서울 최고의 요지인 용산 국제업무지구를 한국판 '허드슨야드'로 조성 한다.

 

안녕하세요 정필립입니다.

 

앞으로 용산은 서울에서 20년이상 개발이 집중 될 곳으로

 

용산 전체가 개발 예정구역임을

저의 블로그를 통해서 꾸준히 설명 해왔었습니다.

 

최근 한남일대 개발뉴스 외에도,

용산국제업무지구에 대한 기사도 연일 등장하고 있어 눈길을 끌고 있습니다.

 

용산관련 리뷰는 숱하게 해왔으니 주요내용을 적색으로 표기하겠습니다.

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기업유치 ‘직주락’ 경쟁력…서울에 남은 마지막 카드

기사입력 2024-05-27 05:00:17

 

 

전문가들이 본 용산의 입지조건

 

[대한경제=임성엽 기자]전문가들은 용산개발은 서울을 넘어 한국 국가경쟁력을 지속적으로 확보할 핵심 축의 역할을 할 것으로 보고 있다. 인구절벽으로 ‘축소사회’에 접어든 지금, 용산은 해외유수 기업 유치와 고급인력을 한국으로 끌어들 일 수 있는 서울에서 마지막 남은 카드란 설명이다.

 

26일 김지엽 성균관대 건축학과 교수는 “용산이야말로 앞으로 서울의 도시경쟁력을 확보할 수 있는 지역”이라고 말했다.

김 교수가 밝힌 도시경쟁력은 세계 100대기업 등 국제기업을 유치할 수 있는 수준의 인프라다.

 

하지만 서울은 글로벌 기업의 선택지가 아니다. 지난 2022년부터 진행된 홍콩사태가 대표적이다. 중국의 국가보안법으로 홍콩 기업 활동이 제약을 받자, 글로벌 기업들은 서울과 싱가포르를 이전 대상으로 고심한 바 있다. 결과는 대부분이 싱가포르로 회사를 옮겼다. 직주락(업무ㆍ주거ㆍ여가) 경쟁력이 떨어졌기 때문이다.

-> 그덕에 싱은 안그래도 비쌌던 집값이 코로나발 실물자산가치 상승으로 더욱 떡상했습니다.

렌트비도 엄청나게 올랐습니다. 싱으로 주재원 나간사람들이 23년부터 치솟는 렌트비와 물가 못버티고 다시 한국 돌아오는 사람들이 많습니다.

 

김 교수는 “외국은 가족 단위로 사람들이 움직인다. 주거와 학교문제가 회사 이전 결정에 큰 영향을 미쳤다고 파악했다”고 말했다.

이 점에서 용산은 프라임급(최상위, 연면적 6만6000㎡ 이상) 오피스 공급이 가능한 서울 내 유일한 지역이다. 프라임급 오피스는 글로벌기업과 우수 외국인 확보를 위한 ‘열쇠’다.

-> 용산은 한남동, 한강로, 이촌등 한강변을 따라오는 라인으로 하이클래스 외국인 거주 수요가 많아질 것 입니다. 원래도 외국인 거주수요가 가장 많았던곳이 용산 이태원, 한남 쪽이었습니다.

이덕에 동일 투자자본 대비 월세 수익률이 가장 높았던 곳도 용산이죠

 

김 교수는 “도쿄는 록본기힐스, 아자부다이힐스 등 프라임급 오피스를 대대적으로 공급해 국게경쟁력을 갖춰나가고 있다”며 “용산개발로 국제경쟁력 확보를 위한 초석을 마련해야 한다”고 말했다.

 

김진유 경기대학교 도시ㆍ교통공학과 교수는 용산개발이 앞으로 서울의 전통적 도심(CBD) 축에 지각변동을 일으킬 것으로 내다봤다. 앞으로 서울의 중심 축이 용산으로 내려갈 것이란 전망이다.

김 교수는 “대심도철도(GTX)가 들어오고 대통령실도 용산으로 가 이미 용산으로 쏠리는 상황인데 프라임급 오피스와 복합시설을 건설할 수 있는 부지인 용산개발이 완성되면 서울 도심은 종로에서 용산으로 쏠릴 가능성이 있다”고 말했다.

-> 국내기업은 종로에, 외국기업은 용산에 주로 포진하겠지요 국내기업중에서는 삼성, 현대차 등이 용산에 둥지를 새롭게 틀것으로 예상합니다.

그런데 정필립은 국가상징대로(한강대로)를 따라서 종로~용산으로 업무벨트가 이어지리라 봅니다. 한마디로 업무지구를 이어주는 대로로서 한강대로가 차세대 테헤란로가 되겠습니다.

[강남구에 테헤란로가 있다면, 용산구에는 한강대로가 있다]

 

실제 기존 도심엔 더 이상 프라임급 오피스를 대규모로 넣을 수 있는 방법이 없다. 도심권역엔 부지면적 3000㎡ 이상의 빈 땅이 없고, 남산 고도제한 완화를 해줘도 한계가 크다는 지적이다. 각종 개발 제약 요소에서 비껴간 지역이 용산이다.

-> 용산에 개발예정인 곳은 전부 고층 업무타운으로 박아놓을 것 같습니다.

어제 아침에 업로드한 전자상가 설계 조감도 관련 글을 보시면 용산에 들어오는 건물들이 어떤

수준인지 대략 판단이 되실 수 있습니다.

https://blog.naver.com/s-class1/223459279538

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용산전자랜드 마스터플랜 설계당선 조감도

가슴이 웅장해집니다. 국제업무지구를 포함한 한강로 일대에는 신축 건물과 주복이 들어설때 마다 더욱 화...

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임성엽 기자 starleaf@

 

 

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용산국제업무지구, 대한민국의 '허드슨야드'로 조성

기사입력 2024-05-27 06:00:18 폰트크기 변경

 

 

[대한경제=최중현 기자] 용산 국제업무지구가 10년만에 동력을 얻으며 우리나라 콤팩트시티의 새로운 청사진을 제시했다. 용산 국제 업무지구의 밑그림은 미국 뉴욕의 ‘허드슨야드’와 가장 유사하게 닮아있다.

 

용산국제업무지구는 최대 용적률 1700%, 높이 100층 내외 랜드마크가 들어서고 저층형 개방형 녹지․벽면녹화 등으로 사업부지 면적 49.5만㎡ 100%에 맞먹는 약 50만㎡의 녹지가 조성된다. 뉴욕 최대 복합개발지인 허드슨야드(Hudson Yards) 4.4배 규모의 세계 최대 규모의 수직 도시가 서울 한복판에 탄생하는 것이다.

-> 기존 용산국제업무지구에 한강로 정비창전면구역들, 용산전자상가들이 싹 합쳐지는 모양으로 개발되겠지요

서부이촌쪽은 고용적률로 개발되리라 보는데 아무래도 국제업무지구 상징 및 경관을 위해 층고제한은 걸리지 않을까 싶습니다. 그럼에도 땅가치가 어마어마 할듯..........

[15억 미만으로 투자물건 하나 사고 싶은데 토지거래 허가가........ㅠㅠ 그보다 버스 떠낫다잉]

 

미국 뉴욕 맨해튼 지역에 있는 허드슨야드 개발사업은 맨해튼 내 기존상업중심지인 미드타운에 근접한 저개발지역으로, 허드슨금융특별지구 88만354㎡와 MTA철도부지 11만3300㎡를 포함하고 있다.

 

허드슨야드는 용산국제업무지구와 유사하게 용적률 인센티브와 블록별 개발을 도입한 고밀 복합개발사업으로 추진된다. 뉴욕시는 허드슨야드 일대 용도지역제를 변경하고 용적률 인센티브와 보너스제도를 활용한 추가적인 밀도를 허용했다.

기존 최대 용적률 1900%에서 용적률 인센티브를 받아 상업지역 평균 2000~2400%, 복합용도지역 평균 1200~1800%, 주거지역 600~1500% 등을 적용한다.

 

허드슨야드는 개발면적의 약 35.9% 이상을 오픈스페이스로 조성하고, 기반시설 등을 제외한 모든 건축물을 업무, 상업, 주거 등의 용도로 고밀 복합개발한다. 다양한 용도와 활동을 수용하는 오픈스페이스 제공하고, 지상·플랫폼· 하이라인 하부 등 보행 레벨에 따라 건축물 전면에 70%의 상업시설 도입한다.

-> 뉴욕의 새로운 중심축으로 되겠네요 미국도 911테러로 무너진 쌍둥이빌딩의 트라우마를 딛고 새로운 업무중심축을 만들고 있습니다.

그나저나 지구온난화로 허드슨 야드는 지반고가 상당히 높게 만들어 질겁니다.

용산도 같은 방식으로 지반고를 상당히 올릴 예정으로 보이는데, 지상1층 높이가 한강시민공원의 땅높이 기준으로 최소 아파트 10층에 가까운 높이로 시작되지 않을까 보고 있습니다.

그리고 입체적인 지하도시도 세팅해야하니 땅을 무한이 파내려갈수도 없어 지반고 상승은 필연적이지요

 

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기존의 MTA철도부지는 크게 동측(1단계)과 서측(2단계·2024년 준공) 등 2개의 블록으로 나누고 고밀복합개발사업을 추진해 기존 미드타운의 도시구조와 공간적 연속성을 확보했다. 동측 부지에는 허드슨 야즈를 대표하는 랜드마크로 구조물 '베슬'(Vessel)을 중심으로 △10 허드슨(오피스) △15 허드슨 야즈(주거) △30 허드슨 야즈(오피스·전망대) △35 허드슨 야즈(호텔·주거·오피스) △50 허드슨 야즈(상업·오피스) 등 다양한 용도가 혼합된 건축물이 조성됐다. 10허드슨야드에는 코치, 로레알, SAP 등 글로벌 기업 유치해 국제업무단지가 조성됐고, 30허드슨 야드는 최고 101층 높이로 오피스와 함께 전망대도 마련됐다. 서측부지는 오피스·주거·교육시설 등 조성되며 올해 완공될 예정이다.

 

민간사업자 참여를 유도하는 사업방식도 용산국제업무지구와 닮은 꼴이다. 뉴욕시는 조닝계호기 변경과 마스터플랜을 수립하고, 뉴욕시 산하 철도공사 MTA는 뉴욕시와 함께 마스터플랜 수립과 함께 철도부지를 제공한다. 민간기업은 철도부지를 복합용도로 개발한다.

 

공공은 공원과 학교, 지하철 연장 등 인프라를 투자하고, 민간의 사업성 확보를 위해 세제 인센티브와 용적률 인센티브 등을 제공한다. 민간은 개발 자본과 건설 비용을 조달한다.

-> 용산은 건물 옥상 및 중간층마다 녹지 공간을 조성하여 전체 땅의 100%를 녹지공원형태로 만들계획입니다. 지하철은 신분당선, 1호선, 4호선, 경의중앙선, KTX, ITX, GTX-B, D, 공항철도 9개노선이 확정되어있는데 여기에 저의 뇌피셜로 신림선, 그외 한두개의 노선이 더 미래에 새롭게 연결되지 않을까 하는 예상을 하고 있습니다.

용산구 북쪽에 자리한 서울역(용산에서 2정거장 거리)도 매머드역사가 될 것인데

용산역은 서울역보다 더 큰 기능을 담당하게 될 수도 있습니다.

 

한편, 용산국제업무지구는 2025년 하반기 기반시설 착공을 시작으로 2030년대 초반에는 입주가 시작될 전망이다.

-> 내년부터 삽뜨는군요

대권행보를 노리는 듯한 오세훈 서울시장이 26년에 서울시장에 한번더 출마할지는 모르겠습니다만, 강북의 정상적 개발진행을 위해 26년 지방선거에서 오세훈을 포함한 보수당이 한번 더 재선 해줬으면 하는 바램은 있습니다.

 

최중현 기자 high-ing@

 

 

 

 

 

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