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안녕하세요 정필립입니다.
용산소식을 전해드립니다. 이번내용은 용산 동부이촌동과 동빙고동(한남)을 다룹니다.
일단 기사부터 보겠습니다.
각 내용마다 제가 과거에 써둔 관련글 링크를 달아드리오니 참고하시면 되겠습니다.
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'리모델링 최대어' 이촌 아파트 일대, 준주거 가능해진다
입력2023.05.25. 오후 4:09 수정2023.05.25. 오후 6:08 이유정 기자
리모델링서 재건축으로 선회하나
사진=한경DB
서울 용산 동부이촌동 일대 노후 아파트와 주택의 재건축이 쉬워진다. 특히 리모델링 사업을 추진하고 있는 한가람 이촌코오롱 아파트 등 10여개 단지가 재건축시 준주거로 종상향을 검토할 수 있는 ‘특별계획구역’으로 지정돼 향후 사업추진에 변수가 될 수 있다는 전망이 나온다.
-> 지금은 준주거지만 사업진행이 더디면 결국 상업지, 용적률 800% 이상으로 갈 수 밖에 없을겁니다. 인센티브를 줘야 용산공원-한강 녹지축도 원할하게 만들 수 있거든요
오래전 부터 정필립은 동부이촌동 공원라인 아파트들이 시티파크, 파크타워 컨셉의 고급주복화 되고, 이촌역은 신분당선 경유와 함께 지하로 쏙 들어가서 이촌역-한강공원 구간이 녹지축으로 되리라 보고 있었습니다. 제가 도시행정가라도 그렇게 추진했을 것 입니다. 이제 그 흐름이 하나씩 보이는군요
서울시는 지난 24일 8차 도시·건축공동위원회를 열고 기존의 서빙고 아파트 지구를 지구단위계획구역으로 전환하는 ‘서빙고아파트지구 지구단위계획(안)’을 수정가결했다. 계획안은 재건축을 쉽게 추진할 수 있도록 하고 각종 규제를 완화하는 것을 주요 내용으로 한다.
-> 문제는 이촌동의 리모단지들의 경우 한강대우를 제외하고는 이미 리모가 설립되어 있는 상태인데, 재건축으로 선회를 어느시점에 하느냐가 중요할 것 같습니다.
시간이 비용인 만큼 빠르면 빠를수록 좋겟죠
리모조합과 재건축조합은 성격이 다르니까요
리모사업을 따둔 건설사들은 좀 아쉬운 상황이 발생될 수도 있겠습니다.
재건축을 하게되면 완전 다른이야기고 리모델링 했을때 아쉬운 평면도와 천장높이, 건물간격과 배치등, 커뮤니티 등......... 재건축이 리모델링보다 압도적으로 좋을 수 밖에 없습니다.
재건축하는 한강라인단지와 리모단지들간 가격차가 두배이상 벌어진 것도 바로 그런 이유입니다.
일단 조합이 있으니 타단지들과 통합 논의는 유리하긴 하겠으나 리모조합에서 재건축조합으로 바뀔때 진통은 잇을 것 입니다.
그런데 각 조합원 입장에서 재건축보다 좋을 수 없으므로 당연한거 아닐런지 싶습니다.
일단 재건축 한다고 하면 가격이 현재가보다 최소 수억은 더 오를테니까요
땅의 성격도 바뀌엇구요 [이게 제일 큽니다 부동산의 꽃은 땅의 성격 변화입니다.]
아파트지구는 대규모 아파트단지를 조성해 주택난을 해소하기 위해 1970~80년대에 지정한 용도지구다. 건축 정비계획과 연계성이 떨어지는 등의 문제가 있다는 지적이 나오면서 이번에 지구단위계획으로 전환됐다.
이번 지구단위계획에는 일대 아파트가 각각 특별계획구역으로 지정된 것으로 알려졌다. 계획안은 현재 3종 일반주거지역인 해당지역들이 공공기여 등에 따라 용도지역이 준주거로 상향검토 될 수있도록 명시했다. 준주거 지역의 서울시 조례상 용적률은 400%(법 상한 500%)수준이다.
-> 500%도 부족하긴합니다. 인센티브 팍팍 주고 아예 상업지로 올려주세요
서울시 도시행정가님!!!
여의도 경우 용적률 1200%까지 풀립니다.
이촌 공원라인도 700%정도 까진 풀려야 원할한 사업진행이 가능합니다.
통 크게 인센 좀 더 주세요 ~!!
업계에선 노후단지 아파트 정비방향에 상당한 영향을 줄 것이란 전망을 내놓는다. 동부이촌동 일대는 리모델링 사업이 활발하게 진행되고 있다. 이미 3종 일반주거지 법정 최대 용적률인 300% 이상 으로 지어져 재건축의 유인이 없기 때문이다. 현재 서울시 조례상 3종 일반주거의 상한 용적률은 250%다. 하지만 종상향이 되면 재건축도 하나의 선택지로 고려할 수 있게 된다.
한 중개법인 대표는 “이촌동 아파트 단지내에선 소위 ‘재건축파’와 ‘리모델링파’간 오랫동안 다툼을 벌여오다 최근 몇년간 리모델링으로 정리되고 있었다”며 “계산기를 다시 두드려보자는 사람들이 늘면 사업이 지연될 수 있다”고 예상했다.
현재 한가람(2036가구), 우성아파트(243가구) 강촌(1001가구) 이촌코오롱(834가구) 한강대우(834가구) 등 이촌역 일대 아파트들이 리모델링 조합을 설립했거나 조합 설립을 추진중이다. 이중 한가람과 이촌코오롱, 이촌 우성 등은 시공사 선정까지 마쳤다.
-> 이촌현대는 이미 착공해서 뿌시는 중입니다. 이촌현대를 제외하곤 통합 재건축 진행은 꿈이 아닐지도 모르겠네요 만약 통합 재건축이 된다면 이중 몸값이 가장 낮았던 이촌우성이 가장 고수익
투자처가 되겠네요 어짜피 서울시 의도되로라면 다시 공무원 아파트 재건축 전처럼 합쳐질 테니까요
시는 다음달께 주민열람공고를 시작해 하반기에 서빙고아파트지구 지구단위계획을 최종 결정고시할 예정이다.
한편 이번 계획안에선 역세권변 과소필지로 구성된 이촌종합시장 일대와 무허가 및 맹지로 이뤄진 신동아 아파트 북동측의 개발잔여지 일대도 ‘특별계획가능구역’으로 지정했다. 통합개발할 경우 용도지역 상향을 허용해 일대의 공동개발을 권장했다.
-> 이촌시장쪽 상가주 분들도 대박이네요 또한 서빙고 신동아 위쪽의 소규모 빌라들도 대박입니다.
그런데 신동아쪽이 통합에 협조적이지 않을 듯한데 이것은 그때까지 가봐야 겠습니다.
뭐 상업시설 위주의 개발로 가도 가치가 충분할겁니다.
이건 동부이촌동 서쪽의 경의중앙선 라인에 붙은 빌라촌들도 마찬가지 입니다.
용산 중앙선 라인(?)은 중앙선 지하화와 땅의 성격변화로 인해 결국 가치가 막강합니다.
이촌종합시장 일대는 주거용도(복합화)를 허용했다. 저층부 상업기능은 유지하고 사업의 실현가능성을 고려해 분할가능선에 따라 특별계획구역을 지정할 수 있도록 했다.
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"평당 1억 2000만원"…용산 '단군 이래 최대 개발' 재시동
입력 : 2023.05.25 07:31
'서울 도심 노른자 땅' 용산 개발 본격 기지개
[땅집고] 최근 개발이 본격화한 서울 용산구 주요 개발 사업지 위치. / 네이버지도
[땅집고] 10년 넘게 개발이 멈췄던 서울 용산구 노른자 땅들이 개발을 본격화하고 있다. 그동안 서울 집값 상승을 부추긴다는 이유로 사업 진행이 멈췄던 용산 정비창 부지, 이촌동과 한남동의 재건축·재개발 사업지에서 본격적으로 개발 밑그림 그리기에 속도를 높이고 있다. 올 초 아파트 공사를 시작한 노른자 땅 유엔사령부 부지에서는 역대 최고 수준인 평당 1억 2000만원대에 분양가가 책정됐다.
-> 과거에 쓴 관련글 소환합니다. 읽어 보시기 바랍니다.
서울 한강변 정중앙에 자리한 용산구는 부지의 절반 이상이 초대형 개발 사업지로 묶여있다. 그동안 글로벌 금융위기 등 경기 침체와 주민 갈등으로 사업이 난관에 부딪히면서 각종 개발사업은 멈춰 섰고, 해당 부지는 버려진 땅처럼 방치됐다. 하지만 올해부터는 분위기가 확 바뀌고 있다. 수면 아래에 있던 개발 사업들이 하나둘씩 재시동을 걸고 있어서다.
-> 이 내용은 정필립이 발행한 용산 전자책 "용산 한국의 용이 될 수 있을까?"에 자세히 적어놨습니다. 동쪽용산에서 서쪽용산까지 돈되는 자리는 다 적어놓았습니다.
동부이촌동 내용이야 말할 것도 없습니다.
한강라인 재건축에 이어 공원라인들도 각개 리모에서 통합 재건축이 된다면 이촌동은 물론 서울 부동산 판세가 바뀔겁니다.
1990년대~2000년대 초반 동부이촌동 전성시대가 다시 옵니다.
[땅집고] 국제업무지구 개발 무산 이후 빈 땅으로 방치된 서울 용산 철도정비창 부지. /조선DB
■용산정비창 개발 기지개…유엔사부지 분양가 평당 ‘1억2000만원’ 육박
업계에 따르면 최근 서울시는 국제업무지구가 들어설 용산 서부 용산구 한강로3가 용산정비창 부지(49만3000㎡) 개발 계획안을 올 상반기 중 확정 짓고 하반기 예비타당성 조사에 착수한다는 계획이다. 용산 정비창 부지는 단군 이래 최대 개발사업으로 불린 2012년 용산국제업무지구 사업지에 포함된 땅이다. 한때 높이 620m에 이르는 111층 빌딩을 비롯한 대형 오피스 건물과 고가 아파트 등 23개동(棟)을 짓기로 했다. 그러나 글로벌 금융위기로 사업이 좌초하면서 시행사와 코레일 간 법적 분쟁의 대상이 됐고 빈 땅이 방치된 채 사업이 장기간 표류했다.
시는 용산정비창 사업을 재개하고, 이 땅에 인공지능 등 연구개발 업무시설과 호텔, 주택 6000가구를 짓는다는 계획이다.
용산 동남권 부지 개발도 본격화할 전망이다. 용산공원 동쪽 맞은편에 있는 유엔군사령부 부지 4만4935㎡를 개발하는 고급 주거시설 ‘더 파크사이드 서울’은 지난 2월 착공해 분양을 앞뒀다. 지하 7층~지상 20층 규모 아파트 420가구와 오피스텔 726실, 판매시설, 문화 및 집회시설을 비롯해 5성급 호텔 등이 들어선다.
유엔사부지는 분양가가 역대 최고 수준인 3.3㎡(1평)당 1억2000만원에 책정돼 눈길을 끈다. 다음 달 20일 브릿지론이 만기도래하면 1조3000억원 규모의 본PF로 전환해 자금 조달에 나선다.
[땅집고] 유엔사부지를 개발해 짓는 '더 파크사이드 서울' 완공 후 예상모습. /현대건설
유엔사부지 북측과 남측 부지도 각각 개발이 진행 중이다. 유엔사부지 북측에 있는 옛 크라운호텔 부지는 지하 4층~지상 25층, 약 150가구 규모 고급 주상복합 개발 공사가 진행 중이다. 2026년 완공이 목표다.
-> 크라운호텔 재건축 관련해선 과거들 소환합니다. 용산에 대한 내용은 제 블로그에 왠만한게 다 있습니다.
시는 유엔사부지 남측에 있는 수송부 부지와 정보사 부지, 한강중학교 등 용산구 동쪽 21만㎡에 대한 용산구 동측권역 지구단위계획 결정안을 올해 1월 공고했다. 용산공원과 대사관 밀집지역이라는 점 등을 감안해 외교·관광·문화·국제교류 등의 복합개발이 가능할 수 있게 유도하겠다는 입장이다. 특히 향후 연장될 신분당선 새 역사도 수송부 부지 인근에 들어선다.
동남권 부지의 경우 한강 조망은 어렵지만, 용산공원 뷰를 누릴 수 있고 이태원 상권도 지근거리다. 이 부지 동쪽에 진행 중인 한남뉴타운 재개발 사업이 완료되면 용산공원을 중심으로 동쪽은 고급 신축 주거 타운으로 뒤덮이게 된다.
-> 서울 최고가는 현재 한남대로를 끼고 나인원 한남과 한남더힐이 쓰고 있습니다.
그뒤로 유엔빌리지의 파르크한남이 새로운 역사를 쓰고 있습니다.
(대신 세대수가 작아 나인원, 더힐보단 미미합니다)
앞으로 용산공원을 낀 유엔사 부지에 들어서는 파크사이드가 황태자 자리를 거머쥘 것 입니다.
그리고 그뒤로 바로 장문로 건너 수송부기지가 황제자리에 등극할 것 입니다.
위치는 아래 지도에서 참고가능합니다.
결국 한남힐스테이트 - 한남하이페리온에서 시작하는 장문로가 대박라인으로 변모할 것입니다.
장문로는 한남3구역 개발과 함께 한남5거리 근방까지 뻗어나갈 것이며, 장문로의 끝은 유엔사,
크라운호텔 재건축, 수송부부지입니다.
장문로의 미래가치에 대해선 아래의 링크 글에 포함되어 있습니다.
■“용산 한강변 스카이라인 달라진다”…한강맨션 68층 설계 변경
용산에선 재개발, 재건축 정비사업도 활발하다. 용산공원 남측에는 동부이촌동 노후 아파트 재건축 사업이 활발히 진행 중이다. 올 초 서울시가 한강변 아파트에 적용된 35층 높이 제한 규제를 폐지하면서 용산구 한강변도 스카이라인이 달라질 전망이다. 이촌동 대표 재건축 예정지인 한강맨션아파트는 지난달 용산구청에 최고 68층 설계 등을 담은 정비계획변경안을 접수했다.
변경안에 따르면 현재 이촌동에서 가장 높은 56층짜리 ‘래미안 첼리투스’보다 더 높아진다. 서빙고동 신동아아파트도 지난 3월 오세훈표 정비사업으로 불리는 ‘신속통합기획’에 합류했는데 한강맨션과 마찬가지로 초고층 단지가 될 가능성이 높다는 관측이다.
-> 관련 내용은 아래의 링크를 읽어보시기 바랍니다.
용산 동남권 개발부지 동쪽에 위치한 한남뉴타운 재개발 사업도 2~5개 구역으로 나눠 재개발이 진행 중이다. 용산구 한남·보광·이태원·동빙고동 일대 111만205㎡를 재개발하는 한남뉴타운 사업은 용산에서 가장 큰 정비사업이다. 각 구역이 재개발 사업을 마치면 1만2075가구가 거주하게 된다.
가장 속도가 느렸던 5구역 조합은 지난 4월 서울시에 건축심의를 신청할 계획이라고 조합원들에게 공지했다. 연말 쯤이면 시공사를 선정할 것으로 전망된다. 5구역은 한강이 가장 가까운 사업지다. 속도가 가장 빠른 3구역은 2020년 현대건설을 시공사로 선정했으며, 2구역과 함께 올해 관리처분계획 인가를 앞두고 있다, 4구역은 서울시 교통영향평가와 건축 심의 등을 추진한다는 계획이다.
지난 2월 한남뉴타운 내 재개발 사업 완료 후 84㎡ 주택으로 배정받을 수 있는 한 다가구 주택이 23억원에 거래됐다. 현재 이 일대 단독·다가구 주택은 평균 20억~24억원 사이에 거래되고 있다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “부동산 경기가 침체한 지난해에도 용산 재정비사업지들의 경우 급매물을 제외하곤 가격이 크게 흔들리지 않았다, 어차피 대부분 목돈으로 장기 투자를 염두에 둔 수요자가 많았기 때문”이라며 “다만 지난 수년간 개발이 속도를 내지 못했는데 올해부터는 속도가 좀 더 빨라지면서 가격도 탄력을 받을 전망”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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용산의 동부이촌동이 공원개발 근처 주변지연 개발로 입지 왕이였는데,
결국 슈퍼스타가 되어 귀환할 전망입니다.
그리고 더 파크사이드는 용산의 새로운 황태자가 되겠네요
요즘 여의도 / 용산은 이번정권 내내 핫할 것 같습니다.
[다음 총선과 대선에서 보수가 승리한다면 앞으로도 계속 될 것 입니다.]
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