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안녕하세요 정필립입니다.
9월 27일 작성하였지만 명절 연휴간 PC를 쓸 일이 없을꺼라 예약으로 미리 써서 올려둡니다.
9월초부터 추석직전 부동산 대책[926 대책]이 나오면서 부동산 공급시장에 온기가 돌 것이란
예상이 있었습니다만, 정필립은 요즘 현장사정을 보았을때 조삼모사와도 같은 안이 되어 오히려
공급시장의 절벽으로 인한 공포효과를 더할 것이라는 생각을 해왔습니다.
비슷한 생각이 기사로 나와있어서 링크 첨부합니다.
정부 스스로도 자칫 다시 폭등장이 재연출이 될 수 있다는 걱정하는 모습을 시장에 보이는 효과가
되어 버리고 말았다 생각합니다.
공급시장은 현재 고물가와 높은 금리로 인해 꼬일때로 꼬여 실타래를 풀기가 상당히 어려운 상황으로,
결국 한바탕 피비린내 나는 급격한 공급 가뭄장을 한번 거쳐야 체질개선이 될 것이라 여겨집니다.
그 피비린내 나는 공급가뭄장은 공급부족발 매매와 전월세시장의 재앙이 될 것 입니다.
그렇기에 2~3년뒤 폭등이 다시 찾아올 수 있다는 정부관계자, 부동산업 관계자들의 깊은 우려 메세지가
연일 발생중이고, 이미 전세시장부터 불안정이 다시 시작한 상태입니다.
관련된 기사들을 스크랩하여 리뷰를 진행합니다.
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“3기신도시 파행, 이럴 줄 알았다”…
“지금이라도 집 더 늘려라” [부동산360]
입력 2023. 9. 22. 10:55수정 2023. 9. 22. 13:37
전문가들 의견 들어보니 밀도 높이고 사회기반시설 선 반영해야
3기 신도시 중 한 곳인 경기 하남시 교산지구 일대. [연합]
[헤럴드경제=이준태·서영상 기자] 정부 주도 3기 신도시의 입주 일정이 기존 계획보다 미뤄지고 있다. 다수의 전문가들은 계획 초기부터 급작스럽게 진행됐고 무리하게 추진 일정을 설정해 지연 사태가 벌어졌다고 지적했다. 지난 2018년 발표 당시 투기와의 전쟁에서 공급 확대로의 기조로 급격히 전환되며 구체적 구상 없이 졸속으로 진행됐단 설명이다. 이를 해결하기 위해선 3기 신도시 자체의 밀도를 높이는 방안이나, 조성 전 교통망 등 사회기반시설(SOC) 구축이 선행돼야 한단 목소리가 나온다.
3기 신도시 입주가 늦어지며 주택 공급 지연이 불가피한 가운데, 전문가들에게 지연 원인과 향후 대책에 대해 들어봤다.
▶급변한 정책 기조에 따른 부작용 = 전문가들은 3기 신도시 지연 사태가 예견된 결과라고 입을 모았다. 지난 2018년 정부의 계획안 발표 당시 신도시 건설에 대한 구체적 계획 없이 주택 공급 확대로 전환했단 것이다. 전문가는 중장기적 관점이 아닌 초기 단계에서부터 단기적 시각으로 공급 계획을 진행했다고 지적했다. 또, 조성 과정에서 나올 문제에 대해 돌이켜보지 않았다는 설명이다.
-> 분당, 판교, 광교와 같이 사람들이 살기를 선망하는 신도시가 되어야지, 교통과 주거인프라에 대한 명확한 계획도 없는 상태에서 해당지역내에 몇만세대를 때려 넣겠다는 구상안 만으로는, 그지역 사전 청약담청자들에게는 죄송할 따름이나 도시가 완성되어도 별로 오르는 지역이 될 리는 없다 봅니다.
그런데 아직 토지수용부터 토목공사 착공조차 못하고 있으니 신기루 같은 환상의 신도시가 될겁니다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “그동안 정부가 주택 공급 정책에 대해 단기적으로만 바라봤기 때문”이라며 “문재인 정부에서도 입주 물량이 충분하다는 전제 하에 도시 설계를 했다”고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “건설업 특성 상 공사 현장에서의 계획은 틀어질 수밖에 없는데 이를 반영하지 않고 조급하게 일을 진행했다”고 진단했다.
▶3기 신도시 밀도 높여야 = 3기 신도시 입주가 완료되면 28만여호가 들어설 전망이다. 전문가들은 국내 인구가 줄어들지만 1·2인 가구 등 소형가구가 늘어나고 수도권의 인구가 집중된 만큼, 인구 분산을 위해선 더 많은 가구를 수용할 수 있어야 한다고 설명했다. 이에 신도시 내 다수 배치된 공원 녹지(신도시 면적 중 3분의1)를 주거 용도로 대폭 전환해야 한단 분석이다. 입주 지연이 예견된 만큼, 이제라도 공급량 증대 계획을 세워 시장에 안정 신호를 보내줘야 한다는 의미다.
김현수 단국대 교수는 “3기 신도시는 1·2기 신도시에 비해 밀도가 떨어진다. 이전 신도시에 비해 주택 용지는 줄고 공원 녹지가 늘어나 비용 부담도 크다”며 “주거 복지 차원에서 공원 녹지 면적을 줄일 수 없다면 일본 도쿄 롯폰기 힐스 등처럼 건물 중간에 공원을 집어 넣는 입체 공원을 조성하는 방법으로 주거 건물의 밀도를 높여야 한다”고 강조했다.
박합수 교수는 “주택 용지가 26%에 불과하다”며 “3기 신도시가 더욱 늦어지더라도 용적률을 완화해 건물 밀도를 높이고 주택 용지를 45% 수준까지 끌어올려야 한다”고 지적했다. 이어 “이미 공급 부족 사태가 예견됐으니 향후 주택시장에 공급이 대폭 늘어날 것이란 신호를 줘 수요자의 심리를 안정시켜야 한다”고 덧붙였다.
더불어, 교통망 등 사회기반시설(SOC) 선 반영 후 신도시를 구축해야 한단 설명이다. 김현수 교수는 “주택 수요가 풍부한 곳에 공급이 우선해야 한다”며 “수도권 개발 균형 명목으로 3기 신도시 이전 주로 김포나 검단 등 서북쪽 있는 신도시들에서 부작용이 나왔다. SOC 등을 선투자해 수요를 이끌어내야 개발 이익이 발생한다”고 말했다. 서진형 공정주택포럼 대표(경인여대 교수)도 “외국의 신도시는 먼저 기반 시설을 갖추고 기반 시설 용량에 따라 용적률을 맞춰 조성한다”며 “정부도 지방자치단체와 조속히 협상해 광역교통망 등을 조기에 갖춰야 한다”고 분석했다.
▶LH 문제 조속히 해결해야= 공공택지 개발 사업의 주체인 한국토지주택공사(LH) 내부 문제 해결이 빠르게 이뤄져야 한단 전언이다. 특히, 신도시 사업의 경우, 그린벨트 등 녹지공간을 주거용도로 전환한 개발 계획이다 보니 국가 주도의 공기업이 나설 수밖에 없단 설명이다. 다만, LH는 최근 불거진 무량판 사태 등이 불거지자, 손발이 묶인 상태다.
-> 이 LH와 관련하여 공급부족 리스크를 더하게 될 것이라 예견한 저의 글이 여러개가 있습니다.
저의 블로그에서 LH라고 검색하시면 수도없이 많을것 입니다. 그런데 또 최근에 LH를 꽁꽁 묶어버리는 사건이 발생했군요 또 철근 누락사건이 발생해서 국토부장관이 강한 브레이크를 걸 전망입니다. 관련기사 링크 남겨드립니다.
김현수 교수는 “그린벨트 해제 후 주거복지를 공급하는 역할은 국가의 역할”이라고 강조했다. 박합수 교수는 “3기 신도시 사업 속도감을 내기 위해선 LH가 주도적으로 나설 수 있도록 빠르게 조사를 마무리지어야 한다”고 진단했다.
LH의 근본적인 해결책이 있어야 한단 주장도 제기된다. 권대중 서강대 일반대학원 교수는 “LH 전관예우 등 처벌 문제는 땜질식 처방에 불과하다”며 “조직 축소 등 근본적인 해결책을 찾아나서야 할 때”라고 강조했다.
-> LH 사태가 빨리 끝날리 만무합니다.
내부적으로 정리되고 조직개편에도 1년은 걸릴 것이며, 다시 공사 입찰을 하여 발주업체와 사업논의/ 설계논의를 하고, 감리계획을 점검받고 ..............이런 절차들 다 할려면 공공 공급은 몇년 뒤에나 재개할 것 같습니다.
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건설업, 이자·자잿값 인상에…"빚 쌓이네"
신수정입력 2023. 9. 26. 18:16
2분기 건설업 부채비율 150%로 전분기比 12.5% 증가
원자잿값 상승, 이자 비용 등 증가로 순이익 감소 뚜렷
[이데일리 신수정 기자] 건설사의 곳간이 빠르게 비워지고 있다. 매출은 증가했으나 원자잿값과 인건비가 오르며 수익성이 악화했고 금융비용은 늘면서 부채도 눈덩이처럼 불어나고 있다.
26일 한국은행이 발표한 ‘2023년 2분기 기업경영분석’을 분석한 결과 건설업 부채비율은 150.27%로 올 1분기 137.75%보다 12.52%포인트(p) 높아졌다. 최근 약 8년간 건설업 분기별 부채비율을 살펴보면 2015년 3분기(210.54%)부터 2019년 4분기(96.38%)까지 지속해서 낮아지다가 이후 최근 다시 상승하고 있다.
동시에 이자보상비율은 238.68%로 전년 동기 569.91%보다 331.23%p 하락했다. 이자보상비율이란 영업이익을 금융비용으로 나눈 값이다. 이 지표가 하락했다는 것은 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자를 갚을 능력이 떨어졌다는 의미인 만큼 건설업 전반의 수익이 악화했다고 볼 수 있다.
-> 저의 블로그 과거글을 검색해보면 건설사 입장에서 써둔 글이 꽤 많은데요, 수주할수록 사업을 진행시킬수록 건설사가 손해를 보게되는 구조가 된다는 글이 꽤 많죠 아마 한두번 쓴 내용이 아니기에 더이상 같은 말 반복도 힘들지경입니다. 그래서 최악의 경우 사업하다 걍 중단시켜버리는 사업장이 많아질 것이고 A급지가 아닌이상 사업진행이 안될것이라 꽤 자주 주장해왔었지요
문제는 정부가 아무리 공급! 공급! 공급!을 외쳐도 모든 국민들이 실질적으론 공급이 안된다는 현실을 인식하게된다면 이는 아주 공포스런 폭등장으로 연출 될 가능성이 아주 높습니다.
정필립은 매매가 상승보다 전세가 상승 공포장이 더욱 두렵습니다.
그와중에 금리는 다음의 기사와 같이 더욱 높아질 지도 모르는 상황입니다.
다음 금리 폭등장에서 매매가는 또다시 재미를 한동안 보기 힘들 가능성이 잇으나 전세는 다를 것 입니다.
문제는 매출이 늘어났음에도 수익성이 떨어졌다는 것이다. 가장 큰 원인은 원자잿값 상승이다. 철근 가격은 지난 2020년 톤(t)당 60만 6000원에서 2022년 113만 4000원으로 87.1% 상승했다. 같은 기간 레미콘은 6만 4800원에서 7만 3933원으로 14.1% 올랐고 시멘트는 6만 8000원에서 9만 2000원으로 35.3% 상승했다. 인건비 상승도 한몫한다. 대한건설협회가 발표한 올해 하반기 건설업 임금실태조사 결과에 따르면 건설 원가 산출과정에서 적용하는 건설업계 일일 평균임금은 26만 5516원으로 집계됐다. 건설업종의 하루 평균 임금, 즉 쉽게 말해 노무비가 지난해 같은 기간(24만 8819원)보다 작년보다 6.71%, 상반기보다는 3.95% 오른 것이다.
이자율도 높아졌다. 2분기 건설업 차입금평균이자율은 3.96%로 지난해 같은 기간 3.62%보다 0.3%p 높았다. 전문가들은 건설업의 수익성과 안정성 지표 모두 악화하고 있다고 우려했다. 이지혜 한국건설산업연구원은 “높은 이자비용에도 수익성 악화에 따른 부채 증가로 재무구조가 악화하고 있다”고 진단했다. 김승준 하나증권 연구원은 “공사비 상승에 따른 공사 중인 현장의 회계상 예정원가 반영은 끝났지만 추가로 원가 절감을 어떻게 할 것인지에 대한 고민이 깊다”며 “공사비 증액은 가능했지만 실제 공사비가 오르는 것만큼 증액이 안 되고 있다”고 분석했다.
-> 이때문에 서울 A급지도 작년부터는 더이상 조합이 갑이 아닌 건설사쪽이 갑이 되고 있다고 말씀드려왔었고, 최근 갑을이 바뀐 기사내용을 리뷰한 적이 있었습니다.
작년 이맘께 썻던 글인데 이때부터 정비사업장 분위기가 이상함이 감지되었었죠
금리가 확 높아지는 작년 11월 레고랜드발 채권 불안정도 시작되어 건설사들 자금운영에 펑크가 나기 시작할때 쓴 글입니다. 현재는 핫한 압구정 대치동 재건축도 건축시장이 죽어버리면 힘을 못씁니다.
결국 건설사에게 칼자루가 쥐어지는 현재모습이 연출되었습니다. 얼마전 쓴글인데 앞으로
강남 서초 용산의 S급지도 건설사 눈치를 봐야할 것 입니다.
대표 건설사CI.
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올들어 건설사 '하루에 하나'씩 폐업했다
조시형입력 2023. 9. 24. 06:12수정 2023. 9. 24. 07:19
[한국경제TV 조시형 기자]
분양 시장 침체 속에 올해 문을 닫은 건설사 수가 2006년 이래 가장 많은 것으로 나타났다.
24일 국토교통부의 건설산업지식정보시스템(KISCON)에 따르면 1∼9월(22일 기준) 종합건설업체의 폐업 신고건수(변경·정정·철회 포함)는 모두 405건으로, 2006년의 435건 이래 최대치로 집계됐다.
-> 중소건설사 위주의 이런 상황과 빌라전세사기 등 이슈가 결국 서민 주거지인 빌라 착공 급감이라는 나비효과로 발생 중 입니다. 빌라는 앞으로 가장 먼저 월세가 오르는 상품이 될 것 입니다.
[이미 그렇게 된거같네요 정필립은 빌라 투자를 안한지 너무 오래되어서
이는 작년 동기의 211건에 비하면 거의 2배 가까이 많으며, 단순 계산하면 매일 건설사 1.5곳이 문을 닫는다는 의미다.
이처럼 건설사의 폐업 규모가 급증한 배경으로는 분양 감소가 주원인으로 지목된다.
부동산R114에 따르면 지난 1∼9월 분양 물량은 13만5천181가구로, 작년 같은 기간(25만2천190가구)의 절반 수준이다.
연말까지 예정된 분양 물량을 더해도 24만1천608가구에 그쳐 작년(37만1천52가구)보다 13만가구 가까이 줄어들 전망이다. 아파트 외 다른 건축 시장도 비슷한 상황이다.
한국건설산업연구원(건산연)이 국토교통부 자료를 분석한 결과, 올해 1∼7월 건축 착공면적은 4천58만6천㎡로 작년 동기 대비 39.9% 줄었다.
글로벌 금융위기로 건설 시장 전반이 침체됐던 2009년 1∼7월 이후 최저치다.
공종별로 보면 주거용이 41% 감소한 가운데 비주거용도 39.5% 줄었다. 비주거용 중에서는 상업용이 44.5%, 공업용이 32.7% 각각 감소했다.
같은 기간 건설경기 선행지표인 건설 수주도 105조5천억원으로 작년 동기 대비 21.9% 줄어 침체 상황을 나타냈다.
공공이 3.1% 감소하는 데 그쳤으나, 민간은 27.4% 급감했다.
건설 수주는 건설경기의 선행지표 격이어서 결국 건설경기 침체가 당분간 이어질 것으로 전망된다. 원자재 가격 인상과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색도 건설업계의 자금난을 가중하는 요인이다. 업계 일각에선 시공능력평가 상위권에 있는 건설사 중에도 PF로 인해 경영난에 처한 곳이 있다는 소문이 돌고 있다.
-> 거기에 인건비, 안전관리비용 증가도 포함됩니다.
박철한 건산연 연구위원은 "공사 현장은 줄고, 신규 수주도 없고, 결국 업체들이 폐업할 수밖에 없다"면서 "요즘 건설업 경기가 워낙 안좋다는 말이 많은데 통계상으로도 그런 상황이 나타나는 것"이라고 말했다.
조시형기자 jsh1990@wowtv.co.kr
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여러모로 안타까운 현실입니다만, 다주택 투자한 사람은 다시 쾌재를 부르겠네요
이제 똘똘한 한채 보다 규모의 경제를 이훈 덜 똘똘한 여러채 가지고 있는 쪽이 절대적 우위시장이 될 것 같네요
2~3년은 L자형 매매가 장기 침체를 격고 나서 공급부족발 폭등이 올 것이라 보던 정필립의 예상과 다르게 빠르게 매매가 폭등이 온다면, 이는 모두에게 재앙일 것 입니다. [전세는 계속 상승장일 가능성이 높아요]
매매가가 또 급등한다면 또다시 규제와 보유세, 양도세 폭등각이라 별로 달갑지가 않기에 한동안
깊은 침체장이 와서 식혀줬으면 하는 바램입니다.
[정필립은 장기 우상향론자이지 폭등론자가 아닙니다.]
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안녕하세요 정필립은 서울/중부권 부동산 투자자이자 관련 인사이트를 공유하는 블로거 입니다.
용산, 중부권, 부동산 거시경제에 대해 더욱 깊이있게 알고 싶으신분들은 정필립의 네이버프리미엄을 추천드립니다.
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