2022년 전국 아파트 가격 3% 내린가운데 유일하게 오른 세곳 [용산구, 서초구, 종로구]

 

안녕하세요 정필립입니다.

주말 잘들 쉬셨는지요

 

작년말 분위기가 바뀔수도 있다는 취지의 글을 올린적이 있습니다.

 

 

강남 용산위주 투자하는 큰손들과 오고간 대화

https://blog.naver.com/s-class1/222970210226

 

그뒤로 무섭게 빠른규제해제로 부동산이 바닥을 다지고 다시 변화한다는 기사들이 쏟아졌습니다.

물론 저는 그런 기사를 다 믿으라고 하지 않고 보수적으로 봐야한다고 말씀드리겠습니다.

2009년 규제가 일부 해제되면서 다시 상승세가 반짝있었지만 장기침체 직전의 회광반조 현상[죽기전 기운을 잠시 돌이킴]이였거든요

 

그래서 최소 올 2분기 까지 지켜보고 투자판단이 되면 기회를 잡겠다 하였었습니다.

 

작년 5월부터 전국 아파트 대세 조정기가 시작되었지만,

반대로 이런 하락장 속에 오른지역이 존재합니다.

 

용산, 서초, 종로가 그 주인공으로 관련기사를 리뷰해보도록 하지요

 

작년 전국 아파트값 3% 내렸다…서울서 용산·종로·서초만 상승

입력2023.01.08. 오전 6:02 수정2023.01.08. 오후 3:25 기사원문

 

서울 아파트 시가총액 6개월만에 23조 감소

 

 

(서울=연합뉴스) 김치연 기자 = 급격한 금리 인상과 경기둔화 우려에 지난해 서울 아파트 값이 약 3% 하락했다. 그 와중에도 용산·종로·서초구는 집값이 올랐다.

-> 제가 미래전망 때문에 물고 빠는 용산 종로는 청와대 용산이전, 미대사관 용산이전, 세운지구 개발, 용산일대 개발 덕에 그야말로 떡상을 했습니다. 물건이 쏙 들어가버려 거래건수가 얼마안됨에도 올랐다는건 고무적입니다.

 

 

8일 KB국민은행 주택가격동향 월간 시계열 통계에 따르면 작년 서울 아파트값은 평균 2.96% 떨어졌다.

 

구별로는 도봉구가 6.40% 하락해 가장 큰 폭으로 떨어졌고 송파구(-5.88%), 노원구(-5.63%), 성북구(-5.58%) 순으로 하락률이 높았다.

->송파구는 어떻게 보면 이번 규제의 피해자 라고 볼 수 있습니다. 안그래도 액수로 치면 가장 하락한 곳인데 토지거래 허가 부터 조정지역 규제가 계속 유지되기 때문에 하락폭은 더 클 것 같습니다. 박원순 시장때는 송파구가 대세지역이였으나 오세훈-윤석열 기간동안 힘을 발 휘 할 수 있을지 는 의문입니다. 일단 서울중심 동진 동남설은 여의도-용산 중심화에 가로막혀 삼성동 근방 잠실을 제외하면 예전만 못하지 않을까 싶습니다. [그럼에도 서울 메인 입지 중 하나로 계속 남아있을겁니다]

 

 

상승한 곳은 용산구(2.41%)와 종로구(1.02%), 서초구(0.71%) 3곳뿐이었다.

강남 11개 구는 평균 2.47% 떨어졌지만, 강북 14개 구는 평균 3.52% 하락해 낙폭이 더 컸다.

-> 기사내용과 달리 한강변 강남은 많이 올랐습니다. 성수 여의도 용산도 한강변은 정말 많이 올랐습니다. 그리고 구전체로는 실질적으로 용산이 제일 많이 올랐습니다. 용산은 단순 2.41%가 아닌 그것보다 훨씬 더 올랐다고 보고 있습니다. 이는 서울시 잠재호재의 80%가 다 용산이거나 용산과 연관되기 때문으로, 이는 가장 중심입지인데도 지난 10년간 박시장이 눌러든 용산이 윤정권과 오세훈 시장 컴백으로 서서히 기지개를 펴고 있기때문입니다.

그러나 용산도 언제까지 상승세일지는 저도 모릅니다. 결국 대세하락장에 나홀로 영원히 상승은 있을 수 없기 때문에 올 3월 이후엔 용산도 상승세가 꺽이고 단기간 급등한 금리영향을 받긴 할겁니다. [그래도 2040도시기본계획을 보았을때, 한강변 강남 서초 성수 여의도와 같이 방어력은 훌륭할겁니다.]

 

실제 서울 전역에서는 고점 대비 수억원씩 떨어진 매물이 속출했다.

 

국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 송파구 신천동 파크리오 전용면적 84㎡(20층)는 작년 11월 16억7천만원에 거래됐다. 2021년 8월 같은 면적 22층 물건이 25억3천만원에 거래된 것에 비하면 1년 새 10억원 가까이 떨어진 것이다.

 

강동구 고덕동 고덕그라시움 전용 59㎡도 2021년 8월 12층 물건이 15억3천만원에 팔렸으나, 작년 12월에는 같은 면적 3층짜리 물건이 9억9천만원에 거래됐다.

 

서울 외 지역의 아파트값 하락세는 더욱 가파르다.

 

지난해 전국 아파트값이 3.12% 하락한 가운데 세종은 11.97% 떨어져 시·도별 하락률에서 가장 큰 폭을 기록했다. 동탄신도시가 위치한 화성(-10.63%)도 두 자릿수 하락률을 보였다.

광명(-9.84%)과 수원(-8.47%), 양주(-7.41%), 과천(-7.16%), 대구(-7.15%), 대전(-6.65%), 인천(-6.12%) 등 주요 도시도 일제히 하락했다.

-> 세종은 아주 개폭락을 했습니다. 저는 지방에서 세종만한곳은 없다 여기지만 참혹할정도로 떨어졌습니다.

인천은 대장주인 송도조차 맥을 못추고 떨어진 상태로 2020년부터 급등한 다른 수도권 / 지방지역들도 마찬가지입니다. 일부 빼고 규제가 거의 다 해제된 요즘에는 한동안 서울로 자본이 쏠리는 장이 되어 지방과 큰 격차를 만들꺼 같습니다. 대세하락장이겠지만 서울낙폭보다 지방낙폭이 훨씬 클꺼라는 이야기 입니다.

 

 

아파트 시가총액도 급감했다.

 

부동산R114 통계에 따르면 작년 12월 말 기준 서울 아파트 시가총액은 1천244조9천억원으로, 2021년 12월 말(1천258조5천여억원)보다 13조6천억원 줄었다.

 

정점이던 작년 6월(1천268조2천억원)과 비교하면 불과 6개월 만에 23조3천억원가량 감소한 것이다.

 

서울 아파트 시가총액은 2020년 1월 913조원이었으나, 집값 상승 속도가 빨라지면서 같은 해 8월 1천조원을 돌파한 뒤 작년 6월까지 줄곧 증가해왔다.

 

작년 한 해 시가총액이 가장 많이 줄어든 지역은 경기(-18조700억원)였고 서울(-13조6천300억원)에 이어 인천(-9조2천억원), 대구(-3조6천억원), 대전(-3조2천억원), 부산(-2조8천억원), 세종(-1조1천억원) 등 순이었다. 전국적으로는 51조8천여억원 줄었다.

 

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "올해도 전체적으로 보면 집값이 하락세를 이어갈 가능성이 높다"면서도 "다만 작년에는 거래가 끊긴 상태에서 집값이 내려갔지만 올해는 규제완화 등 영향으로 거래가 어느 정도 활성화된 상황에서 급매물 위주로 거래가 돼, 통계적으로 집값이 하락하는 것처럼 보인다는 점에서 질적인 차이가 있다"고 말했다.

 

윤 연구원은 "올해 상반기 급매물 거래가 이뤄진 뒤 하반기부터는 강보합 수준에서 움직이면서 바닥 다지기에 나설 것으로 보인다"고 했다.

-> 개인적으로 고금리장과 고용지표가 어느정도 정리되고 전세가가 안정되는 시기[그땐 전세가 귀해지고 월세도 비싸겠죠?]를 바닥으로 보고 있습니다.

올해는 회사에서 잘리는 사람, 무너지는 회사들이 많을꺼라 일부 '그들만의 리그인 동네' 를 제외하면 대부분 지역이 한동안 얼음장일꺼라 봅니다. 작년부터 '2023년은 겨울이다 겨울을 준비해야한다'라고 꾸준히 강조 해왔었습니다.

이제는 용산이 어디까지 오르는것은 이제 관심이 없고, 세종과 인천이 얼마까지 떨어질까 제일 궁금하네요 두곳이야말로 지방부동산 및 수도권 시장의 선행지표로 삼아도 손색없는 것 같습니다.