대구의 아파트 공급폭탄에 의한 나비효과
안녕하세요 나비곰 입니다.
요즘 대구 아파트시장은 세종시와 더불어 전국 최하위를 달리고 있습니다.
특히 대구의 경우 공급이 수요보다 훨씬 많아졌다는 분석이 작년 여름쯤 부터 나와서 결국
무피 물건까지 등장하고 있습니다.
이는 대구의 신축 공급량이 수요량보다 많아졌지만 공급 인허가와 착공이 계속 계획되어 있어
공급의 브레이크가 즉시 작동하기 어려우졌다는 점 입니다.
그나마 새로 땅을 매입하여 금융비용을 대면서 신규공급하는 것은 멈추거나 멈출예정인 사업장이 등장하고 있지만
이미 건축 중인 물건들은 어쩔 수가 없겠죠
나비곰은 과거글에서 일관되게 아파트는 토지와 달리 수요/공급 논리로 봐야하고
공급자의 사업의지를 꺾어 공급을 감소시키는 외부효과는 몇가지가 있는데 대표적인게 아래와 같습니다.
- 금리
-> 금리가 오르면 공기와 연동하여 금융비용이 증가되어 공급자의 사업이익 감소
2. 중대재해관련법규
-> 공급자 입장에서 안전법규로 인해 공기가 늘어나거나 인건비가 늘어나거나 사고발생시 리스크도 더 커짐]
3. 건축 원재료비와 인건비 급등
-> 공급자 입장에서 고정되어 있는 분양가로 인해 사업이익이 감소하여 공급의지 감소
4. 미분양 리스크
-> 부동산 경기 위축으로 사업실패확률이 높아지면 사업주는 공급을 늦추는게 상책
5. 고정되 있는 분양가 상한제
-> 법적으로 이익자체가 정해져 있는데 1~3의 영향으로 이익이 0에 가깝게 간다면 공급을 안하는게 상책
회사는 땅파서 장사하는게 아님
결국 이러한 영향으로 많은 공급이 예정되었던 충북 청주시가 어떻게 되었냐면,
아래 기사를 참고해 보시지요
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https://www.cctoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=2161502
[충청투데이 심형식 기자] 청주 지역의 아파트 공급 시기가 안갯속이다.
올해 공급물량 폭탄이 예고됐지만 분양가, 행정절차 등 여러 사정에 의해 공급시기가 확정되지 않고 있다.
청주시는 3일 5월 기준 ‘2022년 분양 및 준공예정 아파트 현황’을 발표했다. 지난 1월 자료와 비교하면 상당수 아파트의 공급 시기가 연기됐다. 대통령직 인수위원회에서 분양가상향제 폐지론이 흘러나오고 건축자재의 가격이 폭등하면서 시행사나 시공사 모두 공급을 서두르지 않는 모양새다.
청주시가 이날 발표한 자료에 따르면 이달에 봉명1재건축사업 SK뷰자이가 공급 예정이다. SK뷰자이는 조합분 471세대, 일반분양 1274세대 등 1745세대다. 하지만 분양 여부는 아직 미지수다. 이달 입주자모집공고 승인을 신청한 후 결정될 분양가에 따라 후분양으로 전환될 가능성도 배제할 수 없다.
6월에는 흥덕구 오송읍 오송바이오폴리스 서한이다음 1113세대, 청주흥덕지역주택조합에서 시행하는 대원칸타빌 334세대(조합분 185세대, 분양 149세대)가 공급된다.
또 9월에는 청주테크노폴리스 S2블럭 효성해링턴플레이스 602세대, 같은달에는 서원구 개신동 동일하이빌 1·2단지 1600세대가 분양 예정이다.
애초 청주시가 1월 발표한 같은 자료에서는 1월루터 10월까지 1만 2182세대가 공급될 예정이었다. 하지만 구룡공원 포스코더샵그리니티와 한화 포레나 청주매봉의 분양 이후 감감 무소식이다.
올해 공급 예정이지만 시기는 미정이던 아파트는 1월 발표 자료에서 6261세대이던 것이 5월 발표 자료에선 9540세대로 늘어났다.
공급 예정 아파트 중 수요자의 관심이 큰 청주산단재생지구C1사업 715세대도 하반기로 공급시기를 정했을 뿐 구체적인 소식은 들려오지 않고 있다. 원봉공원 민간공원개발로 진행되는 힐데스하임도 건축경관심의가 재신청된 상태로 전략 환경영향평가를 받아야 해 올해 안 공급은 미지수다. 가경홍골2지구 도시개발사업으로 이뤄지는 가경아이파크 6단지 역시 도시계획인가 재심의 중으로 분양 시기를 특정하기 어려운 상황이다. 월명공원 민간공원개발로 추진 중인 흥덕구 봉명동 한라비발디 905세대는 산업단지 관련 협의가 풀리면서 속도를 내고 있지만 마찬가지로 올해 안 공급을 장담할 수 없다.
이 같이 아파트 공급 시기가 불투명해진 이유는 복합적이다. 이날 대통령직 인수위원회는 110대 국정과제로 분양가상한제 폐지를 발표했다. 그 동안 아파트 공급을 막던 정책 불확실성은 해소되겠지만 그 영향은 일정 시간 이후 나타날 것으로 보인다. 또 건축자재 상승세도 여전한 상황이라 현 시점에서 분양가를 확정하는 것보다 상승분이 분양가에 반영될 시기를 기다리는 것도 한 요인이다.
한 지역 부동산 커뮤니티 관계자는 "신규 아파트 공급하는 건설사 입장에서는 부동산 정책이 한 달 정도 후면 확정될 것이니까 그 시기를 기다리고 있는 것 같다"며 "정책이 시행되면 공급 일정은 보다 구체화 될 것이만 시장 상황에 따라 분양 시기를 결정할 것"이라고 전망했다.
심형식 기자 letsgohs@cctoday.co.kr
출처 : 충청투데이(https://www.cctoday.co.kr)
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나비곰 말을 듣고 아래의 기사를 읽으니 어떻습니까?
나비곰은 점쟁이가 아닙니다. 저 또한 조합도 만들어보고 재건축 재개발 리모델링 사업도 경험해보면서
부동산 관련 사업과 투자를 해본 경험에 의해
단순히 1+1=2 라는 개념으로 '인풋이 이렇다면 아웃풋은 이럴것이다' 라고 앞날을 예측하는 겁니다.
LH나 SH로부터 몇년안에 아파트 공급 용도로 토지를 저렴하게 받은 건설사 입장에선 분상제에 맞게 해야겠지만,
그외 토지 취득사례라면 저라면 무조건 비싸게 분양합니다. 물론 미분양은 안날정도로 적당히...........
그나마 요즘 금리를 더욱 인상하겠다는 말은 줄어들고있는게 그나마 다행일지도 모르겠네요
그것도 더 가봐야 아는거라 지금단계에선 금리 인하는 그냥 없다라고 생각하는게 맘편할 것 같습니다.