역전세로 인한 역월세, 재건축 사업장은 시공사 모시기 변화중인 부동산 시장

안녕하세요 정필립입니다.

요즘 부동산 시장은 참담합니다. 저도 하락장을 준비하는 전략에 대해 3시간정도 이야기 할 수 잇는 ppt를 만들어 놓긴 했는데, 요즘 '부동산 시장'이 워낙에 찬바람이 불고 있어 그냥 조용히 묻어놓고만 있습니다.

나중에 지인들만 모아서 해야할 것 같네요

​

지금은 전세끼고 이것저것 투자한 사람들이 자살하는 사람도 발생하고 있고, 장이 매우 안좋습니다.

예상했던 바이나 어느정도 시간을 두고 천천히 올거라 봣는데 급속한 흐름의 변화를 보이고 있습니다.

​

오늘 다룰 기사는 집주인이 세입자 돈을 못빼줘 반대로 월세를 주는 '역월세'와 재개발 재건축 사업장에서 아무도 안할라고 하는 시공사업을 유치하기 위한 '시공사 모시기'에 대한 내용입니다.

​

불과 2년사이에 180도 바뀐 양상을 보이고 있습니다.

[정필립도 국가주도 사업호재지역 말곤 '재'자 들어가는건 어떤것도 건들지 말라 했죠]

​

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

​

 

집주인이 이자 주는 '역월세'…재건축 '시공사 모시기' 등장

​[주택·상가까지 몰아치는 부동산 한파]

시장 '역전 현상' 속출…서울 전세 5.2만건 늘고 거래 11% 하락

물량 쌓이고 대출금리 8%육박…세입자에 이자비용 주고 재계약

건설사도 사업성 따져 선별 수주…"내년 상반기까지 흐름 지속"

• 등록 2022-11-29 오전 5:00:00
• 수정 2022-11-29 오전 5:00:00

[이데일리 이성기 기자] 부동산 시장 침체 장기화 우려 속에 잇단 금리 인상, 그에 따른 `거래 절벽` 등으로 시장 곳곳에서 시세보다 공시가가 더 높아지는 `역전 현상`이 발생하고 있다. 집값이 가파르게 내려가면서 실거래가 보다 공시가격이 높아지는 곳이 속출하자 정부는 최근 내년 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 낮춰 종부세·재산세 등 부동산 세금 부담을 완화키로 했다.

-> 내년은 더욱 폭락장 분위기가 될것으로, 조세저항이 더욱 극렬해질거라 내년 세금은 2020년 수준으로 줄이지 않으면 폭동이 발생할 판 입니다. 그나마 세금부담을 좀 덜 것 같습니다.

저도 올해 세금을 확 줄여준다 알고 있엇으나, 보유세 관련 법 통과가 안되어 역대 가장 많은 보유세를 걷었던 21년 보유세 총합의 25% 정도 줄어든 것 밖에 못 느끼겠더라구요 종부세는 줄었으나 보유세가 크게 올라서 별로 감소폭이 크지 않습니다. [그것과는 별도로 이미 걷은세금은 지금은 아니라도 언젠가는 월세로 다 전가될 것 입니다]

​

매매가뿐 아니라 전셋값도 크게 하락하면서 임대차 시장에서는 `역월세` 현상까지 등장했다. 계약서 상 전세 보증금을 낮추지 않는 대신, 세입자에게 전세금 대출 이자에 해당하는 금액을 집주인이 현금으로 되돌려주는 방식이다. 전세자금대출 금리가 8%에 육박하고 전세 물량은 쌓이는데 세입자가 드물기 때문이다. 계약 만기 시 전세금을 온전히 돌려주기 어려워진 집주인이 세입자에게 도리어 월세처럼 비용을 주면서 재계약하려는 것이다.

-> 금년 중 계약갱신을 받지 않고 신규 계약을 했던 임대인들은 이런 리스크를 피해갈 수 있을 것 같습니다. 이런 분위기는 2년 정도일것이라 보고 있는데, 어짜피 전세가는 전세가 존속하는 한 3~4년뒤엔 다 회복해있을 것 입니다.[다 월세로 바뀌면서 전세는 다시 귀해질 것입니다]

다만, 앞으로 2년간 세놔먹기는 상당히 힘들겠다 싶네요

​

 

[이데일리 문승용 기자]

 

28일 부동산 빅데이터업체 `아실`에 따르면 지난 25일 기준 서울 아파트 전세 물건은 5만2504건으로 전달(4만6255건) 보다 6249건 늘어났다. 반면 국토교통부 통계 기준 지난 9월 전세 거래량은 9만5219건으로 전월 대비 11.7% 줄었다. 내년 상반기까지는 금리 인상 기조가 유지되면서 대출 이자 부담으로 월세 전환이 늘고 전세 물건이 적체되면서 하락세가 이어질 가능성이 클 것이란 전망이 나온다.

​

정보현 NH WM마스터즈 전문위원은 “최근 시장에서 나타나는 이런 현상의 가장 큰 배경에는 금리 인상이 불러온 거시적 환경 변화와 주택시장의 하락세를 들 수 있다”며 “부동산은 다른 자산에 비해 금리에 느리게 반응하고 환금성이 낮은 특성이 있어 단기 안정화보다는 앞으로 금리가 적정 수준을 찾아가는 기간, 전·월세 시장이 안정되는 시점까지 당분간 흐름은 지속할 것으로 보인다”고 내다봤다.

​

재건축·재개발 등 도시정비사업에서도 시공사와 조합 간 `갑·을 관계` 처지가 뒤바뀌고 있다. 불과 3~4년 전 주택시장이 뜨거울 때에는 건설사가 입찰에 여럿 참여해 조합의 힘이 셌지만 최근 사업성이 높은 곳에만 선별 수주에 나서면서 조합이 `시공사 모시기`에 나서야 할 처지에 놓였다. 일부 조합은 입찰 보증금을 낮추면서까지 시공사 선정을 시도하고 있지만 이마저도 쉽지 않다.

-> 이건 전월세가 다시 회복되는 것과는 달리, 꽤 오랫동안 힘들것입니다. 진짜 요지지역 말곤 제가 아예 재재 상품(재개발, 재건축)은 비추하는 이유입니다. 시장에서 다시 곡소리나서 가격이 확 떨어졌을때, 그때가 다시 재재물건에 들어갈 시점입니다. 재재물건은 부동산계의 '테마주'라는게 제 생각입니다. 실거주 가치가 떨어져서 예전 하락장에서 호되게 당한적이 있기 때문 입니다.

국내 재건축 재개발의 탑엔드에 위치한 압구정, 대치, 이촌, 한남, 성수, 여의도, 용산 , 노량진, 흑석, 부산남천삼익, 창원 롯데맨션 같이 요지지역에 사업성 나오는 곳 아니면 전 비추하겠습니다

[사실 정필립은 어떠한 재재도 지금 장에선 인연을 맺고 싶지 않습니다]

​

전액 현금을 요구하던 관행과 달리 이행보증보험증권으로 내도록 하거나 병행하도록 하는 조합도 있다. 이행보증보험증권은 추후 조합이 정한 시일 내에 해당 금액을 내고 보증을 받은 증서를 말한다. 서울 중구 신당8구역 조합은 입찰 보증금으로 350억원을 책정했는데, 현금 200억원과 이행보증보험증권 150억원으로 나눠내도록 했다. 하지만 여러 대형사가 참여하면서 관심을 보였던 현장 설명회와는 달리 본 입찰에는 포스코건설만 단독으로 참여하면서 결국 유찰됐다.

​

홍춘욱 프리즘 투자자문 대표는 “내년 상반기에도 이러한 주택 가격 흐름이 지속할 것이다”며 “내년 상반기까지는 금리 인하를 기대하기 어렵다. 내년 상반기에 물가상승은 정점을 찍고 점차 하향 안정될 것이다”고 전망했다.

​

부동산 경매 시장도 역전 현상에 몸살을 앓고 있다. 이건희 지지옥션 연구원은 “은마아파트는 재건축이 통과되고 5년 만에 경매 시장에 나왔지만 외면받았다”며 “최근 경매 시장에 나오는 물건의 감정가가 작년 고점에 감정됐던 것들이 대부분이어서 시장에서 너무 비싸다고 인식하고 있는 것 같다”고 말했다.

-> 대치은마가 아닌 압구정 할아버지가 와도 전 지금 장에선 부정적으로 보고 있습니다. 재건축 재개발이 성공하려면 상승장 초중반에 적어도 행정적인 리스크(건축심의 등)는 다해소가 되어있는 상태여야 할 것 입니다. 상승장 중반 이후에 뭘 ~ 어떻게 진행하자 이런 분위기의 사업장은 실패가능성이 아주 농후하고, 설령 개발까진 성공해도 그 과정에 조합원들이 및 투자자들이 맘고생으로 많이 피폐해져있을 것 입니다.

[쓰다보니 하락장 중후반 이후 사업진행되어 상승장 초입에 완공된 랜드마크격인 이촌첼리투스와 반포 아크로 리버파크가 위너네요 정필립은 두단지 중 어느곳에도 이해관계도 없음을 밝힙니다]