내년부터 낮아지는 공시지가

안녕하세요 정필립입니다. 주말 잘들 보내셧는지요

정필립은 육아지옥에 시달리는 중 입니다. 애보기가 참 쉽지않더라구요

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지난주 금요일부터 주말간 여러가지 소식이 있었습니다.

세종시 국회의사당이 3.6조 규모의 엄청난 규모로 진행될 것이라는 소식과 올해의 종부세 논란

그리고 정부의 종부세 정책에 대한 민주당의 반대등으로 2023년도 공시지가를 2020년도 수준으로 대폭 낮춘다는 내용등이 있었지요

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일단 공시지가를 대폭 납춘다는 기사내용부터 공유하겠습니다.

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https://www.hankyung.com/realestate/article/2022112016801

실거래가 역전에…공시가, 2020년 수준으로 낮춘다

실거래가 역전에…공시가, 2020년 수준으로 낮춘다, 전국 아파트값 역대급 급락 현실화율 동결서 인하로 선회

www.hankyung.com

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실거래가 역전에…공시가, 2020년 수준으로 낮춘다

김은정 기자

입력2022.11.20 22:32 수정2022.11.21 07:30 지면A1

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전국 아파트값 역대급 급락 현실화율 동결서 인하로 선회

< 120만명 종부세 고지서 21일부터 날아온다 > 집값이 급락하면서 실거래가가 공시가 밑으로 떨어지는 역전현상이 속출하는 가운데 국세청이 21일부터 종합부동산세 고지서를 발송할 예정이다. 올해 종부세 납부 대상자는 120만 명으로 지난해보다 27만 명 늘었다. 20일 남산에서 바라본 서울 용산·여의도 일대 아파트 모습. /연합뉴스

정부가 내년 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2020년 수준으로 되돌릴 전망이다. 가파른 금리 인상으로 집값이 빠른 속도로 하락하면서 시세가 공시가격을 밑도는 아파트 단지가 잇따르고 있어서다.

-> 사실 공시가 아래로 실거래된것이 많지는 않고 증여가 많을것입니다. 그래도 소수의 급매건들이 있기 때문에 급격하게 빨리 올린 공시가 적용지역에는 형편성이 안맞는 측면이 있습니다.

일단 강남 서초 용산은 최근 몇년간 공시가가 미친속도로 올랐습니다. 정필립이 투자해둔 부동산의 공시지가도 많게는 1년사이 4억 정도 올려버린 것도 있었거든요 당근 세부담이 엄청커졋습니다. 종부세 경우 19년 -> 20년 3배. 20년 -> 21년 5배, 이런식으로 급격히 뛰었습니다.

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2020년 수준으로 환원되면 현실화율이 상대적으로 높았던 9억원 이상 아파트가 가장 큰 수혜를 볼 것으로 기대된다.

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20일 업계에 따르면 국토교통부는 22일 부동산 공시가격 현실화 계획 개편에 관한 2차 공청회를 연다. 이날 공청회에선 국토부 자문위원회가 현실화 수정 보완 방안을 내놓을 예정이다. 지난 4일 한국조세재정연구원이 내년 공시가격 현실화율 1년 동결을 제안한 지 18일 만에 2차 공청회를 마련한 것은 보다 적극적 완화를 위한 행보라는 관측이다.

전문가들은 내년 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 환원하는 방안을 유력하게 점치고 있다.

-> 2020년도 수준이라면 피크치였던 21년도 종부세의 약 1/3 정도로 줄어든다는 의미로 생각됩니다.

올해년도는 공정시장가액 비율 조정으로 작년에 납부한 종부세의 30% 이상 줄어들긴 했습니다

[또 한번 급격하게 올린 공시지가 기준으로 7월, 9월 재산세를 납부했으니 토탈 보유세는 그리 많이 줄지 못했습니다] 20년도 수준이라면 22년 대비 23년 토탈보유세가 30%정도 줄어든다는 이야기 같습니다.

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올해 공시가격 현실화율은 전국 공동주택이 평균 71.5%다. 2020년엔 평균 69%였다. 9억원 이상 아파트는 지난 2년간 약 6%포인트 오르는 등 상대적으로 현실화율이 높았다. 감정평가업계 관계자는 “세법 개정을 통한 세 부담 완화가 쉽지 않은 상황에서 현실화율을 2020년 수준으로 되돌려 세 부담을 줄이는 방안을 택할 가능성이 크다”고 말했다.

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'공시가보다 떨어진 집값' 현실화…9억 이상 아파트 최대 수혜볼 듯

정부가 18일 만에 공시가격 현실화 관련 추가 공청회를 여는 건 최근 집값이 급락하면서 실거래보다 공시가격이 높은 역전 현상이 속출하고 있어서다. 내년 현실화율을 올해 수준 동결에서 추가 하향 조정 쪽으로 급선회한 것도 예상을 뛰어넘는 가격 하락세 때문이다.

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20일 업계에 따르면 국토교통부는 당초 지난 4일 한국조세재정연구원이 1차 공청회에서 제안한 내년 공시가격 현실화율을 올해 수준으로 동결하는 방안을 정부안으로 최종 채택할 계획이었다. 공시가격 현실화 로드맵에 따라 2030년까지 평균 90%를 맞추기 위해 매년 공시가격 현실화율이 높아져야 하지만 일단 내년은 동결한 뒤 기간을 늘리고 현실화도 추가 하향 조정하는 점진적 안이었다.

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공시가격은 재산세나 종합부동산세 등의 과세 기준이 된다. 공시가격은 보유세, 건강보험료 등 60개가 넘는 행정 지표로 활용되고 있다. 공시가격 현실화율이 높아지면 중저가 주택을 보유한 서민층이나 취약계층까지 ‘세금 폭탄’을 맞게 되는 구조다.

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업계 관계자는 “1년 유예하더라도 결국 내년 보유세가 오를 수밖에 없는 상황이라 추가적으로 인하해야만 국민들의 반발을 누그러뜨릴 수 있다는 판단이 작용한 것 같다”고 말했다. 공시가격을 동결해도 올해 한시적으로 낮춘 공정시장가액비율(공시가격에 곱하는 과세표준의 기준율)이 내년에 다시 복구되기 때문에 결국 내년에도 세 부담은 커지게 된다.

-> 내년에도 공정시장가액비율 60%로 갈 가능성이 전 크다고 보고 있습니다.

22년도 세금부담이 별로 줄지 않았기 때문입니다. 다음 총선전까진 계속 세부담을 낮추는 쪽으로 할것이고 보수가 총선에서 승리하면 종부세에 많은 칼질이 가해질것 같습니다.

[민주당의 승리라면 또 정권 내내 대립각이겠는데 거기까지 예상은 안하고 싶습니다]

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특히 최근 들어 가파른 금리 인상 여파로 집값 하락세가 거세진 점이 직접적으로 작용한 것으로 알려졌다. 서울 송파구 대표 재건축 단지인 잠실주공5단지(전용면적 76.5㎡ 기준, 1층)는 지난달 29일 19억850만원에 실거래됐다. 올해 기준 이 주택의 공시가격은 19억3700만원이다. 실거래가가 공시가보다 3000만원가량 낮은 셈이다.

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공시가격이 11억3900만원인 서울 강동구 고덕동 고덕그라시움 아파트(전용면적 73㎡ 기준)는 지난 7일 공시가격보다 2억원 이상 낮은 9억원에 직거래로 손바뀜됐다. 한국은행이 추가 금리 인상을 예고하고 있는 상황이라 이들 주택의 공시가격은 내년에도 여전히 실거래가보다 높을 가능성이 크다.

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지난 2년간 공시가격 9억원 이상 아파트의 현실화율은 약 6%포인트 올라 전체 아파트 평균 상승률 2.5%를 크게 웃돈다. 9억~15억원 아파트는 2020년 69.2%에서 올해 75.1%, 15억원 초과는 75.3%에서 81.2%로 뛰었다. 2020년 수준으로 현실화율이 환원되면 이들 9억원 이상 아파트의 세 부담이 크게 줄어들 전망이다. 업계 관계자는 “22일 공청회에서 전문가 자문위원회가 발표하는 현실화 계획 수정·보완 방안이 정부의 최종안이 될 가능성이 높다”고 말했다.

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김은정 기자 kej@hankyung.com

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보유세가 줄어든다면 그다음 행보는 취득세 칼질입니다.

정필립은 국내 건설사들 보호를 위해 부동산 경기를 어느정도는 유지시켜야한다는 원칙이 있다면

다시 다주택자를 권하는 쪽으로 정책을 선회할 것이라 보고 있습니다.

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궁극적으로 종부세는 없어지고, 다주택자는 모두 임대사업자화 시켜 임대소득세에 세금을 걷는 형태로 갈것이라 보고 있습니다.

베트남도 내년부터 임대소득에 과세를 본격적으로 시작한다죠 일일히 Tax Code 를 따서 과세당국에 신고하지 않으면 벌금형태로 큰 세금을 물어야 한다합니다.

그래서 달러강세장과 함께 세금정책에 대한 이유로 외인들이 팔려고 내논 베트남 주거용 부동산 매물이 많은것으로 파악중입니다.

[뭐 결국 균형시장에 도달하면 그세금은 거주자가 내주는거죠]

 

한국의 종합부동산세는 100만명 세가 되버렸다 하지만, 정필립은 계속 종속할 것이라 보고 있지 않습니다.

고율의 세금은 투심자체를 완전히 박살내버리기 때문에 취득세와 종부세를 크게 손질하고, 결국 거주세 형태인

임대소득세를 과세하여

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과거의 세금보다 작게 거두지만 더 광범위한 규모로 걷는 쪽을 취할 확률이 아주 높습니다.

그러는것이 세금확보측면에서 지금의 종부세보다 훨씬 규모가 클 것 입니다.