원희룡 국토부장관 입에서 나온 '전세제도 수명 종료설'

안녕하세요 정필립입니다.

6월말에 개인적으로 봐야하는 시험준비 덕분에 블로그 활동을 그때까지 잠시 멈추고 있습니다만

오늘 글을 안쓰고 넘길 수 가 없는 원희룡 국토부장관의 이야기가 있었습니다.

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일단 기사내용 같이 보겠습니다.

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원희룡 "전세제도 수명 다해…경착륙 우려는 일단 해소"

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"임대차3법 큰 그림 다시·전월세 신고제는 1년 유예"

"전세사기 보증금 사후정산 불가·경매 절차 지원은 충분히 가능"

[아이뉴스24 안다솜 기자] "전세제도는 임대인이 세입자에게 목돈을 빌린 건데 갚을 생각을 하지 않는다는 게 황당한 얘기다. 들어올 사람이 없으니 못 돌려주겠다거나 다음 전세계약 보증금이 이전 보증금보다 적으니 못 돌려준다는 자체가 전세 제도가 이제는 수명을 다한게 아닌가 싶다."

-> 일단 목돈을 빌렸다는 것에 경제원리에서 문제가 되는 말 입니다.

임대인은 세입자에게 목돈을 빌린게 아닙니다.

주택을 보유함으로서 발생되는 보유세, 건보료, 은행대출금등 부담 또는 매달 발생되는 월세부담 을 지기 싫어 하는 세입자에게 그런 귀찮은 문제를 해소시켜주지만 목돈에 리스크가 발생될 수 있다는 위험성이 있는 상품을 제공한 것 뿐 입니다.

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원희룡 국토교통부 장관이 지난달 20일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에 출석해 법안 통과 관련 정부측 인사말을 하고 있다. [사진=김성진 기자]

원희룡 국토교통부 장관은 16일 출입기자단 간담회를 열어 "전세제도를 근본적으로 검토하겠다"며 이 같이 말했다.

-> 지금 예상 시나리오로 전세보증금 공탁, 전세금에 대한 국가의 감시 등이 거론되는걸로 압니다. 반세기 넘게 이어져오던 전세제도를 근본적으로 검토한다는것이 결국은 전세제도를 목졸라 결국 자연적으로 없어지게 하겠다 그런 이야기 아닐까 하는 걱정스러운 예상이됩니다.

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작년부터 제가 '종부세 형태로 소수에게서 많은세금 걷기보다 다수에게서 임대소득세 형태로 조금씩 걷기가 국가의 세금확보면에서 훨씬 유리할 것이다'라고 예상해온 것도 정책관들 심중에 있을것으로 보입니다. 문제는 그 임대소득세는 사용자 부담이 될 것입니다. 임대인 부담이 아닙니다.

어떤상품을 구매해도 소비세는 소비자가 내며, 비슷한예로 상가/오피스도 부가세는 임차인 부담으로 계약합니다.

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더 큰 문제는 국토부 장관이 공식적으로 '전세제도가 수명을 다했고 근본적으로 검토한다'는 말자체가 규제의 역설로 수요지역부터 전세가 반등 폭등장을 유발하여 21년도 말 전세 최고가 회복이 상당히 빠를것이란 예상이 됩니다. [이명박 대통령 2기때 연일 뉴스로 도배된 미친전세가 다시 재현되리라 보고 잇습니다]

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요즘 안그래도 머리 좀 돌아가시는 분들은 시장분위기를 캐치하여 일찌감치 싼전세 잡아서 나갔고 서울/수도권 주택시장에서 저가전세는 거의 다 소진된 상태입니다.

그리고 21년 말부턴 전세놓는 투자자는 별로 없고 실수요자들이 거래하는 장이였죠

시장이 이런분위기라면 앞으로 3년간 강남에 입주할 5만여세대 신규입주 또한 아주 걱정할 문제가 아닐수도 있어요 지금까지 규제때문에 임대놓는 수요보다 실거주 수요가 더 많을꺼라서요

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부동산 매매시장과 관련해선 "연초 걱정했던 경착륙 우려는 일단 해소된 것으로 본다"며 "그렇다고 해서 다시 부동산 가격 자체가 상승으로 반전했다고 보기엔 시기상조라는 게 모든 부처의 공통 인식이었다"고 전했다.

-> 급매, 저가매물은 다 빠진상태입니다. 전국에서 가장먼저 가장큰폭으로 떨어졌던 세종시 경우 몇 주 연속 가장 높은 %로 상승장이 다시 왔습니다. 세종시가 민주당과 관련있다는 정치적인 도시이며, 민주당 천하가 한동안 어려울거라 여겨지는 점을 감안하여도 상당히 의미있는 수치입니다.

세종과 함께 낙폭이 컷던 송도도 이제 하락이 멈췄어요

서울은 주요지 고가거래가 견인을 해왔으나 이제 소수의 고가거래보다 중~소단위 주택 가격 상승비중이 확 높아졌습니다

비록 21년 최고점 회복까진 시간이 걸리겠으나 시장의 가격상승은 전세제도가 남아잇는 한 전세가 폭등부터 다시 시작할 것 입니다.

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원 장관은 임대차3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)도 임대차 시장의 문제 등을 분석해 큰 그림을 다시 짠다는 방침이다. 이에 따라 이번달 말 종료 예정이었던 전월세신고제도 1년 더 유예한다.

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전세사기 피해 보증금에 대해선 '사후정산' 제도는 불가능하다고 선을 그었다. 다만 국가에서 대신 경매를 진행해주는 식의 경매 절차 지원은 충분히 가능하다고 밝혔다.

-> 이거 국가가 해준다고 하면 여기저기 남의돈 끌어서 잔뜩지어놓고 파산하는 형태로 먹튀하는게 봇물터지듯 전국 방방곡곡 발생할 겁니다.

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요즘 이야기하는 전세사기라는게 대부분 '악의적인 사기'가 아니라 규제로 시장에 돈줄이 다 끊긴 상황과 문재인 정권 몇년간 종합부동산세로 상당한 현금을 세금 납부로 경제적 체력이 바닥난 상태에서 50여년만의 급격한 금리폭등이 함께오다보니 임대사업을 하는 사업주 입장에선 돈을 끌어와서 주고 싶어도 못주는 상황입니다. 그리고 현재 경제체력이 바닥난 임대인들이 한둘이 아닙니다.

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애초부터 기획된 소수의 경우를 가지고 전체를 문제삼는 '흑백논리'를 적용하면 안되는게 주택시장입니다. 아무튼 고금리는 러-우전쟁, 미-중갈등, 전세계적인 현금넘침 회수 등 문제로 꽤 오래간 유지될 것으로 여기저기 터져나가는 경매가 상당히 많을 것 이며, 과거때 처럼 무융자 조건의 안전성 있는 전세는 몸값이 계속 올라갈 것 입니다. 요즘 전세 대출금리도 다시 3%대로 돌아왔다하니 정책과 더불어 전세는 다시 올라갈 일 밖에 없어보입니다.

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◆ 다음은 원희룡 국토부 장관 일문일답.

-전월세 신고제가 이제 다음달부터 본격 시행되는데 유예기간이 끝나고 과태료가 부과되는 건지 궁금하다

"내부에서 여러 안을 놓고 검토했는데 일단 현재로는 1년 더 유예하자는 입장이다. 왜냐하면 과태료와 관계없이 신고율은 계속 올라가고 있다. 거기다 지금 역전세, 깡통전세와 전세사기 문제가 엉켜있고 등록임대사업자 제도도 손을 봐야 하는 문제가 있다. 그래서 임대차 신고라는 단편적인 행정에 행정력을 쏟는 것보다 전체적인 임대차 시장 틀 큰 공사를 하면서 어느 정도 줄기를 잡은 시점에서 행정권을 적용하자는 입장이다."

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-취임 당시에 임대차3법 언급하면서 폐지까지도 언급했는데 현재 임대차 3법과 관련한 입장이 궁금하다

"2020년 임대차 3법이 통과되고 시행돼서 2021년에 거의 (가격이) 2배 가까이 폭등해버렸다. 시장의 심리가 일단은 새롭게 계약하는 사람은 4년치를 올리려고 했고 매매가가 폭등하는 상황에서 전세대출까지 무제한으로 주어지니 임차인들도 어차피 대출 끼고 하는 거고 집값이 오르니 이때라도 따라가야지 하면서 전세금 올라가는 거에 대해서 시장이 가격을 걸러주는게 아니고 따라올라갔다.

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임대차3법을 보면 하나는 가격 제한이고 하나는 기간 연장 또 하나는 신고다. 과연 가격이나 기간이나 신고 이걸 어떻게 할 것이냐는 틀을 새로 짜면 새로 바뀔 거라 이 법 자체를 없애버릴 거냐 그걸 폐지라고 한다면 꼭 폐지라는 답만이 아니라 근본적인 변화가 필요하다. 전세제도 자체를 바꾸는 전월세전환율이나 가격 기간을 억지로 끼워맞추는 억지성은 좀 없애야겠다. 보증금이란 제도를 어떻게 할 것인지, 임대와 매매 가격의 투명한 공개를 어떻게 할 것인지 등이 맞물려야 한다.

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단순히 신고 안하면 과태료를 부과한다는 건 아주 복잡한 문제에 대해 회초리 하나 들고 강요하는 것이라 대책이 될 수 없다. 지난 몇년 간 그리고 앞으로 예상되는 임대차 시장 문제를 분석하고 복기해 현재 수준에서 현실성 있다고 생각되는 것에 대해서 가장 근본적 제도 대안을 내놓을 때가 됐다고 본다. 이번 기회에 이 문제를 제대로 판 위에 올려서 큰 그림을 한 번 짜 볼 각오다."

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-전세사기 특별법 사후정산 방안과 관련한 입장은?

"사후정산은 말이 사후정산이지, 사후정산이 불가능하다. 그래서 그건 시장 원리로도 그렇다. 먼저 주고 (나중에) 정산하면 되지 않냐고 하는데 정산 부분이 없기 때문에 국민 속이는 것이라 검토 대상이 아니다.

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대신 같은 말을 달리 쓰는 게 있다. 경매를 개인이 법률지식도 약하고 시간내기도 어려운데 그걸 국가에서 대신 좀 받아주고 정산해주면 되지 않느냐는 의미에서의 경매 절차 지원은 충분히 해줄 수 있다. 예상되는 피해자는 수만명인데 이걸 다 지원한다면 수백억원 수준의 예산과 인력이 소모된다. 그런데 얼마만큼 이용할진 모르겠지만 그걸 이용하겠다면 충분히 제공하겠다는 취지에서 준비하고 있다."

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-지방에서 위축지역 지정 필요하다고 보는지 궁금하다

"우선 지방 부동산 시장 관련해선 계속 모니터링 할 것이다. 미분양은 특히 대구, 충청도 지역이 조금 수치가 많고 다른 지역은 사실 의미있는 미분양 숫자까진 안 올라오고 있다. 대구 같은 경우엔 대부분 정비사업 물량들이고 그 지역에 수요를 무시한 과잉공급이 이루어져 있는게 기본적인 문제라고 보고 있다. 그래서 이 문제는 공급을 속도조절해서 시간을 두고 해소할 수밖에 없다. 대부분 이 물량을 들고 있는 기업들이 시공순위 10위 내 기업들이어서 충분히 그 시간 동안은 버틸 만하다.

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그리고 지난 5년동안 주택과 토목 합쳐서 쌓아놓은 이익이 60조원이 넘어간다. 물론 그때 돈은 이미 다 회계처리를 해버렸고 지금 돈이 없으면 돈이 없다고 하는 게 기업의 생리이고 회계겠지만, 근본적인 체력을 봤을 때 이 부분에 대해선 그때 당시 투자 판단에 대해서 기업 스스로 책임을 지는게 일차적으로 시장 원리에 맞다.

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다만 이와 관련 지방의 하도급업체들 어려움이 있을 수 있다. 이런 부분에 대해선 (사업) 내용은 좋은데 금융 문제 때문에 극한 상황이 되지 않도록 충분히 유동성을 공급할 예정이다"

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-철도나 도로 요금 인상 계획이 있는지?

"아직 현안으로 돼 있는건 없다. 대신 하나 문제는 고속버스다. 물가가 급등할 때 인위적으로 묶어놓은 부분이 있다. 두 번으로 나눠서 올리기로 했는데 계속 묶어놓고 있어서 고속버스 요금은 계속 누르고 갈 수만은 없는 게 있다."

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작년부터 23년은 겨울장이고 경제적 체력이 약해진 양들이 늑대들에게 먹히는 장이 될꺼라 해왓었지요

어디까지나 자신의 그릇크기에 맞는 형태의 보수적인 설계로 겨울장을 준비했던 사람들이 늑대가 되고 덩치가 커졌으나 자신의 그릇크기를 망각한 사람들은 늑대들의 먹이 인 '살찐 양'이 될겁니다.

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이번 원희룡 국토부장관의 이야기는 망할사람을 망하게 하고, 살려야하는것은 살리겟다는

철저한 '양털깍기 장' 옹호론자로 보입니다.

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거기에 더불어 오래간 지속되온 국가의 암묵적 경제원리 중 하나를 바꾸겟다고 하는것이

부작용이 상당히 클것 같습니다.

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요즘 상당히 불리하다는 빌라형태를 소유한 투자자분들은 매도와 전세놓기는 포기해야 하더라도

월세로 돌린다면 수익률이 상당히 쏠쏠할 것 입니다. 보유가치가 주거가치보다 훨씬 하락하게 된다면 결국 시장의 원리로 월세값이 많이 올를게 뻔하기 때문입니다.

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또한 아파트 전세놓는 사람들도 환영 할 겁니다. 빌라 전세수요가 좀더 안정성 있는 아파트전세로 많이 붙을거로 보이기 때문입니다. 결국 전세상품이 남아 있는한 손해보고 싶지 않는 인간의 본능때문에 매달 발생하는 월세와 보유세, 건보료 등의 부담을 지기 싫어하는 사람들이 전세를 계속 선호할 수 밖에 없기 때문입니다.

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국토부장관의 발언과 정책 행보들은 앞으로 빌라의 월세폭등, 아파트 전세폭등을 많이 야기시킬 것 입니다.

억지로 누르려 하면 한쪽이 터지는게 세상사입니다.

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하긴 세원 확보를 위해 노림수가 바로 '그것' 일지도 모르겠습니다.