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안녕하십니까 정필립입니다.
날이 무척 무덥고 사회적으로도 흉흉한 사건이 연속해서 발생하는 요즘입니다.
여름휴가시즌이기에 어딜 나가도 바가지 요금에 퀄리티도 엉망이니 해외로 많이 나가는 모양입니다.
정필립은 어디로 나갈운명은 안되는듯 하니 요즘 급격하게 돌아가는 부동산시장에 대한 글을 적습니다.
소식은 금리가 다시 높아지는것과 공급멸종시대, 하반기 예상된 역전세는 기우에 지날것 3가지 입니다. 장문의 글이나 핵심내용이 많아 쭉 보시길 권합니다.
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고금리의 귀환' 7% 바라보는 주담대…예금은 5% 육박
메트로신문 구남영 기자 ㅣ2023-08-06 14:46:00뉴스듣기
지난달 18일 서울의 한 시중은행 대출 창구 모습./뉴시스
미국 연방준비제도(Fed)가 지난 26일 (현지시간) 기준금리를 5.5%로 0.25%포인트 인상했다. 지난해 3월 이후 11번째 금리 인상이다. 미국과 한국 간 기준금리 격차는 역대 최대인 2.0%p로 벌어졌다./뉴시스
[메트로신문] 최근 금리인상이 다시 가시화되면서 주춤했던 주택담보대출(주담대)과 예금 금리가 연일 치솟고 있다. 주담대 금리는 7%에 육박한 가운데 예금 금리대다수가 4%를 넘어서면서 금융소비자들의 희비가 엇갈리고 있다.
-> 다시 현금을 들고 있는 쪽이 유리한 쪽으로 무게추가 기울고 있습니다. 정필립이 주장해온 금융자산과 부동산 자산 1:1 비율화가 이 혼란의 정국을 고통없이 편하게 보낼 수 있는 방법이죠
50:50은 안되더라도 부동산 60 : 금융 40 정도만 되도 매우 훌륭합니다.
어떤 능력자분들은 똘똘이 실거주 집을 대출없이 한채 두고 + ALL 금융자산으로 하시는 분들도 있습니다. 물론 일정 시기 뒤엔 다시 부동산 을 여러개 세팅한 사람들이 위너가 될 것이긴 한데,
문제는 금융자산 들고 있는 분들은 편하게 지내시다가 좋은시기에 급매를 다 주워먹을 수 있다는 결정적 장점이 있습니다.
6일 금융권에 따르면 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등)의 주담대 변동금리는 이날 신규 코픽스 기준 4.08~6.937%로 집계됐다.
은행별로는 ▲하나 4.31% ▲우리 4.34% ▲농협 4.37% ▲국민 4.44% ▲신한 4.79% 순으로 올랐다. 인터넷전문은행 중에서는 카카오뱅크 4.02%, 케이뱅크 4.14%로 집계됐다.
◆코픽스 및 금융채 상승…"주담대·신용대출 금리 동반↑"
하락했던 주담대 금리가 다시 상승한 것은 준거금리로 쓰이는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 두달 연속 상승한 데 이어 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 상승 여파 때문이다.
-> 얼마전 미국은 결국 기준금리를 5.5%까지 올렸고 1~2회 더 올려 5.75~6% 까지 인상이 예상되고 있습니다. 그리고 그상태로 최소한 우크라이나 전쟁 종료 까진 유지할 것 같습니다.
현재 미국과의 기준금리차이는 2%로 역대 최고 수치입니다.
이제는 아무리 한국이 기준금리를 내리 눌러놔도 다른곳에 누수가 발생할 수 밖에 없나 봅니다.
이날 은행연합회에 따르면 7월 신규 취급액 기준 코픽스는 3.70%를 기록해 전월(3.56%)대비 0.14%p 올랐다. 코픽스는 국내 8개 은행이 조달한 자금의 가중평균금리다. 은행이 실제 취급한 예적금 등 수신상품 금리가 인상 또는 인하될 때 이를 반영해 상승 또는 하락한다.
신규취급액 코픽스는 4월 들어 3.56%로 소폭 상승하더니 5월에는 3.44%까지 하락해 연내 최저점을 기록했다. 하지만 6월과 7월 들어 상승세로 돌아섰다. 잔액기준 코픽스 또한 ▲4월 3.73% ▲5월 3.76% ▲6월 3.80%로 석 달 연속 상승했다.
아울러 주담대 고정금리와 신용대출 금리도 동반 상승했다.
주담대 5년 고정금리(혼합)는3.83~6.289%로 집계됐으며 신용대출 금리 또한 7월 말 기준 지난달 대비 0.1포인트(p) 오른 5.35~6.17%를 기록했다.
이는 주담대 고정금리와 신용대출의 준거가 되는 금융채 금리가 올랐기 때문이다.
주담대 고정금리 지표인 금융채(AAA·무보증) 5년물 금리는 지난 4월 3.47%까지 떨어졌다가 6월말부터 3.84%까지 뛰었다. 신용대출 준거가 되는 금융채 6개월물은 같은 기간 또한 3.85%에서 4.25%까지 올랐다.
-> 채권시장의 금리 증가 추세는 결국 각 개인들의 이자 부담비용으로 전가됩니다.
◆은행권 예금 금리 5%육박…금리 상승 압력 지속 전망
이처럼 금리 인상 압력이 지속되면서 시중은행의 예금금리도 대다수가 4%를 넘어서고 있다.
은행연합회에 따르면 국내 19개 은행의 1년 만기 정기예금 39개 중 5개 상품의 최고금리가 연 4%를 넘어섰다. 5대 시중은행의 주력 정기예금(12개월 기준) 상품의 최고금리는 3.65~3.85%까지 뛰었다.
-> 현금 다발로 가지고 있는분들은 또 쾌재를 부르겠습니다.
이렇게 금리가 다시 올라가면 부동산 가격은 떨어집니다만, 이번에는 금리가 오르면 부동산은 꺽인다 공식이 안먹히는 지역도 존재할 것 입니다. 이유는 아래의 다른기사에서 설명하겠습니다.
여하튼 목돈 맡길 곳들이 다시 늘어나고 있으니 개인적으로는 예금금리 5%대도 다시 보길 바라고 있습니다. [작년말에 신한은행이 저에게 제시한 조건이 1억이상 맡기는것 기준으로 5%대 였네요]
우리은행의 경우'우리 첫거래우대 정기예금'의 기본금리를 지난달 0.30%포인트(p) 올려 최고 4.10%의 금리를 제공하고 있다. SC제일은행의 'e-그린세이브예금' 최고금리도 연 4.1%로 상승했다. NH농협은행 '올원e예금'(최고 연 4.05%), BNK부산은행 '더 특판 정기예금'(최고 연 4%)도 4%대의 금리를 적용하고 있다.
특히 저축은행도 시중은행에 뒤쳐지지 않기 위해 덩달아 높은 이자를 제공하고 있다. 특히 예금인출 사태 위기를 넘긴 새마을금고는 5% 예금을 내놓으며 고객을 끌어모으고 있다.
이날 새마을금고중앙회 등에 따르면 파주새마을금고 본점과 파주새마을금고 야당역점은 전날부터 이날까지 이틀간 금리 연 5.5%(1년 만기 기준)의 정기예금 특판 상품을 판매했다.
-> 새마을금고 예금은 이자까지 생각해서 1명 명의당 4500만원 정도씩 맡겨놓으면 딱입니다.
큰액수는 1금융권이 좋고, 그보다 더 안정성을 찾는다면 우체국이 제일 안전합니다.
[우체국이 제일 안전한 이유는 저의 재테크 일기 코너의 IMF 시즌때 사건을 읽어보시면 됩니다.]
금리가 가장 높은 곳은 HB·JT친애·대백·유니온·참저축은행으로 이들 은행의 정기예금(만기 12개월)은 각각 연 4.5%의 금리를 제공한다.
이밖에도 JT저축은행이 연 4.3%를 제공하고 있으며 OK저축은행의 'OK e-정기예금(비대면)'의 경우 기존4.21%에서 상승한 4.31%를 적용했다.
다올저축은행의 'Fi 리볼빙 정기예금'은 6개월 변동인 3년 만기 상품으로 최고 연 4.3% 금리를 적용한다. 상상인저축은행과 상상인플러스저축은행의 '9개월 회전정기예금' 상품'은 연 4.2% 금리를 제공하고 있다.
시장에서는 앞으로 금리 하락 시기가 늦어지거나 더 올라갈 것으로 전망한다.
앞서 지난달 27일 미 연준이 기준금리를 0.25%p 인상하면서 한미 기준금리차는 역대 최대인 2%p로 벌어진 데다 은행권 예대율(예금잔액 대비 대출잔액 비율) 규제가 정상화되면서 은행들이 보유 현금을 늘려야 할 상황에 놓였기 때문이다.
-> 이런이유로 금융채권 이율이 올라가고 있습니다. 곧 다시 주담대가 오를것이고,
이는 전월세 전환률도 올라가게 되는 원인이 될 것 입니다.
부동산에서의 문제는 '역전세가 언제까지 진행되느냐?' 인데, 위에서 매매가 이야기와 비슷하게
전세도 이번에는 금리영향과 별도로 움직일 가능성이 큽니다.
지역마다 다르겠지만 입주가능 물량 자체가 확 줄어들기 때문입니다.
이는 과거부터 정필립이 올 가을부터 전세가 오름을 예상해오는 글을 써왔는데, 여전히 그 흐름대로 갈 가능성이 높다고 생각합니다.
관련글들 소환합니다.
금융권 관계자는 "주요국이 금리인상 마무리에 돌입하면서 국내외 시장금리는 상방 압력이 축소될 수 있지만, 미 연준의 금리인상으로 금리 하락 시기가 늦어질 수 있다"고 말했다.
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LH '순살 아파트' 사태 결말…주택 공급 위축 → 결국 집값 폭등?
- 이지은 기자 입력 : 2023.08.04 13:35 | 수정 : 2023.08.04 13:41
[땅집고] 최근 LH발 아파트 철근 누락 사태가 심각한 사회 문제로 대두되면서 정부가 건설 현장에 각종 안전 대책을 적용하겠다고 선포해, 앞으로 공공·민간을 가리지 않고 아파트 짓기가 까다로워질 전망이다. 지난해부터 건설 업계가 경기침체에 고금리·원자재값 인상·인건비 상승 ‘사중고’를 겪으면서 이미 상반기 주택착공 가구수가 전년동기에 비해 50%까지 급감했다. 최근 고분양가 논란에도 청약경쟁률이 치솟는 것도 주택공급 감소에 대한 우려가 반영됐다는 분석이다.
-> 이와 같은 문제때문에 앞으로 분양가가 빠르게 상승할거라 예상한 몇일전 글이 있습니다.
이제 여러가지 기준 다 맞추면서 분양할라면 현재의 분양가보다 1.5배 이상은 높아야 할 겁니다.
그런데 시장에서 못 받아들이겠죠
그렇다면 건설사의 선택은? 보나마나 뻔합니다. 공급을 안해버리고 말죠
이제 그렇게 가는겁니다. 정부의 공급계획은 실현이 이대론 어렵습니다.
과거 제글 찾아보시면 건설사, 시행사들 입장을 나타내는 글이 여럿 있습니다.
[땅집고] 경기 양주 회천 LH A15블록 아파트 지하 주차장 공사 현장에서 구조물에 가해지는 하중을 분산, 흡수 시키는 잭서포트가 설치되어 있다. 해당 아파트는 무량판 구조로 시공된 아파트 중 보강 철근을 빠뜨린 15개 단지 가운데 한 곳이다. /조선DB
■LH 아파트 붕괴 계기로…주택 건설 공사 기준·절차 강화된다
지난 4월 LH가 발주한 인천 검단신도시 공공아파트 공사 현장에서 지하주차장이 무너져내리는 사고가 발생했다. 붕괴한 부분에 천장을 지지해주는 보나 벽 없이 기둥이 슬라브를 직접 지지하는 ‘무량판 구조’를 적용했는데, 하중을 견딜 수 있도록 뼈대 역할을 하는 보강 철근이 누락되면서 붕괴 사태가 터진 것.
윤석열 대통령은 이번 붕괴 사태를 ‘건설 이권 카르텔’로 규정하고, 이를 타파하기 위한 종합 대책을 오는 10월 중 내놓기로 했다. 앞으로 무량판 구조를 ‘특수구조물’로 규정하고 건축 기준과 절차를 강화하는 등 방안이 포함될 것으로 보인다.
-> 저는 이권 카르텔보다 원가와 인건비 폭등이 주된원인이라 보고 있습니다.
원가폭등 상황속에서 발주처로 부터 받을 수 있는 비용상승분은 딱 정해져있고,
원가상승분이 그 비용허용한도를 초과해버린다면?
뭐...........조그만 사업장이라면 신용지킬겸 약간의 손해는 감수하겠지만, 덩치가 큰사업장이라면? 당연히 어디선가 원가절감 해야하지 않을까요 ^^?
인간의 손해보고 싶지 않은 본능이 회사에도 강하게 작용합니다.
아니 그게 모든 기업활동의 기본 생리입니다. 개인의 본능보다 더 극대화 된다 해야겠지요
건설업 카르텔의 핵심으로 지목된 LH 역시 앞으로 공공아파트 건설 과정에서 안전을 높이는 고강도 개선안을 내놨다. 경기남부지역본부에 ‘반카르텔 공정건설 추진본부’를 신설하고, 앞으로 LH 발주 공사에서 설계, 심사, 계약, 시공, 자재, 감리 등 모든 과정에서 발생할 수 있는 전관예우, 이권개입, 담합, 부정·부패 행위 등을 근절할 방침이다. 더불어 발주 공사에서 ‘원 스트라이크 아웃’ 제도를 도입하기로 했다. LH 공사에서 부실 시공을 야기한 설계·감리업체가 더 이상 LH 공사를 수주하지 못하도록 막겠다는 취지다. 정부 이번 조사로 철근 누락 사실이 드러난 15곳 현장 현장 설계, 시공, 감리업체에 대해서는 고발 조치하기로 했다.
■아파트 인허가·착공 다 줄었는데 관리감독 리스크까지…
공급난으로 집값 자극 가능성↑
/조선DB
건설업계에선 앞으로 공공과 민간을 가리지 않고 아파트 건설 과정이 훨씬 까다로워지면서 주택 공급이 크게 위축될 것이라고 내다보고 있다. 지난해부터 우크라이나 전쟁발 원자재 가격 인상을 비롯해 인건비 상승, 고금리 등 여파로 건설 환경이 악화한 상황인데 설계·시공·감리 등 건축 전반 과정에서 정부의 관리·감독까지 강화되면, 건설업체 입장에선 섣불리 주택을 짓지 못할 것이라는 우려다.
특히 국토교통부 직속 기관이라 민간보다 더 강화된 감시를 받는 LH가 3기신도시를 비롯해 전국 곳곳 택지지구에서 발주하는 공공아파트를 수주하려는 업체는 더 줄어들 수 밖에 없을 것으로 보인다.
-> 위의 금리 상승이 이번에는 수급영향 때문에 모든지역에서 부동산 매매가와 전세가 하락을 만들꺼라 생각하지 않는 이유입니다. 물론 이는 수요가 지속가능하며, 공급은 한정되고, 호재는 많은 지역들일수록 반대상황으로 갈겁니다.
지금까지 제 블로그 와주셨던 분들은 힌트 많이 찾으셨을겁니다.
[이건 강의할때 말할 예정입니다. ]
[땅집고] 올해 상반기 전국 건축 인허가 현황. /국토교통부
그렇지 않아도 부동산 침체기를 맞아 전국 주택 인허가 및 착공 물량이 크게 줄어들면서 향후 2~3년 안에 공급대란이 번질 것으로 우려된다는 목소리가 나오는 상황이다. 국토부에 따르면 상반기 주택 착공건수는 9만2490가구로 전년 동기 대비 50.9%, 아파트 분양(승인기준)은 6만6447호로 전년동기 대비 43.0% 줄었다.
익명을 요구한 부동산 전문가는 “결국 LH발 순살 아파트 사태로 건축과정이 까다로워지면서, 앞으로 주택 공급이 위축돼 집값을 자극할 가능성이 높아진 셈”이라며 “이런 상황은 소비자들에게 악영향을 줄 뿐 아니라, 정부가 시장을 잡기 위한 추가적인 노력을 들이도록 압력을 줄 것으로 보인다”고 했다.
-> 대중들에 있어 공급이 절벽이라는 공포심은 생각보다 빠르게 퍼질 수 있습니다.
그래서 윤정권이 1.3대책을 펼치고 세금을 깍아줘 시장에 온기를 불어넣었는데
그 목적은 있는놈들 더 불려주길 원하는 2찍들을 위한 정책이 아니라
일단 건설사들이 공급할 수 있는 동력을 줘서 시장에 지속 가능한 공급시그널을 주기 위함이였습니다.
이런저런 이유로 더이상 공급이 어렵다면, 그 공포심은 과거 문정권때 광기어렸던 폭등장을 다시 보게 될 수도 있어요 [물론 이번엔 다 오르는게 아닌 철저히 옥석가리기 장이라고 봅니다.]
아무튼 공급절벽을 예상한 과거글 소환합니다.
그때 예상과 비슷한 방향으로 간다는건 끔찍한 일 입니다.
/이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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“건설사 몸 사리게 두면 집값 급등한다”
나원식 비즈워치 기자입력 2023. 8. 3. 10:01
[부동산 인사이드] 尹 정부가 주택 공급 늘려야 하는 이유
● 주택 공급 대폭 늘리겠다고 했다가 한발 물러선 정부
● 업황 악화에 주택 사업 꺼리는 건설업계
● 시장 침체·공급 부족=집값 급등 초래 수순
● “정부, 주택 공급 확대 정책 밀어붙여야”
● 공급 부족 걱정 이르다는 분석도
부동산시장 침체로 주택사업 수익성이 악화돼 건설사들은 주택 공급 확대에 미온적으로 나서고 있다. 전문가들은 “공급이 줄어들면 향후 집값 급등으로 이어질 수 있다”며 “정부가 공급 확대 고삐를 늦춰선 안 된다”고 지적한다. 사진은 지난해 7월 22일 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 서울시내 전경. [뉴스1]
"2030년까지 공급과잉까지 우려될 정도로, 매년 56만 호 주택을 공급할 예정이다." (지난해 1월, 홍남기 당시 경제부총리 겸 기획재정부 장관)
"향후 5년 동안 270만 호의 주택을 공급하겠다. 서울에는 지난 5년간 공급된 주택보다 50% 이상 많은 주택이 공급될 것이다." (지난해 8월 원희룡 국토교통부 장관)
지난 정권 부동산 가격이 급등한 원인으로 꼽히는 건 '주택 공급 부족'이다. 문재인 정부는 각종 규제로 부동산시장을 억누르느라 정작 주택 공급은 뒷전이었다고 평가받는다. 뒤늦게 3기 신도시 등 공급 확대 정책을 추진했지만 당장의 집값 상승을 가라앉히기에는 역부족이었다.
-> 문정권의 정책은 단순히 공급부족만으론 주요원인이라 할 수 없습니다.
사회공산주의적 사고를 부동산 시장에 투영했으니 그사단이 난겁니다. 수요대비 공급이 부족했던 지역 뿐 아니라 전지역이 다 오른건 공급부족이 주요원인이 아닌, 사람들로 하여금 무언가 쫒기게 만드는 '심리적 공포분위기'를 조장했음에 있습니다.
지금까지 관련정책을 펼친 자들의 저서를 읽어봤을 때, 저는 그들의 목표가 바로 이것이라고 확신합니다. 빈부격차를 극대화시켜 증오를 생산하고, 전세계 최대치인 세금제도를 만들어 걷은 막대한 세금으로 장기집권을 위한 현금 살포용 캐쉬로 활용한다는 것이죠
있는자의 것들을 빼앗아 모두에게 나눠준다는 명분으로요
그런데 그에대한 나비효과로 시장의 탄력은 없어지고[심각한 비탄력 구조] 임대료도 그만큼 치솟습니다.
그리고 3기 신도시요? 이대로라면 10년뒤에나 공급된다는 말 나오겠네요
아직 택지조성 시도조차 못하고 있습니다. 택지조성 공사 들어가고 3~4년은 있어야 건설사들이
토지입찰로 땅을 확보한뒤 분양을 하고 아파트를 건축합니다. 이것도 최소 5년 이상은 걸립니다. 늦어도 한~~참 늦을 겁니다. 전혀 지금의 공급 절벽장에 도움이 안된다에 500원 겁니다.
이를 의식한 듯 정권 막바지엔 주택 공급량이 적었던 것은 아니라는 점과 향후 과잉이 우려될 정도로 주택 공급이 이뤄질 것이라는 점을 때마다 강조했다. 윤석열 정부 역시 대선캠프 시절부터 대규모 주택 공급을 부동산 정책 가운데 최우선 순위로 강조해 왔다. 실제 정부 출범 이후 내놓은 첫 부동산 정책도 향후 5년간 270만 가구를 공급하겠다는 계획이었다. 이는 문재인 정부에서 공급한 주택 257만 가구보다 많은 규모다.
-> 저는 이대로는 80만 가구공급도 힘들 것이라 여깁니다.
그래서 윤정권이 어케든 공급시킬려고 시장에 온기를 돌게 하기위해서 애를 쓰고 있습니다만,
힘들것 같습니다.
작년 마지막날 부동산 큰손들과 이야기 나눈 내용 소환합니다. 모 커뮤니티에서 온갓 조롱이란 조롱은 다 받았지만, 8개월 지난 현시점에서 볼때 누구 말이 맞았나는 쉽게 판단되지 않을까요?
모 커뮤니티에 남겼던 원문글은 아래링크입니다.
https://www.ppomppu.co.kr/zboard/view.php?id=house&no=216753
지난해 8월 16일 서울 종로구 정부서울청사에서 원희룡 국토교통부 장관이 윤석열 정부 첫 주택공급대책을 발표하고 있다. 이날 원 장관은 “향후 5년간 270만가구를 공급할 것”이라고 말했다. [뉴스1]
시장 나아져도 웃지 못하는 건설업계
시장 환경이 급변하면서 주택 공급 정책에 대한 관심이 급속하게 식었다. 경기침체, 급격한 금리인상 등으로 주택시장이 차갑게 식은 와중에 대규모 주택 공급은 되레 문제를 일으킬 수 있다는 지적이 나왔다.
수요가 급감하는데 대규모 주택 공급이 지속될 경우 미분양 주택이 늘어나고 건설사들이 재정난에 빠질 수 있는 게 사실이다. 실제 올해 초 국회입법조사처는 보고서 '부동산시장 동향 및 리스크 요인과 정책 과제'를 통해 정부의 270만 가구 공급 계획이 적절한지 논의가 필요하다고 주장했다. 계획보다 공급을 더 줄일 필요가 있다는 뜻이다.
-> 위에 제가 과거부터 써왔던 내용이 그대로 기사화 되니 놀랍군요
확실이 이 바닥에서 기자들은 느려요 이미 고수들은 다 아는거 한참뒤에 기사로 뜬다니까요
경제기사로 뜨면 이미 늦은겁니다.
심지어는 제가 모 추진위 활동시절 모기자에게 준 저의 글이 그대로 기사로 뜨니 놀라울따름이엇습니다.
[맨날 분석 및 글쓰는 버릇 들여놓으니 기자도 딱히 고칠게 없었나 봅니다]
정부는 한발 물러서는 모양새다. 지난해 말 발표한 '2023 경제정책방향'을 통해 주택시장 침체 흐름에 맞춰 주택 공급 속도를 조절하겠다고 밝혔다. 270만 가구 공급 계획을 추진하되 시장 상황에 따라 공급 시기를 조절하겠다는 방침이다.
주택 공급 정책보다는 규제 완화에 드라이브를 걸었다. 부동산시장 경착륙을 막기 위해서다. 올해 초 내놓은 1·3 대책이 대표적이다. 강남 3구(서초·강남·송파)·용산구를 제외하고 규제지역을 일제히 해제하는 등 과감한 정책을 추진했다. 가파르던 집값 하락세가 잦아드는 효과를 봤다.
-> 이거라도 해야 건설사들의 물량이 소화되죠 추가로 집 하나도 못사게 해버리면 머가 해결되겠습니까? 그런데 대못규제로 박힌 다주택자 취득세 중과가 민주당 반대로 안풀리고 있으니 그저 똘똘이 한채 또는 덜 똘똘이 두채 붐만 키워줘서 호재지역 몸값만 올려주고 있네요
실제로 건설사들 물량 소화해줄 수 있는 주체는 1~2주택자가 아닌 다주택자 및 임대사업을 영위하는 사람들일텐데요
주택시장은 나아졌지만 건설업계는 여전히 웃지 못하는 상황이다. 건설사들은 2008년 글로벌 금융위기 당시 건설사 줄도산을 떠올리고 있다. 몸을 사리려는 분위기가 팽배하다. 최근 고금리 등으로 자금 조달 환경이 쉽게 나아지지 않은 데다가 원자잿값도 지속적으로 오르면서 주택사업을 영위하기엔 쉽지 않은 환경이 이어졌다. 시장은 과잉공급이 아니라 공급난을 걱정해야 하는 상황이다.
-> 이제 걱정해봐야 당분간 흐름은 단군 할아버지가 와도 못바꿉니다.
흐름의 쎄기가 너무 강합니다.
어지간한 정책들과 규제해제책이 동시에 나오지 않는 이상 쉽지않아요
내년 총선 근방에나 먼가 바뀌는 흐름이 생기지 않을까 싶군요
이사단을 만드는데 크게 일조한 민주당은 다음에도 총선에서 다석을 확보할지 궁금해집니다.
현재 저의 세팅상 민주당이 한번 더 집권해주는게 젤 좋긴합니다.
[필승 방정식 : 보수집권 시대엔 풀린규제로 여러채 사들여서 전월세세팅해서 돈굴리고, 진보집권 시대엔 싹 정리 후 똘똘이 분양권(or 한채) + 빌딩(or 땅) ]
올해 5월 국토교통부 발표에 따르면 올해 들어 5개월간 전국 주택 인허가 수는 12만7534가구로 지난해 같은 기간보다 24.6% 더 줄었다. 5년 평균에 비해서는 16.8% 줄어든 규모다. 인허가 이후 진행하는 주택 착공 규모는 반토막이 났다. 5월 누계 기준 전국 주택 착공 수는 7만7671가구다. 전년 동기 14만9019가구보다 47.9% 감소했다. 최근 5년 평균과 비교해도 56.7% 감소한 수치다.
건설사들의 주택 건설 수주도 크게 줄었다. 대한건설협회 '월간 건설경제동향'에 따르면 올해 들어 4월까지 건설사들의 주거용 건축(주택) 수주액은 15조2142억 원이다. 지난해 같은 기간 기록한 26조5040억 원보다 42.6% 급감했다.
통상 아파트 입주가 인허가 기준 3~5년 뒤, 착공 기준 2~3년 뒤에 이뤄지는 점을 감안하면 이런 흐름이 지속할 경우 향후 주택 공급난이 재연될 수 있다는 우려가 나온다. 특히 최근 주택시장 침체기를 지나 수요가 다시 증가할 경우 집값 급등을 부추길 수 있다는 점이 문제로 꼽힌다.
수익성 악화→공급 감소→집값 급등
이런 흐름은 2008년 글로벌 금융위기 당시에도 나타난 바 있다. 주택시장 침체가 발생하자 건설사들이 수주액을 크게 줄였고, 이후 수년 뒤 공급 물량이 줄어들며 집값이 오르기 시작했다. 문재인 정부 들어 정책 실패로 인해 투기 수요까지 증가하자 공급이 더욱 부족해졌고, 집값은 고공 행진을 이어갔다.
건설사들이 주택 사업을 꺼리는 이유는 수익성이 크게 떨어진 데 있다. 우선 시장 자체가 좋지 않다. 최근 서울과 수도권을 중심으로 다소 회복하는 흐름이 나타나고는 있지만, 전국의 미분양 주택이 여전히 많다.
-> 지금 제가 이해관계인 모 지역 사업장도 AAA급 지역인데 건설사들 반응이 그닥이였습니다.
국토교통부에 따르면 5월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만8865가구다. 4월(7만1365가구) 대비 3.5% 감소하며 안정적 흐름을 보이고 있긴 하지만 지난 20년 평균 6만2000가구보다는 여전히 더 많은 수준이다.
최근 미분양 주택 감소가 부동산 시장 회복을 의미하는 것은 아니라는 점도 주목할 필요가 있다. 건설사들이 분양 자체를 미룬 결과 시장에 나오는 공급 자체가 줄어든 영향이 크다.
-> 위에서 언급한 바와 같이 그냥 공급 안해버리고 말죠
건설사들은 분양안하고 LH로 부터 받은 땅을 놀릴겁니다.
이미 상급지는 재개발 / 재건축외에는 공급이 사실상 불가이므로 시행 주체인 조합단계에서 사업이 스탑될 것 입니다.
재개발 / 재건축 경험이 적은분들은 그게 얼마나 고통스런 일인지 잘 모르더군요 최소 몇년에서 십년이 그냥 갑니다. 특히 사업이 멈춘지역에서 토지거래허가로도 묶인지역 투자자들은 더더욱 뒤틀리는 고통을 겪습니다.
올해 5월 누계 기준 전국 공동주택 분양 수는 4만6670가구로 지난해 같은 기간 9만6252가구의 절반에도 미치지 못한다. 분양 자체를 안 하니 미분양 주택이 줄어들 수밖에 없다.
7월 들어 쌍용E&C, 성신양회 등 주요 시멘트업체들이 가격을 속속 인상하고 있다. 아파트 공사비가 지속적으로 상승하리라는 전망이 나온다. 사진은 6월 27일 경기 의왕시 소재 한 시멘트 공장 전경. [뉴스1]
엎친 데 덮친 격으로 원자잿값이 급등해 공사비도 늘었다. 통계청에 따르면 건설공사비지수는 지난해 11월 148.6에서 올해 4월 151.3으로 올랐다. 이 지수는 2015년 가격을 기준점(100)으로 계산한다. 3~4년 전만 해도 3.3㎡당 400만~500만 원 수준이던 아파트 공사비는 최근 700만 원을 훌쩍 넘어서고 있다. 특히 서울 강남권 경우 900만 원대 전후로 굳는 분위기다. 여기에 7월 들어선 쌍용E&C와 성신양회 등 주요 시멘트업체가 추가로 가격을 올리는 등 공사비는 계속 오를 것으로 전망된다.
-> 그간 제가 입 아푸게 계속 떠들어온 내용이네요
사업성 악화를 우려한 건설사들이 이른바 '알짜 사업장'에서 발을 빼는 사례도 나타나고 있다. DL이앤씨는 경기 과천시 과천주공10단지 재건축 수주에 참여하지 않기로 해 눈길을 끌었다. 이 단지는 올해 도시 정비 대어로 꼽히며 DL이앤씨와 삼성물산이 치열한 수주전(戰)을 벌일 것으로 여겨지던 곳이다.
-> 어지간한 랜드마크급 아님 한동안 어림도 없습니다.
이런 상황속에도 건축과 입주까지 진행되는 단지는 다음 상승장에서 대장주 역할을 할 것 입니다.
[그래서 위에서 정필립이 진보정권 장에서는 필승방정식은 똘똘이 한채 or 똘똘이 분양권을 언급한 겁니다. 많이 들고 있어봤자 보유세에 양도세 폭탄 먹어서 별 의미 없는것 같습니다.]
공사비 인상으로 조합과 시공사 간 갈등이 격화하면서 조합이 시공사 계약을 해지한 사례도 이어지고 있다. 6월 17일 부산 부산진구 촉진2-1구역 재개발조합은 임시총회를 열고, 시공사 GS건설과의 계약 해지 안건을 통과시켰다. GS건설이 3.3㎡ 공사비로 987만 원을 제시한 것에 대한 반발이다. 본 공사비는 2015년 계약한 공사비(549만5000원)보다 두 배 가까이 더 오른 가격이다.
-> 시공사에서 계약 철회사례는 더욱 늘어날 것이고, 이게 더 심각해진다면 짓다가 포기하는 사례도 속출 할 것입니다. [이미 지방에선 건축하다 손 놔버린 것들이 생기기 시작했습니다]
6월 26일 경기 성남시 산성구역 재개발조합도 GS건설과 대우건설, SK에코플랜트 등 시공단과의 계약 해지 안건을 가결했다. 2월 시공사단이 공사비를 3.3㎡당 445만 원에서 641만 원으로 올려달라고 요구한 데에 따른 결정이다.
"시장 침체할수록 더 공급해야"
경기가 침체하고 미분양 주택이 증가하는 시기 건설사들이 주택 공급을 줄이는 것은 자연스러운 현상이다. 빈집이 쌓이고 있는데 계속 집을 짓는다면 사정이 더 악화될 가능성이 크다. 그럼에도 전문가들은 정부가 이런 때일수록 공급 기반을 더 적극적으로 마련할 필요가 있다고 분석한다.
김성한 한국건설산업연구원 부연구위원은 "지난 수년간 이어진 주택가격 상승은 낮은 금리, 다주택자 시장 진입 등 다양한 사유가 있겠지만 공급량 부족이 큰 원인이었다는 점을 상기한다면 일정 수준 공급량 유지가 필요하다"고 지적했다. 우병탁 신한은행 WM사업부 팀장은 "정부는 단순히 시장이 침체한다고 공급을 늘려서는 안 된다고 생각하기보다는 미리 세워둔 공급 계획을 지속해 추진할 필요가 있다"며 "과거에도 그랬던 것처럼 주택 공급 타이밍이 맞지 않는 현상이 반복되는 게 가장 큰 문제"라고 했다. 이어 "집값이 오르더라도 주택이 부족하지는 않을 거라는 시그널을 정부가 지속해 보여줄 필요가 있다"고 강조했다.
근래엔 주택 구매 수요자가 적어 미분양 주택이 쌓여 있지만 국내 주택 수 자체가 충분하지 않다는 사실이 이와 같은 주장에 근거를 더한다. 특히 서울과 수도권의 주택 보급이 부족하다. 국토부에 따르면 2021년 기준 서울의 주택보급률은 94.2%를 기록하며 2020년 이후 2년 연속 하락했다. 전국 기준 주택보급률은 102.2%다. 서울과 수도권(96.8%)은 상대적으로 주택이 부족한 상황이다. 1000명당 주택 수를 봐도 서울은 402.4채 수준이다. 경제협력개발기구(OECD) 평균치 462채에 한참 못 미치는 수준이다.
최근 서울과 수도권에서 집값 하락세가 멈추고 반등이 나타나고 있다는 점이 주택 공급난에 대한 우려에 더 힘을 싣는다. 한국부동산원에 따르면 5월 서울 아파트 매매가격은 0.01% 오르며 상승 전환했다. 서울 아파트값이 오른 건 2021년 12월(0.25%) 이후 17개월 만이다. 상승세는 경기, 인천으로 확산하고 있다.
이와 같은 흐름이 문재인 정부 때와 같은 집값 급등을 예고하는 것이라고 볼 수는 없다. 전문가들은 한국의 실물경기가 아직 나아지지 않은 데다가 금리도 여전히 높은 편이라는 점에서 이른바 '대세 상승'으로 이어지지는 않을 것이라 보고 있다. 다만 서울과 수도권의 경우 주택 수에 비해 여전히 수요가 많다는 점을 보여준다는 점에서 의미가 있다고 분석한다.
건설사들이 사업을 축소한 기간이 아직 길지 않다는 점에서 당장 공급난을 걱정하는 건 다소 이르다는 분석도 있다. 차차 미분양 주택을 줄여가다 조만간 시장이 회복되면 자연스럽게 공급 물량이 늘어날 수 있다는 것.
송승현 도시와경제 대표는 "앞으로 시장이 회복되면 자연스럽게 공급 물량이 늘 수 있다"며 "최근 몇 개월간 인허가 및 착공 감소로 다소 공백이 있기는 하겠지만 아직 지방에는 미분양 주택 규모가 상당한 만큼 공급 부족을 걱정할 만한 단계는 아니다"라고 설명했다.
나원식 비즈워치 기자 setisoul@bizwatch.co.kr
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[브릿지 리포트] 역대급 역전세난? 찻잔속 태풍 되나
입력 2023-07-24 16:24
신문게재 2023-07-25 1면
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지난 23일 서울 남산에서 내려다 본 서울 도심 아파트.(연합)
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하반기 국내 주택 시장의 주요 변수로 여겨졌던 ‘역전세난’이 미풍에 그치며 전체 시장에 영향을 주지는 않을 것이란 전망이 나오고 있다.
전셋값이 반등하면서 2년전 수준까지 회복세를 보이고 있는데다 정부가 역전세난 해결을 위해 보증금 반환목적 대출을 오는 27일부터 시행하기 때문이다.
-> 위에 과거 소환글에 언급한되로 전세금 돌려주고 그걸 월세화 시키는 가구들이 꽤 많이 나올 것 입니다. 전세는 안그래도 빠르게 소진중으로, 올해 가을은 전세 상승장, 내년봄에는 월세상승장이 발생할 가능성이 높습니다. [임대차 품귀는 내년 봄부터 더욱 심화 된다는 뜻 입니다.]
7월은 전세시장 비수기로 꼽히지만 신규 수요가 늘면서 오름세를 보이고 있다. 24일 한국부동산원에 따르면 지난주 서울 아파트 전셋값은 0.07% 올라 5월 4주 이후 9주째 상승세를 기록했다.
경기 아파트 전셋값도 7주 연속 오름세를 지속했고, 인천도 1년 6개월간 지속한 하락세를 멈추고 보합 전환됐다.
이에 따라 전국 아파트 전셋값도 보합을 기록하며 지난해 5월 2주 이후 14개월 이상 이어진 하락을 멈췄다.
2년전 신규계약한 집주인은 역전세를 맞고 있지만, 2년전 계약갱신청구권을 사용한 4년만기 세입자는 재계약을 하려면 전세금을 올려줘야 할 판이다.
-> 여름부터 이정도면 가을부터 볼만하겠어요
위에서 소환한 용산구 이주 내용만 봐도 하나의 '구'에서 이정도인데 서울 전체에서 전체적으로 멸실 이주가구 파급효과가 어떻겠습니까?
게다가 강남 입주 물량은 지금까지 설명한 여러가지 이유로 계속 지연 중이고,
결국 띠엄띠엄 입주해서 한방에 오는 입주충격이 생각보단 크지 않을 것 입니다.
서울 송파구 ‘헬리오시티’ 전용면적 59㎡는 지난 17일 8억5000만원에 신규계약됐다. 이는 2년전 전세 실거래가의 90% 수준까지 따라잡은 것이며, 재계약 전세가 6억6000만원 보다 1억9000만원 오른 금액이다.
전세물량도 급감하고 있다. 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세매물은 3만1866건으로 지난해말(5만4765건) 대비 41.8% 줄었다.
성동구 옥수동 ‘옥수삼성’의 경우 59㎡ 412가구 중 전세매물은 2건에 불과하다.
현장 공인중개사들을 대상으로 조사하는 KB부동산의 전세가격 전망지수는 서울이 작년 12월 53에 불과했지만 이달에는 100.8로 작년 5월 이후 처음으로 100을 돌파했다.
경기도도 102.2로 100을 넘어섰고 공급초과 시장인 인천도 97.4로 100에 육박했다.
하반기 전셋값에 영향을 주는 서울 입주물량은 9300가구 수준인데 ‘그들만의 리그’인 반포를 제외하면 6300가구에 불과하다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원은 “강남 입주 물량이 몰리면 역전세난이 다른 지역보다 심화할 수는 있다”며 “작년에 워낙 많이 빠졌기 때문에 크게 조정받기는 어렵다. 강남 전체보다는 국지적으로 영향을 미칠 것이다”고 말했다.
김광석 리얼하우스 대표는 “중소형의 경우 오히려 전세난이 나타나고 있다”면서 “전세자금 대출금리 이자가 3%대 중후반까지 떨어지면서 재계약하려는 사례가 늘고 있다”고 말했다. 그는 이어 “2년전 역전세를 맞은 집주인의 경우도 27일부터 시행되는 전세반환자금 대출을 받거나 역월세로 해결하면 되기 때문에 역전세난은 미풍에 그칠 가능성이 높다”고 전망했다.
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