왜 행정수도 세종시가 미래 대한민국의 강자가 될 것인가? - 2

안녕하세요 나비곰 입니다.

이번에는 세종시의 각 생활권에 대한 대략적인 리뷰를 써나가겠습니다.

각각 지역마다 디테일하게 하나씩 열거하고 싶지만,

너무 방대한 분량이라 모르는 분들도 알기 쉽게 이해를 돕는데 목표가 있습니다.

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3. 세종시의 각 생활권 현황

앞서 설명했던 바와 같이 세종시는 총 6개 생활권으로 계획되어 있으며,

그 외에, 와촌리와 조치원등 북세종 개발사업이 추가로 예정되어 있습니다.

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북세종쪽 현황은 다음 기회에 논하고 이번에는 신도심에 집중 포커싱 해보겠습니다.

 

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(1) 1생활권

1생활권은 세종시에서 정부청사와 함께 처음부터 본격적으로 조성된 곳으로

도담/어진/종촌/고운/아름 5개의 동으로 이루어져 있습니다.

한국의 중앙행정처리기관이 들어설 입지로 기획 되었습니다.

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1-1 고운동

1생활권에서 가장 넓은 면적의 지역으로 고가의 단독 주택부지가 많이 포진하고 있습니다.

도로의 여건을 보았을때 대전쪽 접근성보단 공주쪽과 북쪽 접근성이 더 좋으며 북세종 개발 방향에 따라

재미있는 결과가 예상되는 곳입니다. 이곳은 가락마을1~22단지와 다수의 단독주택지구로 구성되 있으며

인구수 34,379명, 면적 5.35㎢ 입니다.

동의 면적이 넓기에 복합커뮤니티가 한동에 2개가 존재 합니다.(남측, 북측)

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1-2 아름동

범지기마을 1~12단지로 구성되 있으며 아름동은 아름동 교체로 서쪽에 학권가로 이루어진 상권이 좋습니다.

세종국제고, 세종과학영재고라는 세종내 최고 고등학교가 존재합니다.

인구수 23,539명, 면적 2.19㎢ 입니다.

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1-3 종총동

연기군 남면에 있던 종촌리에서 유래되었으며 동쪽에 세종 정부청사와 맞닿아 있습니다.

민마루동으로 바뀔뻔 했으나 원주민들의 반대로 종촌동이 되었지만 종촌이란 뜻 자체는 일제시대때 지어진

한문이름이기에 대부분 우리말로 지어진 세종시내 동명에서 한문이름을 사용하는 몇안되는 동 입니다.

가재마을1~12단지로 이루어져 있고 종촌동 상권에 CGV가 입점해있어 세종시주민들이 영화관람을 위해

자주 이용하는 상권 중 하나입니다.

종촌동 중심을 제천이 가로지르고 있고 제천변길은 아름동~종촌동~나성동으로 이어지며 수변공원이 잘되어 있어

산책을 좋아하시는 분들에게 명소가 되고 있습니다.

인구수 29,331명에 면적은 1.15㎢로 세종시 동 중에서 비교적 작은 크기의 면적을 가지고 있습니다.

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1-4 도담동

야무지고 탐스럽다는 뜻의 동사 '도담하다'에서 따온 순우리말 지명을 동명으로 채택한 곳으로,

세종충남대병원이 자리하고 있습니다.

도담동 남쪽에 정부청사를 접하고 있어서 이곳 주민들은 정부청사 관련 종사자 비율이 꽤 높은데,

상권이 비교적 안정되어 사람들도 많이 돌아다닙니다.

또한, 직주근접 가치가 높아 서울쪽에서 외지인 투자자들이 세종을 볼때 가장 먼저 알아보는곳이 도담동쪽으로, 새롬쪽은 대전쪽 투자자들의 장이며 도담쪽은 서울쪽 투자자들의 장이였습니다.

어진동 / 도담동내 연세초, 양지중, 양지고는 고위공무원 자녀들이 많이 다니고 있어 학군이 안정된 상태입니다.

도램마을 1~20단지로 구성되어 있고 인구수 33,327명, 면적 4.80㎢ 입니다.

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1-5 어진동

주산인 원수산자락 아래에서 세종 정부청사가 위치한 행정동으로,

명칭은 '어질고 덕행이 높은'이라는 의미에서 나라를 어질게 이끌라는 뜻의 '어진동'을

동명으로 채택하고 있습니다.

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호수공원, 국립세종도서관, 국립세종수목원, 세종중앙공원을 앞마당으로 둔 세종내에서 가장

노른자 땅으로 서울로 따지면 용산구과 비슷한 입지조건입니다.

한뜰마을 1~6단지로 구성되있고 어진동내에는 단독주택 부지가 없습니다.

[과거 단독주택 부지로 하려했던것들이 있었으나 모두 국가적 용도로 쓸 목적으로 유보지화 시켰습니다]

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한뜰 3단지는 배산임수 풍수명당 호숫가자리에 한적하게 있는 타운하우스로 유명하며,

한뜰6 주상복합은 세종내에서 가장 멋잇는 랜드마크 건축물로 알려져 있습니다.

나비곰 의견으로는 한뜰마을 3단지의 90평 가든형과

한뜰마을 6단지의 초대형 테라스세대는 세종내에서 가장 최고의 몸값을 자랑하지 않을까 보고 있습니다.

 

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현재 아래의 조감도와 같이 정부청사 부지내에 정부청사 중앙동을 건축중에 있습니다.

국회의사당과 대통령집무실도 어진동과 그 바로옆에 설치될 예정으로

그와 부속된 교통망이 추가로 진행되리라 여겨지기에

세종내 가장 대형호재 집중지는 이곳이라고 봐야할 것 같습니다.

[국회/대통령 집무실 쪽으로 향하는 도로가 많이 좋아질 것이고, 아마도 세종중앙역이나 국회의사당역

등등 예상됨]

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(2) 2생활권

2생활권은 세종시에서 인구수가 가장 많은 곳으로 새롬/다정/한솔/나성 4개의 동으로 이루어져 있습니다.

대전 직장인 수요가 높고 특히 대전 서구 둔산의 학군지를 경험했던 대전시민들 선호도가 높은게 특징 입니다.

특히 나성동 같은 곳은 중심상업지구로 기획되어, 사람들의 소비를 할 수 있는 공간으로 개발이 진행되고 있습니다.

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2-1 다정동

'주민들이 다정하게 잘 사는 마을'이라는 뜻의 다정동은 가온마을1~12단지로 구성되 있습니다.

새롬동과 더불어 세종에서 인구집중도가 높은 곳에 속합니다.

새롬동처럼 항아리 상권에 학원가와 병원이 많이 포진하고 있어 주민생활이 편리하며

대전, 공주로 진출입도 쉽고, 세종 정부청사와도 근접해있어 새롬동 처럼 몸값이 높은 지역입니다.

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2-2 새롬동

세종시의 서쪽에 위치하며 새뜸마을 1단지~14단지까지 있습니다.

이중 새뜸 6, 10단지가 지역내 대장주로 있습니다. 특히 6단지는 학교와 상가 이용이 모두 용이하며

새롬동내 항아리 상권은 학원가와 병원이 많아, 공실이 거의 없는 상권입니다.

새롬동의 총인구수는 29,480명, 면적은 4,846㎢, 입니다.

새롬동은 학교가 많아 유흥시설 입점이 불가되어 있는 곳으로, 학부모들이 자녀를 안심하고 학원이나 거리를

다니는데 걱정거리 없이 내보낼 수 있는게 최대의 장점입니다.

그래서 세종내에서도 몸값이 전반적으로 높습니다.

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2-3 한솔동

2012년 7월 1일 세종시가 처음으로 출범한 당시 유일하게 설정된 최초의 행정동입니다.

2017년까지 세종시의 모든 행정동은 처음에는 한솔동이었습니다.

세종시 셋업단계에서 가장먼저 입주한 첫마을 1~7단지가 한솔동을 대표하고 있고,

단독주택부지도 다수 포진되 있습니다.

젊은층들이 많아 호남을 제외한 전국 읍면동 중 가장 진보 지지율이 높았던 동네로도 알려져 있습니다.

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2-4 나성동

연기군 시절 지명이였던 나성리를 동명으로 채택하였으며 중심상업지구로 분류되있어 어반아트리움이라는 거대상가 밀집지역과 주상복합 아파트인 나릿재 마을 1~6단지로 구성되 있습니다.

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세종시 중심부에 위치하며 가장 고층 건축물들로 이루어져 있어 이곳은 금강뷰와 세종 센트럴파크가 모두 조망되는

세종내 뷰의 끝판왕격인 집들이 세종내 시세를 리딩하고 있는 중 입니다.

특히 '리더스포레'라는 주상복합은 서울 성수동의 '갤러리아 포레'를 어느정도 벤치마킹한 모습도 보입니다.

아파트로서 가치는 갤러리아포레가 훨씬 높겠으나, 거대공원과 강을 끼고있는 주상복합이라는 점에서 유사점이

보입니다.

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나성동은 아직 미개발지가 많아 호텔부지, 역사 박물관 부지, 아트센터 등이 순차적으로 완성되면

세종내에서 확실한 대장주로 군림하게 될 예정입니다.

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백화점 부지에는 과연 뭐가 올지 궁금합니다.

현재의 유통업계 투자방향으로는 백화점이 오는게 쉽진 않을 것입니다.

나비곰은 롯데월드 타워 같은 거대 건축물을 하나 만들면 어떨까 하는 상상을 해보곤 합니다.

[이른바 세종타워........그런데일단 주변도로가 2차선 도로라 불가능 합니다...........]

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나성동에는 2정부청사가 있으며 국세청, 소방청등이 위치하고 있고, 근방에 중심상업지구가 형성되있어

소비욕구를 촉진시킬만한 건축물들이 대거 포진해 있습니다. [문제는 대부분 공실이라는거]

 

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(3) 3생활권

대전유성 및 신탄진쪽의 직장인 수요가 많은 곳으로 가운데 BRT가 가로지르고 있어 교통도 편리하고 대전과의

직주근접면에서 유리한 곳입니다. 세종시청, 세종우체국, 세종남부경찰서, 세종세무서 등 세종시내 행정업무는

대부분 3생활권에서 업무처리를 하게 설계 되었습니다.

추후 소담-반곡동 부지에 세종지방법원 검찰청이 설치될 예정인데 시간이 오래걸리지 않을까 싶습니다.

[법원&검찰청 같은 조직은 워낙 보수적인 조직이라 쉽게 자리를 옮기거나 설치하는데 애로사항이 있습니다.]

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금강변에 상가건물들이 있으나 대부분 공실로 추후 금강에 대한 관광적 가치가 높아지면 이곳상가들도

좋지 않을까 생각하고 있습니다.

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3생활권 아파트들은 BRT이용이 용이한 편으로 동네가 길죽한 형태라 대중교통 이용이 수월합니다.

[역으로 말하면 아래쪽에 그린벨트로 묶인 높은산들이 둘러 싸고있어 더이상 배후인구를 늘릴 수 있는

개발은 어렵다는게 문제]

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세종시청은 추후 도시완성 단계에 들어가면 6생에 세종시 별관부지로 이전한다는 예측도 있습니다.

그때쯤엔 생활권 분류보다 구 단위로 쪼개지지 않을까 싶네요

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3-1 대평동

원래 연기군 금남면 대평리에서 유래하여 대평동이 되었습니다.

세종고속버스터미널이 위치해서 상가가 정말 많습니다.

그런데 대평동 상가를 이용할 배후인구가 적어 대부분 공실상태이나, 대전을 갈때 대평동 위치가 상당히 괜찮은

위치입니다. 그래서 소아과, 내과, 정형외과, 산부인과, 한방병원 등등 병원들이 많아 대평동 메디컬 거리라는

이야기가 있을정도로 모든 상가마다 병원이 자리잡고 있습니다.

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대평동에는 대림 세종리버파크 [반포 아크로 리버파크 아님] 라는 3생에서 유명한 아파트가 있으며

해들마을 1~6단지로 구성되있고 인구수 11,355명, 면적은 1.52㎢ 입니다.

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대평동 고속버스터미널 덕에 추후 지하철역이 터미널 근방에 설치될 예정으로 대전쪽으로 더 나아가면

발산리 일대에 KTX 세종역을 세종시 과제로 추진중 입니다.

[KTX세종역은 4차 국가 철도망에도 반영되지 않았기에, 아마 힘들거 같습니다]

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3-2 보람동

세종시청, 세무서, 경찰서, 교육청, 우체국 등 민원처리업무를 맡는 행정조직이 보람동에 집중되 있습니다.

호려울마을 1~10단지로 구성되있으며 이들 중 최고의 몸값자리에 호려울마을 10단지 금강조망권

대형평수 라인들이 포진되 있습니다.

 

대부분 LH땅에서 분양한 아파트들이지만 호려울마을 3단지만 원주민들의 지역주택조합으로

분양한 케이스 입니다.[몇안되는 지주택 성공사례] 그래서 대부분 25평 위주로 지어진게 특징입니다.

[25평 위주인데도 금강조망권에, 지하주차장은 2층까지 있고, 3세대당 엘리베이터 2개씩 설치한건 높게 평가됨]

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보람동 인구는 19,153명에 면적은 7.28㎢로 꽤 큰면적을 가지고 있으며,

얼마전 금강보행교가 개통되어 지역의 랜드마크로 자리잡고 있습니다.

나름 봐줄만한 지역의 명소입니다. [낮에 보행교를 걸을때 햇빛을 피할공간이 없다는게 문제]

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3-3 소담동

'소담하다'에서 따온 순우리말 이름으로 새샘마을1~9단지가 포진해 있습니다.

이중 새샘4단지는 LH의 임대주택으로 임대주택 건립전 주변 아파트단지에서 임대주택 건립 반대도

많았던 기억이 납니다.

이곳도 금강뷰가 잘나오는 새샘마을 9단지 대형과 3생에서 가장 높은 새샘8단지 주상복합의

몸값이 높습니다.

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소담-반곡동에는 법원&검찰정 부지가 있는데 십년가까이 빈땅으로 방치되고 있습니다.

과연 언제 건물이 들어설지 알 수 없는 상태입니다.

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(4) 4생활권

대학 및 기업부지로 기획된곳이 4생활권 입니다. 아직 대학과 대기업이 들어온것은 없지만

국가정책관련 연구기관이 다수 자리잡고 있습니다.

세종 국책연구단지, 한국개발연구원(KDI), 조세제정연구원, 국토연구원 등등이 위치해있고

4-1반곡동에는 수루배마을 1~6단지가, 4-2 집현동에는 새나루마을 1~12단지가 포진하고 있습니다.

대전 신탄진 방향으로 출퇴근 하시는 분들의 니즈에도 적합하여 그쪽 회사에 다니는 근로자분들도

많습니다.

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(5) 5생활권

5-1 합강동, 5-2 다솜동, 5-3 용호동 3곳으로 개발될 예정으로 현재 화약발파를 통한 지반다지기

공사가 진행되고 있습니다. 택지가 서서히 조성되는 중으로 '스마트시티'라는 컨셉의 시범도시로

개발될 예정입니다.

5생활권 외곽의 세종 제1외곽순환도로가 22년 9월중에 개통될 예정입니다.

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(6) 6생활권

6-1 누리동, 6-2 한별동, 6-3 산울동, 6-4 해밀동 4개동으로 개발될 예정이며, 현재는 6-4 해밀동에 4천여 세대

규모의 마스터힐즈외에는 모두 택지개발 중이거나 아파트 건축중인 곳들입니다.

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미래에 서울에서 외부투자가 유입된다면 아마도 6생쪽을 가장 먼저 보지 않을까 하는 생각이 있습니다.

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지금 세종시의 현안이슈 중 하나가 'KTX 세종역' 유치이나 오송역과 접근이 15분 이내로 가능한 6생활권이

완공되어 많은 인구가 입주하게 된다면 KTX 세종역 니즈 자체가 줄게 되지 않을까 하는 생각도 듭니다.

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4. 세종시 아파트 전망

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​현재 세종시는 국가적으로 키우는 곳이기에 전망이 매우 좋음에도 불구하고 아파트 매매가격의 방향은

다음의 여러 요소들로 인하여 매우 불확실한 상태입니다.

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불안정한 국제금융시장,

급등중인 금리, 급등중인 건축비

혼란스런 부동산 심리,

줄였다 폈다를 반복하는 부동산정책,

공급대비 실거주 수요가 낮아 전세가율이 낮음,

급감하는 거래량, 마찬가지로 몇년간 멈춰질 공급량

여전히 높은 청약경쟁률,

연이어 발표되는 초대형 호재,

정부의 계속되는 집중규제 등등

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다양하고 복잡한 요소들이 엮여 상호작용 중으로 손쉽게 예측이 어렵습니다.

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(1) 실거주 수요대비 많은 공급

21~22년간 적정수요를 상당부분 상회하는 상당한 물량이 공급 되었습니다.

현재 공급량이 17~18년 보다 줄었다지만, 직장등 실거주 수요등을 고려 시 전체적인 공급량은 과도한 상태입니다. [그런데 희안한건 미분양은 0 입니다]

또한 인근 오송2산단에서 1.2만 세대의 신규 아파트 건설이 진행 중에 있고,

자체적으로 5, 6생활권에서의 공급 증대계획과 인근 조치원에도 공급계획이 있습니다.

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​(2) 전세가율 하락

세종시 전세가율은 전국 최하위로, 올해 들어서 올해 유독 역대 최저의 전세가율 상태입니다.

오히려 인근 오송, 조치원의 전세가율이 훨씬 높게 형성 되있습니다.

세종 신도심은 꾸준한 공급량 덕에 전세가율이 다른곳 보다 낮게 형성되었기에

좀더 장기적 추세로 봐야할 것 입니다.

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(3) 여전히 높은 청약 경쟁률

6-3 엘리프세종의 평균 청약 경쟁률은 165 : 1 로, 지난해 평균 경쟁률이 195 : 1 에서 소폭 하락 했으나,

현재 전국 평균 청약경쟁률이 28 : 1 수준이기에 여전히 훨씬 높은 청약경쟁률을 보이고 있습니다.

[이것이 6/30 조정지구 해제 미포함 요소가 되고 있습니다 미분양이 나오지 않는 한 한동안 해제는 힘들

것으로 보입니다.]

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(4) 조정장으로 인한 거래절벽

2021년 세종시내 아파트 거래량은 총3610건이였는데,

2022년 4월 까지 총 896건으로 지난해보다 급감한 거래량입니다.

5월 부터 급매물이 소화되고 있지만, 여전히 투기과열지구 + 조정지구 2중 규제지역이기에

부동산 관망기였던 2017~2019년 상반기 보다도 낮은 거래량이 나오고 있습니다.

아마도 거래량 회복에 많은 시간이 걸릴 것 같습니다.

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5. 세종시 토지 전망

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아파트는 역대 최저의 거래량을 보이는 얼음장이지만, 토지시장은 역대 최고의 상승을 기록하고 있습니다.

[말을 그렇게 하지만 10년째 가장 많은 상승을 보이고 있는게 세종시 토지 시장입니다.]

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이유는 몇가지로 말씀드릴 수 있습니다.

1. 세종의 개발방향 축선상을 따라 꾸준히 수용개발이 이루어 지고 있다는점
2. 세종 뿐 아니라 인근지역의 수용개발도 동시에 진행중(오송 3산단같은)
3. 수용개발은 결국 인근 토지지가를 올리고, 수용보상받은 분들의 대토가 진행되면서 가격이 폭증함
4. 주택시장에 가해진 강한규제로 주택시장에 갈 돈줄이 막혀, 토지시장으로 자금이 유입중

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이런 이유들로 세종시 토지가는 연일 상승세로, 3~5억대의 토지가 가장 인기가 많습니다.

특히 건축비의 폭등과, 세종시 자체에 난개발 방지를 위해 건축행위 허가 받기가 어려운 점들이 있어

구옥이 딸린 땅을 사서 주택을 리모델링하고 상품성을 높혀 되팔거나 세를 주는 투자가

토지가격 상승과 주택가치 상승을 동시에 얻는 투자로서 각광받는 중입니다.

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앞으로 세종시의 지속적인 개발진행을 비추어 볼때 토지가 상승은 주택시장과 달리

꾸준히 수용개발과 대토가 일어나면서 10년에 걸쳐 계속적으로 일어날 것입니다.

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물론 도시로서 개발완성단계에 다다르면 결국 아파트값은 토지가치에 수렴하게 되면서

아파트도 일정시간 뒤엔 계단식으로 많이 오르게 되어 있습니다.

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결국 지속적으로 높아지는 토지가는 인프라가 계속 좋아진다는 것을 의미 하므로

아파트도 지금은 심각한 하락장이지만 미래에는 가치가 높습니다.

[나비곰은 흔한 34평짜리 집들보단 40평대 이상 대형 아파트가 투자대상으로 좋다고 생각합니다]

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아무튼 어떤 토지가 유망할지는 다음편 부터 교통 및 개발축을 이야기 드리면서

설명을 덧붙여 나가도록 하겠습니다.