드디어 개발 호재가 본격 시작되는 용산 이제 강남도 넘보나?

 

안녕하세요 정필립입니다.

사실 이 내용은 쓸까 안쓸가 고민 했습니다. 왜냐면 이 블로그 시작때 부터 강남을 던지고 용산만 남긴

저의 예상과 의견글을 그대로 기사화한것과 다름없기 때문입니다.

 

본격적인 기사 리뷰에 앞서 오세훈 서울시장 공관이 용산 한남동으로 옮긴다는 소식 부터 전해드립니다.

앞으로 정치1번지가 종로에서 용산으로 바뀌는 과정중에 있습니다.

아마도 다음 대통령 후보를 준비할 오세훈 시장으로서 자신의 정치적 목숨을 건 용산개발을 밀어줄 대통령과

가까이 지낸다는 것은 앞으로의 정치적 행보를 가늠해 볼 수 있는 근거입니다,

또한 이런 파워있는 사람들이 한데 모인다는 것은 미래의 부동산 입지서열 변화를 나타내는

하나의 '지표'로 생각하면 되지 않을까 싶습니다.

부동산 위치도 중요하나 입지는 사람들이 만들기 때문입니다.

 

 

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오세훈, 尹대통령과 ‘이웃’ 된다… 3월말 서울 한남동 공관 입주

입력2023.01.10. 오후 4:37 수정2023.01.10. 오후 4:44 기사원문

 

 

오세훈 서울시장이 대통령 관저가 있는 용산구 한남동에 시장 공관을 마련하고 3월 말 입주한다. 시장 공관이 생기는 것은 약 2년 만이다.

 

서울시는 서울파트너스하우스(용산구 한남대로 138) 건물 3층을 리모델링해 오 시장이 3월 말 입주할 계획이라고 10일 밝혔다.

 

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서울시청 전경./뉴스1

 

오 시장은 2021년 4월 보궐선거로 서울시정에 복귀한 이후 현재까지 불필요한 세금 낭비를 막겠다며 별도의 시장 공관을 구하지 않고 광진구 자택에서 서울시청으로 통근했다.

 

그런데 다시 공관을 마련하기로 한 이유에 대해 서울시는 “최근 이태원 참사와 같은 각종 재난·재해 긴급상황에서 신속하고 효율적인 대응을 위해 시 청사 접근이 쉬운 지역에 있는 공관을 운영할 필요성이 제기됐다”고 설명했다.

 

서울파트너스하우스는 윤석열 대통령 부부가 거주하는 한남동 관저와 직선거리로 약 300m 거리다. 오 시장이 입주하면 ‘이웃사촌’이 되는 셈이다.

 

이어 “시장의 현 자택 주변에서 집회가 지속해서 발생함에 따라 인근 주민들의 불편과 피해를 방지하기 위해 공관 사용을 검토하게 됐다”고 덧붙였다.

 

또 “당초 다른 지역으로 자택 이전을 고려했으나 집단 갈등을 조정하는 서울시장 직무상 필연적으로 집회·시위에 노출돼 있기에 인근 주민 피해를 최소화하는 위치에 공관 운영을 결정하게 됐다”고 말했다.

 

서울파트너스하우스는 1981년부터 서울시장 공관으로 사용되던 혜화동 저택을 이전하려는 목적으로 2009년 조성됐다. 그러나 당시 글로벌 금융위기가 닥쳐 중소기업인이 각종 회의, 세미나, 외빈 응대 등에 활용할 수 있는 비즈니스 공간으로 용도가 변경됐다. 현재는 글로벌 비즈니스 지원공간으로 기능을 확대하기 위한 리모델링이 진행 중이다.

 

서울시는 예산 절감을 위해 민간건물을 매입·임차하지 않고 시 소유시설인 서울파트너스하우스의 3층을 공관으로 쓰기로 했다. 서울파트너스하우스 연면적 2967㎡ 중 공관 사용면적은 10%에 해당한다.

 

시는 “코로나19 안정화로 시정 협력을 위한 다양한 행사가 열릴 것으로 예상된다”며 “파트너스하우스 나머지 공간을 연계 활용해 호텔이나 연회장 등 민간시설 대여 비용 절감 효과도 있을 것”이라고 설명했다.

 

시는 공관 내 긴급상황 대응 인력 24시간 상주, 비상차량 대기 등 긴급상황 대응체계를 구축할 계획이다.

 

정상훈 서울시 행정국장은 “단순 주거 개념의 관사(官舍)가 아닌 긴급상황 신속 대응과 시·공간적 제약 없는 서울시장의 안정적 직무 수행을 위해 ‘제2의 시장 집무실’로 운영할 것”이라며 “기업 투자유치·도시외교 지원 등 글로벌 비즈니스 지원 측면에서도 시너지 효과를 낼 수 있도록 하겠다”고 말했다.

 

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재난위기 대응은 하나의 이유 중 하나일 테고, 용산개발에 사활을 건 오시장이

직접 용산에 거주함으로서 개발을 진두지휘 할 수 있는 좋은 환경이 구축된 셈 입니다.

[용산은 너무나 낙후된 동네이기 때문에 개발해야 재난상황을 막을 수 있긴 합니다]

 

다음은 평소 정필립이 이야기해온 말과 비슷한 내용의 기사를 리뷰합니다.

 

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용산 집값, 강남 넘보나...강남 vs 강북 치열한 부촌 경쟁

한지연 기자

입력 2023-01-11 08:04

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[그래픽=아주경제]

용산과 강남이 '서울 최고 부촌' 타이틀을 쟁취하기 위해 치열한 경쟁을 펼치고 있다. '신축+대단지'로 무장한 강남 아파트 시세를 최근 용산구 구축 아파트가 앞지르는 현상이 곳곳에서 관측되고 있다. 강남은 공급 물량이 쏟아지면서 전세금이 떨어지는 반면 용산은 국제업무지구를 비롯해 각종 개발 호재가 쏟아지면서 가격 방어에 성공했다는 분석이다.

-> 가격방어가 아니라 박시장 자살 한 뒤 부터 본격 올랐고 지금도 오르는 중 입니다. 물론 25~34평 위주의 단지는 조정을 받지만 대형 주복들, 대형아파트들은 조정은 커녕 하락장인 현상황에서도 오르는 중입니다.

 

10일 관련 업계에 따르면 준공 9년 차 아파트인 서울 용산구 이촌동 '첼리투스' 전용 124㎡는 지난달 1일 24억원에 전세 계약이 체결됐다. 동일 면적 전세 거래는 지난해 5월 28억원으로 고점을 찍은 뒤 하향 추세지만 지난해 하반기에만 24억~25억원대 거래 3건이 동시에 체결되며 가격 방어에 성공했다는 평가가 나오고 있다.

-> 이촌첼리투스가 워낙 쌋었었죠 예전 13억할때 첼리투스 잡을 기회가 있었는데 이제 하늘나라로 가버렷으니 그냥 구경이나 해야겠습니다.

 

이는 최근 강남구 신축 아파트 전세 시세와 비슷하다. 2021년 준공한 강남구 일원동 '디에이치자이개포' 전용 118㎡는 지난해 5월 24억원에 전세계약이 체결된 뒤 현재 22억원대에 시세가 형성돼 있다. 디에이치자이개포 인근 공인중개업소 대표는 "2년 전만 해도 이 일대 신축이 뜸해 40평형대 전세금이 30억원대에 형성됐던 단지"라며 "저층 급매는 21억원대까지 나와 있다"고 말했다.

 

오는 3월 입주를 시작하는 강남구 개포동 '개포프레지던스 자이'(3375가구)도 입주를 앞두고 전세금이 급격히 하락하고 있다. 전세 기준 현재 전용 84㎡ 시세는 9억8000만~14억원, 전용 132㎡는 21억~25억원대에 형성돼 있다. 반면 용산구 한강자이(2003년 준공) 전용 134㎡는 지난해 6월 27억원에 전세계약이 체결된 뒤 현재 23억원대에 시세가 형성돼 있다.

-> 역시 보수가 군림할때쯤 강남은 빠집니다. 저도 노무현때 강남사서 이명박근혜 때 물려보니 그때는 생각도 하기 싫습니다. 강남재건축은 등락이 심한 일종의 테마주입니다.

누가 강남을 절대 꺼지지 않는 불패자리라고 하는지.......부동산 경험이 없고 그냥 네임밸류만 좋음 다 좋다 여기는 사람들 생각이겟죠

한번 물려보면 그런소리 절대 못할텐데요

물론 상승장에선 강남같은 곳이 가장 먼저 오르죠

그런데 용산.....특히 동부이촌동을 저는 '뚝배기'라고 표현합니다. 천천히 뜨거워지고 천천히 식는

등락에 대한 방어력이 서울 최강급인 곳이 동부이촌동입니다.

부의 축적이 강남탄생 이전에 발생한 지역이니 집값을 투자성이라고 여기지 않는 노인형 부자들이 다수있죠 그런사람들 때문에 전세 방어력이 짱짱한겁니다.

 

 

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부동산업계에 따르면 용산구 집값은 1990년대 초반까지는 강남 3구(강남·서초·송파)보다 높았지만 1990년대 중반부터는 강남구에 추월당한 데 이어 2000년에는 서초구와 송파구에도 역전당했다. 그러다 미군기지 이전, 용산공원 개방에 이어 최근 대통령 집무실 이전, 용산 정비창·유엔사 부지 개발, 국제업무지구 개발 등 호재를 바탕으로 가파른 상승세를 보이고 있다.

-> 제가 부동산 입문했을때는 강남/용산이 투톱이였습니다. 동부이촌동의 한강대우 아파트와 서빙고 신동아 아파트가 전국에서 가장 비싼 아파트였었습니다. 나이드신분들은 다 아는 그 유명한 '사과박스 정치비자금 사건'이 한강대우 아파트 지하주차장에서 발생한 사건입니다. 그당시 용산 동부이촌동은 서울의 가장 돈많고 파워엘리트들이 응집된 부촌이였습니다.

요즘 어린 부동산 애들이 근본 운운하며 강남외 타지역을 무시하는 경우가 많은데 어린친구들이 뭘 알겠습니까 개발집중되면 거기가 부촌되는거죠

서울은 시의회까지 보수화 됐으니, 부촌 네이밍이 강남 1천하에서 여의도-용산-성수로 넓게 퍼질것 입니다. 강남이던 강북이던 한강변 따라 부촌벨트가 만들어 질겁니다. [민주가 자기표 많이 찍어줄 재개발지 최대한 개발 안시키는게 목표였었다면 보수도 자기표 많이 찍어줄 사람들 최대한 유치하는게 인지상정 아니겠습니까?]

 

 

실제 KB국민은행 부동산 통계에 따르면 용산구 아파트 1㎡당 평균 매매가격은 지난해 12월 2037만원으로 1년 전인 2021년 12월(1764만원) 대비 15.5% 상승했다. 반면 같은 기간 강남구 1㎡당 평균 매매가격은 2513만원에서 2704만원으로 7.6% 상승하는 데 그쳤다. 용산구 상승률이 강남보다 2배 이상 높았던 셈이다. 이 기간 1㎡당 전세금도 용산구는 1%(892만→901만원) 상승한 반면 강남구는 4.6%(1254만→1197만원) 하락해 대조를 이뤘다.

전문가들은 2024~2025년 용산국제업무지구가 착공하고 주변 개발사업이 마무리되면 향후 용산구가 강남구와 서초구 집값을 따라잡을 가능성도 제기하고 있다.

-> 강남구의 격자형으로 잘 발달된 도로와 지하철, 8학군은 따라잡기 힘들겁니다.

그런의미에서 용산구는 새로운 컨셉으로 부자들에게 어필 할 것입니다.

따라서 용산 / 강남 투톱체계로 갈겁니다.

[서초구 반포동은 도로와 지하철을 통한 용산 여의도 접근성을 바탕으로 계속 좋을 것 같습니다]

 

 

부동산업계 관계자는 "전셋값은 실거주 가치를 그대로 투영하기 때문에 용산구가 강남보다 하방 경직성이 높다면 반등기 때는 강남보다 상승 폭이 커질 수 있다"면서 "2000년 이후 중단된 용산개발계획이 20년 만에 제자리를 찾으면서 강남과 용산 간 부촌 경쟁이 그 어느 때보다 치열하다"고 말했다. 이어 "용산 개발 프로젝트가 완료되는 2030년부터는 여의도와 강남 스카이라인을 동시에 조망할 수 있는 용산의 입지적 장점이 부각돼 대한민국 부동산 '부의 판도'가 바뀔 수 있다"고 덧붙였다.

-> 이제 정필립이 용산관련글을 계속 쓰지 않아도 알아서 잘되지 않을까 싶네요

미래에는 강남접근성 보다 용산 접근성을 따지는 시대가 오리라 여겨집니다.

제가 50대 쯤 되면 그리되겠어요