생숙에도 몰렸죠

대출을 쉽게 만들 수 있고 저금리 기조에 여기저기 돈이 넘치다 보니 오피몸값도 많이 올랐습니다.

[참고로 오피는 취득세 양도세 보유세가 아파트에 비해 무지막지합니다 물론 다주택일경우 아파트도 12.8%라는 말도안되는 구간이 존재하기도 합니다]

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일부 S급지의 주상복합 아파트 못지않은 그런 물건들은 몰라도 오피자체의 경쟁력이 아파트보다

많이 떨어지므로 여윳돈이 있어도 오피쪽에는 눈길조차 주지 않았었습니다.

[극소수지만 제맘에 드는 오피는 아파트 못지 않거나 그보다 더 좋기에 가격이 하늘나라로 가버렸죠

그것들을 가지고 오피시장이 좋다 말할 순 없는 법]

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여튼 일반적인 오피스텔 시장은 서울 요지에 입지해있어도 아파트보다 더 힘들어지는 모양새입니다.

대표적으로 청량리 역세권에 있는 신축오피의 매매가가 녹아내리는 장면을 보면,

12년전 '하우스푸어'가 다시 떠오릅니다.

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관련기사 나갑니다.

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"손해 보더라도 팔자" 수익형 부동산도 '마피' 속출

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• 승인 2023.02.22 16:32

강남‧용산 역세권 오피스텔‧생숙 1억 손해 매물 등장

규제 완화‧고금리에 매력 잃어… 수요자 문의도 없어

서울 내 역세권 오피스텔과 생활숙박시설이 최대 1억원의 마피에도 거래가 이뤄지지 않고 있다. 사진은 남산에서 내려다본 서울 시내. 사진=연합뉴스

정부가 아파트 전매제한 등 규제를 잇따라 해제하면서 오피스텔과 생활숙박시설 등 수익형 부동산도 급매물이 등장했다. 서울에서는 최대 1억원이 넘는 마피 오피스텔도 시장에 나왔다.

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22일 부동산업계에 따르면 서울 강남과 용산의 역세권에 이른바 ‘마피’로 불리는 마이너스 프리미엄이 1억원을 넘는 매물이 시장에 올라왔다. 2021년에 분양된 서울 서초구 교대역 인근 ‘엘루크반포’는 6월 입주를 앞두고 ‘마피’ 매물이 속출하고 있다. 부동산 관련 포털에는 이 오피스텔 공급면적 24㎡ 최대 3750만원, 50㎡ 3000만~1억원까지 마피를 달고 매물이 올라와 있다.

-> 현재 각종규제를 해제해서 아파트가격이 급락세인데 아파트보다 하위 호환재인 오피가격이 무사할 리 없죠 강남, 용산같은 최상위 입지도 이모양인데 나머지들은 들여다 볼 필요도 없습니다.

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해당 오피스텔 인근 공인중개사 A씨는 “집주인이 수익성 등을 계산해 봤을 때 마피로라도 손절을 해야한다고 판단해 1억원 마피를 달고 매물을 내놓은 것으로 보인다”며 “현재 부동산 업황 자체가 좋지 않아 1억원대 마피에도 불과하고 수요자의 관심이나 문의는 전혀 없다”고 말했다.

-> 흠........1억원 마이너스도 아직 적습니다. 저는 오피 10억짜리 분양한것이 6~7억까진 쭉 내린다고 보고 있습니다. 이건 원자재 가격 오르고 그런 것과 연관 지을 수가 없는게, 일단 오피는 공급이 너무 풍부합니다. 게다가 생숙, 도생등 경쟁자들도 많고 그래봤자 아파트의 '하위호환재' 일 뿐입니다.

대체제가 너무 많다는게 핵심문제라는 겁니다. 제 블로그 오셔서 인사이트 얻어가는분들 중에는 그런분들 없을꺼라 믿습니다.

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올해 7월 입주를 앞둔 서울 강남구 논현동 신사역 인근 ‘루시아도산208’도 상황은 마찬가지다. 루시아도산208은 도시형생활주택으로 현재 무피부터 최대 1억원의 마피가 형성됐지만 수요자들의 관심이 없다는 게 오피스텔 인근 중개업자의 설명이다.

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공인중개사 B씨는 “해당 매물은 지난달부터 마피로 시장에 나와있지만 수요자들이 집값 하락, 고금리 등의 이유로 관심을 가지지 않는다”며 “수익을 보려고 투자를 해야하는데 매물이 쌓이다보니 투자자 입장에선 선뜻 나서지 않는 것으로 보인다”고 밝혔다.

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용산에서도 1억원대 마이너스 프리미엄이 붙은 오피스텔이 나왔다. ‘DK밸리뷰용산’은 부동산 관련 포털에서 공급면적 46㎡ 최대 1억2320만원의 마피가 붙은 매물이 시장에 나와 있는 것으로 확인됐다.

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단지 인근 공인중개사 C씨는 “1억원 마이너스프리미엄이 붙은 매물이 여러 개 나와 있지만 수요자들의 문의는 전무하다”며 “최근 집값이 계속해서 하락하고 아파트 전매제한 등 규제가 완화되면서 오피스텔 관련 문의가 많이 끊겨 최근에는 매매 관련 문의는 아예 없다”고 말했다.

정부가 지난달 1‧3 부동산 대책에 전매제한, 실거주 의무, 청약 등의 규제 완화를 담으면서 오피스텔과 생활숙박시설의 인기가 식은 것으로 보인다.

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분양업계 한 관계자는 “전매제한 기간이 없고 청약 규제가 적었던 이유로 투자용 부동산이 인기를 끌었지만 최근 정부가 부동산 규제를 대폭 완화하며 오피스텔이 가지고 있던 장점을 잃었다”며 “현재 오피스텔은 수익률이 4~5%대로, 은행 금리가 이를 상회하기 때문에 예금보다 메리트가 없어 대거 미입주, 급매물 등이 속출할 가능성도 있다”고 설명했다.

-> 한마디로 아파트 외의 대체제들은 아파트보다 훨씬 큰 하락폭을 맞보게 될 가능성이 농후 합니다. 정필립이 나비곰 시절부터 썻던 글중 오피관련 글이 거의 없는게 그런 이유입니다.

오피는 상업용도로 들어가기에 취득세, 양도세, 보유세가 모두 아파트보다 훨씬 높습니다.

그런데 아파트가 10억 오르는동안 오피는 달랑 1~2억 오르고 마는경우가 대부분 입니다.

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저의 투자기를 보시면 시세차익형을 정리하고 수익형 여러개로 갈아탓다고 언급은 되있습니다.

정필립은 다시끔 수익형 전성시대가 올거라 가늠은 되지만 그것이 오피가 주력이 된다고는 생각하지 않습니다.

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"어쨋거나 하위 호환재는 어찌됐건 하위 호환재일 뿐이다."