인플레이션으로 인한 공급 차질우려

안녕하세요 정필립 입니다.

다음의 소식들을 통해 정필립이 지속적으로 말해왔던 공급불안에 대한 내용을 설명하려 합니다.

설연휴 직전 써놓다 병원에 실려가는 바람에 올리지 못하다 지금에야 올리게 되었습니다.

일단 기사부터 볼까요

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재개발 최대어도 "이주비 이자 12%"… 고금리 '패닉'

김희정 기자입력 2023. 1. 19. 10:38수정 2023. 1. 19. 11:22

한남3구역 이주비 예상 이자율 안내, 정비사업 금융부담 가중… 사업 지연 우려

지난 2020년 6월 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 열린 한남3구역 시공자 선정을 위한 임시총회 현장. 한남3구역 재개발은 서울 용산구 한남동 일대 39만3815㎡에 지하 6층~지상 22층, 197개동, 5816가구(임대 876가구 포함)와 근린생활시설을 짓는 사업이다. 공사 예정가격은 1조8880억원, 총 사업비는 7조원으로 역대 재개발 사업 중 가장 큰 규모다. 2020.6.21/뉴스1

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재개발 최대어로 꼽히는 한남3구역이 조합원들에게 최대 12%의 이주비 이자율을 안내해 파장이 일고 있다. 관리처분인가를 앞두고 거주실태 조사를 진행하면서 제시한 예상 이자율이나 금융비용 부담에 따른 이주 지연으로 사업비 부담이 커지는 악순환이 우려된다.

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18일 정비업계에 따르면, 한남3구역 재개발조합은 관리처분인가를 앞두고 신속한 이주를 위한 거주실태 조사를 진행하며 조합원들에게 예상되는 이주비 이자율을 안내했다. 기본이주비 이자율은 8%, 추가이주비는 10~12%에 달한다.

-> 엄청나네요 역시 아무리 사업성이 좋아도 저는 재재 시리즈 다 털었습니다. 

'1등 입지의 재재 물건 바로 근처에 있는 물건을 건들어 내돈 안들이고 지가상승을 만들자' 가

정필립의 투자방법 중 하나로, 지금까지 압구정, 한남동 재재물건 가지고 있었으면 고생했을 뻔 했습니다. 물론 1등입지의 개발 성공 시 고생끝에 낙은 매우 크겠지만, 예전 멘탈이 부서져 봤던 경험덕에 남의 집 잔치에 크게 베팅하고 싶진 않습니다. [바로 옆집에서 덕을 누리자!]

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이주비 10% 현실화되나… 현대건설 보증에도 ABCP 금리 급등

​정비사업에서 기본이주비는 감정평가액의 50% 한도에서 조합이 금융기관과 협의해 집단대출 이자율(가산금리)이 정해진다. 반면, 추가이주비는 시공사의 신용보증으로 조달되는 사업비 지원 성격이라 한남3구역의 경우 현대건설의 조달금리에 연동된다.

실제 한남3구역 사업 자금 마련을 위해 PF(프로젝트파이낸싱) 목적으로 설립된 블랙홀제육차(특수목적법인)가 현대건설 보증으로 지난해 5월 발행한 ABCP(자산유동화기업어음) 1년물 1750억원어치는 발행금리가 3.3%였으나 5개월 만에 7.5%로 채권시장에 유통됐다. 현대건설은 신용등급 AA-로 건설업계 중 가장 우량하다.

-> 현대건설같은 초우량 건설사 조차 8~12%라니 말 다했다 봅니다.

반포주공1단지 이주는 어떤조건인지 궁금해지네요 

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한남3구역 조합 측은 "조합원들이 이주 전 참고할 수 있게 서울 시내 다른 사업장의 사례와 금융시장 상황을 고려해 보수적으로 현 시점의 예시 이자율을 제시한 것"이라며 "확정된 금리가 아니며 기본이주비의 가산금리를 낮추는데 최대한 집중하겠다"고 밝혔다.

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실제 이주비 금리는 이주 개시 후에야 최종 결정되며 장기적으로 변동금리를 적용하면 예상 이자율보다 낮아질 수 있다는 설명이다. 하지만 예상보다 높은 이주비 예상 금리가 공지되면서 조합원들은 동요하고 있다.

-> 관리처분인가가 나면 이제 사업끝날때 까진 팔 수 가 없으니 동요할 수 밖에요

즉 앞으로 재개발은 찐부자들의 비율이 높은 사업장 아니면 사업추진이 불가능하다는 겁니다.

물론 다음 호경기에는 한남3처럼 불경기때 돈 때려부어 호화롭게 지은 고급빌리지가 가장 떡상하기 마련이죠 [Ex 첼리투스, 아크로리버파크 등]

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한 조합원은 "조합으로부터 이주비 수요조사 전화를 받고 기본이주비 이자율이 8%란 얘기에 깜짝 놀랐다"며 "보수적으로 잡은 수치라지만 실제 기본이주비가 7~8% 나온다면 감당하기 어렵다"고 했다. 또 다른 조합원도 "실제 금리는 그보다 낮기만 바란다. 이자부담으로 이주가 늦어지면 사업이 지연돼 추가부담금이 늘어날까 걱정"이라고 밝혔다.

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조합마다 이자부담 가중… 사업비 늘고 수익성 악화, 추진동력↓

​용산구와 강남3구는 여전히 투기지역이라 관리처분인가 이후엔 조합원 지위 양도가 입주 등기 시까지 금지된다. 상반기 중 관리처분인가가 나면 금융비용이 부담돼도 원주민(10년 보유 혹은 5년 거주)이 아닌한 입주 등기시까지 매도가 불가능하다. 분양가상한제 적용지역이라 늘어나는 사업비를 분양가에 전가하는데도 한계가 있다.

-> 얼마전 원희룡 국토부장관은 용산/강남3구를 규제지역으로 남겨둔것이 깊은 의미가 있다하였습니다. 뭐 보나마나 여기 풀어주면 또 돈있는사람들이 움직여 떡상각이니 충분히 시장을 죽여둔뒤 하겠다로 풀이됩니다.

어제자 원희룡 국토부장관의 인터뷰 기사에서도 용산, 강남은 규제해제 계획없다는 뜻을 내비친바 있습니다. 관련기사 첨부합니다.

https://www.pressian.com/pages/articles/2023012411112795839?utm_source=naver&utm_medium=search

원희룡 "강남3구·용산구는 규제 해제 대상 아냐"

원희룡 국토교통부 장관이 최근 부동산 규제 완화 정책에도 불구하고 강남3구와 용산구는 규제 해제 대상이 아니라고 강조했다. 원 장관은 23일 연합뉴스TV와 인터뷰에서 강남3...

www.pressian.com

 

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다른 정비사업 조합들도 사정은 마찬가지다. 주택경기 침체에 레고랜드발 자금경색까지 겹치자 정비사업을 추진 중인 조합들마다 이주비 마련에 난항을 겪고 있다. 당장 이주를 앞둔 단지에선 조합원들이 대출을 받지 못해 사업 진행에 차질이 빚어지고 이미 대출을 받은 정비구역도 추가대출에 대한 금리인상 여파로 조합원 부담이 가중되는 상황이다.

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신반포3차·경남 아파트 재건축 사업의 이주비 대출금리가 당초 연 2%대에서 4.98%로 급등했고, 흑석11구역 재개발조합도 추가이주비 대출금리가 7.43%로 결정됐다. 갈현1구역도 기본이주비 금리가 5%, 추가이주비 금리는 7.45%로 금리부담이 높아졌다.

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재건축 최대어인 둔촌주공의 일반분양 계약률이 70%에 그치는 등 분양여건도 악화되고 있다. 정비사업 수주에 열을 올리던 건설사들은 추가 수주에 신중해졌다. 더블역세권인 신당9구역은 최근 시공사 입찰에 응한 건설사가 없어 재입찰 공고를 냈다.

-> 제가 이해관계지역인 동부이촌동 모 아파트도 결국 4연속 유찰끝에 원했던 건설사와는 파트너 관계를 맺지 못하고 다른업체와 수의계약을 했습니다.

그나저나 둔촌주공이 계약률 발표 못하는거 보면 아쉽네요 

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박종혁 한국주택협회 정비사업팀장은 "재건축 최대어로 불린 둔촌주공조차 계약률이 70%에 그친데다, 건자재 가격이 급등해 재개발 시공비도 3.3㎡당 최소 650만원으로 치솟았다"며 "여기에 이주비 등 이자부담까지 늘다보니 사업추진 동력이 떨어지는 곳이 늘어날 것"이라고 밝혔다.

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지난해 당하고 또…한남3구역, 분담금 1000억 더 낼 판

• 전현희 기자

입력 : 2023.01.06 07:36 | 수정 : 2023.01.06 07:50

[땅집고] 서울 용산구 한남3구역 일대. /땅집고

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서울 용산구 ‘한남3재정비촉진구역’(한남3구역) 조합이 1000억원의 추가 분담금을 물어야 할 상황에 놓였다. 한남3구역은 지난해 이미 한 차례 사업 구역에 포함된 국공유지 매입 기한을 놓치면서 분담금이 늘어났는데 이후에도 매입을 완료하지 못해 조합원들의 부담을 더 키웠다는 비판이 나온다.

-> 안그래도 금융비용덕에 힘들어진 상황속에 국공유지 매입이 지연되면서, 이들 지가가 1000억이나 뛰었습니다. [집 지을땅 중 한국에서 제일 비싼곳이니 이해는갑니다만......1년사이 1000억은 넘 심했네요 중~저층 위주 아파트 밖에 못올리는데 뭐이리 비싼지........ 근방 성수 처럼 고층 올릴 수 있게 해준다면 여기서 2배는 더 비쌀 것 같습니다.] 

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한남3구역은 용산구 한남·보광동 일대 38만6400㎡에 5816가구(임대 876가구 포함)의 아파트를 짓는 재개발 사업이다. 총 사업비만 8조3000억원으로 역대 재개발 사업 중 최대 규모다. 시공사는 현대건설이다. 한남3구역은 현재 사업 구역 내 국방부와 서울시 교육청 소유 부지 등 국공유지 총 3만6453㎡ 중 일부를 아직 매입하지 못한 상태로 한국자산관리공사, 용산구청 등과 양여 협상 중이다.

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문제는 아직 매수하지 못한 국공유지 지가가 뛰면서 당초보다 매입비용을 1000억원 더 지불해야 한다는 점이다. 현행 법상 국공유지 양여는 사업시행인가 3년 이내에 끝내야 한다. 3년이 지나면 다시 감정평가를 해서 매매가격을 정한다. 한남3구역은 2019년 3월29일 사업시행인가를 받았기 때문에 지난해 3월28일까지 매수를 마쳤어야 했다. 하지만 아직까지 해당 부지를 매입하지 못해 매년 감정평가액의 근거가 되는 공시지가가 오르는 만큼 분담금이 늘어날 전망이다.

-> 그동안 조합장 갈아치우고 우여곡절이 많았죠 먹을게 많은만큼 사공이 많이 달라붙는게 1등입지의 현실입니다. 그래서 저는 1등입지 재재시리즈는 테마주라고 이야기합니다. 

사업종료 시점에서 조합원이 받게될 청구서가 매우 비싸지 않을까 싶습니다.

쉽게 말하면 15억짜리 집에 10억을 더 얹어 가는 셈이죠 그런데 한남3은 합계 25억짜리가 나중에 몸값이 40억 이상 되있을 물건이긴 합니다.

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한남 3구역은 지난해 이미 한 차례 해당 문제로 집행부 책임론이 불거진 바 있다. 당시만해도 지가상승분이 반영돼 조합원들이 내야 할 분담금이 약 700억원이었다. 하지만 올해 공시지가가 오르면서 이보다 더 큰 금액인 약 1000억원을 부담하게 된 것이다. 이에 따라 조합원 1명이 부담해야 할 추가 부담금은 약 5000만원 늘어날 것으로 추산된다.

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한남3구역 조합 임시총회 결과, 공시지가 상승분을 반영해 국공유지 매입 예산이 1년 새 1000억원 증가했다. /독자 제공

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조합 집행부 측은 국공유지 매수가 지체된 책임을 전임 집행부에 돌리고 있다. 조창원 한남3구역 조합장은 “전임 집행부가 다른 현안 때문에 국공유지 매수 업무를 제대로 수행하지 않았다"며 "새 집행부는 취임 직후 부지 내 국공유지의 약 3분2를 매입했으며 현재 국방부 땅은 매입이 완료된 상태이고 교육청 부지를 이 달 중으로 매입 완료할 계획"이라는 입장이다.

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하지만 조합원들은 조합 측의 대응이 직무 태만인데다 사업비용 증가에 대한 설명이 부족하다고 지적하고 있다. 새롭게 증가된 매입비용이 어떻게 추산된 것인지에 대한 내용이 불투명하고, 국공유지 매입을 위한 용역을 고용했는데도 진척이 없다는 점을 근거로 들고 있다.

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조합 관계자 A씨는 "국공유지 매입을 담당하는 용역에만 58억 여원을 들여 인력을 고용했는데 진척된 사항이 없었다"며 “국공유지 매입이 여의치 않았다면 매입대금 공탁을 통해 시효를 일단 중지시키는 방법이 있었는데 이를 고려하지 못했다는 점에서 책임을 방기한 것이나 다름없다”고 했다. A씨는 “매입비용 증가 이유가 지가 상승분이 반영된 것이라고는 하지만 현재 매입한 땅이 어느 정도인지 또 얼마나 남아있는지 등을 조합원들에게 밝히지 않고 있어 실제 사업 진척 여부를 알 수가 없으니 답답하기만 하다”고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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반포 원베일리 '공사 중단' 위기…애꿎은 분양자들 '발동동'

유오상 기자

입력2023.01.19 18:28 수정2023.01.20 02:08 지면A1

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반포 재건축…'제2 둔촌주공' 되나

조합측-비대위 소송 점입가경 돈 못받은 감리업체는 철수 통보

서울 강남권 대표 재건축 단지인 반포동 ‘래미안원베일리’가 재건축 조합과 비상대책위원회 간 공사비 등의 갈등으로 공사 중단 위기에 처했다. 19일 공사가 진행 중인 래미안원베일리’. /최혁 기자

서울 서초구 재건축 대장주로 꼽히는 반포래미안원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축 2999가구)가 공사 중단 위기에 내몰렸다. 조합 측이 시공사와 공사비 증액을 놓고 갈등을 빚는 가운데 감리업체가 공사대금 미지급을 이유로 다음달 업무 중단을 통보했기 때문이다. 최악의 경우 ‘제2의 둔촌주공이 되는 것 아니냐’는 우려가 나온다.

-> 강남권의 유명현장도 이런데 다른지역 재건축 재개발은 그냥 명함도 못내밀 것 같습니다.

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19일 정비업계에 따르면 반포래미안원베일리 공사 감리업체 두 곳은 최근 조합 측에 이달까지 미납한 감리용역비 31억원을 지급하라고 통보했다. 미납금을 내지 않으면 다음달부터 현장에서 철수하겠다는 것이다. 감리를 중단하면 시공사인 삼성물산도 공사를 멈출 수밖에 없어 준공 지연이 불가피하다. 공사는 70%가량 진척됐다.

-> 언론에서 강남 입주대란 예상된다고 역전세발 집값하락 기사가 연일 쏟아졌었는데, 

입주일정이 하나씩 지연되면서, 일거에 한번에 입주폭탄 이런건 좀 덜하지 않을까 싶습니다.

입주만 말하지 또 멸실은 이야기를 안해요 ㅎㅎ.... 강남에 한동안 멸실이 별로없다 해서

서울에 멸실이 없는건 전혀 아니라서요

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반포래미안원베일리는 조합 내부 분열로 시공사와 1560억원의 공사비 증액 문제를 놓고도 갈등을 빚고 있다. 전임 조합장이 합의한 공사비 증액에 비상대책위가 효력정지 가처분 소송을 제기하면서 지급이 이뤄지지 않고 있다. 이에 대한 맞대응으로 삼성물산은 지난해 12월 조합에 사업비 집행 협조가 어려울 수 있다는 공문을 보냈다. 조합이 사업비를 쓸 때는 시공사 동의가 필요하다.

-> 공사비와 감리비는 계속 오를것 같습니다. 요즘 물가가 미쳣어요

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반포래미안원베일리는 조합 내 갈등으로 지난해 9월 부조합장이 해임되고 조합장은 직무가 정지되는 내홍에 휩싸였다. 최근에는 비대위가 조합장 직무대행을 상대로 효력정지 가처분 소송을 제기하는 등 갈등이 격화하는 양상이다. 

-> 내부집안싸움은 결국 사업기간 증대를 야기시키며, 빠른 의사결정으로 금융비용을 최소화 해야하나 결정지연으로 인한 후속 비용증대는 결국 다 조합원 몫입니다.

위에 한남3구역 국공유지 매입도 작년 초 햇으면 1000억원 증액은 없는일이였거든요

[그 1000억도 어짜피 대출빼서 해야하는데 1000억에대한 이자가 총사업비 이자에 가산되겠죠]

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조합 측은 공사 중단 사태를 막기 위해 사업비 31억원을 인출하겠다는 입장이지만 시공사와의 공사비 증액 현안이 풀리지 않고 있어 성사 여부가 불투명하다.

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1560억 증액 두고 조합원 '진흙탕 소송'…원베일리 분양자 발동동

'공사중단 위기' 반포 원베일리에 무슨 일이

 

서울 강남권 재건축 단지들이 공사비를 둘러싼 조합 내부 갈등으로 입주 차질이 불가피할 전망이다. 당초 청약 경쟁률 ‘1873.5 대 1’에 달했던 반포 래미안원베일리는 조합원 간 줄소송으로 감리 용역비 지급이 안 돼 공사 중단 위기를 맞았다. 공사비 증액을 둘러싼 조합 집행부와 비상대책위원회 간 끝없는 대립이 공사 중단 위기를 불러왔다는 점에서 ‘둔촌주공(올림픽파크 포레온) 사태’와 닮은꼴이라는 지적이 나온다. 강동구 둔촌주공은 공사 중단 6개월, 조합원 피해액 1조6000억원(추정)의 후유증을 남겼다.

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줄소송에 분양자만 입주 지연 피해

19일 정비업계 등에 따르면 래미안원베일리 조합은 지난 5일 임시총회를 열어 공사계약 변경 약정서 체결안을 가결했다. 시공사의 차별화 설계에 따른 추가 공사비 지급이 주요 골자다. 하지만 비대위가 총회 결정 이후 효력정지 가처분 소송을 제기하면서 진흙탕 싸움이 벌어지고 있다.

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시공사인 삼성물산은 지난해 8월 조합 측 요구에 따라 품질 향상을 위한 차별화 설계를 반영하며 추가 공사비 1560억원을 요청했다. 당시 조합 집행부는 추가 공사비 지급을 결정했지만, 일부 조합원이 비대위를 통해 지급 반대에 나서면서 갈등이 커졌다. 조합원 간 소송전으로 불거져 조합장의 직무가 정지됐고, 부조합장은 해임됐다. 이달 초 열린 총회에서 대다수 조합원은 정상적인 공사 마무리를 위해 증액에 찬성했지만 비대위가 가처분을 제기하면서 시공사는 진퇴양난의 상황에 처했다. 조합이 공사비를 마련하기 위해 추진한 단지 내 상가는 통매각됐다. 하지만 상가 매각 결정을 두고도 가처분 소송이 이어지고 있다. 직무대행을 맡은 노영창 조합 이사는 “총회를 열어 새로운 집행부 구성과 공사비를 지급하려 하는데, 일부 조합원의 반대가 극심하다”며 “비대위가 다시 직무대행을 선임하라는 소송을 제기해 언제까지 사업이 지체될지 모르는 상황”이라고 말했다.

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조합 내분으로 인해 분양자들은 입주 지연이라는 폭탄을 맞게 됐다. 앞서 삼성물산은 화물연대 파업과 감리업체 변경 등의 사유를 들어 오는 8월 입주 일정을 2개월가량 늦춰 달라고 요청했다. 여기에 감리업체가 용역비 지급을 요구하며 업무 중단을 예고해 입주 일정이 더 늦춰질 가능성이 높아졌다.

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강남 곳곳 조합 내 ‘공사비 갈등’

​공사비 증액을 둘러싼 조합 내부 갈등은 강남권 내 다른 재건축 사업지도 마찬가지다. 서초구 잠원동 재건축 단지인 신반포4지구(3100가구)는 지난해 시공사인 GS건설이 공사비 4700억원을 증액해달라고 조합에 요청했다. 설계 변경으로 늘어난 공사비 2900억원과 금리 인상 등으로 인한 경비 1800억원을 더한 액수다. 그러나 조합 내부에선 인상 요구를 수용하자는 의견과 반대하는 의견이 맞서 3개월 넘게 합의점을 찾지 못하고 있다.

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지난해 입주가 이뤄진 강남구 대치2지구(273가구)도 공사비 갈등으로 아직 이전고시 절차를 밟지 못하고 있다. 공사비 증액을 요구하는 시공사와 거부하는 조합의 이견이 좁혀지지 않고 있어서다.

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서초구 방배동 신성빌라(90가구) 재건축도 공사비 갈등 탓에 이달 초부터 현장이 멈췄다. 시공사인 동부건설은 설계 변경과 물가 상승을 이유로 공사비 인상을 요청했다. 조합 내 반발이 거세지면서 최근까지 협상이 모두 결렬됐다. 결국 40%까지 진행된 공사가 중단되면서 오는 10월로 예정된 입주 차질이 빚어질 가능성이 높다.

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정비업계에서는 ‘제2의 둔촌주공’ 사태 재연은 예견된 결과라는 반응이다. 상당수 조합이 시공 계약 당시 빠른 착공만 강조한 탓에 물가 상승 등을 충분히 고려하지 못했기 때문이다. 서초구의 한 재건축 조합 임원은 “부동산 호황기에 특화 설계와 빠른 착공만 바라보고 정작 공사비 인상 조항에 대해서는 고민하지 않았던 게 문제”라며 “이제 와서 비용 때문에 예정했던 커뮤니티 시설을 없애는 상황이 반복되니 조합원 사이에서 반발이 나오는 것”이라고 지적했다.

-> 오래전 강남구 재건축 투자 고점에 물려 내상을 크게 입었던 그 시즌이 다시 시작되려나 봅니다.

상황이 이러면 조합원들도 재건축 사업추진 안해버리거든요

그렇다고 다른단지들은 다 전월세가 올려 버틸 수 있는데 재재물건들은 그마저도 쉽지 않습니다.

다시 재건축이 푹 내리면 그때 다시 또 손대볼 생각을 하고 있습니다.

하지만 이런 시나리오 보단 적당히 사업은 진행되게 대출규제와 조정지역 규제는 풀어줬음 합니다. 그때까지 긴 겨울이 예상되네요 

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유오상 기자 osyoo@hankyung.com