없어서 못 산다던 ‘꼬마빌딩’ 인기도 시들… “거래 뚝 끊겨”

안녕하세요 나비곰 입니다.

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이제 금리인상의 여파로 그간 고공행진중이였던 상가빌딩 매수세가 완전히 죽고 있다는 뉴스가 얼마전 공개되었습니다.

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나비곰은 5월 중순에 블로그를 시작하면서, 앞으로 금리인상과 불경기로 덕에 상가 및 상가빌딩은 투자에 주의를 요한다고 지속해서 이야기 해왔었습니다.

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연일 월세가가 폭등중이라는 필수재 성격인 주거용 부동산도 금리 급등을 째깍째깍 반영하기가 힘든데,

필수재가 아닌 상가와 빌딩은 과연 어디까지 떨어질지 알 수 없는 시장이 펼쳐지고 있습니다.

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일단 기사 한번 같이 보시지요

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꼬마빌딩의 인기가 뚝 떨어졌다. 저금리 기조에 힘입어 몸값이 천정부지로 오르고 물건 찾기가 어려웠던 지난해와 사뭇 다른 분위기다. ‘불패’로 여기던 강남역과 테헤란로, 신논현역 등 강남권 꼬마빌딩의 상황도 다르지 않다. 금리가 급격하게 올랐지만 임대료는 그대로라 수익률을 맞추기 어려운 것등이 이유로 꼽힌다.

-> 오른 금리를 반영하여 임대료를 올려줄 수 있는것은 이미 자리를 잡아서 장사가 잘되는 소수의 자영업자들, 잘나가는 병원 또는 기업들이 임차한 오피스 정도일뿐 나머진 금리올랐다고 임대료 올리기 정말 쉽지 않습니다. 특히 1층 상가자리로 인기직종인 공인중개업이 요즘 사망 분위기죠

[공인중개사 응시자 수가 역대 최고를 돌파했습니다 = 이제 공인은 한동안 망테크 가는구나 이렇게 보시면 될겁니다]

서울 일대 꼬마빌딩/조선DB

16일 토지건물 빅데이터 플랫폼 밸류맵에 따르면 서울의 100억원 이하 꼬마빌딩 거래량은 2019년 2482건, 2020년 2856건을 거쳐 2021년엔 3096건까지 치솟았다.

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하지만 올해는 지난 9월 5일 현재 1361건에 그치고 있다. 강남구의 100억원 이하 꼬마빌딩 거래 건 수는 손에 꼽을 수 있을 정도로 적다. 지난 7월 강남구의 100억원 이하 업무상업시설 실거래는 고작 5건이었다. 거래가 많았던 지난해 3월 25건에 비하면 5분의1 수준이다.

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한 상업용 빌딩 중개업소 관계자는 “지난해까지만 해도 확연한 매도자 우위 시장이었는데 분위기가 많이 바뀌었다”면서 “예전엔 매물이 나오자마자 계약금이 들어오곤 했는데 이제는 매물이 소화되는 데 시간이 좀 걸린다”고 했다.

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분위기가 바뀐 가장 큰 이유는 금리가 오른 것이다. 한국은행은 지난해 8월부터 금리를 7번 인상했다. 기준금리만 연 2.5%고 1금융권 대출금리로 건물을 매수하려면 연 5.0% 이상 금리를 내야 한다. 그런데 서울 꼬마빌딩의 수익률은 연 4.0%를 맞추지 못하는 경우가 많다. 상업용 건물의 경우 5년 마다 계약을 갱신하기 때문에 임대료 상승 속도가 더디다.

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이창동 밸류맵 리서치팀장은 “꼬마빌딩은 금리에 민감하게 영향을 받는데 최근 금리가 급격히 오르면서 월세 수입만으로 대출이자도 충당하지 못하는 경우가 많아졌다”면서 “투자매력이 줄어든 것”이라고 했다. 이 팀장은 “자기자본 100%를 가지고 들어가도 수익률이 1%대 수준에 머무르는 곳도 많다”면서 “강남은 수익형 부동산이라고 볼 수 없을 정도”라고 덧붙였다.

-> 강남의 경우 네임밸류 때문에 수익률 3% 정도였는데 이제 1%수준이라........ 네임밸류 포기하면 수익률 좋은곳은 많습니다. 특히 지방에서요

강남 빌딩은 땅따먹기로 다른땅이나 건물 합쳐 더 크게 지은 뒤, 임대차를 맞춰 비싸게 파는용인데,

이제 건축비 떡상으로 그런것도 힘듭니다. 한동안 강남을 필두로 빌딩시장은 안갯속으로 가리라

보고 있습니다. 경매에서 기회가 많지 않을까 싶어요

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단기간에 몸값이 많이 오르며 한계선으로 볼리는 100억원 이하 빌딩 자체가 많이 줄었는 점도 거래 감소의 이유로 꼽힌다. 특히 강남 일대의 경우 100억원 이하 빌딩은 찾기 어렵다. 대지가 너무 작거나 위치가 나빠 개발여력이 없는 곳만이 100억원 밑으로 책정되는 것이 보통이다.

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강남구의 100억원 이하 꼬마빌딩 실거래 추이를 살펴보면 지난해 초 부동산 상승기때만 해도 한 달에 25건(3월)이나 거래될 정도로 인기가 있었다. 그러나 꼬마빌딩 거래는 같은 해 9월엔 8건, 올해 6월엔 7건을 기록하는 등 점점 줄다가 지난달엔 5건으로 쪼그라들었다.

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김예림 법무법인 덕수 변호사는 “강남구 100억원 이하 매물은 위치가 안좋거나 규모가 너무 작은 빌딩인 경우가 대부분”이라며 “그런 곳 외에는 그동안 너무 많이 올라 100억원 미만을 찾기 어렵다”고 말했다.

특히 오른 몸값을 감안하면 물건을 찾는다 해도 시세차익을 내기 어렵다는 점까지 겹치면서 앞으로도 당분간 꼬마빌딩 시장이 활발해지기는 어려울 거라는 분석도 나온다.

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이창동 팀장은 “강남 빌딩은 임대수익으로 몇 년간 버틴 후 시세차익을 내며 파는 것을 생각하며 사는 투자수요가 많은데 그동안 빌당 가격 너무 많이 올라 그러기 어려워졌다”면서 “가격도 당분간 보합세 유지할 것으로 보인다”고 했다.

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