고정 헤더 영역
상세 컨텐츠
본문
반응형
안녕하세요 나비곰입니다.
그간 올해 목표였던 3부작 전자책 집필 작업에 온 여가시간을 다 투자해서 지난주 일요일 업로드 후 병이 났습니다. 사실 나비곰은 문과 출신도 아니고 고등학교부터 이공계 지냈기에 수학공식이 더 편한 사람입니다.
오랫동안 시험공부를 해온사람이기에 남이 구축한 이론을 배우는것은 어느정도 따라가는 편이나
자신의 경험과 노하우를 이론으로 만들어 글로 전달하는것은 글재주도 별로 없는 저에게 상당한 스트레스를 주는 일이기도 했습니다.
다음글은 언제 나오느냐 묻는 분들이 좀 계셔서 스스로 가용한 모든시간동안 최대한 채찍질해가며 글을 쓴결과, 결과가 빠르게 나왔습니다. 스스로 만족중입니다. 이 3부작 전자책은 11월부터 있을 저의 강의 기초자료로 쓰일것이며, 여기서 확장/발달되는 내용으로 갈 것입니다.
여하튼 오늘은 연일하락중인 세종/대전에 대한 내용과 PF금융 관련 소식입니다.
주요소식은 적색으로 표기하였습니다.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
대전·세종 ‘끝없는 부동산 빙하기’
|
아파트 가격 하락률 세종 전국 1위, 대전 3위
“부동산 빙하기 최소 내년까지 이어질 듯”
|
▲ 세종시 거리 전경. 연합뉴스
규제지역에서 벗어났음에도 불구하고 대전과 세종의 아파트 가격 하락세가 이어지고 있다. 낙폭은 줄어들고 있지만 아직까지 ‘하락의 늪’에서 빠져나오지 못하고 있는 실정이다. 부동산 업계는 이같은 분위기가 올해 계속 이어질 것으로 보고 있다.
10일 한국부동산원이 발표한 10월 첫째 주(10월 3일 기준) 전국주택가격동향조사 결과에 따르면 전국 아파트 매매가격지수 변동률은 전주와 같은 -0.20%을 유지했다.
시·도별로는 세종(-0.39%), 인천(-0.31%), 대전(-0.28%), 경기(-0.26%), 대구(-0.25%), 울산(-0.21%), 광주(-0.21%), 서울(-0.20%), 부산(-0.19%) 등이 하락했다. 충청권의 경우 하락폭이 줄고 있지만 하락률이 대전은 전국 3위, 세종은 1위를 달리고 있는 상황이다.
지역별로 살펴보면 5개 자치구가 모두 규제에서 벗어난 대전은 전주(-0.29%)보다 낙폭을 줄인 -0.28%를 기록했다. 동구와 유성구가 각각 -0.18%, -0.32%를 기록해 전주보다 낙폭을 줄인 반면 서구와 대덕구는 -0.34%, -0.12%로 하락폭이 소폭 커졌다. 중구는 전주와 같은 -0.30% 수준을 보였다.
한국부동산원 관계자는 “서구는 둔산동, 도안동 등 구축위주로 매물이 적체되면서 하락했고 유성구는 지족동, 원신흥동 등 대단지 위주로 하락했다”며 “중구는 대흥동, 목동 위주로 하락하며 하락세가 지속됐다”고 설명했다.
투기과열지구에서 조정대상지역으로 한 단계 낮춰진 세종시도 2주 연속 하락폭을 줄였지만 여전히 전국에서 하락률이 가장 높다. 세종시의 경우 전주(-0.40%)보다 하락폭이 0.01% 줄어든 -0.39%를 기록했다.
천안, 논산, 공주 등 조정대상지역해제로 규제지역에서 완전히 풀린 충남도 낙폭을 줄였다.
충남 지역은 전주(-0.10%)보다 하락폭을 축소한 -0.09%를 보였다.
전세가격도 상황은 비슷하다. 세종이 전국에서 가장 높은 하락률을 보였으며 대전은 5번째였다. 전국 주간 아파트 전세가격은 지난주(-0.21%) 하락폭을 유지했다.
시·도별로는 세종(-0.43%), 인천(-0.33%), 대구(-0.31%), 경기(-0.30%), 대전(-0.27%), 광주(-0.24%), 서울(-0.20%), 부산(-0.17%), 울산(-0.16%) 등이 하락했다.
지역별로 살펴보면 대전은 -0.27%로 전주대비 하락폭이 유지됐으며 세종은 전주대비 -0.01% 줄어든 -0.43%를 기록했다. 충남도 전주대비 -0.01% 준 -0.11%로 조사됐다.
부동산 업계는 최소 올해까지는 이같은 분위기가 이어질 것으로 내다보면서도 길어질 경우 내년까지도 분위기가 이어질 수 있다고 설명했다.
대전의 한 공인중개사는 “현재 금리인상이 이달 중 또 예상되고 있는 만큼 부동산 빙하기가 길어질 것으로 예상된다”며 “정확하게 예측하기 어려운 시기이기는 하나 내년까지는 분위기가 이어질 것으로 보인다”고 설명했다.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0004803801?sid=101
급격한 금리인상 등 영향으로 부동산 시장이 위축되면서 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출에 주력했던 저축은행들의 위기감이 높아진다. 올해 들어 금리가 가파르게 오르고 원자재 가격도 급등하면서 부동산 개발 사업이 어려움을 겪자 연체율이 점차 상승하고 있어서다. 과거 부실 부동산 PF 대출로 '저축은행 사태'라는 악몽을 겪었던 저축은행 업계는 부랴부랴 건전성 관리에 나서고 있다.
10일 윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 받은 국정감사 자료에 따르면 지난 6월 말 기준 저축은행의 부동산 PF 익스포저(위험노출액)는 10조8000억원으로 집계됐다. 지난해 말(9조5000억원)보다 14% 증가한 수치다.
저금리와 부동산 호황을 틈타 부동산 PF 대출을 늘렸다. 더 큰 문제는 연체율도 올랐다는 점이다. 저축은행 부동산 PF 대출 연체율은 같은 기간 1.2%에서 1.8%로 상승했다. 이는 부동산 시장 침체로 일부 지역에서 미분양이 발생하는 등 자금 흐름이 막힌 중소 건설사들을 중심으로 PF 대출 연체가 증가한 영향으로 풀이된다.
시행사가 착공부터 분양 준공 때까지 필요한 자금을 조달하는 부동산 PF는 경기 민감도가 높아 부동산금융 가운데서도 가장 위험이 큰 사업으로 분류된다. 부동산 활황기에는 '황금알을 낳는 거위'가 될 수 있지만 불황기에는 '부실의 뇌관'으로 돌변한다.
금융사들은 최근 몇 년간 초저금리 기조와 집값 급등 등에 따라 부동산 PF 대출을 늘려왔다.
그러나 글로벌 긴축에 따른 금리 인상과 원자재값 급등으로 난공불락일 것 같던 부동산 시장이 침체를 겪으면서 금융사들의 위기감이 고조됐다. 부동산 개발 공사가 중단되면 시행사부터 시공사, 그리고 이들에 돈을 빌려준 금융사까지 타격을 입기 때문이다.
저축은행 업계는 부동산 시장 위축에 따른 리스크를 점검하며 부동산 PF 대출에 대한 관리를 강화하고 있다. 한 저축은행 관계자는 "지난해부터 과열된 부동산시장의 침체 우려가 꾸준히 제기됐던 만큼 관련 대출 취급 요건을 강화해왔다"며 "부동산 PF 대출 리스크 우려가 전 금융권으로 번지고 있는 만큼, 관련 대출의 부실화를 막기 위한 모니터링을 하고 있다"고 말했다.
다만 저축은행은 과거 '저축은행 사태'로 타 업권에 비해 까다로운 규제를 받고 있었던 까닭에 부동산 PF 대출이 현재 위험 수준에 이르지는 않았다고 분석한다. 현재 저축은행은 부동산 PF 대출에 대해서는 신용공여 총액의 20%까지만 대출이 가능하다. 또 차주가 부동산 PF 사업자금의 20% 이상을 자기자본으로 조달하는 경우에만 컨소시엄에 참여할 수 있다. 이런 까닭에 규제가 느슨한 다른 업권으로 부동산 PF가 대거 쏠리는 현상이 나타나기도 했다.
다른 저축은행 관계자는 "저축은행들이 부동산 PF에 대한 리스크를 전혀 인지하지 못하고 있었던 과거 '저축은행 사태' 때와 달리 지금은 그 위험성을 충분히 알고 건전성 관리도 병행하고 있는 상황"이라며 "최근 연체율이 증가하고 있는 부문을 심각하게 받아들이고, 신중하게 부동산 PF 대출 관리를 하고 있다"고 밝혔다.
금융당국은 제2금융권을 중심으로 부동산 PF 잠재 부실 우려가 커지자 무리한 부동산 PF 대출 확대 자제와 리스크 관리를 당부하고 있다. 금융당국 관계자는 "현재 시점에서 연체율 등 지표를 봤을 때 크게 문제가 발생한 것은 아니다"라면서도 "다만 금리가 오르고, 자산가치가 떨어지는 중이라 부실이 현재화할 수도 있어 각 회사에 부동산 PF 관리에 신경을 써달라고 하고 있다"고 말했다.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
기사를 보아하니 대전/세종은 앞으로도 하락세가 되리라 예상이 되고 있습니다.
그래도 이런 하락세는 어느지점에서 바닥다지기를 하다 다시 올라갈 공산이 큽니다. 세종이 워낙 호재가 많기때문에 계속 빠진다고 볼 수도 없기 때문이지요
PF대출에 이렇게 문제가 발생하고 있다면, 공급은 한동안 힘들것 같습니다.
세종의 인근지인 오송역세권의 지주택 '오송역 힐스테이트'도 PF대출이 나오질 않아 고생을 하고있습니다.
분명 이런 금융비용 상승과 원가의 상승은 절때 싼집이 나올 수가 없는 구조로 갈 것 입니다.
정부의 규제로 어쩔수없이 싸게 분양해야 한다면 아예 공급을 멈춰버리겠죠
그렇다면 정부로선 오른 가격을 인정하고 미분양에 대비한 정책이 나올 수 밖에요
사실 지금은 윤석열 정부 정책이 문재인 정부에서 이렇다 할 큰 변화가 없습니다.
세금은 줄이고 있다지만 여기저기 미분양이 나오고 있습니다.
봄-가을철에는 이사철이라 해서 거래가 늘어나는 계절인데 올해는 그런것도 없습니다.
예전 2012년 이후를 보는것과 같습니다.
아직도 취득세 정책은 그대로기에 지금 상황은 투자자가 들어오기 힘든 상황입니다.
윤정부는 주택가격을 눌려야하는 목적이 있기에 취득세는 정권 내내안풀어줄 공산도 있습니다.
또한 미연준의 금리폭등과 더불어 러시아 우크라이나 전쟁으로 외부환경이 상당히 안좋습니다
저는 이상태라면 지금까지 대출에 큰 영향이 없는 주요지와 공급 부족지 외엔 40%로 하락을 생각하고 있으나 빠르게 하락하는것은 저의 예상에는 없습니다. 참고로 천천히 하락을 하고있으나, 사용료 즉 월세같은 임대료는 빠르게 오르고 있습니다. 현재의 세금, 금리, 공급구조에선 다주택자들이 늘수도, 무주택자들의 분양도 힘들어 질겁 니다.
그럼에도 만약에 폭락론자들 이야기 처럼 50%이상이 빠르게 하락을 한다면 우리나라 경제시스템이 붕괴되는 상황이며 부동산 뿐만아니라 다른 자산도 모두 끝났다라고 보시면 됩니다.
시장은 결국 변화에 적응하는 생명체입니다. 지금의 대전/세종이 왜 폭락장라 해도, 결국 다시 균형점에 가게되면서 사용료도 그에 맞춰지게 될 것 입니다.
나비곰은 개인적으로 현재의 대출금리와 월세가 같아지는 시점이 언제가 될지 굉장히 기대중입니다.
반응형
'중부권 부동산 인사이트' 카테고리의 다른 글
| 이번 윤석열 정권에서 떠오르는 지역 [ 중부권] (0) | 2022.11.21 |
|---|---|
| 금리의 인상과 대전/세종 집값 전망 (0) | 2022.10.14 |
| 금리의 인상과 대전/세종 집값 전망[출처] 금리의 인상과 대전/세종 집값 전망 (0) | 2022.10.04 |
| 천안-청주 복선전철 설계용역발주 (0) | 2022.09.27 |
| 세종시 5-1, 6-2 생활권 관련 정보 (0) | 2022.09.21 |
댓글 영역