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녕하세요 정필립입니다.
요즘 부동산 관련 좋은소식이 거의 없습니다.
강남 서초 용산 송파 빼고 일거에 규제 해제한 덕에 반짝 거래가 살아나는거 같긴 한데,
이게 가격 상승력에 힘을 실어 주기에는 역부족 상태 입니다.
세종도 거래가 살아나나 했더니 계속해서 하락장으로 보이고 있어,
2009년 이명박 초기때 반등하려다 쭉 횡보하는 모습과 상당히 닮아아 보입니다.
게다가 금리인상은 역전세 문제를 야기 시키고 있죠
주택시장의 중요한 지표였던 전세가가 박근혜 대통령 시절부터 확대된 전세대출로
알고보니 모래성이였다는 결론입니다.
물론 전세가가 이대로 계속 내려 간다고는 생각되진 않습니다만..........
가뜩이나 시장 상황이 이러니 건축비가 떡상된 이런 분위기에선 개발-시행쪽은 아파트 공급부터
뭐 하나 간단한 건물이나 창고조차 올리기 쉽지가 않습니다.
사업성이 어마어마한 용산 일대개발이나 강남일대 개발 아니고서야 손도 못댄다 이런 말입니다.
이는 결국 공급을 절멸시켜, 어느정도 입주장이 마무리 되면 5~6년뒤 다시 폭등 도화선을 당기는
기폭제가 될 수도 있습니다.
저의 과거글 몇개 소환해 보겠습니다.
오늘 과거부터 정필립이 열씸히 이 블로그에서 말해온 그런 상황이 드디어 한국경제 신문기사를 통해서
쎄게 나오고 있습니다. 공급가뭄이 결국 다시 미래에 다시한번 폭등제로 작용할꺼란 내용입니다.
기사내용 리뷰해 보겠겠습니다.
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"3년 뒤 아파트 공급 끊길 수도"…전문가들 경고한 까닭
입력2023.02.20. 오후 5:46 수정2023.02.21. 오전 10:44 기사원문
구리·군포·안산…이 와중에 '입주 가뭄'
수도권 올해 입주 폭탄 속
경기 7곳, 되레 새 아파트 부족
군포, 2년간 0…남양주, 내년 제로
서울 내년 입주량, 올해 반토막
전문가 "치솟은 공사비 등 여파
2~3년 후엔 공급 끊길 가능성"
올해 경기·인천에 신축 아파트 입주가 대거 몰린 가운데 수도권에서도 적정 수요보다 공급량이 적은 ‘입주 가뭄’ 지역이 있어 눈길을 끈다.
이들 지역은 입주량이 한꺼번에 쏟아지는 지역보다 상대적으로 전세·매매 시장의 하방 압력이 덜할 것으로 예상된다. 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달 악화로 멈춰선 사업장이 많아 2~3년 뒤엔 공급 사이클이 끊길 수 있다는 우려도 나온다.
군포·구리 등 신축 찾기 어렵네
20일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 올해와 내년 입주 예정 물량이 적정 수요보다 적은 지역은 경기 31개 시·군 가운데 구리, 군포, 김포, 남양주, 부천, 안산, 하남 등 7곳으로 집계됐다. 적정 수요는 아실이 지역별 인구 증감 등을 고려해 추산한 연 적정 공급량이다.
군포는 올해와 내년 입주량이 ‘제로(0)’다. 작년 843가구가 입주했는데 이조차 적정 수요(1329가구)에 미치지 못했다. 구리 역시 올해 375가구, 내년 565가구에 그쳐 적정 수요(942가구)를 밑돌 전망이다.
공급 가뭄 지역에는 남양주와 하남, 부천 등 3기 신도시 개발 지역이 여럿 포함돼 있다. 남양주의 올해 입주량은 적정 수요(3685가구)와 비슷한 3310가구지만 내년에는 입주량이 없다. 부천은 올해 5314가구가 입주하지만 내년엔 새 아파트 공급이 661가구에 그친다. 적정 수요가 1632가구 수준인 하남은 올해 1698가구, 내년 980가구가 예정돼 있다.
3기 신도시의 최초 입주 시기는 2020년 정부가 발표할 당시엔 남양주 왕숙과 하남 교산이 각각 2025년, 부천 대장이 2026년이었다. 하지만 토지 보상 지연과 분양시장 악화로 입주 시점이 예상보다 크게 늦어질 것으로 관측된다. 한 부동산 전문가는 “정부가 200만 가구 공급을 위해 공공분양을 서두를 수 있지만 시세보다 저렴한 공공분양이 계속 나오면 민간은 오히려 침체한다”며 “정부 주도로 무작정 공급량을 늘리기는 어려울 것”이라고 내다봤다.
PF 등 공급 지연…“3년 뒤 진짜 가뭄”
상습 공급 가뭄 지역인 서울은 내년 입주량이 1만3342가구로, 올해(2만6079가구)의 반토막 수준이다. 모두 적정 수요(4만7124가구)를 크게 밑돈다. 서대문구, 용산구, 성동구, 도봉구 등은 올해와 내년 입주량이 아예 없다. 나머지 지역도 강남구와 강동구, 중구, 은평구 등 네 곳을 제외하곤 적정 수요를 크게 밑도는 입주 물량이 예정돼 있다.
통상 신축 아파트 공급이 적은 지역은 대규모 입주장이 펼쳐진 곳에 비해 전세시장이 탄탄한 편이다. 전셋값 하락에 따른 매매가 하락 압력도 덜 받는다. 다만 서울은 인기 주거지인 강남구, 강동구 등 대단지 입주 여파로 전세시장 약세가 이어질 것이란 전망이다.
개포 재건축 단지가 속속 입주에 나선 강남구는 올해(6371가구)와 내년(6702가구) 모두 6000가구가 넘게 집들이를 한다. 역대 최대 규모 아파트 단지인 강동구 둔촌동 둔촌주공(올림픽파크 포레온·1만2032가구)도 2025년 입주한다.
인천은 3년간 공급 폭탄이 쏟아진다. 적정 수요(1만4847가구)를 크게 웃도는 입주량(올해 4만5169가구, 내년 2만4836가구)이 대기 중이다.
지금은 수도권 대부분 지역이 공급 과잉을 우려하고 있지만 2~3년 뒤에는 공급이 끊길 것이란 관측이 나온다. 입주는 분양 2~3년 후 이뤄지는데 PF 자금 조달과 원자재 가격 인상 등으로 작년 하반기부터 ‘올스톱’된 사업장이 적지 않아서다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “주택 공급이 적정 수준으로 꾸준히 이뤄지지 않으면 공급 과잉과 공급 가뭄이 번갈아 나타나면서 그때마다 전세·매매시장이 휘청일 수 있다”고 지적했다.
심은지 기자 summit@hankyung.com
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강남지역이 앞으로 3년간 입주가 5만여 세대나 된다지만, 타지역에서 멸실도 많고, 이 공급이 생각보다 빨리 완성될 것 같지도 않습니다.
강남권 입주말 전세가 조정은 강남과 근처 서울지역보다는, 강남에 의존하는 경기 남부지역에 타격이 훨씬 클것입니다. 경기도에서 강남으로 출퇴근 하는 수요가 강남임대료가 낮아져서 경기도 지역에서도 비빌 정도가 되면 몇년간은 경기도에서 지낼 필요가 없겟지요
강남 입주장은 금세 마무리 되겠지만 .........
경기도는 오래간 쉽지 않을 겁니다. 조정이 매우 클수도 있습니다.
[물론 강남도 큰폭으로 출렁할꺼로는 보입니다. 강남이 가장 안전성이 쎄다는 착각은 예전 압구정, 반포에서 크게 데여본 경험이 있어서 하질 않습니다.]
물론 IT밸리와 삼성이 포진한 모지역 같은 직주근접이 중요한 곳은 예외로 칩니다만...........
요약정리는 정필립이 작년 마지막으로 남긴글 소환으로 마무리 해봅니다.
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