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안녕하세요 정필립입니다.
서울 부동산 시장이 3~5월간 점점 분위기가 뜨거워 지고 있어 대세상승장 초입에 해당하는 모양새를 보이고 있습니다.
일전 주요단지 차트와 함께 향후 공급예정물량을 분석한 바 있는데요
요즘 돌아가는 현장상황은 대세상승장 직전 모습을 보이고 있어
정부의 전월세 등 유효한 대책을 어떻게 얼마나 빨리 내놓느냐에 폭등장으로 가냐 아님 천천히 우상향하는 장으로 가냐 갈림길에 들어설 것으로 보입니다.
[4, 5월은 전형적 전월세 비수기인데 도대체 어찌돌아가는건지 상상도 안됩니다 가7월부턴 임대차 시장은 불장 아닐런지]
주요단지에는 줄서서 매수 할 집을 보는 광경이 목격되기 시작한듯 합니다.
아직 정필립이 직접보지 않고 말로만 전해들었으니 6월 중 주말 마포, 용산, 강남, 여의도일대 부동산을 직접 방문해서 확인해볼 예정입니다. [세종은 이제 돈있는 사람들이 아이쇼핑하듯 돌아보는 사람들이 생기는 것 같네요 주변의 세종거주 현금부자가 살려고 돌아다니는거 보면]
금일 아침에 올라갈 네이버 프리미엄 글에도 그런 내용을 자세히 적어놓았으니 참조하시면 부동산 투자흐름 파악에 도움이 될 것 같네요
정필립은 민주당이 또다시 강행처리로 아싸리 2+2+2 or 4+4 갱신권 소급입법을
해줬으면 좋겠습니다.
부동산학을 공부하는 사람으로서 시장에 정치논리가 들어가면 어떻게 초토화되는지 꼭 궁금하네요 아마도 전세가 지금보다 최소 평균 1.5배 이상은 단기간에 점프할 것입니다. 불난집에 신너가 아닌 폭탄 던지는 효과가 나겠군요
세계적으로 부동산 경제학책에 한획을 긋는 좋은 소재거리가 되어줄겁니다.
오늘의 기사리뷰 나갑니다. 주요내용은 적색으로 표기하였습니다.
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강남 이어 '노도강' 집값도 신고가…상승장 진입 기대감↑
박정환 기자
입력 2024-06-03 09:47수정 2024-06-03 09:48
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'노원 아이파크' 180㎡ 9.2억원…이전최고가대비 1.9억↑
'경원북한산휴그린·'경원북한산휴그린' 등 신고가 경신
노원·도봉 하락세 멈추고 2주째 보합…강북 상승폭 커져
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▲ 서울 아파트 전경. ⓒ뉴데일리DB
서울 강남권에 이어 '노도강(노원·도봉강북)' 등 외곽지역 집값도 회복세로 접어들면서 상승장 진입 기대감이 높아지고 있다. 중저가 급매 소진후 호가가 점차 오르고 있는 가운데 신고가를 다시 쓰는 단지도 하나둘 늘어나는 양상이다.
3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 상계동 '노원 아이파크' 전용 180㎡ 매물은 지난 16일 9억2000만원에 매매계약서를 썼다. 이전최고가인 7억3000만원보다 1억9000만원 오른 금액이다.
노원구 공릉동 '남청파인힐' 전용 76㎡은 지난 13일 이전최고가보다 2억2800만원 상승한 5억6500만원에 팔리며 신고가를 다시 썼다.
강북구에선 수유동 '경원북한산휴그린' 전용 70㎡가 지난 4일 이전최고가대비 1억700만원 오른 4억6000만원에 거래되며 신고가를 경신했다.
도봉구 창동 '세인트라디움' 전용 52㎡는 지난 1일 2억3750만원에 손바뀜됐다. 이전최고가 1억4900만원보다 8850만원 상승한 액수다.
노원구 D공인 관계자는 "중저가 급매물들이 상당부분 소진되면서 하락했던 시세가 다시 조정되는 분위기"라며 "연초와 비교하면 거래량, 가격 등이 미세하게나마 살아나고 있는 상황"이라고 말했다.
그러면서 "다만 이같은 회복세가 일시적인 것인지, 지속될 것인지는 아직 판단하기 이른 상황"이라며 "현재 노원 일대 아파트들에 대한 수요 자체가 높다고는 보기 어려워 회복세가 정체될 가능성도 있다"고 부연했다.
한국부동산원 통계에서도 노도강 집값이 하락세를 멈춘 것으로 나타났다.
부동산원 주간아파트 가격동향 통계를 보면 5월 넷째주 노원구 아파트값은 하락세를 멈춘 직전주에 이어 2주연속 보합을 유지했다.
도봉구도 2주째 보합세가 이어졌고 강북구는 0.02% 오르면서 지난주(0.01%)보다 상승폭을 키웠다.
부동산원 관계자는 "지역·단지별 혼조세를 보이는 가운데 주요 관심단지 중심으로 매수문의가 꾸준히 유지되는 상황"이라며 "저가매물 소진 이후 매도 희망가격이 상승하고 일부 상승거래가 발생하면서 오름세가 지속되고 있다"고 설명했다.
▲ 공인중개업소 밀집상가. ⓒ뉴데일리DB
노도강 등 서울 외곽과 수도권 집값이 반등 조짐을 보이자 매수심리도 조금씩 살아나는 분위기다.
리니지M 사전예약 중
서울아파트 매매수급지수는 94.3으로 지난주(93.5)보다 0.8p 올랐다.
특히 서울 5개 권역 매수심리가 모두 상승했다.
노원·도봉·강북구 등이 포함된 동북권 매매지수는 93.3으로 전주(92.1)보다 1.2p, 은평·서대문·마포구 등 서북권은 95.0으로 전주(94.9)보다 0.1p 올랐다.
또한 양천·강서·구로구 등 서남권은 93.9로 0.3p, 종로·용산·중구 등 도심권은 96.2로 2.1p 상승했다.
강남·서초·송파 등 강남3구가 포함된 동남권도 95.6으로 1.0p 올랐다.
아파트 매매수급지수는 부동산원 회원 중개업소 대상 설문과 인터넷 매물건수 등을 분석해 수요와 공급 상황을 지수화한 것이다. 100을 기준으로 200에 가까울수록 수요가 공급보다 많음을 의미한다.
최근 주택담보대출 금리가 떨어지면서 집값과 매수심리가 더욱 자극받을 가능성이 제기된다.
한국은행이 지난달말 발표한 '4월 금융기관 가중평균 금리' 통계에 따르면 예금은행의 신규 취급액 기준 주담대 금리는 연 3.93%로 전월대비 0.01%p 떨어져 6개월연속 내림세를 보였다.
2022년 5월 3.90% 이후 가장 낮은 금리다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "서울 강남·서초·용산 등 아파트 가격이 과거 고점대비 97~99% 수준을 회복한 반면 노도강·금관구는 아직 85~91% 수준이라 양극화가 심화했다"면서도 "다만 3~4월 아파트 거래량 증가를 중저가 지역이 이끌고 있는 만큼 벌어진 가격편차는 시간차를 두고 다시금 좁혀질 것"이라고 전망했다.
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매물은 줄고 거래는 늘고 … 힘 실리는 '집값 상승론'
선다혜 기자
입력 2024-05-27 15:23수정 2024-05-27 15:23
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서울 매물건수 전월比 2% 감소…경기·인천 1.9%·2.5%↓
1분기 아파트거래량 22.2% 증가…일부 지방도시로 확산
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▲ 침체기에 빠져있던 주택시장이 회복 시그널을 보이고 있다.ⓒ뉴데일리
침체기에 빠져있던 주택시장이 회복 시그널을 보이고 있다. 서울을 비롯한 수도권에서 매물이 줄어들고 매매가격이 오르면서 집값상승 기대감이 커지고 있다.
27일 빅데이터 부동산플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물건수는 8만2855건으로 전월과 비교해 2% 감소한 것으로 나타났다.
이어 경기도는 같은기간 동안 1.9% 줄어든 15만792건, 인천은 2.5% 빠진 3만4341건을 기록했다. 거래량이 증가하면서 매물도 소진되고 있는 것으로 보인다.
수도권 아파트거래량은 지난 1분기 기준 4만1938건으로 직전분기 대비 22.2% 증가했다. 그중 서울은 19.6% 증가한 8603건을 인천과 경기는 각각 23.2%, 21.9% 늘어난 2만6779건, 6556건을 기록했다.
특히 서울은 재건축 기대감이 큰 여의도 아파트를 중심으로 신고가를 경신했다. 지난달 여의도 '미성아파트' 전용 101㎡와 '공작아파트' 전용 125㎡는 각각 21억원, 26억원에 거래되며 신고가를 새로 썼다.
경기도는 GTX 교통호재와 1기신도시 재건축 선도지구 지정이 맞물리면서 일부단지에서 상승거래가 나왔다. 성남 분당구 '백현5단지휴머시아' 전용 74㎡와 '목력5단지' 전용 58㎡은 지난 3월 각각 16억7000만원, 6억4000만원에 거래되며 신고가를 갱신했다.
집값 상승세는 수도권에서 일부 지방도시로 확산됐다.
한국부동산원이 지난 23일 발표한 '전국 주간아파트 가격동향'에 따르면 전국 아파트값은 전주대비 0.01% 오르면서 지난해 11월13일이후 26주만에 상승전환했다.
상승폭은 서울과 수도권에서 확대됐다. 서울은 0.03%에서 0.05%로 0.02%p 높아졌고 지난주 보합(0.00%)을 기록했던 수도권은 0.02% 상승률을 나타냈다.
서울에선 25개 자치구 모두 보합 또는 상승세였다. 급매가 쏟아지며 집값이 빠졌던 노원·도봉구는 지역별, 단지별 상승·하락이 혼조세를 보이며 보합전환했다.
인천도 0.08% 오르면서 전주(0.02%)보다 상승폭이 커졌다. 지방에선 5개광역시가 0.03% 하락했지만 전주(-0.05%)와 비교해 낙폭이 줄었고 8개도는 0.03% 오르면서 상승전환했다.
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文의 아집 '임대차법'이 몰고온 전세대란…
민주, 이래도 반시장정책 고집할 건가
박정환 기자
입력 2024-05-17 14:36수정 2024-05-17 14:36
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8월 '2+2' 계약만료 도래…'5%룰' 묶였던 전셋값 수직상승 가능성
전세매물 감소 부작용도…서민층 주거불안 가중 '도입 취지 무색'
'여소야대' 정국 법 폐지 사실상 불가능…야당 책임론 가중 가능성
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▲ 서울 빌라단지 전경. ⓒ뉴데일리DB
"전세시장이 송두리째 흔들리고 있다. 이제 야당의 '결자해지(結者解之)' 밖엔 답이 없다."(부동산 전문가 A씨)
2020년 문재인정부가 도입한 '임대차2법'이 전세대란 뇌관으로 작용하고 있다. 오는 8월 계약갱신청구권을 사용한 '2+2' 전세계약 만기 도래시 고공행진중인 전셋값이 또한번 수직상승할 가능성이 높아서다. 이미 서울아파트 전셋값이 52주째 오르면서 무주택 서민들은 '그로기(groggy)' 상태에 빠졌다. 이런 상황에 더불어민주당이 임대차2법 유지를 고수할 경우 전세대란으로 인한 주거불안정 문제가 걷잡을 수 없이 확산할 것이라는 우려가 나온다.
17일 부동산업계에 따르면 올 하반기부터 서울 전셋값 상승세가 더욱 가팔라지면서 임대차시장 불안정성이 가중될 전망이다. 전셋값을 부채질하는 핵심요인으로는 계약갱신청구권과 전월세상한제 등 임대차2법이 꼽힌다.
2020년 7월말 시행된 이들 법안은 기존 2년에 2년을 더해 최대 4년간 전세갱신청구권을 의무화하고 재계약시 임대료 상승폭을 직전계약 5%내로 제한하는 것이 골자다.
도입 전부터 4년뒤 전세계약 만료시기가 도래하면 △매물 부족 △전셋값 폭등 △무주택자 주거불안 등 '트리플 악재'가 터질 수 있다는 지적이 끊이질 않았지만 당시 정부는 법 시행을 밀어붙였다.
도입후 4년이 지난 현재 당시 우려됐던 문제들이 하나둘 현실화되고 있다.
오는 8월이 되면 갱신권 사용후 4년을 채운 전세계약들이 일제히 만료된다. 이 경우 임대인들은 그동안 전월세상한제에 묶였었던 전세보증금을 대폭 인상해 새임차인을 찾을 가능성이 높다. 한번 전세계약을 체결하면 가격인상률이 4년간 5%로 제한되기 때문에 해당기간 인상분을 미리 올려받으려는 수요가 클 수밖에 없다.
국토교통부 등에 따르면 4년 계약만기 전세매물은 서울에서만 5만4000여건에 이르는 것으로 추산된다.
더욱이 임대차2법은 4년간 전세가 묶이면서 전세매물이 감소하는 부작용을 낳았다.
부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울아파트 전세매물은 17일 기준 3만7107건으로 법이 시행된 2020년 8월 3만7107건대비 21.1% 감소했다.
수요대비 공급이 절대적으로 부족한 상황에 전세금마저 폭등하면 전세대란은 불보듯 뻔한 일이다. 서민 주거안정이라는 명목아래 도입된 법안이 되려 서민층의 고통만 키우고 있는 셈이다.
전세대란은 4년전 법 시행 당시부터 예견됐던 사안이다. 실제로 임대차2법 시행후 향후 4년간 전세금을 올릴 수 없다고 판단한 임대인들이 4년치 보증금을 높여받으면서 2020년 하반기부터 2021년 상반기까지 전세금이 급등했다.
리니지M 사전예약 중
KB부동산 통계를 보면 2020년 서울아파트 전셋값은 임대차2법 시행이 예고된 7월부터 매월 1%대 상승률을 기록했다. 연간 기준으로 보면 2020년엔 12.2%, 2021년엔 11.9% 뛰었다. 전국 기준으로도 2020년 7.52%, 2021년은 12.01% 상승률을 나타냈다.
▲ 빌라단지 전경. ⓒ뉴데일리DB
갱신계약 전셋값은 상승폭이 5%로 묶였지만 신규는 크게 뛰어 같은 단지네 이중가격이 형성되는 일도 비일비재했다. 관리비를 대폭 올려 전셋값 인상분을 임차인에게 전가하는 꼼수도 성행했다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "전세대란 등 각종 부작용 우려가 제기됐지만 문재인정부는 임대차2법 시행을 강행했고 예견됐던 전셋값 폭등, 매물 부족 등 문제가 현실화하고 있는 상황"이라며 "야당은 횡재세에 이은 또한번의 반시장정책으로 서민층 주거불안만 키우고 있다"고 지적했다.
최근 '2+2' 만기도래를 앞두고 전셋값이 출렁이자 시장에선 임대차2법 폐지여론에 다시 불이 붙고 있다.
국토교통부도 임대차2법과 관련해 폐지 방향으로 공식입장을 정리했다. 출범을 앞둔 22대 국회에서 야당을 상대로 입법활동에도 나설 계획이다.
하지만 '여소야대' 정국 속에서 임대차2법 폐지는 불가능에 가깝다는 게 중론이다.
더불어민주당은 지난 총선에서 임대차2법은 유지하되 '임차인등록제'를 도입하고 여기에 인센티브를 부여하는 방안을 공약으로 제시했다. 사실상 문재인정부의 임대차2법을 계승하겠다는 것이다.
이에 전세시장이 불안정해질수록 야당을 향한 책임론은 더욱 커질 것으로 전망된다.
부동산업계 한 관계자는 "문재인정부 정책을 계승한 더불어민주당으로선 '전세대란 원흉'이라는 비판으로부터 자유로울 수 없게 됐다"며 "전세 불안으로 가장 큰 피해가 예상되는 20~30대 젊은층의 표심 이탈도 염두에 둬야 할 것"이라고 말했다.
현실적으로 폐지가 어렵다면 대대적인 법 개정이 필요하다는 주장도 제기됐다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 "현재 여소야대 상황에서 야당은 임대차법 폐지를 절대 수용하지 않을 것"이라며 "즉 임대차2법 개정 가능성은 없다고 볼 수 있다"고 말했다. 그러면서 "전세시장 안정을 위해선 임대차법 손질이 당연히 필요하다"며 "교육시스템에 맞춰 전세 계약기간을 '2+1'로 조정하거나, 저가전세는 가격인상률을 5% 제한하되 고가전세는 시장에 맡기는 방식으로 사회적 합의를 이끌어내야 한다"고 강조했다.
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