금리인상발 무섭게 오르는 한국의 월세
각자도생의 시대가 다시 오고 있습니다.
예전 사방 팔방 월세가 당연시 되고 전세가 사라질것이다 이야기가 많았던 2010~2013년을 보는 것 같습니다.
"임대료 170% 올랐어요"…월세 전환에 팍팍해진 세입자들 (naver.com)
지금 주거용 부동산에 대한 주변현상과 이슈를 대략적으로 설명하자면
- 아파트 등 주거용 부동산의 상승세 멈춤
- 공급가 지속 증가중
- 공급이 팍팍되지도 않음
- 물가와 금리가 지속 상승중으로 보통 상승속도를 크게 초과함
- 여전히 높은 보유세
이렇게 5가지로 요약이 됩니다. [그외에도 몇가지 더 요인이 있지만 대표적인것만 논하겠습니다]
1번 항목의 경우 전세가율이 높아지게 됩니다.
2~3번 항목은 수요/공급에 문제가 생깁니다.
4~5번 항목은 3번 항목에 영향을 줍니다. 높은 보유세는 결국 주택소유 및 공급 의지를 감소시키니까요
영끌해서 사신분들중 버티기가 어려운 분들은 결국 자신의 집을 세를 놓고
하위급지로 가는 경우도 발생될 것 같습니다.
역시 유주택자는 그나마 마음이 편합니다 하나 포기하면 그래도 중간은 지키니까요
문제는 자신이 몸담을 지역에 부동산이 전혀 없는 사람으로 세를 올려주기도 힘들고
그렇다고 외곽으로 가자니 이미 미어터지고
그 결과 더욱 외곽으로 밀려나올 예정입니다.
수도권의 영역이 더욱 커지는거죠 아래 그림처럼요
지방이 쪼그라들면서 서울과 경기도 메인급지에 수요는 점차늘어가는데
위의 1~5요인들로 천안, 인천, 강원도 원주, 충북 청주오송 등등으로 밀려나는거죠
[결국 철도교통망 / 고속도로 교통망이 주요합니다]
이는 저출산 분위기에서 인구의 지형변화가 어떻게 되는가를 나타내는 그림으로 아래 포스팅에서 자세히
이야기하고 있습니다.
결론적으로 나비곰은 윤석열 정부가 민간에 갭투자를 적극적으로 밀어주지 않는한
임대차 시장은 상당히 가혹한 시장으로 바뀔꺼라 생각합니다.
서울 역세권 기준 34평 20년차 미만의 집들은 월세 500~600만원 시대가 그리 멀지 않은 미래같습니다.
어제남긴 미국 부동산 관련 포스팅을 보시면 아시겠지만 곧 닥쳐올 우리의 미래모습니다.
글을 적고 보니 최경환 경제부총리가 부동산 규제와 LTV를 풀어줘서
나비곰도 강남 용산 갭투자에 다시 참전한 14~15년 부터 몇년간 전세가 가장 안정 되었던 것 같습니다,
이후로 문재인 정부가 다주택자 죽이기로 가면서 전세가 오르기 시작하다가
민주당의 임대차 3법 강행으로 한번에 크게 올랐습니다.
자유로운 시장이 되서 투자자가 많아져야 임대차 시장이 안정 된다는 것을 현정부도 잘 알고 있겠지만,
부동산 상승을 내리눌러야 하는 입장으로선 한동안 이런 분위기를 두고 볼 수 밖에 없을 겁니다.
아무튼 지금까지 주거용 부동산 임대차 시장에 한정하여 알아보았는데
상업용 부동산은 아래 기사와 같이 반대로 가고 있습니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0002016590?sid=101
나비곰은 100억 이하의 건물들 경우 금리인상에 큰 타격을 받을것이라
년초 부동산투자 모임에서 말했던 적이 있었습니다.
왜냐하면 대부분 대출을 크게 끼고 투자를 하기에
저금리 상황이여야 월세를 받아 대출이자 내고 일정 마진을 남기는 구조의 투자였는데,
금리는 크게 오르고 거기에 더해 자영업경기가 나빠져 오르는 월세를 낼만한 사람들이 줄었다는게 문제입니다.
[200억 이상 건물주 분들께선 자금력이 이미 탄탄하실테니 해당사항 없음 그분들은 이미 기업의 거리두기 해제로 공급이 부족한 오피스 임대차 시장의 강자이십니다]
그나마 건물 뿌시고 새로 건축하던가, 리모델링 또는 옆 건물과 합쳐 새로 건물을 올리는식의
합필 투자가 주요했지만 지금은 건축비가 너무 폭등한 상황이라 옛날 이야기가 되었습니다.
주거용 부동산과 상업용 부동산 임대차 시장의 흐름은 필수재냐, 필수재가 아니냐를 놓고
한동안 반대곡선을 그릴 것 으로 보입니다.
문제는 이런 현상이 길어질거로 보이기에 경매시장에서 상가 건물들을 쉽게 볼 수 있을 것 같습니다.
주거용은 오히려 금리가 부담되면 그냥 세놓고 먼데 가던가 집을 줄여버리는게 가능하기에,
주거용 부동산이 경매까지 오는 경우는 사업자대출로 담보를 잡았는데 망하는 경우 빼곤 별로 없을 것 같습니다.