금리의 인상과 대전/세종 집값 전망[출처] 금리의 인상과 대전/세종 집값 전망

안녕하세요 나비곰입니다.

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어제 개천절동안 태극기를 계양한 집이 몇집 보이지 않아 아쉬웠습니다.

나비곰은 오전 9시반 부터 저녁까지 태극기를 계양하면서 개천절 당일날 하루종일 집에 있었는데,

옆동 뒷동 둘러봐도 태극기 계양한 집이 손에 꼽을 정도로 적어서 아쉬웠습니다.

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옛날 2002년 월드컵때 태극기를 망토처럼 감고 다니는 사람도 보일 정도로 태극기가 흔했는데,

이젠 관공서나 국휴일에 도로변 정도 말곤 보기 힘들어지니 아쉬움이 큽니다.

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오늘 소식은 대전 세종집값이 지속하락하여 내년까지 가격이 계속 조정될 수 있다는 뉴스와 도대체 왜 그런지에 대한 이유를 이야기 하려 합니다.

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일단 기사를 분석해보겠습니다.

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"대전·세종 집값 내년까지 폭락할 수도"

금강일보 2022-09-29 19:09:39

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대전과 세종의 주택가격이 향후 1년간 폭락할 수 있다는 분석이 나왔다. 향후 금리인상 등으로 주택가격 하방리스크가 빠르게 증대되는 상황에서 이들 지역의 주택가격이 더 큰 폭으로 하락할 수 있다고 전망됐다.

->뒤에 2번째 기사를 보시면 좀더 정확히 알 수 있지만 급등한 금리덕에 담보대출이던, 전세대출이던 월이자 부담액이 2배나 늘었습니다. 이는 정주여건이 약하고, 직주근접과는 거리가 있는 베드타운일수록 더 조정을 받게 됩니다.

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28일 한은이 발간한 지역경제보고서에 실린 ‘지역별 주택시장 동향 및 리스크 평가’ 보고서에 따르면 “주택가격 고평가, 차입여건 악화 등 주택시장 하방 요인이 공급부진 등 상방 요인보다 우세한 가운데 수도권 및 광역시 일부 지역이 하방 요인에 상대적으로 더 크게 노출됐다”고 설명했다.

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지역별로 살펴보면 고점 대비 가격 하락 폭이 가장 큰 곳은 지난 8월 기준으로 세종(-7.93%)과 대구(-3.37%), 대전(-1.28%) 순이었다. 이들 지역은 주택가격 고점을 일찌감치 기록하고 하락하기 시작했다. 세종의 집값 고점은 지난해 5월이었으며 대구 지난해 11월, 대전 지난해 12월 등의 순으로 하락세를 보였다.

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이밖에 인천(-1.21%)과 경기(-0.77%), 부산(-0.37%), 서울(-0.33%) 등의 순으로 하락 폭이 컸다. 한은은 강원과 전북 지역은 8월까지는 집값 고점이 오지 않았다고 분석했다. 한은 관계자는 “주택 가격 상방 리스크보다 하방 리스크가 더 커 향후 집값 하락 추세가 이어질 가능성이 있어 보인다”고 말했다. 즉, 상위권인 대전과 세종의 하락 추세가 이어질 것이란 관측이다.

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또 한은이 주택가격 수준과 차입 여건, 공급 물량 등에 따라 지역별 주택 시장 여건을 분석한 결과 수도권과 광역시 일부 지역이 집값 하락 요인에 상대적으로 많이 노출됐다. 주택가격의 경우 소득 대비 주택가격(PIR)이 전반적으로 상승한 가운데, 임대료 대비 주택가격(PRR)은 세종과 서울 지역이 가장 높은 수준이었다.

-> 전세가율이 낮을수록 문제가 되는데 서울의 경우에도 일부지역은 조정을 꽤 받지않을까 싶습니다.

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주택가격 상승기 직전인 지난 2019년 9월과 비교해 가장 고평가된 곳은 인천이다. 차입여건은 대출금리 상승 등으로 지속해서 악화하고 있다.

-> 현재 송도같은 인천내 1급지도 상당한 조정을 받는중으로, 나비곰도 관심지역이기에 조정기가 많이 진행되었을때 진입을 하기 위해 예의주시하고 있습니다.

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특히 대출자의 소득 대비 대출 잔액 비중(LTI)이 큰 폭으로 상승했다. LTI 비중 높은 곳은 세종과 경기, 대구, 인천 등이 꼽혔다.

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특히 이런 17개 시도별 데이터를 이용해 향후 1년간 주택가격 하방리스크(HaR·House prices-at-Risk)를 산출한 결과 향후 1년간 집값 하락 위험이 빠르게 증가했다. 집값 하락 위험이 가장 높은 지역은 경기와 인천, 대전, 세종 순으로 나타났다.

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한은 관계자는 “주택매매가격 변동률을 살펴보면 상승기보다 조정기에 지역 간 차별화가 뚜렷하게 나타났다”며 “금리상승 등의 영향으로 향후 주택가격 변동성이 확대되더라도 지역별로는 주택시장 여건에 따라 가격하락폭이 다를 수 있다”고 덧붙였다.

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2년전 영끌족 '비명'…월 상환액 2배로 뛴 사례도 속출

입력2022.10.03. 오전 6:08 수정2022.10.03. 오후 6:36

금리 1%p 더 오르면 2.3배로…전세·신용대출자 가장 타격 주담·신용대출자 상환액도 50%↑…은행 대출사례 시뮬레이션 결과

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(서울=연합뉴스) 신호경 박대한 기자 = 예상보다 더 빠른 국내외 통화 긴축으로 금리가 급등하면서 1∼2년 전 변동금리로 대출을 받은 금융소비자들의 상환 부담이 눈덩이처럼 불어나고 있다.

2년 전 초저금리 환경에서 수억 원을 대출한 사람 중에는 월 상환액이 이미 두 배에 이른 사례도 적지 않다.

-> 높아지는 금리는 결국 현금력이 약하고 실거주 매리트가 떨어지는곳일 수록 더 큰 영향을 미치게 구조로 작용 중 입니다. 15년전 제가 현역투자자로 있을때의 금리가 8%에 육박하였음에도 계속 상승했던 것과는 상황이 다른것이, 그때에 비해 지금의 인건비등 가계소득이 큰폭으로 증가한것도 아닌데 대출액수 규모자체가 몇배나 올라갈 정도로 달라지고 있으니, 지금의 금리 4%가 그때 금리 8%정도로 생각해야할 것 같군요

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더구나 시장의 전망대로 올해 말이나 내년 초까지 기준금리가 1.00%포인트(p) 더 올라 3.50%에 이르면 이른바 영끌(영혼까지 끌어모음)·빚투(대출로 투자) 족들의 고통은 더 커지고, 소비 위축 현상도 뚜렷해질 전망이다.

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2년 전 영끌족 '비명'…월 상환액 2배로 뛴 사례도 속출

(서울=연합뉴스) 신준희 기자 = 13일 서울시내 한 시중은행 대출 창구. 2022.7.13 hama@yna.co.kr

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전세대출+신용대출자, 2년새 월 이자 132만원→259만원

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3일 5대 시중은행 가운데 한 곳의 대출자 사례에 따르면, 코스피 상장 기업에 근무하는 A씨(신용등급 3등급)는 2년 전(2020년 10월) 서울 서초구 래미안서초에스티지 25평형(전용면적 59.99㎡)에 8억1천500만원의 임대보증금을 내고 전세로 들어갔다.

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전세대출(SGI서울보증. 대출기간 2년. 일시상환식. 신규취급액 코픽스 6개월 연동금리)을 최대한도인 5억원까지 받았고, 신용대출(대출기간 1년. 매년 기한연장 가능. 일시상환식. 금융채 6개월 연동금리) 1억원도 더했다.

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A씨의 최초 대출 당시 월 이자 상환액은 약 132만6천원(전세대출 연 2.45% 적용 102만1천원+신용대출 연 3.66% 적용 30만5천원)이었다.

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그러나 이후 코픽스와 금융채 등 지표금리가 오르면서 2년 후인 이달 금리 갱신 시점에는 상환액이 약 259만3천원(전세대출 연 4.89% 적용 203만7천원+신용대출 연 6.67% 적용 55만6천원)으로 늘었다.

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2년 전(132만6천원)의 거의 두 배에 이르는 금액이다.

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만약 기준금리가 최소 한 차례의 빅 스텝(0.50%포인트 한꺼번에 인상)을 거쳐 현재 2.50%에서 올해 연말이나 내년 초 3.50%까지 1.00%포인트 더 오르면 상황은 더 나빠진다.

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대출금리가 기준금리 인상 폭만큼만 올라도 내년 4월 금리 갱신 시점에 A씨의 월 이자는 약 309만3천원(전세대출 연 5.89% 적용 245만4천원+신용대출 연 7.67% 적용 63만9천원)까지 늘어난다.

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이자가 최초 월 이자(132만6천원)의 2.3배가 되는 셈이다.

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주담대+신용대출자, 월 상환액 224만원→304만원→340만원 '눈덩이'

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역시 2년 전(2020년 10월) 5억6천600만원을 은행에서 빌려 서울 마포구 마포래미안푸르지오 24평형(전용면적 59.96㎡)을 매입(14억3천만원)한 대기업 직원 B씨(신용등급 3등급)의 이자 부담도 빠르게 커지고 있다.

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B씨의 총 대출액은 주택담보대출 4억6천600만원(30년 원리금 균등 분할 상환. 신규취급액 코픽스 6개월 연동금리)과 신용대출 1억원(대출기간 1년. 매년 기한연장 가능. 금융채 6개월 연동금리)을 더해 5억6천600만원이었다.

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B씨에게 초기 6개월간 적용된 금리는 주택담보대출 연 2.91%, 신용대출 3.66%로 월 원리금 상환액은 약 224만7천원(주택담보대출 원리금 194만2천원+신용대출 이자 30만5천원) 수준이었다.

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하지만 2년 뒤인 이달 현재 주택담보대출과 신용대출 금리는 각 5.07%, 6.67%로 높아졌고, 월 납입액(249만2천원+55만6천원=304만8천원)도 2년 새 36%나 늘었다.

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더구나 올해 말이나 내년 초 기준금리가 3.50%에 이르면, 6개월 뒤인 내년 4월 B씨의 월 상환액은 약 340만4천원(주택담보대출 연 6.07% 적용 원리금 276만5천원+신용대출 7.67% 적용 이자 63만9천원)으로 최초 대출 당시(224만7천원)보다 51.5%(115만7천원)나 불어난다.

-> 이제 내년봄 한국의 기준금리는 최소 4% 이상을 생각해야 할 것 같습니다. 미국이 올해까지 금리올리는것에 자비가 없어보입니다. 내년에도 동일수준으로 올린다는 최악의 경우까지 감안해야할 것 입니다.

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그렇다면 기준금리 6% 이상의 영역도 대비를 해야겠지요 만약 그리된다면 대출금리는 10% 넘을 수도 있습니다. 아무리 우량회사 다닌다해도 15년전 8%의 장으로 갈수도 있는데

체감상 그때보다 3배는 힘들 지 않을까 싶습니다.

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특히 세종시의 경우 대출낀집에 전세 들어가시는 분들께는 주의를 드리고 싶습니다.

세종의 조정이 30%정도는 더 진행되리라 보기에, 앞으로 세종의 아파트도 깡통전세 상태에서 경매로 나오는 경우가 많을 것으로 보입니다. [일단 상가시장은 지옥을 맛볼 것 같습니다]

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나비곰이라면 대출액수가 2억이상 되는 집에는 얼씬도 안할것 같군요, 공인중개사들이 싼집이라고 대출낀집 은근히 하게하는데 저라면 무조건 한쪽귀로 흘릴것 같습니다.

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"하반기 금리인상 소비제약 효과"…금리 0.25%p↑ 민간소비 최대 0.15%↓

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이처럼 대출자의 이자 부담이 갑자기 불어나면, 불안한 우리나라 경제에서 그나마 최근 '버팀목' 역할을 해온 민간 소비마저 위축될 것으로 우려된다.

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올해 2분기 실질 국내총생산(GDP) 성장률(잠정치·전분기 대비)은 0.7%로 집계됐다. 수출이 3.1%나 감소했지만, 사회적 거리두기 해제 등에 힘입어 민간소비가 의류 등 준내구재와 오락문화·음식숙박 등 서비스를 중심으로 2.9% 늘면서 힘겹게 성장을 이끌었다.

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하지만 금리 상승이 소비 회복 추세를 꺾을 수도 있다.

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한은은 지난달 통화신용정책 보고서에서 작년 하반기 이후 계속 오른 기준금리가 성장에 미치는 부정적 영향이 올해 하반기부터 나타날 것으로 우려했다.

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한은은 "그동안 쌓인 부채와 높아진 자산 가격이 통화정책 긴축의 영향을 확대할 소지가 있고, 저소득·과다 차입 가계를 중심으로 소비 제약 효과가 집중될 것"이라고 전망했다.

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한은 동향분석팀의 분석에 따르면 기준금리가 0.25%포인트(p) 오를 경우 민간소비는 최대 0.15% 감소할 가능성이 있다.

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한은은 해당 보고서에서 "금리 상승에 따른 수요 둔화는 어느 정도 불가피할 것으로 예상되나, 이런 비용보다는 물가 안정과 같은 편익이 더 크다는 점을 함께 고려해야 한다"고 밝혔다.

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대전은 세종에게 인구를 쪽쪽 빨리는 입장이니, 대전내에서 불면입지인 몇몇곳 말곤 나비곰은 애초부터 관심을 두진 않았습니다. ​

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세종위주로 이야기를 하자면, 앞으로 조정장이 계속되면 꽤 재미있는 기회가 많을것 같습니다.

일단 세종시의 매매가가 더욱조정받으면서 월세수익률이 과거와 달라질것 같네요

타이밍을 잘노려야 할 듯 합니다.

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이 이야기는 나비곰이 얼마전 발행한 '돈 되는 중부권 부동산 투자 가이드 '에 수록되어 있으니 관심있는 분들께서는 한번쯤 보시는 것을 추천드리겠습니다.

[출처] 금리의 인상과 대전/세종 집값 전망|작성자 나비곰