PF대출보다 더 위험한 브릿지론 부실채권 위기 앞으로 부동산 시장 전망

안녕하세요 나비곰 입니다.

나비곰은 은행권, 금융권 지인들을 통해 요즘 소식을 접하고 있습니다.

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무언가 부동산 개발을 할려면 개발 인허가를 득한 뒤 PF대출을 일으켜 사업을 진행하는데

인허가 전에는 개발주체들은 브릿지론을 활용하죠

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PF도 고수익 고위험 상품이기 때문에 은행에서 돈을 빌려주며 많은 리스크를 지기에 나름 고금리입니다.

그런데 브릿지론은 그보다 더 고위험 상품이라 2금융권이나 증권사, 보험사들이 주로 돈을 대주죠

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문제는 앞으로 부동산 경기가 매우 안좋을 것으로 예상되기에 은행들은 PF대출을 다 굳게 걸어잠근 상태입니다.

더 문제는 PF를 아직 못받고 브릿지론으로 연명중인 초기 사업지들은 PF를 받기는 커녕 브릿지론 연장조차 힘들어지는 상황이 연출되고 있습니다. 워낙에 금리 폭등이 되고 있는 상황이기 때문입니다.

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건축원가와 인건비 부담 폭증도 사업성을 다깎아 먹어서 15%에 달아는 고금리를 부담하면서 까지 사업을 해봤자 쪽박차기 딱 좋게 되었습니다.

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현재 언론에 가끔씩 PF 부실채권 이야기가 나오고있죠, 그런데 브릿지론은 이야기도 안나오고 있습니다.

지인들과의 이야기 및 나비곰이 주변상황을 쭉 지켜볼때 브릿지론이 가장 먼저 트리거가 될 것입니다.

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그래서 앞으로 망하는 시행사가 많을것이고 내년 봄 이후로는 경공매 나오는 사업장 또는 시행사의 토지 물건이 많이 출연하게 될 것입니다. IMF 때이후로 가장 무서운 양털깎기 시즌이 온다는 이야기도 있고 현금력을 빵빵하게 가진자들끼리 "앞으로도 이대로~ " 라는 건배사가 유행하겠죠

다시한번 부의 사다리에 올라탈 절호의 찬스도 같이 오는셈 입니다.

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앞으로 사업이 엎어지는 사업장도 많을 것이고 특히 지방권일수록 심할겁니다.

브릿지론으로 연명중인 사업장들은 특히나 가장먼저 문제가 터질것 같습니다. 심상치가 않아요

서울 용산이나 세종시 그리고 그외 시/도등 국가나 지자체가 총력으로 개발시키는 지역 말곤 더욱 힘든 겨울을 준비해야 할 것 입니다.

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자본주의 세상에서 남들의 불행은 가진자들의 살을 피둥피둥 찌우는 행복일테니까요

나비곰도 강남 재건축 두채 투자했다가 반값까지 가면서 멘붕이 왔던 10년전 생각이 납니다.

피눈물과 함께 등기권리증을 헐값에 자본가에게 뺃겨본긴 경험도 있습니다.

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그 뒤로 절대 무리해서 하지않고 철저히 여윳돈으로 투자하고, 공실이 나도 세금리스크까지 충분히 버틸 수 있는 체력이 한동안 중요해질 전망입니다.

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모멘텀 대세상승장에서 그냥 멋모르고 이거저거 투자해서 자신이 대단한 투자가인양 착각하는 사람들은 이번 양털깎기 시즌에서 철저히 털릴것이라 봅니다. 한동안 실력자와 아닌자들 차이가 크게 벌어질겁니다.

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저는 10년 주기설을 믿지는 않으나 심리가 얼어붙었기때문에 매매가는 한동안 하향곡선을 하며 바닥부분에서 다지기를 할 듯 합니다. 추가로 더 이야기 하자면 앞으로의 시장변화는 공급이 다 스탑되면서 기축끼리 월세가율로 승부가 나는 방향으로 될 것이라 보고 있습니다.

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전세가 급락과 함께 전세시장은 빠르게 없어지면서 월세시장으로 재편되어 부동산가치가 상가나 해외 부동산 같이 월세가로 결정나는 방향으로 전환이 될 것 입니다.

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과거 이명박 대통령 2기 내각 쯤 부터 전세보다 월세가 더 많은 시대가 되었다지만 이것은 임대인들만의 니즈반영에 가까웠고 지금은 임대인이 아니라 임차인 쪽에서 더 크게 월세를 선호합니다. 이제 공급까지 멈출테니 빠르게 바뀔 수 밖에요

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각자도생 시대입니다.

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