빌라 전세이슈와 빌라전세 멸종에 관하여

안녕하세요 정필립입니다.

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최근 빌라는 역전세와 전세가기로 한동안 홍역을 치룰 예정입니다.

이모든것이 지나가면 빌라는 공급절벽, 전세멸종, 그리고 아파트 전세상승에 상당부분

기여하는 방향으로 이어지겠지요

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최근 빌라시장 상황에 대하여 스크랩한 관련기사들을 리뷰합니다.

빌라시장흐름과 앞으로 아파트시장 연관관계에 대한 자세한 이야기는

네이버 프리미엄으로 게재할 예정입니다.

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불안에 떠는 과천·서초·강남 빌라 세입자들…

역전세 광풍에 발동동

역전세 금액 가장 큰 곳은 과천시 서울은 서초·강남 역전세 금액 커

연립 다세대 주택이 밀집한 서울 광진구의 한 부동산중개업소 모습 [이충우 기자]

올해 3분기 수도권의 연립·다세대 전세 거래 2건 중 1건은 기존보다 전세 시세가 내린 ‘역전세’인 것으로 나타났다.

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최근 전세사기 등의 여파로 주택 수요가 아파트로 쏠리는 빌라 기피 현상이 뚜렷해지면서 비아파트 시장에 찬바람이 불고 있다.

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27일 부동산 정보 플랫폼 다방을 운영하는 스테이션3가 국토교통부 실거래가를 바탕으로 수도권(서울·경기·인천) 연립·다세대의 2021년 3분기(7~9월) 전세 거래 4만636건 중 올해 3분기 동일 주소지와 면적에서 1건 이상의 거래가 발생한 8786건을 분석한 결과, 이 중 4615건(52.5%)이 기존 전세 보증금 대비 전세 시세가 하락한 역전세 주택으로 나타났다.

수도권 전세 거래 2건 중 1건 이상이 역전세 거래인 셈이다. 역전세 주택의 전세 시세 차액 평균도 3056만원으로, 평균14.05% 하락했다.

-> 빌라는 최근 보증보험 한도가 급감하여 제대로 홍역을 치루고 있습니다.

전임 문재인 정부때 확 올려준 빌라전세 보증보험을 갭투자, 전세사기 등에 악용됐다는 지적에 따라 올해 5월부터 공시가 150%(공시가격 150%·전세가율 100%)에서 126%(공시가격 140%·전세가율 90%)로 낮췃습니다. 임대인이 가입하는 임대보증금 반환보증보험은 24년 7월부터 공시가격 126%로 낮춰 적용합니다. 현재 정치권에서 나오는 더 축소해야한다는 강경분위기를 볼때 앞으로 더 낮출 가능성이 높습니다.

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빌라전세는 안그래도 거주의 쾌적성도, 전세금 보호의 안전성도 모두 떨어지는 상품인데

보증보험 한도 축소는 빌라시장에 있어 사실상 사형선고입니다.

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이러한 분위기는 빌라공급에도 똑같이 사형선고가 내려지는 셈 입니다.

[자금력 있는 구축빌라 소유자만 노날듯]

벌써 빌라 착공 절벽에 빠르게 다가가고 있으며, 추석전 나온 부동산대책은 사실상 빌라 공급대책에 가깝습니다만, 빌라공급이 될 수 있게 자금줄을 좀 풀어줘도

사회적 분위기로 인해 한동안 빌라공급은 멸종에 다다를 것 입니다.

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빌라공급 축소에 대한 관련기사 링크를 겁니다.

https://v.daum.net/v/20230924204914289

빌라 착공 급감…죄어오는 ‘주거 불안’

올 상반기 다세대·연립주택·오피스텔 등 비아파트 공급이 평균 70% 안팎 급감했다. 2009년 금융위기 때도 비아파트 공급이 크게 줄었는데 전문가들은 당시 목격된 전·월세 대란이 내년 상반기 나타날 가능성도 배제할 수 없다고 우려했다. 24일 경향신문이 국가통계포털(KOSIS) 및 건축행정시스템 통계를 분석한 결과, 올 상반기 삽을 뜬 전국 다세대주택은 전

v.daum.net

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올해 3분기 기준 수도권 연립·다세대의 동일 주소지와 면적에서 발생한 역전세 거래 가운데 기존 보증금 대비 평균 전세금이 가장 크게 하락한 곳은 경기도 과천시로, 2021년 3분기 5억591만원에서 올해 3분기 4억771만원으로 9820만원 떨어졌다. 과천시는 역전세 거래 비율도 85%로 인천광역시 중구(97%)에 이어 두 번째로 높게 나타났다.

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서울의 경우 동일 주소지와 면적에서 발생한 전세 거래 5631건 중 52%인 2946건이 역전세 거래로, 이는 올해 1~5월 34.7%보다 18.3% 오른 수치다.

기존 보증금 대비 평균 전세금이 크게 하락한 지역은 서초구, 강남구, 동작구, 종로구 순이었다. 서초구가 2021년 3분기 4억1716만원에서 올해 3분기 3억5295만원으로 6422만원, 강남구가 3억9410만원에서 3억3487만원으로 5922만원 각각 하락했다.

동작구는 3억1532만원에서 2억6100만원으로 5432만원, 종로구는 3억7508만원에서 3억2318만원으로 5190만원 떨어졌다.

-> 서울내 메입급지들에 해당하는 지역들이나 빌라는 아파트가 아니기에 몸값이 무척 낮습니다.

압구정동 같은 강남 최고입지도 압구정동 아파트 단지들이나 비싸지, 그앞에 있는 신사동 빌라들 몸값은 수도권 아파트만도 못한 가격이죠

[현대맨션 같은 고급 빌라는 제외]

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그렇기에 빌라는 자금력 있는 사람이 건드는 물건이 아닙니다.

빌라 다주택의 경우에도 빌라를 5채 굴린다 하더라도 아파트 2채 보다 못한 경우가 대다수이기에, 빌라 여러채를 굴리는 사람이 한채당 전세금 평균 5천~6천이 1년사이 갑자기 떨어졌다는것은 임대인의 자금사정을 볼때 치명적인 트리거가 될 것 입니다. [요즘 빌라 급급급 매물 넘쳐납니다 유력한 재개발지 빼고]

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그리고 어느정도 상황이 정리된다면 앞으로 빌라는 전세가 아예 자취를 감출 것

입니다. 빌라 세입자는 대부분 전세를 기피하고 월세를 찾겠죠

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다들 월세를 찾는다면 월세가격이 오를까요? 내릴까요 ^^?

어느정도 상황이 정리된 시점엔 빌라가 월세수익률 상당한 투자상품이 되어 있겠군요

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아파트는 빌라와 상황이 다르나 똑같은 공급부족 문제와 지난 몇년간 종부세를 실컷 두들겨 맞은게 있어서 전세 놓으면 손해본다는 시대가 다시 돌아올 것 입니다.

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어느정도 시간을 두고 전세가 올라가다가 절반 이상이 반전세 등 월세위주 시장으로 바뀌면서, 아파트 무융자 풀전세 찾기가 매우 어려워지는 2012~15년이 재현된다 이말입니다.

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특히 서울은 25개 자치구 중 절반가량에 해당하는 12곳에서 역전세 거래 비율이 50%를 넘는 것으로 나타났다. 중구가 72%로 가장 높았고, 이어 강서구 71%, 강남·양천구 69%, 은평구 64%, 영등포·성북구 62%, 금천구 61%, 구로구 58%, 서초·중랑구 56%, 마포구 53% 순으로 집계됐다.

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경기도의 경우 동일 주소지와 면적에서 발생한 전세 거래 2494건 중 50%인 1251건이 역전세 거래였다. 인천은 동일 주소지와 면적에서 발생한 전세 거래 661건 중 63%인 418건이 역전세 거래로 확인됐다.

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