금리 폭등발 상가빌딩 시장에 드리운 검은 먹구름
안녕하세요 나비곰 입니다.
주택과 상가는 서로 필수재냐 아니냐를 이유로 다른양상을 보일꺼라 해왔었습니다.
문재인 정권 이전부터 다주택자들은 세금리스크때문에 집을 팔고 건물로 갈아탓고,
건물주였던 사람은 관리의 압박때문에 건물을 팔고 더 좋은 건물 또는 해외투자로 많이 갔었죠
2019년도 말까지 싱가폴, 하와이, 뉴욕 등 투자로 많이 빠져나갔어요
2020년 1월 부터 해외투자시 막대한 세금을 물렸기에 19년도까지 아주 피크를 찍은것으로 알고 있었습니다.
나비곰 또한 문재인 정권의 부동산 정책을 보자마자 2018~19년 싱가폴 투자를 열씸히 알아보던 때 였습니다.
금리가 워낙 올라가고 있기에 '영끌' 투자는 건물이든 주택이든 다 위험합니다.
특히 주택은 세금리스크까지 같이 있기 때문에 돈이 넉넉하거나 현금흐름이 양호한 사람이 아니면 주택수를
늘리는것은 위험한 투자가 되었죠
그런데 이 금리에 더욱 직격탄을 입는건 아마도 건물시장일 겁니다.
[지금 수요대비 공급이 너무 없는 오피스 시장은 예외]
건물은 종부세 대상도 아니기에 주택에 대출규제와 세금규제가 동시에 다해질때 완전 무풍지대였으므로
주택시장이 한참 규제폭탄이 가해지던 19~21년은 역대급 건물거래 홍수가 발생했었습니다.
그때 건물주들은 건물 자산구조 변경테크를 진행 하기 아주 좋은 시기였었습니다. 덤으로 공인중개사도
건당 억대를 받으니 위세가 대단했죠
강남구 일대 건물이 가장 핫했고 한남동, 한강로, 성수동, 마포 건물 거래가 아주 활발하게 발생했었습니다.
그런데 이제 금리폭등의 여파로 순식간에 죽어버리고 있는것 같습니다.
기사한번 같이 보실까요
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"고금리에 장사 없네"..빌딩시장 쌓이는 매물에 거래량 '뚝' [부동산360]
입력 2022.09.11. 17:01
1~7월 서울 빌딩 거래량 1621건
'역대급 호황' 지난해의 절반 이하
매물 쌓여 가격 하락 전환 가능성
서울 도심에 밀집해 있는 빌딩의 모습. [헤럴드경제DB]
[헤럴드경제=김은희 기자] 주택시장이 본격적인 침체기로 접어든 가운데 빌딩시장을 중심으로도 공포감이 확산되는 분위기다. 역대급 호황을 기록했던 지난해와 달리 거래량은 급감했고 시장에는 매물이 쌓이고 있다. 매도자들의 적극적인 ‘방어전’으로 아직은 가격 하락으로 이어지지 않았으나 상승 흐름은 한풀 꺾인 모습이다. 연이은 기준금리 인상 여파로 대출 부담이 커진 데다 지난 2년간의 가격 급등으로 절대적인 가격 자체가 높아 연내 가격이 하락세로 전환할 가능성이 있다는 분석이 나온다.
11일 밸류맵이 국토교통부 실거래가공개시스템 자료를 분석한 결과 올해 1~7월 서울의 업무·상업시설 거래량은 1621건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(2509건) 대비 35.4% 줄어든 수치다. 작년 한 해 거래량(3895건)과 비교하면 2000건 이상 차이가 난다.
매매가격 상승세도 주춤하는 추세다. 올해 1월부터 7월까지 거래된 서울 업무·상업시설의 3.3㎡당 단가(평단가)는 8688만원으로 파악됐다. 지난해(7636만원)에 대비 13.8% 오르는 데 그쳤다.
빌딩시장의 바로미터로 불리는 강남만 떼고 보더라도 상황은 비슷하다. 같은 기간 서울 강남구의 업무·상업시설 거래량은 186건으로 2021년 한 해 거래량(451건)의 절반에도 못 미친다. 동 기간과 비교하더라도 35.2% 줄었다. 평단가는 지난해 말 1억6001만원에서 올해 7월 말 1억6075만원으로 올랐지만 작년 한 해 29.1% 급등했던 것과 비교하면 미미한 상승세다.
업계는 전반적인 부동산 시장의 침체 속에서 금리 인상에 따른 대출이자 부담 증가와 대내외 경기 침체 우려 등이 빌딩시장의 분위기도 악화시켰다고 보고 있다. 그간 저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 상승세를 보였던 만큼 돈줄이 막힌 여파가 크다는 것이다. 절대적인 가격이 오른 상황에서 임대수익률이 감소하면서 가격 고점 인식이 확산하고 있는 영향도 있다.
상황이 이렇다 보니 중개현장에선 매물이 적체되고 있다고 업계 관계자들은 전했다. 공실률이 증가하는 데다 대출금리까지 빠르게 오르면서 자금 사정이 여의찮은 건물주가 하나둘 매도에 나서고 있다는 것이다.
실제 한국부동산원의 올해 2분기 상업용부동산 임대동향조사 결과에 따르면 오피스 투자수익률은 1.87%로 1분기(1.99%) 대비 하락했다. 1년 전인 2021년 2분기(2.15%)와 비교하면 0.28%포인트 줄었다. 이와 관련해 부동산원 관계자는 “금리 상승과 투자수요 감소에 따른 거래 위축으로 자산가치 상승이 둔화됐다”고 설명했다.
전문가들은 연말까지 상황을 지켜봐야겠지만 거래량이 줄면서 가격도 약세에 진입할 가능성이 있다고 내다봤다. 아직까지는 대부분 매물이 시세 선에서 나오고 있지만 거래가 체결되지 않고 있어 가격을 낮춘 급매물을 중심으로만 손바뀜이 나타날 수 있다는 설명이다.
이창동 밸류맵 리서치팀장은 “거래량이 줄어든 반면 가격은 평단가를 기준으로 유지되거나 소폭 상승하는 추세라 시장이 침체 국면에 완전히 진입했다고 보긴 어렵다”면서도 “그나마 7~8월까지는 덜했지만 최근 들어서 시장 공포감이 더욱 커지고 있어 급매물이 아니면 소진되지 않는 시장 분위기가 형성될 것”이라고 말했다.
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아무리 월세가 금리와 연동하여 오른다 하여도
기존에 임차하고 있는 상인이 있으면 상가임대차 보호법 때문에 째깍째깍 올려받기도 힘들고,
올라간 금리덕에 대출끼고 건물을 사서 수익률이 오히려 마이너스가 나오는 상황도 발생이 예상되기에 건물값은 올해말을 분수령으로 본격 하락기를 격게 될 것이라고 생각합니다.
나비곰이 왜 이런 시나리오를 예상하냐면
나비곰이 강남구 재건축아파트로 폭락의 뜨거운 맛을 보던 때, 강남구내 건물값들도 속절없는 하락을 했었고 경매로 매물이 쏟아져 나오는걸 많이 봐왔기 때문입니다.
부동산으로 망할 수도 있다는 부모님의 말이 전혀 이해가 안됐지만
그때부터 부동산으로 망하는걸 직접 봐오다 보니 (5천만원이 부족해서 경매로 나오는 경우까지 목격) 부동산투자는 공격적 투자보단 적당히 보수적인 설계로 접근을 해야 안전하다는것이
저의 모토가 되었습니다.
아무튼, 요즘같은 세상에는 조심해서 나쁠게 없지요