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정필립 입니다. 오늘은 연속 2편째를 올립니다.
얼마전 한남2, 3구역 이야기로 떠들썩 했었죠
특히 한남3이 결국 가장먼저 관리처분인가까지 받아 [2구역은 내년중에 관리처분 인가 날듯요]
1~2년의 시간차를 두고 2, 3구역의 7200여 세대 그리고 파크사이드 사업장 등
일대가 동시에 개발되어 서울시 부촌지도를 바꾸게 될 것 이라 여러번 글을 써왔습니다.
GS건설은 서울 요지 한강변에 자이 타운을 만들어 자사의 홍보를 위해 동부이촌동의 한강맨션 재건축과 한가람 리모델링 사업을 수주하여왔으나
최근 부실공사 이슈로 인해 전면 재시공........
그리고 나머지 사업장 중에서도 조금이라도 이상있음 전면 재시공 리스크를 피하기 어려운 입장이
되어 GS건설에 제공된 PF 대출에 적신호가 켜져있습니다.
이미 GS건설관련 주가도 확 낮아지고 있죠
아무튼 관련기사를 살펴보겠습니다.
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GS건설, 경쟁부담에 한남5구역 포기하나
등록 2023.07.05 18:25 수정 2023.07.06 06:21
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경쟁성사 땐 붕괴사고 관련 네거티브전 '명약관화'
여의도 일대 몰려가는 건설업계 분위기도 한몫
삼성물산도 이촌동에 주력···DL이앤씨, 어부지리 얻나
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서울 용산구 한남5구역. 사진=장귀용 기자
한강변 대어급 재개발 단지인 서울 용산구 한남뉴타운 5구역 시공권 경쟁이 의외로 싱겁게 끝날 가능성이 커지고 있다. 당초 삼성물산과 GS건설, DL이앤씨의 3파전이 예상됐지만 네거티브전을 우려한 GS건설이 발을 뺄 수 있다는 얘기가 나오는데다 삼성물산도 경쟁 대신 이촌동 일대 리모델링 사업에 집중하고 있어서다.
-> 이미지가 안좋아진 GS는 한동안 프리미엄 하이엔드급 시장에선 고전을 면치 못할 것 입니다.
HDC 현산의 아이파크야 원래 하이엔드 브랜드도 아닌 일반브랜드 였으니 (해운대와 삼성동에 있는 아이파크는 예외입니다. 거긴 왠만하면 아이파크말고 딴 브랜드 좀 썻으면 .....했습니다)
그렇다 쳐도 .............
성공한 사람들이 추구하는 3품 요소 (품질, 품격, 품위)가 모두 중요한 하이엔드 부동산은
돈있는 사람들이나, 사회적 지위가 있는 사람들이 선택하는 물건이니
이미지가 안좋아지만 급격하게 구매의사가 사라질 것 입니다.
[옛날 쌍용자동차에서 벤츠차체 그대로 들여온 체어맨 이라는 성공한 사장님 차로 유명한 모델이 있었는데, 잘팔리다가 쌍용차 부도위기와 함께 이미지 나락으로 갔었었죠]
그리고 이촌동 리모델링은 제가 프리미엄글로 작성할 예정인데, 재건축으로 선회할 가능성이 있어서 사업진행 자체가 미지수가 되어버렸기에 리모델링 사업수주는 현재상황에서 별 의미가 없어 보입니다.
5일 정비업계에 따르면 GS건설은 최근 한남5구역에 투입했던 인력을 철수해 상당수를 여의도와 노량진 일대로 이동시켰다. 한남5구역이 연내 시공사 선정을 앞두고 있다는 점을 감안하면 사실상 철수하는 것으로 가닥을 잡은 것 아니냐는 말이 나온다.
-> 한남5구역은 한남뉴타운 중 3구역 전면구역을 제외하면 가장 비싼 몸값을 자랑할 터라
[한남뉴타운에서 가장 비싸다 = 전국에서 가장비싼 집 Top 10 안에 들어간다]
이미지가 하락한 GS가 참전해 봤자 의미도 없거니와 지난글에서 언급한 모든 GS사업장에 대해 전수 정밀조사가 나오면 GS 라는 브랜드 자체가 흔들거릴 수 있는 상황에서 회사 신용도를 담보로한
이주비 대출도 어렵기에 더더욱 참전하기가 힘들겁니다.
한남뉴타운 같이 한국에서 가장 상징적인 사업장은 시행주체인 조합에게 조건이 엄청나게 좋아야 수주가 가능할 것이기에 모든 건설사들이 출혈전을 벌일게 뻔한상황속에서 여력이 없다는 표현으로 받아들여집니다. [아니 한강맨션과 한가람 사업 수주는 어쩌려나...........]
업계에선 지난 5월 인천 검단에서 발생한 붕괴사고의 영향이 큰 것으로 본다. 시공권 경쟁이 성사되면 경쟁업체로부터 이와 관련해 부정적인 이야기가 나올 수밖에 없다. 이런 리스크를 감수하면서까지 경쟁을 벌이기엔 부동산 경기가 좋지 못한 상황이라는 것.
-> 위에서 정필립이 리뷰한 바와 같이 GS건설자체가 최악인 회사부도는 모면하더라도 PF발 경영위기 리스크가 잠재중이라 무리한 수주전은 못한다는 내부 분석이 있었을 것 입니다.
일단 홍보비와 설계안 제안을 위한 프로젝트비용도 엄청나게 들여야 하기에 일지감치 접은 것 입니다.
인근 지역으로 부정적인 인식이 번지는 것도 부담스러운 요소다. GS건설은 지난해 초 한남5구역과 불과 2㎞ 떨어진 이촌동 한강맨션 재건축 사업을 수주했다. 이촌동에는 GS건설의 오너인 허창수 회장도 거주 중이다.
-> GS 건설이 지은 자이 중에는 이촌동 한강자이가 가장 잘 지은 아파트입니다
이게 2세대건 3세대건 4세대건을 떠나서 정말 잘 지은 집이 이촌 한강자이입니다.
회장님이 자기 살려고 만들집이거든요
설마 회장님 사는 집을 대충 지었을리는 없어요
20년이 되었어도 내부 인테리어가 기울어지거나 비틀어진것 하나 없이 깔끔할 정도입니다.
[보통의 아파트들은 강남구 소재라 할지라도 세월이 지나면 뒤틀림이 발생합니다.
세월이 지나면 화장실인테리어 타일에 금이 쫙 가거나 내부 인테리어가 부풀어오르거나 연결부가 벌어지거나 문이 살짝 삐걱이는등 그게 다 사람이 만든이상 어쩔 수가 없어요]
서울시가 한남뉴타운 일대의 높이제한을 유지하기로 한 것도 건설사들이 경쟁을 기피하게 된 이유로 꼽힌다. 한남뉴타운은 전체 구역의 높이계획이 90m로 묶여있다. 한남5구역은 73m로 더 낮다. 이 때문에 건폐율도 31.63%로 통상적인 수도권 아파트 건폐율의 1.5배에 달한다. 건폐율이 높으면 공사비가 줄어들어 건설사의 이익이 줄어든다.
건설사들의 관심이 여의도 일대로 쏠려 있는 것도 한남5구역 철수에 한몫했단 분석이다. GS건설은 최근 시범아파트를 포함해 여의도 일대에 현수막을 걸고 본격적인 활동에 돌입한 상황이다. 오랜 기간 공을 들여온 노량진1구역도 GS건설이 놓치고 싶지 않은 단지로 꼽힌다.
-> 한남뉴타운의 고도제한이 걸려 건폐율이 높아져 건설사 수익이 줄어든다는것은 핑계이구요
한강변에 위치한 브랜드 홍보관겸용으로 건축하는셈이라 수익성 보고 들어오는데가 아닙니다.
건폐율이 높아도 수익률이 막강한 나인원 한남과 한남더힐 사례도 있고
초하이엔드로 건축한 파르크한남과 곧 건축할 파크사이드 건폐율을 보면 30%대는 장난으로 보일정도로 무시무시할 정도죠 거기 수익률은 일반 상품군이 아니기에 꽤 높습니다.
[원래 장사는 부자들에게 할때 가장 수익률이 좋습니다 정필립이 부자들 좋아하는 부동산이 될 속성이 있는 상품에 관심 많은 이유가 그것입니다.]
정비업계에선 GS건설이 빠질 경우 한남5구역 수주전이 예상보다 싱겁게 끝날 수 있다는 전망이 나온다. 정비업계 관계자는 "한남5구역은 한남3구역 수주전에 참가했다가 석패한 GS건설과 DL이앤씨가 사실상 양강구도를 형성하고 삼성물산이 참전을 저울질하는 분위기였다"면서 "최근 GS건설이 입찰에 참여하지 않는 것으로 가닥을 잡은데다 삼성물산도 인근 이촌동일대 리모델링 사업 수주에 힘을 주면서 한남5구역에선 상대적으로 힘을 줄인 상황"이라고 했다.
-> 한남3구역때 분양가 7200만원 보장 조건이 기억나는군요 그러나 조합분위기 보니 대림 아님 현대였고 결국 3구역 땅 내에서 한남하이페리온과 힐스테이트를 건축했던 현대가 가져갔죠
[둘은 존치 아파트입니다. 현대가 3구역 수주를 위해 모델하우스 격으로 지었던 집들이였고, 20년이 훌쩍 지난뒤 두 단지를 둘러싸는 새로운 현대의 건축물을 보겠군요]
GS건설은 아직 입찰포기를 확정한 것은 아니라는 입장이다. GS건설 관계자는 "노량진1구역과 여의도 일대에 집중하기 위해 한남5구역에 투입했던 직원들이 일부 이동한 것은 맞는다"면서도 "아직 시공사 입찰까지 시간이 남아있기 때문에 참여여부를 두고 검토 중"이라고 했다.
한편, 한남5구역은 동빙고동 일대 18만3707㎡를 재개발해 45개동 2359가구 규모의 공동주택과 부대시설을 짓는 사업이다.
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'GS건설·새마을금고'…PF불안 자극 악재 연발에 채권시장 긴장
송고시간2023-07-07 06:01
새마을금고, 2조원어치 물량 쏟아내…GS건설 'PF 차환 지연' 우려도
GS건설, 검단 주차장 붕괴 아파트 전면 재시공 결정
(인천=연합뉴스) 김도훈 기자 = 인천 검단신도시 아파트 지하주차장 붕괴 사고와 관련해 시공사인 GS 건설이 5일 사고가 난 아파트 단지 전체에 대한 전면 재시공 계획을 밝혔다. 재시공 계획 단지는 총 17개동, 1천666가구에 달한다.
사진은 6일 오후 인천 검단신도시의 AA13-2블록 아파트 건설 현장. 2023.7.6 superdoo82@yna.co.kr
(서울=연합뉴스) 배영경 기자 = 최근 GS건설 전면 재시공 결정과 새마을금고 자금이탈 등 악재가 연발하면서 한동안 평온했던 채권시장에 긴장감이 고조되고 있다.
이들 사건이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 불안감을 자극할 수 있는 데다, 새마을금고발 채권 물량이 시장에 쏟아져 공급 부담 우려도 나오는 상황이다.
->아아....작년 레고랜드발 채권이율 급등의 재발도 예상해야겠군요
목돈있음 또 장기채 투자 타이밍이 오고 있습니다.
[요즘 찐부자들은 골아픈 건물을 팔아 장기채에 넣습니다. 그야말로 최고입니다
건물 팔아 현금쥐는 사람들이 많다는 아래 기사도 한번 참조해보시길 바랍니다]
https://www.chosun.com/economy/real_estate/2023/06/28/HZBWCBSCTBFD5KKOU76HB43OFY/
7일 금융투자업계에 따르면 GS건설이 인천 검단신도시 아파트 지하 주차장 붕괴 사고로 해당 단지의 재시공을 결정한 사건으로 PF 상환에 대한 우려가 제기됐다.
이번 결정으로 GS건설이 최대 5천억원대 비용을 부담해야 할 것으로 추정되면서 당장 2∼3분기 실적에 직격탄을 맞을 것은 물론, 신인도 훼손에 따른 후폭풍으로 PF 차환에 문제가 생길 수 있다는 판단에서다.
나이스신용평가에 따르면 GS건설의 주택사업 관련 지급보증 규모는 총 2조9천18억원인데 이 가운데 약 44%에 해당하는 1조2천839억원이 올해 만기가 도래한다.
나신평은 "신인도 하락과 (8월 중순께 수위가 결정될) 부정적인 행정 처분 등으로 회사에 대한 투자심리가 악화할 수 있고, 이 경우 부동산 PF 차환에 어려움이 발생할 수 있다"고 내다봤다.
-> 이런 상황속에서 GS건설은 위에 출현전이 예상되는 한남뉴타운 5구역같은곳에 제안서 쓸 여력은 없을 것 입니다. 올해 재시공 명령받는게 한개라도 더 생긴다면 GS건설은 정말 힘들어질 수 있습니다. 부디 살아남길 바랍니다 [정필립도 자이 브랜드 아파트를 보유중이라 ................ㅜㅜ]
한국신용평가도 "부동산 경기 침체와 고금리 기조가 지속되는 상황에서 사고조사 발표 이후 자본시장 접근성이 떨어진다면, 유동화증권이나 회사채 등의 발행 여건 관련 변동성이 확대될 수 있다"고 예상했다.
최근 새마을금고의 대출 부실 문제가 부각돼 자금 이탈이 발생한 것 역시 채권시장의 불안감을 키우는 대목이다.
그간 자산 건전성에 대한 우려가 제기돼 온 상황에서 최근 남양주동부 새마을금고의 수백억원대 대출채권 부실로 흡수합병이 결정되자 불안감에 예·적금을 인출하려는 고객들이 늘어난 상태다.
-> 올초 새마을금고 이야기가 나왔을때 알게된것이지만 새마을금고는 행정안전부에서 관리합니다. 금감원이나 한은 영향력 하에 있던 기관이 아니었습니다.
나름 국가기관 관리다보니 이런 리스키한 상황에선 예금금리를 올릴 수 밖에 없을것이고 새마을금고에 이자까지 고려해 5천 미만으로 넣는것은 괜찮다 봅니다[어짜피 5천까진 예금자 보호법 적용입니다. 전액 보장해주겠다까진 못믿겠지만...]
김기명 한국투자증권 연구원은 "최근 몇 달간 언론보도가 별로 없어 기억 속에서 사라졌던 부동산 PF 관련 리스크에 대한 경각심이 이번 사태로 재차 높아질 가능성이 있다"며 "문을 닫는 지점까지 나오면서 부동산 PF나 하위계층 가계 연체율 상승에 대한 경각심이 커질 수 있다"고 내다봤다.
특히 연이틀 새마을금고발로 추정되는 물량이 채권시장에 쏟아지고 있다는 점도 시장 참여자들의 투자심리를 위축시켰다.
-> 한마디로 국채 이율이 다시 올라가겠네요
금융정보업체 연합인포맥스에 따르면 새마을금고와 신협중앙회 등이 포함된 종금이 지난 5일 1조6천500억원을 순매도한 데 이어, 전날에도 7천억원에 가까운 채권을 순매도한 것으로 집계됐다.
최근 1년간 종금의 일일 채권 순매수 규모가 평균 965억원이었음을 고려할 때 이런 순매도 규모는 이례적인 수준이다. 시장에서는 새마을금고가 자금 이탈에 대응하기 위해 보유한 채권을 급히 팔고 있는 것으로 추정하고 있다.
통상 새마을금고는 시중은행보다 수신금리가 높은 만큼 고금리·고위험의 하이일드 채권에 많이 투자해 왔으나, 현재는 시장에서 신속하게 거래될 수 있는 금융채와 통안채 위주로 매도하는 것으로 보인다.
김상만 하나증권 채권파트장은 "현재로서는 금융·통안채 위주로 물량이 나오고 있고 규모도 시장에서 소화할 수 있는 수준이지만, 이 상황이 지속될 경우 시장에 미칠 영향을 지켜봐야 한다"고 말했다.
이번 악재가 발생하기 전부터 이미 시장금리가 오르고 있던 상황 역시 투자심리 측면에서 우려스러운 대목이었다.
금융투자협회에 따르면 국고채 3년물 금리는 지난 2월 초 연 3.110% 수준이었으나 전날 기준 3.676%로 기준금리 연 3.50%를 넘어섰다. 이 기간 국고채 5년물(연 3.096→3.675%)과 10년물(연 3.148→3.713%)도 각각 올랐다.
임영주 KB증권 연구원은 "주요국이 인플레이션에 대응하기 위해 추가 통화 긴축 정책을 단행했고 국내도 연내 금리 인하 기대감이 축소되면서 국고채 금리가 기준금리를 웃돌고 있다"며 "이로 인해 국고채보다 절대 금리 측면에서 우위였던 크레디트 채권의 투자 메리츠는 감소한 상황"이라고 말했다.
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