2023년과 그이후 부동산 전망

안녕하세요 나비곰 입니다.

​

요즘 현금 10억 넣으면 일년 이자가 5500만원이라고 하지요 실제론 아직 그정도는 안되는 것 같지만

10억으로 대기업 대리급 이상의 현금흐름이 발생하는것은 사실입니다.

금리가 더욱 오를것으로 보여지는데 나중엔 대기업 과장급 연봉도 넘보긴 할겁니다.

​

주택경기가 급격히 수축됨에 따라 투자수요도 거의없습니다.

용산 강남 서초의 일부나 그렇지 나머진 싹 죽은상태입니다.

 

그럼에도 불구하고 서울의 경우 주택 노후화가 급격히 빠르게 진행중입니다.

가뭄에 콩나듯 재건축사업이 진행중이였는데 금리가 이리 폭등해버리니 아래기사와 같이 진짜 돈 많은 사람들 위주인 사업장 말곤 사업진행이 힘들지경입니다. 돈이 많은지역이라도 결국 경제원리에 따라 원계획보다 딜레이 되는게 현실이죠

​

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

압박하는 은행, 사업 미루겠다는 조합…재건축 단지는 금리 샅바싸움 중[부동산360] (daum.net)

압박하는 은행, 사업 미루겠다는 조합…재건축 단지는 금리 샅바싸움 중[부동산360]

입력 2022. 11. 6. 07:01

이주비 대출 이자 3%→7%…조합원 “사업 미루자”

강남권 재건축 단지도 대출 이자 급등에 ‘몸살’

광명 재개발 조합은 고심 끝에 “금리 인상 수용”

미국발 고금리 여파로 국내 대출 이자가 연일 고공행진을 이어가면서 재건축·재개발이 한창인 주요 정비사업지가 휘청이고 있다. 최근 시중은행들이 잇따라 대출 이자 인상을 통보하자 사업 지연과 고금리 수용 사이에서 조합들의 선택이 엇갈리는 모양새다. [연합]

[헤럴드경제=유오상 기자] 미국발 고금리 여파로 국내 대출 이자가 연일 고공행진을 이어가면서 재건축·재개발이 한창인 주요 정비사업지가 휘청이고 있다. 최근 시중은행들이 잇따라 대출 이자 인상을 통보하자 사업 지연과 고금리 수용 사이에서 조합들의 선택이 엇갈리는 모양새다.

6일 정비업계에 따르면 최근 한 상호금융기관과 이주비 대출 협상을 진행하던 서울 서초구의 한 가로주택 정비사업 조합은 지난 3일로 예정됐던 대출협약서 체결을 중단했다. 애초 예산 부족을 이유로 사업비 지원이 불가능하다는 입장을 냈던 주택도시보증공사(HUG) 측이 예산을 일부 확보했다는 소식을 전하자 조합 측이 상호금융기관과의 대출을 중단한 것이다.

​

한 정비업계 관계자는 “조합 측에서는 7%에 달하는 대출 이자를 굉장히 부담스러워 해 사업 연기를 검토하기까지 했었다. 그런데 HUG의 대출 지원을 받으면 3%대 이주비가 가능하다는 얘기가 나오자 논의를 중단시킨 것”이라며 “대출 이자가 2배 가까이 차이가 나는 상황에서 당장 HUG 지원을 못 받더라도 차라리 사업을 연기해 내년에 다시 지원받는 게 금전적으로 이득이라는 판단까지 한 상황”이라고 설명했다.

​

서울 성동구의 한 재개발 조합 역시 최근 이주비 대출 연장 협상을 진행 중이지만, 금리 탓에 쉽사리 결정을 내리지 못하고 있다. 애초 3.8%대 대출 이자를 예상하고 신용대출까지 받은 조합원이 상당수인데, 최근 연장 협상 과정에서 대출 이자가 6%대로 크게 올랐기 때문이다. 이미 신용대출을 받고 있는 조합원의 경우 7% 이상으로 대출 이자가 오를 수 있다는 소식에 일부 조합원은 “사업이 지연되더라도 협상을 다시 해야 하는 것 아니냐”는 얘기까지 꺼낸 상황이다.

​

한 조합 관계자는 “기존에는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)에 가산금리 2%를 붙여 3.8%대의 대출 이자를 감당했는데, 연장 협상에서 은행은 아예 7%로 장기 고정금리를 제안했다. 조합원 입장에서는 부담이 될 수도 있는 금리”라며 “이 때문에 ‘나중에 금리가 낮아지면 어떡할 것이냐’는 식의 반발이 있는 상황”이라고 말했다.

​

최근 시중은행으로부터 5.5%가 넘는 대출 이자를 제안 받아 충격에 빠진 광명뉴타운 11구역 조합은 조합원 사이에서 불안감을 호소하는 목소리가 나오는 등 혼란을 거듭하고 있다. 조합은 지난 1일 대의원회를 열고 은행이 제시한 금리 인상안을 수용할지 새로 이주비 대출 금융기관을 선정할지를 두고 표결에 나섰는데, 장시간 토론 끝에 인상된 금리를 수용하자는 의견이 96%에 달했다.

앞서 조합은 코픽스에 1.48%의 가산금리를 적용하는 안을 협상해왔는데, 은행 측이 최근 가산금리를 0.8%p 추가로 올려야 한다고 주장하면서 조합 내 이견이 계속됐다. 조합 관계자는 “0.8%p 가산금리 추가 인상을 거부하면 은행 측에서는 아예 대출 진행이 어렵다는 의사를 전했다”라며 “사업 지연의 문제와 처음 입찰에 참여했던 다른 은행들의 조건을 감안했을 때 금리 변경을 수용하는 쪽으로 의견이 모아졌다”라고 했다.

​

조합이 사업 지연 카드를 꺼내면서까지 대출 이자 상승에 민감한 모습을 보이고 있지만, 상황은 점점 더 악화하는 모양새다. 소규모 조합이 주로 대출을 받는 신협과 농협 같은 상호금융은 아예 부동산 관련 집단대출을 중단한 데다가 대형 시중은행들 역시 대출 문턱을 높이고 있기 때문이다.

조합 대출 문제로 발등에 불이 떨어진 것은 시공사도 마찬가지다. 최근 서울에서 재건축 시공 가계약 협상을 진행 중인 한 대형 건설사 사업부 관계자는 “대출 이자 상승으로 위험성이 커지면서 원활한 대주단 모집을 위해 계약안에 조합 집행부의 연대책임 조항을 포함시켰는데 이를 두고 조합이 강하게 반발하고 있다”라며 “과거 다른 사업장에서는 문제가 되지 않았던 내용인데, 대주단 구하기는 더 어려워지고 조합의 불안감은 커진 상황”이라고 설명했다.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

​

​

금리가 부동산이 오르고 내리는데 큰 영향을 안줬으나 단기간 급격한 금리 인상은 부동산을 포함한 자산시장 자체를 죽여버리기에 충분한 화력이라는 점을 이번 시기를 통해 또 배우고 있습니다.

​

사실 이렇게 미국이 급격하게 올릴것이라 예상한 전문가가 거의 없고, 사이클론을 내세우며 하락할때가 되었다는 사람은 있었습니다.

​

원래 주택시장은 아래와 같은 사이클을 가지고 있습니다.

주택시장은 늘어나는 통화량때문에 결국 무조건 장기적 우상향이지만 

공급/수요에 따라서 단기적으로 꽤 둘쭉날쭉한 특성을 가지고 있습니다.

​

주택은 비탄력적[갑자기 공급을 확늘리거나 줄일 수 없음]인 상품이기 때문에 결국 이런 양상을 보이며

공급장이 끝나면 어느정도 소화가 된후 다시 천천히 오르는 특성을 보여왔습니다.

천천히 오를때 다시 투자심리가 활황이 되지요

​

지난 한국의 아파트 40년역사를 볼때 계속 그런 모습을 보여왔습니다.

​

그런데 지금은 공급불안과 투자심리 위축이 동시에 왔습니다.

정부는 금리불안이 해소되면 어짜피 다시 폭등의 트리거가 될 수 있다는것을 알기에, 서울 역세권 용적률을 다 풀어주고, 용산 여의도 개발, 각종재개발등을 통해 민강공급을 적극적으로 지원 할려는 모습이죠

​

그런데 시장에서 백기를 먼저 들어버리는 이런 상황에서는 어느것도 쉽지않을 전망입니다.

​

지금까지 양상을 보았을때 이대로 공급이 계속 멈춘다면 나중에 큰 불안요소가 될 것 같습니다.

​

더불어 10억에대한 가치가 대기업 과장급에 준하게 된다면, 균형시장이 되었을때 부동산 임대료가 과연 어찌될까 궁금합니다. 지금 다주택자들은 사실 시장에 별로 남아있지 않습니다. 

전정권이 워낙에 공시가를 올려놓고 주택 임대사업환경을 힘들게 해놔서 종부세 대상자가 많다해도 3주택 이상의 똘똘한 지역 다주택자들은 제 근처에도 별로 없습니다. 

​

23년은 역대 최악의 채용시장 절벽과 동시에 부동산등 자산시장 급락기를 겪을 공산이 크고

그이후는 생각보다 공급절벽덕에 저 사이클 회복이 빠를수도 있겠다 싶습니다.

​

그래서 그때까지 버텨온 소수의 괜찮은 지역 또는 괜찮아질 지역(지방도 포함)의 다주택자가 

많은 혜택을 보지않을까 예상이 되며,

급등기 이전 투자자일수록 월세수익이 상당히 커지지 않을까 싶습니다.