부산 대장주 수영구 남천동 삼익비치 재건축 분담금 7억

안녕하세요 정필립입니다.

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일전 정필립이 투자한적이 있었던 부산 남천동 삼익비치에 대한 내용을 다루려 합니다.

[저의 투자기에도 적은적이 있었지요 과거글 소환합니다.

https://blog.naver.com/s-class1/222778501814]

 

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여하튼 삼익비치는 부산의 진정한 대장주로, 재건축이 성공할 시 엘시티보다 더 대단한 부산의 랜드마크로 자리잡을것이라 보고 있습니다.

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그런데 삼익비치의 조합원 분양가가 4500만원이라는 기사를 보았습니다.

정필립은 삼익비치가 올랐을때 부산에 갈일이 전혀없는 사람이라 적당히 잘 팔고나온 사람으로서

이제 그쪽과 연은 없지만 기사내용 한번 분석해보겠습니다.

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몇일전 해보려했으나 요즘 글쓰기 여건이 녹록치가 않군요

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삼익비치 조합원 분양가 3.3㎡당 4500만 원…초고가에 갑론을박

전용 면적 84㎡ 추가 분담금 7억 원 부산 재건축 대장주…찬반논쟁 뜨거워

‘전 세대 바다 조망’ 설계 변경도 변수 일반 분양가는 4900만 원 제시

박호걸 기자 rafael@kookje.co.kr | 2023.02.01 15:19

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부산의 재건축 ‘대장주’로 손꼽히는 수영구 남천동 삼익비치타운이 조합원에게 3.3㎡당 분양가를 4500만 원으로 잠정 고지했다. 이는 3.3㎡당 평균 3000만 원으로 역대 부산지역 분양가 최고액을 경신한 남천자이(국제신문 지난해 12월 19일 자 2면 등 보도)뿐 아니라 서울 ‘강남4구’에 공급된 강동구 둔촌주공(올림픽 파크 포레온)의 3829만 원보다도 높은 가격이다.

-> 이건 엄청난 겁니다. 부산의 용이 되기 위해서 돈때려박아 진입장벽을 높이겠다 이거죠

저도 그런컨셉이 맘에 들어 부산의 별장개념으로 투자를 했었으나 

능력부족으로 일찌감치 팔고 나왔습니다.

[그러고보니 부산 삼익비치말고도 분담금 내기 싫어서 압구정현대와 한남3구역 재개발 등 다 정리했네요 저는 근방에 돈도 안들고 덕도 많이 보는 물건을 사자가 컨셉이라서요]

남천삼익비치는 지방이지만 서울 강남구 못지않은 고가타운이였고 앞으로도 그리될 전망입니다.

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이를 두고 조합원 사이에는 갑론을박이 뜨겁다.

 

남천2구역(삼익비치타운) 재건축정비사업조합은 조합원에게 오는 4일부터 4월 3일까지 재건축 아파트 분양 신청을 받는다고 1일 밝혔다. 남천동 148의 4 일원 25만2724㎡에 추진되는 이 정비 사업은 지하 3층~지상 60층, 3325세대 규모로 진행된다. 

-> 세대수 증가는 별로 없고 왼쪽부지 기부채납 하고 거의 1:1식으로 갑니다.

동부이촌동 렉스 재건축(현 첼리투스) 사례를 많이 참고한듯 싶습니다. 렉스도 2010년도 하락기에 개인 분담금 5.8억씩 냈죠 

그리고 용산내 대장주 중 하나로 군림중입니다. [그다음은 한남3과 한강맨션이 뒤따를듯]

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앞서 조합은 지난해 9월 수영구로부터 사업시행계획인가를 받았다. 2014년 정비구역으로 지정된 지 8년 만이었다.

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조합이 보낸 분양 신청 안내문에는 추산 분담금이 제시됐다. 기준이 된 3.3㎡당 분양가는 조합원 4500만 원, 일반 분양 4900만 원이다. 전용 면적 84㎡형에 적용하면 조합원 분양가는 17억 원이고, 일반 분양가는 18억6000만 원이다. 이 분양가는 조합이 공사비와 금융비용, 물가 인상 등을 반영해 추산한 금액이다. 후분양으로 진행되는 사업인 데다, 아직 확정된 분양가가 아니다. 그러나 조합 측이 조합원 분양 신청 전 제시한 추가 분담금의 기준 금액이라는 점에서 의미가 있다.

-> 제가 꼭 부산을 하나 해야겠다면 그냥 나중에 장 안좋아질때 못버티고 나오는 물건 받아먹기 할것 같습니다. 워낙에 대규모 단지라 현금력 빵꾸나는 사람들은 꼭 발생하기 마련이니까요

문제는 그때는 사람들이 얼씬도 안할 시기일텐데요

그러나 정필립은 앞으로 서울 용산 하나에만 집중할 생각이라서 앞으로 부산에 투자할리는 없을테니 조용히 접습니다. [부산은 평생 삼익비치 살때 한번, 팔때 한번 가본게 다일정도로 갈일이 없습니다 여행을 그리 좋아하는 것도 아니고.........]

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4500만 원이라는 분양가를 두고 조합원 사이에서는 논쟁이 벌어진다. 추가 분담금이 지나치게 높다는 반발과 예상했던 수준이라는 의견이 팽팽하게 대립한다. 조합원 A 씨는 “주변에서 분양가가 너무 비싸다고 아우성친다. 84㎡형을 기준으로 추가 분담금만 7억 원 수준인데, 이만하면 웬만한 아파트값 아니냐”고 불만을 터뜨렸다. 반면 감당할 만하다는 말도 나온다. 조합원 B 씨는 “추가 분담금을 최대 4억 원 정도 생각했는데 예상보다 더 나온 건 맞다. 그러나 지금도 3.3㎡당 3000만 원이 넘는 곳이 많은데, 부산 ‘대장 아파트’인 점과 미래 가치를 고려하면 감당해야 할 것 같다”며 “부동산 시장이 지금은 침체했지만 (후분양이 시작되는) 5년 뒤면 좋아지지 않겠느냐”고 말했다.

-> 저는 지방에 이런 분담금 너무 과하다고 생각합니다. 

조합원이 3000명이 훌쩍 넘는데 모든 조합원 사정이 좋진 못하겠죠 이건 압구정동 할아버지가 와도 마찬가지 입니다. 집하나가 전재산인 노인분들도 꽤 계셔서요

일전에 제가 쓴 글에도 이제 주요지를 먼가 뿌시고 다시 건축하는데 이주비+건축비등으로 기본 현금 10억정도씩은 있어야 사업추진이 될꺼라고 했었고 저도 비슷한 속성의 물건이 있어서 

현금마련에 총력을 기울이는 중 입니다.

분담금 관련 과거글 같이 링크 남겨봅니다.

https://blog.naver.com/s-class1/222993357273

 

인플레이션으로 인한 공급 차질우려

안녕하세요 정필립 입니다. 다음의 소식들을 통해 정필립이 지속적으로 말해왔던 공급불안에 대한 내용을 ...

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지난글에도 남겻다 시피, 앞으로 문제는 '그만큼 투자해서 수익을 뽑을 수 있냐?'가 관건이기에 앞으로 부동산 시장은 찐고수장이 될것이다 예상 중 입니다.

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삼익비치타운 설계 변경 문제도 관심을 끈다. 조합은 현재 실시설계 입찰을 진행 중이다. 국내외 굴지의 설계기업이 참여한 것으로 전해진다. 국제신문이 참여 기업 5곳의 홍보 영상을 확인한 결과, 모두가 전 세대 바다 조망을 약속했다. 이들 기업은 12개로 계획된 동을 8~10개로 줄여 동 간격을 넓히고, 바다 조망을 확보한다는 밑그림을 내놨다. 현재 설계상으로는 전체 세대의 25%는 바다 조망을 할 수 없다.

-> 오호 이건 대박이네요 동수 줄이기는 한남3구역과 비슷하군요 

이런 시장 분위기속에 지금 이렇게 추진하는 단지들이 추후 상승장에서 많은 에너지[자본]를 빨아들일 것 입니다. 

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조합 관계자는 “추산 분양가는 정비업체에서 추산한 계략적인 내용으로, 앞으로 절차를 밟다 보면 바뀔 가능성이 크다. 또 현재 감정 평가액이 3.3㎡당 3300만 원 수준인데 부산 최고 아파트를 만들기 위해서는 어느 정도 감당할 부분도 있지 않나 싶다”고 말했다.

-> 부산도 경제력이 막강한 도시지만 인구유출이 가장 심하고, 

젊은층 경제력이 점점 줄고 있는 '노인과 바다'라는 별명이 생겨버린 도시가 되고 있어,

이런 투자가 '무모한 도전'일지 '현명한 투자'일지 두고 보아야 할 것 같습니다.

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