상세 컨텐츠

본문 제목

2023년 부동산은 어떻게 돌아갈까

부동산 인사이트

by 정필립 2023. 1. 2. 16:11

본문

반응형

안녕하세요 정필립입니다.

오늘은 새해가 되고 첫 월요일 입니다.

모두 새해복 많이 받으시고 2023년 한해는 가정에 행복이 넘치길 기원합니다.

​

오늘은 스크랩한 기사들 위주로 이야기 풀어가겠습니다.

​

​

​​--------------------------------------------------------------------

1. 강남3구와 용산빼고 규제 다 해제

​

강남3구·용산 빼고…文정부때 부동산 규제 싹 푼다

입력2023.01.02. 오전 11:40 수정2023.01.02. 오후 1:19

​

 

윤석열 정부가 부동산 관련 규제를 대거 푼다.

​

여권 고위 관계자는 2일 “강남·서초·송파구 등 강남 3구와 용산구를 제외하고 부동산 관련 규제를 몽땅 다 풀 것”이라고 말했다. 문재인 정부 때 부동산이 급등하면서 죄기 시작했던 부동산 규제를 대거 푸는 것으로, 투기지역·투기과열지구·토지거래허가구역 전면 해제가 유력하다.

​

정부가 부동산 규제 완화 속도를 확 올린 것은 서울이나 수도권, 지방 할 것 없이 집값이 폭락하고 치솟는 금리 속에 ‘영끌 푸어’라는 신조어가 나오는 등 부동산 경착륙 우려가 크기 때문이다. 앞서 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난해 말 “투기지역 등 일부 규제가 묶여 있는 곳에 대한 해제 조치를 1월에 발표할 것”이라고 밝혔다.

​

현재 투기지역으로는 서울의 ‘강남 3구+용산구’ 외에 강동·마포·영등포·노원구 등 11개 지역이 지정돼있다. 투기지역으로 지정되면 양도세를 기준시가가 아닌 실거래액으로 부과하는 등 ‘징벌적 세제’가 적용되는데 이를 풀겠다는 것이다. 금리 인상과 경기 침체 여파로 주택 거래량이 급감하는 상황에서 양도세를 낮춰주는 효과를 통해 거래량부터 살리겠다는 의도로 풀이된다.

-> 강남 용산 송파구 인기지역은 토지거래 허가로 걸려있는 곳이 있습니다. 이것들 허가가 풀리면 다시 외지인 투자가 가능해집니다. 그러나 마지막까지 용산일대에 걸린 토지거래허가는 앞으로 잠재호재를 감안할때 끝까지 안풀릴 가능성이 많아 보입니다. [토지거래로 묶였다 = 성공보증수표]​

용산구 하나의 호재가 서울시 전체호재의 과반수를 훨씬 초과하는 호재이기 때문입니다.

​

서울 25개 구 전역과 경기도 과천·광명·성남(분당·수정구)·하남시 등이 지정돼있는 투기과열지구도 해제된다. 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매나 조합원 지위 양도 금지 등이 제한되는데 이를 풀겠다는 것이다. 서울 강남과 잠실 일대에서 일정규모 이상의 토지를 매매할 때 기초단체장의 허락을 요구하도록 규제하고 있는 토지거래허가구역도 일제히 해제될 것으로 보인다.

-> 강남, 송파에 적용된 토지거래허가는 풀릴가능성이 높습니다. 그렇다면 대치, 잠실등 거래는 활발해질겁니다. 경쟁지역이 토지거래허가로 묶여있었기에 강남권에서는 반포동이 원맨쇼를 했는데

[압구정 제외] 용산개발의 수혜지이자 재건축도 활발한 반포의 강세가 계속 이어질지 앞으로 시장상황이 궁금하네요

​

정부는 지난해 6월부터 11월까지 세 차례에 걸쳐 서울 등 5곳을 뺀 모든 지역을 부동산 규제지역에서 해제했다. 당시만 해도 국토교통부는 서울을 규제에서 푸는 건 시기상조라는 입장이었다. 주변 지역에 미치는 파급 효과와 주택 수요 등을 고려할 때 규제를 유지해야 한다는 논리였다. 그러나 지난해 11월 이후 서울 아파트값이 8주 연속 역대 최대 하락 폭을 경신할 정도로 급락하자 규제지역 추가 해제 카드를 꺼낸 것으로 풀이된다.

​

투기과열지구 등 규제지역에서 풀리면 주택담보 대출과 세제·청약·거래(전매제한) 등 집을 사고파는 전 과정에 관한 규제가 완화된다. 특히 양도세·취득세·종합부동산세가 크게 줄어든다. 토지거래허가구역에서 해제되면 실거주자가 아닌 투자자도 집을 사고팔 수 있게 된다. 전세 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’가 가능해지는 것이다. 이번 조치로 주택시장은 다소 숨통이 트일 전망이다.

-> 세금줄어들어서 다행이죠 19~21년 보유세는 가히 '미쳤다' 수준입니다. 문재인정권초까지 1000만원도 안내는 사람들이 21~22년 억대 세금낸사람으로 되버린 경우가 수두룩 합니다.

​

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “과도한 규제를 되돌리는 측면에서 긍정적”이라며 “양도세 등 세금 중과가 사라지는 만큼 대출을 받지 않는 자산가나 투자자가 집을 사는 데는 도움이 될 것”이라고 말했다.

​

하지만 당장 시장 분위기를 반전시키기는 어려울 전망이다. 대출 금리가 최대 7%대에 달해 수요자들이 집을 사는 데 제약을 받기 때문이다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “주택 거래 절벽 현상이 누그러지고 집값 하락세가 진정될 순 있겠지만, 금리가 워낙 높은 탓에 집값이 오름세로 돌아서는 등의 극적인 효과는 주진 못할 것”이라고 말했다.

-> 아래에 계속 이어질 기사에서도 다루겠지만, 앞으로 공적개발 SOC 개발이 집중되는 지역과, 원래 소득이 높은 부촌지역, 조망권과 함께 탁월한 입지로 주목받는곳 3곳 위주로 부의 양극화 현상을 보게될 것 같습니다. 강남 강북 둘다 YBD, CBD, KBD 삼각형 근방의 한강변 지역에 부의 쏠림현상이 벌어질 예정입니다. [정필립은 전세계 최고의 저출산 현상 때문에 기존 학군지 위상이 불변이라 생각하지 않습니다 웰빙, 자연, 경치, 직주근접 위주로 서서히 바뀌어 갈 것입니다.]

​

​

​​-------------------------------------------------------------------

2. 용산 수송부 부지 개발 본격화

​

 

용산공원이 집 앞마당…'엄지척 형상' 수송부 부지 개발계획 나왔다

  • 2022.12.31 13:01 [헤럴드경제=서영상 기자]

 

‘용산구 동측권역 지구단위계획 결정안’ 열람 공고 중
부지 모양이 엄지손가락 치켜든 '따봉' 형태
소규모 정비사업 등 다양한 정비사업 유도
외교·관광·문화·국제교류 등 복합개발 가능할 수 있게
 
사업지구 위치도. 땅 모양만 보면 주먹을 쥐고 엄지손가락을 치켜세우고 있는 ‘따봉’ 형태다.[서울시]

정보사 부지, 한강중학교 등 용산공원 동쪽 21만㎡의 땅을 어떻게 관리할지 밑그림을 그리는 지구단위 계획안이 나왔다. 지구단위 계획에 포함된 수송부 부지는 복합시설 조성지구로 향후 인근 유엔사 부지와 함께 최고급 주거단지로 탈바꿈될 것이 예상되는 지역이다.

-> 위에 유엔사 부지는 땅모양도 이상한데 1조 이상의 엄청난 가격에 팔렸었죠 수송부 부지는 땅모양을 살짝 잘 조각내어 공공용으로 전환만 시키면 네모에 가까운 이쁜 땅모양이죠

[엄지척 모양만 짤라내면 유엔사보다 더 비싸야할 땅입니다. 그사이에 낀 장문로 라인은 초대박각이죠 여러번에 걸쳐 장문로라인은 한남3구역에 들어설 한남 현대백화점과 함께 용산구내 초 럭셔리 라인으로 변신 된다 하였습니다.]

​

31일 용산구에 따르면 구청은 ‘용산구 동측권역 지구단위계획 결정안’을 구청 홈페이지에 열람공고 하며 주민들의 의견을 청취하고 있다.

​

결정안에 따르면 서울시는 지구단위 계획을 설정한 사유로 “한강중학교 일대와 수송부 부지는 공원과 주변지역의 경계부에 해당하는 지역으로 주변에 파급효과가 크기 때문에 용산공원, 한남재정비촉진지구 등과 연계되는 계획마련이 필요”하다고 했다.

​

용산구 한강중 일대에 조성되는 용산구 동측권역 지구단위계획은 총 21만 2581㎡ 면적이다. 땅 모양만 보면 주먹을 쥐고 엄지손가락을 치켜세우고 있는 ‘따봉’ 형태다.

-> 결혼전 2017년에 와이프와 같이 그 꼭지점에 있는 스타벅스에서 디저트를 즐기며 와이프님에게 "땅위치 죽이네 역시 스타벅스는 커피회사가아 아니라 부동산 회사야" 했던 기억이 나네요

​

시는 용산공원과 대사관 밀집지역이라는 점 등을 감안해 외교·관광·문화·국제교류 등의 복합개발이 가능할 수 있게 유도하겠다는 입장이다. 유엔사 등 주변지역을 공원의 녹지축과 연결하는 선형공원을 만들고, 녹사평대로변에 관광·문화 등 공공 공간을 집중적으로 배치하겠다는 계획도 세웠다.

​

소규모 정비사업 등 다양한 정비사업을 유도해 지역 내 부족한 주차장 등 생활기반 시설도 확보할 예정이다. 한강중 바로 옆 서빙고금호베트스빌 아파트는 리모델링을 유도한다. 또 폐쇄형 단지 개발을 막기 위해 담장이나 옹벽 설치는 제한할 예정이다. 용산공원에서 나와 한남뉴타운으로 갈 수 있는 동서를 연결하는 도로들도 여럿 만들어질 예정이다.

-> 최근 한남5구역 교통영향평가가 조건부 가결이 되었는데, 장문로 외에도 한남 3, 4, 5지역으로 엑세스 할 수 있는 길을 추가하라는 내용이 있습니다. 저는 서울시의 도로 추가요구가 이 지구단위계획 때문이지 않을까 합리적인 의심을 하고 있습니다.

​

서울시 관계자는 “용산 공원과 한남재정비 촉진지구 사이에 위치한 이 지역이 섬처럼 남아있는 지역이 될 수 있다는 우려가 있어 동서 간 연계성에 초점을 뒀다”며 “또 복합개발이 예정되어 있는 수송부 부지에 대한 가이드라인도 설정하기 위함”이라고 했다. 그러면서 “용산공원 동측 지구단위계획 미수립 지역 중 가장 시급하다고 판단한 지역을 먼저 만든 것”이라고 했다.

​

지구단위 계획은 열람공고 이후에 전략환경영향평가와 교통영향평가 심의가 완료되면 서울시 도시 건축공동위위원회 심의 예정이다. 이들 절차가 진행되는데 빠르면 4~5개월 소요가 예상된다.

-> 어찌되었건 이땅도 몇조에 팔리겠구나 싶습니다.

한남더힐 나인원한남은 유엔사 입주하면 1등 자리를 내주고 이후에 수송부가 1등 먹겠네

한남 2~5구역은 나중에 수혜 엄청 볼 것이고 일대 개발 완료시 시너지효과 엄청날것 입니다.

재개발 아파트들 조차 일반적인 컨셉의 건축물들이 아니기 때문입니다.

​

​

​​----------------------------------------------------------------

3. 고점서 부동산 팔고 2024년 기다리는 부자들

​

“부자들, 고점서 부동산 팔고 2024년 기다린다”

주명희 하나은행 도곡PB센터장 인터뷰
“자산시장 거품이 꺼지고 경기 침체 위기 오는 중”
“미리 현금 확보 해둔 부자들, 2023년부터 주식 등 자산 투자 기회로”

 

우리나라에서 지난해 10억원이상의 금융자산을 보유한 부자는 40만명을 넘어선 것으로 추정된다. 하나금융경영연구소에 따르면 49세 이하의 젊은 부유층으로 불리는 이른바 ‘영리치’의 시대도 열리고 있다. 이들의 금융자산은 평균 66억원에 달했다. 심지어 자산 형성의 주요 원천은 ‘대물림’이 아니라 ‘근로소득’으로도 분석된다. 

 

경기 침체가 우려되는 현재, 이들의 자산관리는 어떤 방식으로 이뤄질까. 불확실성의 시대 속, 당분간 자산 10억원 이상 자산가들이 찾는 곳은 주식 시장이 아니라 은행의 자산관리(WM) 서비스를 제공하는 프라이빗뱅커(Private Banker)가 될 전망이다. 보다 안전한 선택지를 고려해야 하기 때문이다.

 

자산관리에서 하나은행은 선두권 금융사로 손꼽힌다. ‘더 뱅커’지(誌)와 PWM(Professional Wealth Management)지가 선정한 ‘대한민국 최우수 PB은행상’을 통산 9회나 수상하기도 했다. 하나은행은 부동산과 투자, 세무, 법률, 상품추천, 리스크 관리 등 종합자산관리서비스를 전국 25개 ‘골드클럽’에서 400여명의 PB를 통해 제공 중이다. 

 

부자들의 자산관리에 대해 주명희 하나은행 도곡PB센터장에게 물었다. 내년 미국을 중심으로 글로벌 경기 침체가 예고돼 있고, 국내 경제는 부동산을 중심으로 위기 우려가 높아지고 있다. 대부분의 자산가치는 급속도로 떨어지는 중이다. 이런 상황에서 부자들은 자산의 증식보다 ‘유지’를 중심으로 시장을 보고 있다. 

 

​

​

PB센터 찾는 부자들, 안전 추구형 및 유동성 확보에 최우선

​

주 센터장은 먼저 고액 자산가들이 금리 인상에 가장 큰 관심을 두고 있다고 말했다. 그는 “고객 대부분이 금리 인상 가능성을 염두에 두고 정기예금 3~6개월과 원금보존추구형 주가연계파생결합사채(ELB)나 기타파생결합사채(DLB) 3개월 등 단기물에 투자해 유동성 확보에 최우선을 두고 있다”고 설명했다. 

-> 금리인상과 채권이율 급등때문에 부동산은 투자처로써 매력을 잠시 상실한 상태입니다.

정필립조차 채권과 은행에 목돈을 넣고 있으며, 이상황이 끝날때까진 안정적인 소득과 현금성 자산을 최대한 검쥐고 있을 예정입니다. 

​

국내 시중은행의 정기예금 상품 금리가 보통 연 4~5%대에 달하는 만큼 현금 안정성을 유지하면서 높은 금리를 확정한 곳에 자금을 보관한다는 설명이다. 이런 이유로 도곡PB센터도 원금 보존형 상품을 추천하고 있지만, 고객의 선호와는 달리 정기예금 1년 만기 상품이나 신종자본증권, ELB, DLB 등 3~5년 만기의 우량채권, 또는 5년 확정 저축성 보험 등 중장기 상품 포트폴리오 편입을 권유하는 중이다. 

 

그 이유는 기준금리 정점이 다가오고 있기 때문이다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)와 한국은행이 2023년 초까지 금리를 계속 인상하겠지만, 연말로 갈수록 높은 금리로 인한 경기 침체가 촉발될 가능성이 커지면서 이후 금리 인하가 시작될 수 있기 때문이다. 주 센터장은 “우리 센터에서는 내년에 연준이 기준금리 인상을 멈추고, 하반기에는 경기 침체 우려로 금리 인하로 선회할 가능성도 있다고 본다”며 “장기 상품들을 포트폴리오에 편입할 것을 권유하고 있다”고 말했다. 

 

그는 2023년 시장이 경기 침체를 맞을 가능성이 높다고 진단했다. 주 센터장은 “자산시장의 거품이 꺼지고 있는 상황으로 대부분의 산업에서 리스크가 증가하고 있다”며 “금융 측면에서 보면 주택 가격 하락에 따른 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실이 증권사와 제2금융권에 전이돼 금융 불안이 증폭될 가능성을 고려해야 한다”고 조언했다. 

-> 더 악화되면 뱅크런도 발생되겠습니다만 거기까진 안갈꺼라 봅니다.

​

​

부동산 호황기에 현금 확보한 부자들 “정책 변화 지켜본다”

​

부자들은 이미 2021년 부동산 호황기에 집을 팔아 현금을 확보한 것으로 나타났다. 주식 투자는 경기 침체가 심할 때가 적기다. 주 센터장에 따르면 경기 침체로 인한 주식 하락은 불가피하겠지만, 부자들은 2023년 2~3분기에 경기 바닥이 형성되는 시점에 반도체와 IT 등 저평가된 주식을 분할 매수할 계획이라고 전했다. 특히 부동산 투자는 2024년부터 금리 인하에 따른 유동성 공급으로 부동산 거래량이 늘어나는 시기를 고려하고 있다. 

-> 작년 마지막날에 제가 남긴글을 보시면 내년 2분기 이후에는 기회를 잡겠다는 내용이 있습니다.

국내 메이저 부동산대학원 출신까지 같이 이야기 나눈 자리에서 오고간 대화내용 간단히 정리한 내용 링크 남겨드립니다. https://s-class1.tistory.com/112

​ 

​

주 센터장은 특히 2021년 부동산 호황기가 끝날 시기에 부동산을 매도해 현금을 확보한 부자들의 사례를 전하며 “유동성을 확보한 다주택자들이 2023년 하반기에 기준금리 인하 시 자산시장으로 자금이 유입되는 시점과 정부의 부동산 정책 변화에 관심을 기울이고 있다”고 밝혔다. 

-> 금리는 최대 6%상황까지 대비를 해야겠지만, 만약 그리된다면 한국경제의 일시적 붕괴가 올 수 도 있습니다. 따라서 우린 경제체급이 약하기에 미국만큼은 못올려도 4%정도를 상한선으로 보고있습니다. [전 투자자이기에 리스크를 항상 염두해야 하며 4%를 최저로 봐야 안전한 투자가 된다고 권하고 있습니다] 

​

도곡PB센터 고객들은 최근 발생한 강원도 레고랜드 사태에 따른 금융시장 신용경색도 주의 있게 지켜보는 중이다. 2023년까지 그 영향이 미칠 것으로 보고 향후 건설 경기 악화로 인한 신규 아파트 공급 부족이 일어나는 때를 기다리는 것이다. 그래야만 부동산 시장 상승 여력이 발생하기 때문이다. 이런 이유로 주 센터장은 “확보한 유동성으로 2024년부터 부동산 투자를 고려하면 좋을 것”이라고 말했다. 

 

주 센터장은 자산을 지키는 기본 원칙에 대해 경기변동 사이클 이해를 바탕으로 자산 포트폴리오를 만들어야 한다고 강조했다. 크게는 예금을 의미하는 채권과 주식, 부동산, 외환으로 나누는 자산의 비중을 시장 상황에 따라 조정해야 한다. 그는 “지금은 저평가된 자산군에 투자할 수 있는 유동성 확보가 필요한 시기”라고 설명했다. 

-> 23년은 전반적으로 힘든장이 펼처질 것으로 보입니다. 그리고 기회또한 23년에 있었다고 생각되는 때가 미래에 있을것 입니다. 저는 2분기가 지나면 눈여겨본 곳 하나를 하나 잡을 생각입니다.

[용산, 강남같은 덩치큰놈은 아니며, 폭산 내려안은것들 중 비교적 소액으로 할 수 있는 것으로 생각 중입니다. 추후 실거주 할 수 있다는 옵션까지 있는것으로 해야 할 것 같네요]

​

​

​------------------------------------------------------------------------

4. 2023년 부동산 시장 ‘가치주’는 용산

​

“2023년의 ‘가치주’는 용산… 무주택자는 하반기 노려야”

입력 2022.12.30 10:30


“2023년 아파트 가격은 올해처럼 하락세가 이어질 것입니다. 금리인상의 영향이 계속될 것이기 때문입니다. 수도권이든 지방이든 상승장에서 많이 올랐던 곳의 하락폭이 클 것으로 전망합니다. 다만, 많이 올랐던 곳이라도 호재가 가시화되고 있는 지역은 상승할 여력이 있습니다. 서울의 용산이 대표적이죠.”
-> 작년 5월부터 시작한 저의 블로그가 처음부터 지속해서 용산위주로만 이야기하고 있는것이
앞으로 바뀔 부동산 서열 변화이기 때문입니다. [정필립은 원래 강남구만 노래 하던 사람됩니다]
​
​
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 새해 부동산 시장의 양상이 올해와 크게 다르지 않을 것이라고 말했다. 그러나 금리인상 지속에 따른 경기침체에서 회복하기 위해 정부가 경기 부양책을 쓰기 시작하면서부터 변화가 생길 것으로 예측했다. 내년 하반기부터 집값 하락을 멈추고 횡보하는 모습을 보일 것이라는 게 박 교수의 예상이다.
-> 작년 말 정필립이 쓴 글내용과 상당히 흡사한 내용입니다.
​
​
그는 집값이 횡보할 것으로 예상되는 하반기를 ‘내 집 마련’의 시기로 추천했다. 무주택자들은 상승장 속 급등한 집값에 대한 부담감으로 집을 매수하지 못한 사람이라는 점에서, 급매물이 나오고 청약가점이 떨어지는 시기가 기회라는 것이다. 박 교수는 새해에도 이어지는 하락장 속 선방하는 지역으로는 전통 부촌인 강남과 여러 호재가 한번에 작용하고 있는 용산을 꼽았다.
 
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수 / 김송이 기자
​
​
―하락을 전망하는 이유는.
“현재 시장에 가장 큰 영향을 주는 요소는 금리다. 10월 말 기준 주택담보대출 금리는 4.82%다. 12월에는 5%를 넘을 가능성이 큰데, 내년 초에 추가 금리인상이 이뤄지면 3월 5% 초반 때까지 주담대 금리가 오를 가능성이 크다. 이후 금리인상이 멈추더라도, 이전에 이뤄졌던 금리인상의 영향력은 6개월 정도 지속될 것이다. 내년 상반기에 집값이 하락할 확률이 굉장히 크다고 보는 이유다.
-> 22년 하반기만큼의 비율로 폭삭 내려앉을겁니다. 여기서 버티고 이기는 놈들이 진또배기들이죠 강남 용산 성수 여의도 반포 등등의 한강변 지역은 굳건하다 못에 더 오를겁니다.
현재도 오르고 있죠
​
​
아파트 값 하락 폭은 전국 기준 5~10% 정도로 예상된다. 수도권광역급행철도(GTX) 호재로 무섭게 오르던 곳의 하락세는 더 강할 것이다. 교통망 개선에 대한 기대감으로 확 올랐던 인천 연수구, 송도 등이 대표적이다. GTX는 가시화되기까지 너무 오랜 기간이 남았다. 인천 송도를 지나는 GTX-B노선 개통 시기가 2030년이다. 현실화되지 않은 기대감은 쉽게 꺼지기 마련이다.”
​
―하락 변곡점은 언제인가.
“내년 하반기부터는 집값이 횡보하는 모습을 나타낼 것이다. 횡보의 기간은 변수에 따라 다르다. 연이은 금리인상 후 경기 침체는 불가피하다. 이걸 최소화하는 경기 부양책이 최소 내년 말에는 나올 가능성이 있다. 우리는 내후년 4월에 국회의원 선거가 있고, 미국은 내후년 11월에 대선을 앞두고 있다. 최소 선거 6개월 전부터 경기 부양책이 나오기 시작할 것인데, 우리나라의 경우 내년 말이 유력하다.
-> 위에 링크남겨둔 연말 저의 글에도 내년 하반기에나 규제해줄법한 것들이 선재적으로 조치되고 있다 하였습니다. 총선을 염두안할수가 없는데 내년 하반기쯤엔 왠만한 것들이 다 해제될 것 같네요 최종적으로 강남 서초 용산 3곳만 최후의 규제지역으로 남아있지 않을까 싶습니다.
​
경기침체의 골이 깊지 않으면, 내년 하반기 집값이 수평선을 그리다가 내후년 상반기를 지나면서 완만한 반등세를 나타낼 것이다. 경기침체의 여파가 생각보다 크다면, 내후년에도 집값 횡보가 이어질 수 있다. 중요한 건 금리인상 폭이다. 이것에 따라 이후 경기 침체가 얕은 수준인지, 깊은 수준일지 정해질 것이다.”
-> 만약 정필립의 예상이 틀리다면, 심각한 경제위기 상황이라는 뜻 입니다.
​
​
―선전하는 지역은 없을까.
“’강남의 시대’는 이어질 것이다. 2021년 가을에 2022년을 전망하면서 강남의 시대가 열릴 것이라고 전망했다.
-> 현시점에서 강남구의 상품성은 어느곳도 이길 수 없습니다. 지금 가장 잘 된곳은 강남입니다.
앞으로 개발이 완료된 용산이 강남구와 비견될 수 있는 유일한 구가 될 것 입니다.
[용산이 1등구가 되려면 2040년쯤 되어야 할껄요.... 저는 아직 나이가 젊기에, 현재의 1등지역보다 20년뒤 1등될 지역을 선점하고 자녀에게 물려주겠습니다]
​
​
강남에서 시작한 상승세가 마용성(마포·용산·성동), 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로)까지 확장됐다가 15억 대출 금지선을 만나면서 꺾이고, 다시 강남으로 돌아오는 순환 구조로 이어질 것이라고 봤기 때문이다.
​
실제 작년 말과 비교해서 강남구는 11월 기준 0.53% 상승했고, 서초구는 1.81% 상승했다. 금리인상과 경기침체 상황에서 잘 버틴 것이다. 강남이 버티는 양상은 2023년에도 지속될 것이다. 해당 지역은 15억원 대출금지 전에도 대출과 상관이 없던 지역이고, 금리인상 국면에서는 예적금 이율 상승으로 이득을 보는 사람이 많은 곳이다.
​
가장 강력한 집값 하락 요인이 대출규제와 금리인상인데, 강남은 이걸 헤쳐갈 수 있는 지역이다. 금리인상은 중산층 이하 대출 수요자들에겐 고통의 시간이지만, 강남 사람들에겐 오히려 좋은 기회고 가격이 조정돼서 매수하기 좋은 시기다. 2023년에는 ‘전통 부촌’인 강남과 ‘신흥 부촌’인 용산이 어우러지는 해가 될 것이다.”
-> 지금까지 정필립이 꾸준히 써온글과 일맥상통 합니다.
​
​
―'신흥 부촌’ 용산이라니 흥미롭다.
“용산을 둘러싸고 4만 가구 이상의 새 아파트가 들어설 것이다. 한남뉴타운 재개발을 통해 2만 가구, 한강맨션이 있는 남쪽 지역은 정비사업을 통해 7000가구, 국제업무지구에서 최소 6000가구가 예정돼 있다. 이외 작은 주거정비사업을 합치면 적게 잡아도 4만 가구라는 신도시급 새아파트가 출현하는 곳이 용산이다.
-> 여기에 용산센트럴파크, 각종 교통라인, 지하 매머드 시티, 링킹파크와 UAM 기지등등
미래 서울의 개발 호재의 80%는 모두 용산에 집중되 있습니다. 경부고속도로 지하화와 삼성역세권 개발이 있지만 그 경부고속도로 조차 동부이촌동 위의 지하 링킹파크에서 시작됩니다.
어쩌면 나중에 삼성역까지 진출할 SRT 의 진정한 종착역은 용산역이 될지도 모릅니다.
​
앞서 하락 지역으로 언급했던 송도 등은 GTX 가시화까지 기간이 멀었다면, 용산은 시간이 지날수록 호재가 가시화되는 곳이다. 용산역과 서울역을 통해 전국 철도 네트워크가 용산으로 모이고 있고, 4만여 가구의 새아파트 조성 사업이 속도를 내면서 용산 개발은 시간이 갈수록 현실화된다. 이런 점들을 감안하면 부동산 시장의 ‘가치주’가 될 것이다.”
 
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수가 조선비즈와 인터뷰를 하고 있다. / 김송이 기자
​
―무주택자는 어떤 전략을 세워야 하나.
“무주택자는 단기 급등에 따른 부담감으로 추격 매수를 하지 않은 사람들인데, 하락장이 왔다는 측면에서 기회가 될 수 있다. 시중은행의 일반 주담대보다 상대적으로 금리가 낮은 생애최초 보금자리론 등 정책자금 대출도 있지 않은가. 정책자금 대출 자격이 충족되는 무주택자라면 관심 있는 지역, 단지를 꾸준히 지켜보면서 기회를 노려야 한다.
​
1차 매수 검토시기는 내년 하반기가 될 것이다. 상반기까지 하락하던 집값이 하반기 들어 지지선이 생기면서 횡보한다면, 매수 시점으로 검토 가능한 시기가 올 것이다. 인터넷에 올라온 매물보다 현장에선 더 가격이 낮은 ‘급매물’이 나오기도 하니 모니터링과 현장 답사를 병행하면서 매수 시기를 정해야 한다. 시장의 판이 흔들렸을 때가 무주택자에겐 내 집 마련의 기회가 될 수 있다.
​
당장 청약 시장도 그렇다. 둔촌주공 아파트 사례에서 보듯, 집값 하락기는 청약 가점이 낮아도 청약에 당첨될 수 있는 가능성이 큰 시기다. 정상적인 부동산 시장에서는 가점이 낮은 청년층이 청약에 당첨되기는 어렵다. 도심에 공급되는 분양 물량에 대한 관심을 두고 청약을 적극 검토해야 한다.”
​
―전·월세 시장은 어떻게 전망하나.
“지금까지 매매가와 전세가 그래프가 함께 움직이는 양상을 보였는데, 내년 하반기 이후부터는 매매와 전세가 분리될 가능성이 있다. 과거 2008년 리먼 브라더스 사태 때도 매매와 전세가 동행하다 2009년 7월부터 전세가가 홀로 올라가기 시작했다. 내년 하반기 쯤에는 전세가격이 올라가면서 매매가와 그래프 곡선이 분리될 확률이 높다.
-> 과거 정필립이 남겼던 재테크 일기 란에 이런 과거의 경험을 적어놨습니다.
매매가 폭등기가 끝나고 하락기가 시작되면서 전세가의 미친상승기와 월세시대로 진입시 제가 어떻게 대처했는지도 쓰여있습니다.
참고하실분들을 위해 남겨놓습니다. 인간은 망각의 동물이고 항상 역사는 반복됩니다.
​
​
이유는 크게 두 가지다. 우선 하락장에 매매를 보류한 사람들이 세입자로 머무려는 성향이 강하다. 이건 과거에도 마찬가지였다. 두 번째 이유는 입주 물량이 큰 폭으로 줄어든다. 2023년 약 2만4000가구던 서울의 입주물량은 2024년 약 1만2000가구로 반토막 나고, 인천의 입주 물량도 4만5000가구에서 2만3000가구로 줄어든다. 입주물량이 줄어들고 있는 상황에서 계약갱신 청구권이 종료된 사람들의 수요가 내년 8월부터 크게 늘기 시작한다.
-> 위의 리뷰내용 및 정필립의 과거경험들과 일맥상통 하는 내용들 입니다.
​
​
​
월세 시장은 금리인상의 영향을 계속 받을 것이다. 11월 들어 월세 가격이 하락했다고 하는데, 이런 흐름이 장기화될 것이라고 예단하긴 이르다. 전월세 전환율은 이자율과 상관 관계가 크다. 금리인상이 한동안 지속되면 집주인들은 월세를 높이려하고, 전월세 전환율도 함께 높아질 가능성이 크다.”
-> 여기에 대해선 저는 두가지 스탠스인데, 소득이 받쳐주는곳은 그리될것이고,
소득이 안받쳐 주는 지역은 월세 상승이 큰폭 상승은 힘듭니다.
그리고 월세 상승이 약한지역은 낙후되는 지역으로 남게 될겁니다.
[그런곳은 오래간 낙후되다가 추후 개발되면서 변화를 맞이하지요 부동산학에서 나오는 일반내용 입니다.]
​
​
​
―시장 안정화를 위해 정부에 정책적 제언을 한다면.
“부동산 시장 정상화를 위해선 부동산 규제를 원상복귀 수준으로 전향적으로 완화해야 한다. 문재인 정부 시절 강화된 부동산 규제들을 그 이전, 박근혜 정부 시절로 되돌려야 한다는 것이다. 공급 확대, 정비사업 규제 완화, 분양가상한제 폐지 등 여러 측면이 있지만, 지금 상황에서 가장 시급한 것은 대출규제 정상화다. 즉각적으로 시장에 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
​
대출규제 정상화의 핵심은 총부채원리금상환비율(DSR) 완화다. 문재인 정부에서 DSR을 40%로 강화하면서 대출 가능 금액이 사실상 절반 수준으로 줄었다. 주로 대출을 활용하던 중산층 이하가 큰 타격을 받으면서, 주거 사다리가 무너지고 있다. 서민들의 주거 선택의 폭과 시장 대응력을 강화해주는 차원에서 DSR 비율을 현재 40%에서 최소 60~70%로 상향 조정해야 한다.
-> DSR 규제는 내년 중 해제는 쉽지 않을 겁니다. 지금 윤석열 정부들어서고 정부의 법안제출 중 어느것 하나 통과가 안되었습니다. 이것은 헌정사상 처음있는 초유의 일입니다.
 
같은 맥락에서 분양가격 12억원 초과 중도금 대출 금지 폐지도 필요하다. 이미 매매시장에서 매매가 15억원 초과 대출 금지도 폐지된 마당에, 무주택 실수요자가 활용하는 중도금 대출을 규제하는 건 앞뒤가 맞지 않는다. 분양가격도 계속 오르고 있지 않은가. 그 밖에 대출에 있어서 금리가 중요한데, 금융권은 금리인상을 앞두고 작년에 대출금리를 미리 높여놨다. 이미 고점에 와있는 대출금리에 추가 기준금리 인상이 반영되는 것을 최소화할 필요가 있다.”

 

 

 

 

 

 

---------------------------------------------------------------------------

올해는 하락를 피할수없으나 재미잇는 현상들을 보게될 것으로 기대합니다.

규제가 다 풀려서 자유경쟁시장이 되면 살 놈 죽을 놈이 뭐가 되는건지 알 수 있죠

​

아래의 그림처럼요

​

현금력 미리 쌓아놓고 죽어 나자빠지는것을 주워먹는게 자본주의 시대에 투자의 정석 아니던가요..........

살아남을 강자들은 글을 참조하시면 됩니다.

반응형

'부동산 인사이트' 카테고리의 다른 글

부산 대장주 수영구 남천동 삼익비치 재건축 분담금 7억  (1) 2023.02.03
서울 2040 계획의 주인공은 바로 '용산'  (0) 2023.01.06
강남 용산위주 투자하는 큰손들과 오고간 대화  (0) 2022.12.30
국회 통과된 23년도 예산안과 호재지역  (0) 2022.12.25
드디어 다주택자에 대한 징벌적 과세시즌이 끝났습니다.  (0) 2022.12.21

관련글 더보기

댓글 영역

티스토리툴바