재개발/재건축 조합 이주비 대출도 비상

안녕하세요 나비곰입니다.

요즘 제가 글이 뜸한게 강의자료를 만들기 때문인데,

글을 평소 자주 써봤어도 강의를 위한 PPT 자료작성은 처음이라 많은 시간을 잡아먹고 있습니다.

​​

여하튼 오늘은 재개발 재건축이 앞으로 사업진행이 힘들꺼라는 뉴스를 하나 다루려 합니다.

일전에 제 블로그에서 시나 관 또는 국가주도로 개발하는 사업지 인근외엔 앞으로

한동안은 어떠한 재개발/재건축도 추천하지 않는다 했었죠

​

그 이유중 하나가 바로 다음에 설명될 기사에도 있습니다.

​

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=202210271509159880792

 

이주비 대출 금리도 인상…정비사업 조합 ‘비상’

www.dnews.co.kr

 

이주비 대출 금리도 인상…정비사업 조합 ‘비상’

 

기사입력 2022-10-27 16:04:16

[e대한경제=최중현 기자] 재건축, 재개발 등 정비사업을 추진 중인 조합들이 치솟는 이주비 대출 금리에 공황상태에 빠졌다. 이주비 대출 금융기관과 금리 인상을 조율하는 과정에서 마찰을 발생하고, ‘울며 겨자먹기식’으로 고금리 대출 금리를 수용해 사업을 강행하는 조합도 나오고 있다.

-> 한마디로 조합원 구성원 다수가 자금여력 되지않는 조합은 사업진행 어렵다 이말입니다.

가뜩이나 '부동산사업이 안정적이지 않다' 는것이 드러난 요즘 급증한 실패 리스크 때문에

이미진행중인 사업장도 힘들겠지만 후에 진행하는 사업일수록 더욱 고금리 패널티가 먹힐겁니다.

이미 진행중인 한남2, 3 반포 일대 재건축 정도 또는 압구정/이촌/여의도 정도의 돈있는 사람이 많고 관 주도 개발 수혜지 사업장이면 모를까 나머지 시작단계인 사업장들은 어림도 없죠

이것은 가뜩이나 공급이 급감하는 서울에 더욱 문제를 야기시킬 전망입니다.

폭락론자들이 이야기하는 '25년 서울 입주물량 많다'는 근거가 되는 정비사업 물량도 사실 정상사업 진행이 힘들꺼라는 뜻입니다.

또한 재개발을 무조건 추천하는 유튜버들 말도 거를 필요가 있습니다.

​

27일 도시정비업계에 따르면 광명11구역 재개발 조합은 이날 이주비 대출 금리 인상에 대한 의사결정을 위해 이사회를 개최했다.

​

광명11구역은 이주비 대출 금융기관으로 우리은행을 선정해 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)에 더해 1.48% 수준의 가산금리를 적용하려고 했다.

​

하지만 최근 급격한 기준금리 인상으로 우리은행 측이 가산금리를 기존 1.48%에서 0.8% 추가된 2.28% 인상을 요청했다. 현재 코픽스 금리 3.40% 고려하면 이주비 대출 금리만 5.68%에 달한다.

​

조합은 은행 측에 0.8% 추가 인상이 어렵다는 의견을 전달했으나, 은행도 이를 수용하지 않아 긴장감이 돌고 있다. 조합은 ‘가산금리 0.8% 추가적용’이나 ‘재입찰 진행’ 여부에 대한 의사결정을 위해 긴급회의를 추진 중이다.

-> 은행은 자선사업 단체가 아니죠 시중금리가 바뀌면 즉각 적용해서 돈을 벌어야 하는 이익 집단입니다. 좌우지간 어떤사업을 진행하던 은행 만만히 보다 큰 코다칩니다.

은행은 무언가 상황이 좋지 않다고 여기면 차주에게 기한이익 상실을 통보하고 돈을 회수하는 시스템을 가지고 있습니다.

​

다만, 광명11구역은 이주비 대출 금융기관 선정에 어려움을 겪기도 했다. 올해 3번에 걸쳐 사업 이주비 대출을 위한 금융기관 선정 입찰공고를 냈으나, 낙찰업체를 선정하지 못하기도 했다.

​

광명11구역 재개발 조합 관계자는 “이사회 및 대의원회의 의사결정을 통해 신속히 이주할 수 있도록 추진 중이다”며 “재입찰 진행보다 가산금리 추가적용에 무게를 두고 회의를 진행 중이다”고 말했다.

​

소규모 정비사업장의 분위기는 더욱 심각하다. 대구광역시 동구 신암제1구역 가로주택정비사업조합은 최근 이주비 대출은행을 선정하고 충격에 빠졌다. 올해 2월 4%대로 예상한 이주비 대출 금리가 6%대까지 치솟았기 때문이다. 현재 신암제1구역의 이주비 대출 금리는 코픽스 3.4%에 더해 가산비 3.16%로 총 6.56%에 달한다.

​

신암제1구역 조합 관계자는 “이주비 대출이 치솟으면서 조합원들에게 부담이 커지고 있다”며 “사업을 추진하기 위해서 받아드리긴 했지만, 피해는 고스란히 주민들에게 돌아가는 상황이다”고 말했다.

​

한편, 최근 상호금융사들이 부동산 집단대출을 중단하면서 정비사업 현장에서 신규 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. 신협, 농협 등은 악화되는 부동산 경기에 따른 리스크를 대응하기 위해 신규 집단대출을 중단했다.

​

집단대출은 아파트 신규 분양이나 재건축·재개발 입주 예정자를 대상으로 개별 심사 없이 일괄 승인으로 공동 실행되는 여신을 말한다. 집단대출 심사 대상에 해당하는 중도금대출, 이주비대출, 부담금대출이 대상이다.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------

​

​

저는 한동안 시장이 이런상태로 가리라 보고 있습니다. 적어도 2년은 힘들 것 입니다.

현재 미국 모기지론이 7%를 넘었다는 이야기 말고도 부동산 개발사업 자체가 이제 더이상 리스크가 적고 고수익이라는 환상 자체가 깨진것이 문제입니다. 이런 흐름 되로라면 대출금리는 결국 내년은 10%를 넘길 것 같습니다.

​

부동산 개발사업을 하려하는 저도 이정도의 금리 단기간 상승은 역사에서 흔히 볼 수 있는 일이 아니기에 모든 내용을 다 스탑하고 몇년간은 조용히 지내야 겠다는 생각만 듭니다.

​

이런 현상은 정상적으로 진행되는 사업장들에게도 큰 영향이 갈 것 입니다.

내년부터 투자는 마냥 '새집줄께 헌집다오' 자체를 생각하면 안된다는 것이죠

이럴때 재건축이나 재개발이 잘되는 사업장은 향후 10년뒤 부촌자리를 퀘차겠지만 그런데가 과연 몇군데나 되겠습니까

​

앞으로 시장의 흐름은 공급이 없는 상태에서 기축들 끼리의 싸움,

관주도 개발사업에 의해 입지우열이 새롭게 바뀌는 과정을 겪게 될 공산이 큽니다.

​

공급도 별로없고 전세도 사라지고 반전세, 월세떡상 시대를 맞이하겠군요

저는 과거에 재건축에 크게 물려본 경험 덕에 '박수 칠때 떠나라'를 투자 철학으로 하고 있습니다.

​

13년 전과는 이유와 내용이 전혀 다른 트리거지만,

그때와 결과는 비슷해 지는 레퍼토리로 가는것 처럼 보이는 요즘

그저 재건축 재개발을 다 털길 잘햇다는 생각뿐입니다.