규제를 싹 풀어도 집값은 하락세일 것
안녕하세요 정필립입니다.
오늘은 저와 같은 의견인 기사가 떠서 공유드립니다.
저는 우리나라 뿐 아니라 세계 부동산시장이 침체기에 접어들었다고 판단을 내렸습니다.
올해보다 23년이 더 심할것으로 생각하고 있습니다.
고점 영끌은 좀 힘들것 같습니다. 저점에 잡은분들은 특히 대출 없는 분들은 23년이 새로운 기회의장이 될 것이라 여기고 있습니다.
아무튼 기사내용 같이 보실까요
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"규제 싹 다 풀어도 집값 빠진다"…언제까지[부릿지]
머니투데이
- 조한송 기자 2022.11.23 05:10
주택시장에서 거래가 실종된 가운데 가격이 급락하는 사례가 늘어난다. 청약 시장도 냉각기에 접어들며 인기 지역인 서울에서도 미분양이 는다. 예상보다 빠른 주택 경기 둔화에 정부도 경착륙을 막기 위한 대책 마련에 나섰다. 김영익 서강대 경제대학원 교수는 경기 상황 등을 미뤄봤을 때 금리 인상 기조가 조기 종결될 수 있으나 어떤 정책을 펼치더라도 주택 시장에서의 경착륙을 막기 어려울 것으로 봤다.
▶조한송 기자
하락장은 얼마나 갈 것으로 예상하시나요?
▶김영익 서강대 경제대학원 교수
최소 2~3년으로 봅니다. 집값을 결정하는 요인은 크게 보면 금리, 대출금액, 그리고 경기예요. 기준 금리는 조만간 떨어질 것으로 본다고 앞서 얘기했고요. 우리 경기를 나타내는 '동행지수 순환변동치'가 있습니다. 지난 이 지표가 9월까지는 증가했지만, 10월부터 떨어질 거라고 봐요.
-> 저는 하락이 생각보다 빠르게 진행되어 2년간 하락, 그뒤로 바닥을 다지는 L 자형을 염두하고 있습니다. 안그래도 공급문제가 심한 서울은 주택공급이 빠르게 위축될것이기에 공급이 풍족했던 지난 이명박근혜 때와는 다른 양상으로 다가올 것입니다. 살인적은 금융비용 상승으로 기존에 하던 사업장도 스탑각입니다. 상승이 언제가 될지 정확히 알 수 없으나 서울/세종 한정으로 이상적인 매수시기는 24년말~25년 상반기쯤 아닐까 싶네요 그뒤로는 임대료가 오르면서 가격을 조금씩 밀어올리는 현상이 있지않을까 조심스레 예상중 입니다.
과거 우리 경제가 11번 순환을 거쳤는데 이때 평균 19개월가량 떨어졌어요. 거의 2년이죠. 경기 국면을 보면 하락장은 최소 2년인데 여기에 유동성으로 인한 거품을 고려하면 이보다 더 오래갈 수도 있다고 봐요.
▶조한송 기자
채권 시장 경색으로 건설사마다 자금난을 겪고 있습니다. 정부가 지난 10일 5조원 규모로 미분양 주택 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 상품을 신설하겠다고 밝혔습니다. 이 정도 규모로 부실 위험 막을 수 있을까요?
▶김영익 서강대 경제대학원 교수
지금 기업이 회사채를 발행하기 굉장히 어려운 상황입니다. 우리 기업의 약 40% 정도가 이자보상배율이 1 미만이거든요. 1년 영업이익 내서 이자도 못 갚는 기업이 그만큼 많다는 겁니다. 회사채 시장이 좋아지기까지는 상당한 시간이 걸릴 것 같습니다. 게다가 건설은 우리나라에서 성장 산업이 아니거든요. 1990년대만해도 우리 GDP에서 건설 투자가 차지하는 비중이 30%를 웃돌았어요. 그런데 최근 15%로 줄어들고 있거든요. 계속 부동산 가격이 내려가면서 앞으로 더 어려워질 것 같고요. 자금이 한군데로 몰리면 반드시 부작용이 나타나기 마련인데 최근에 일부 금융 회사가 부동산과 PF 투자를 많이 하기도 했습니다. 그래서 내년 상반기에 많은 기업이 시장에 의해서 구조조정을 할 수밖에 없을 거라고 봐요. 정부, 혹은 은행에 의해서가 아니고요. 그 과정에서 상당한 진통이 있겠죠. 그런데 그걸 다 정부가 구제해줄 수는 없다고 보거든요.
▶조한송 기자
분양 시장도 좋지 않기 때문에 건설사들이 자금을 어떻게 마련할지 지켜봐야 겠습니다. 지난 10일 발표된 규제 완화책 중에서 가장 의미 있다고 보는 건 무엇인가요?
▶김영익 서강대 경제대학원 교수
원희룡 장관이 대책 발표때 '부동산 가격이 생각보다 더 빨리 하락하고 있다. 그래서 규제를 완화할 수밖에 없다'고 했습니다. 그만큼 지금 주택시장 경착륙을 우려하고 있다고 봐요.
-> 지방은 빠르게 하락할 것이라고 보고있는것입니다. 정필립도 그리 생각합니다. 지방에 영끌해서 여러채 투자하라고 선동하는 일부사람들은 진짜 반성해야합니다. 여러사람들 다 구렁텅이로 몰아넣었습니다. 저는 서울-세종과 그사이 허브가 되는 도시 외에는 왠간하면 추천 안했습니다. 부산도 추천하지도 않았고 부산 대장주 재건축도 적당히 먹고 놓아줬죠
대구 대전 광주 등도 저는 추천하지 않습니다. 세종도 내년말까지 깊은 하락장이 연속될 것이라 봅니다.
20년 상반기 가격까지 다시 떨어질것이라 여기고 있습니다. [그때가 매수 타이밍이란 뜻도 됩니다]
지방 부동산은 18년에 사서 21년중반에 싹다 정리한 사람들이 고수들입니다.
정부가 서울, 과천, 광명, 분당 등만 빼놓고 규제를 풀었는데요. 저는 지금 다 규제를 풀어도 괜찮다고 봐요. 그래도 집값은 안 오르거든요. 그 정도로 경착륙을 막는 데는 한계가 있다고 봐요. 집값은 거대한 추세가 있다고 생각하는데요. 지난 정부에서 스무번이 넘는 억제 정책을 내놔도 집값이 올랐잖아요. 그때 집값을 결정하는 게 유동성이었고 그다음에 경기도 어느 정도 회복됐고 대출도 많이 늘어났었죠. 그런데 집값 장기 추세를 보면 지금 꺾인 거거든요. 이런 상황에서는 어떤 정부 정책으로도 집값 하락을 막을 수 없어요.
-> 시장의 유동성은 은행과 한전채가 쫙 빨아들이고 있습니다. 정필립 본인도 가지고 있는 현금을 은행에 넣었고 내년 상반기에 이율보장이 극대화 될 것이라 여기기에 장기로 묶지 않고 단기로 묶어놓고 있습니다. 내년 상반기에 채권투자 아주 들어가기 좋은 때일 것 같습니다. 한두채 정도 더 정리해서 은행예금과 채권으로 굴리고 싶을 정도입니다.
이명박 정부 때 돈 빌려서 집을 사라는 얘기까지 나왔잖아요. 저는 앞으로 그 정도까지 갈 거라고 봐요. 그 정도까지 가야 집값이 충분히 내려가서 스스로 오른다는 거죠. 조금 더 멀리 내다보면 일본에서 1980년대 후반에 집값과 주가가 엄청나게 올라서 거품이 발생했거든요. 그러다 1990년대 들어서 금리가 오르니 자산 가격이 급락하죠. 그래서 일본사람들이 집을 투자재가 아닌 소비재로 보기 시작했어요. 우리도 집에 대한 인식이 크게 전환하는 과정이 전개되지 않을까 싶어요.
-> 한국은 전세제도때문에 하방경직성이 있습니다만, 나랏님들이 원하는 전세제도를 없애고 월세제도로 바꾸는것이 현실화되면 소비재로 빠르게 변화될 수도 있습니다.
그렇게 된다면 서울과 지방의 격차는 엄청나게 크게 벌어질 수도 있습니다.
전세제도가 존속된다면 이예상은 틀린 예상이 되겠지만 현재 인구밀집도를 생각하면 전세가 존속해도 양극화는 피할 수 없다 생각합니다.
