요즘 건설사는 수주해도 문제, 수주 않해도 문제인 상황입니다.
안녕하세요 나비곰 입니다.
요즘 원자재 상승이 매번 언론을 통해 보도되고 있지만 우크라니아-러시아간 전쟁이 장기화되면서 문제가 점점
더 크게 되고 있습니다.
결국 이러한 문제는 이번정부의 공급계획에 발목을 잡는 걸림돌이 될 확률이 아주 높습니다.
과거부터 나비곰은
강화된 중대안전관련법규로 필수채용인원 증대와 건설공기 증대
폭등한 금리, 폭등한 인건비, 폭등한 원자재값 등등이 결국 새로운 공급상품의 가격을 크게 밀어올리리라
주장해왔습니다.
이제 우리는 이것들을 'New Normal'로 받아들여할 때가 멀지 않은듯 싶습니다.
일단 스크랩한 기사들 부터 보시겠습니다.
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https://www.chosun.com/economy/real_estate/2022/09/09/ZMNDQM4HG5AINC7KNUIENWMOUU/
마석~송도 GTX 유찰…치솟는 자재값에 국가 사업도 삐그덕
러시아·우크라이나 전쟁으로 인한 원자재 값 폭등 여파로 공사에 차질을 빚는 건설 현장이 속출하고 있다. 정부가 GTX(수도권광역급행철도) 사업비를 10% 가까이 올렸음에도 건설사들이 입찰에 참여하지 않아 사업 지연 위기에 처했고, 민간 아파트 건설도 공사비 증액 문제로 파행을 빚는 현장이 늘고 있다.
-> 대표적인예가 둔촌주공 재건축인데, 현재 반포윈베일리도 건축비 인상관련 이슈가 있습니다.
대규모 건설프로젝트 중 하나인 한남 THE H와 반포 THE H도 이문제를 결코 피할 순 없을것 같습니다.
전문가들은 “적절한 공사비를 책정할 수 있는 제도가 뒷받침되지 않으면 건설 경기 침체는 물론 정부가 계획한 대규모 주택 공급, 사회 기반 시설 확충에 차질이 빚어질 수 있다”고 지적한다. “공사비 인상이 분양가에 전가돼 주택 수요자 부담이 가중될 수 있다”는 우려도 나온다.
-> 이러한 사업성 악화는 지역주택조합, 기타 조합이 태동예정인 추진위 등등에 이미 영향을 주고 있고 정부재정으로 진행되는 방식의 국가건설사업에 영향을 크게 줄 전망입니다.
아마 서울의 경우 위에 설명된 GTX뿐아니라 용산개발, 삼성역세권 개발, 각종 대로 및 고속도로 지하화 사업비용에 큰 영향을 줄 것 입니다.
◇치솟은 공사비에 GTX도 ‘삐걱’
8일 건설 업계에 따르면, 국가철도공단은 지난달 경기도 마석과 인천 송도를 잇는 GTX-B노선의 재정 사업 구간(서울 용산역~상봉역 20㎞)의 입찰을 위한 사전 심사 신청을 받았다. 그러나 전체 4개 공구(工區) 중 3개 공구가 참여 업체 수 미달로 유찰됐다. 3공구 모두 1개 기업씩만 신청했다. 세금을 투입하는 재정 사업은 2개 이상 사업자가 참여해 경쟁 입찰이 돼야 사업자 선정을 할 수 있다. 3회 이상 유찰되면 수의계약을 할 수 있지만, 사업비가 조(兆) 단위인 대형 국가 사업을 수의계약으로 맡길 가능성은 희박하다.
철도공단은 지난 6월 GTX-B노선의 사업비를 기존 2조3511억원에서 2조5584억원으로 2073억원(8.8%) 올렸다. 기업 참여를 독려하기 위해 사업비를 상향 조정했지만, 기업들이 외면한 것이다. 한 대형 건설사 관계자는 “GTX 같은 상징성 있는 국가 프로젝트에 기업들이 입찰조차 안 한 것은 지금 책정된 공사비로는 손해가 뻔하다고 판단한 것”이라고 말했다.
-> 상기에 나비곰이 언급한 내용이 그대로 이어지는 듯 합니다.
하긴 저라도 이런분위기에선 사업 진행 안할것 같습니다.
민간 주택 공급 사업도 공사비 때문에 지연되는 사례가 잇따르고 있다. 1기 신도시인 경기도 성남 분당에선 지난 6월 리모델링을 추진 중인 ‘매화마을2단지’ 조합이 삼성물산·GS건설의 공사비 증액 요구에 반발하며 우선협상대상자 지위를 박탈했다.
-> 아아아........상황파악이 안되나 보네요 우선협상대상자 지위 박탈이란 표현보단 돈이 없어서 못한다는것이라 보는게 더 맞겠죠
이제 리모델링도 돈있는 사람이 다수인 단지 아니면 사업진행 한동안 힘들것 입니다.
아니라면 분상제 규제와 건축규제를 풀어 여러단지가 연합하여 규모의 경제로 수익창출 가능한
구조를 만들던가 아니면, 1개의 단지라도 용적률 규제를 도쿄의 1800%, 뉴욕의 2000~3000% 수준으로 높혀 사업성이 나오게 해주던가 하지않으면 공급은 될 수 없을 겁니다.
1만2000여 가구 규모의 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 사업도 공사비 증액을 둘러싼 조합과 건설사 간 갈등으로 5개월 가까이 공사가 중단된 상태다.
인천 청라국제도시의 랜드마크가 될 높이 448m ‘청라시티타워’ 건설 프로젝트는 시공사인 포스코건설이 당초 3032억원이었던 공사비를 5600억원으로 올려달라고 요구하면서 사업이 지체되고 있다.
-> 시간이 갈수록 더 올라갈겁니다. 청라타워 개인적으로 기대중인데 요원할 수도 있겠습니다.
◇건설사 80% “시멘트·철근값 뛰며 공사비 20% 이상 늘어” 주택착공 30% 감소
한국은행이 발표하는 ‘건설용 재료 물가지수’는 올해 7월 146.47로 작년 1월(108.62)보다 34.8% 급등했다. 반면 같은 기간 분양가 상한제 산정 기준이 되는 기본형 건축비는 10.6% 올랐다. 건설 물가 상승률과 정부가 인정하는 건축비 인상률 간 괴리가 큰 것이다. 건설사들은 “비용 부담을 분양가에 제대로 반영하지 못해 적자가 불가피하다”고 울상이다. 한국건설산업연구원이 최근 민간 건설사 74곳을 대상으로 설문한 결과, 전체의 79.7%가 ‘애초 계획보다 공사비가 20% 이상 증가했다’고 응답했다.
분양가 상한제를 적용받지 않는 공공 재개발 사업 공사비도 가파르게 오르고 있다. 서울 동대문구 ‘용두1-6구역’은 최근 3.3㎡당 922만원에 공사비 계약을 맺었다. 아파트 신축 공사비로는 역대 가장 비싼 금액으로 지난해 서울 재건축·재개발 사업장의 평균 공사비(578만5000원)보다 60%가량 오른 금액이다.
원자재 값 폭등으로 인해 공사비가 늘어나면서 주택 공급도 위축되고 있다. 국토교통부에 따르면 올 들어 7월까지 전국 주택 착공 물량은 22만3082가구로, 작년 같은 기간(31만937가구)보다 30% 가까이 줄었다. 문재인 정부의 공급 억제 정책 영향으로 착공이 지지부진했던 2019년(22만9549가구)보다도 더 적다.
-> 나비곰은 서울/수도권이든 지방이든 사람들이 원하는 수준의 공급을 맞추기 위해선
재건축의경우 안전진단, 그외에 용적률규제를 대폭 풀어 투자하려 하는 사람들의 적정한 수익성을
보장해주고, 분양가 상한제도 철폐하지 않으면 앞으로 또다시 공급불안으로 인한 부동산 가격
폭등이 금방 찾아올꺼라 생각합니다.
제아무리 세금/금리로 눌러놔도 이런 잠재요소가 너무 많아선 금방 튀어오를겁니다.
하락기인 지금이 정책을 실현하는 골든타임일겁니다.
[그런데 기대안되는건 국회에서 법이 통과가 안될꺼라서..........ㅎㅎㅎ 그들이 과연 누구편인지
생각해볼 대목입니다]
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “공사비 책정을 둘러싼 갈등이 심해지면 주요 SOC나 재건축·재개발 사업이 계속 지연돼 정부의 주택 공급 확대 정책에도 걸림돌이 될 수 있다”고 우려했다.
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'3중고' 내몰린 건설사..대우·롯데도 신보에 'SOS'
김민경 기자입력 2022.09.06. 15:38수정 2022.09.07. 10:47
각 800억·300억 P-CBO 신보보증 통해 겨우 발행
삼표산업은 채권 유동화도
시중금리 상승에 원자재 값 급등, 부동산 시장 위축까지 3중고에 노출된 건설 업계에서 대기업들마저 회사채 발행을 위해 신용보증기금에 ‘SOS’를 보내는 처지가 됐다. 자본시장이 침체된 형국에서 특히 건설채는 투자자들에게 인기가 낮기 때문이다.
6일 투자은행(IB) 업계에 따르면 대우건설(047040)은 지난달 하순 신용보증기금의 지원을 받아 800억 원의 ‘자산담보부증권(P-CBO)’을 발행했다. 만기 3년에 금리는 연 4.992%로 대우건설과 동일한 신용등급(A)의 회사채 ‘민평금리(민간 채권평가사들이 평가한 평균 금리)’인 5.036%보다 소폭 낮다. 롯데건설(A+)도 대우건설과 함께 300억 원의 P-CBO를 발행했다. 만기는 동일하며 금리는 연 4.502%로 결정됐다.
P-CBO는 신규 발행 채권을 기초자산으로 하는 유동화증권(ABS)으로 신보가 보증을 서 ‘AAA’ 등급이 부여된다. 신용등급이 낮아 자력으로 회사채 발행이 어려운 투기등급(BB+ 이하) 회사들을 위한 제도인데 코로나19 쇼크에 2020년 대기업까지 지원이 확대됐다. 하지만 대기업의 활용은 많지 않았다. 신용도가 투기등급인 기업들과 한데 묶여 채권이 발행되는 데다 자기 신용으로 자금 조달이 어렵다는 시각을 감수해야 하기 때문이다.
그러나 대형 건설사도 시장 침체로 회사채를 자력으로 발행하기 어렵자 신보를 찾고 있는 것이다. 최근 금리 상승 속에 연일 미분양 주택이 늘면서 건설 업계의 자금난은 심화되고 있다. 더욱이 건설채의 경우 경기 민감도가 높아 안정적인 투자처를 원하는 채권 투자가들은 꺼리는 편이다.
-> 하긴 하락기가 뻔히 보이고 맨위에 나비곰이 언급한 여러 요소들이 사업성을 0에 가깝게 만들고 있는데 누가 투자하겠습니까? 부실채권각이죠
시행개발을 위한 PF자금조달도 힘들겁니다. 7월 회사채 발행을 감행한 SK D&D가 200억 원을 모집하려다 주문이 40억 원에 그쳐 대규모 미매각을 낸 것이 대표적 사례다.
대우건설은 지난해 4월만 해도 1000억 원의 회사채 발행을 가볍게 성공시키며 자금을 조달했지만 1년여 만에 상황이 완전히 뒤바뀐 셈이다. 대우건설보다 신용도가 한 단계 높은 롯데건설은 6월(700억 원)에 이어 올해 P-CBO 발행이 두 번째다. 벽산엔지니어링(BB+)도 지난달 P-CBO를 통해 150억 원을 조달했다.
-> 제가 있는 주택정비사업장에서 가장 의욕적이던 대우건설이 막상 입찰시즌에 입찰을 안한게 궁금했는데, 바로 이런 이유때문이였습니다.
아마도 대우는 건축비를 770만원 이상 보장해주는 한남2구역에 목숨걸것 같습니다.
[그런데 한남2도 현대 THE H로 가지않을까 하는 조심스런 예측을 해봅니다]
은행 대출이나 회사채 발행이 어려운 중소·중견 건설사들은 유동화 시장을 찾고 있다. 레미콘·골재 전문 업체인 삼표산업은 지난달 26일 대출 채권을 유동화해 250억 원의 자금을 확보했는데 변동금리에 매 3개월 단위로 ‘롤오버(차환 발행)’를 해야 하는 힘든 조건이 붙었다. IB 업계의 한 관계자는 “금리 급등에 자금 시장이 크게 위축된 가운데 부동산 경기 둔화 논란이 커져 건설사의 자금난은 확산되는 양상”이라며 “특히 프로젝트 파이낸싱 대출 규모가 큰 건설사는 펀더멘털 우려까지 나오는 상황”이라고 말했다.
-> 위의 기사 2개와 지금까지 돌아가는 상황을 나비곰이 종합해볼때, 건설사 몇몇은 망하지 않을까 싶습니다. 시행사도 마찬가지구요
특히 대구, 인천같은곳은 앞으로 PF자금조달이 어려울 수도 있겠습니다. [시행사는 폭망 직행코스]