"올 초 8억 하던 아파트가 벌써 12억"…세입자들 '발 동동'
안녕하세요 정필립입니다.
이제 공급부족에 대한 공포는 매매가 보다 전세가를 밀어올릴것이라는 예상이 점차 현실화 되고 있습니다.
정필립은 윤석열 정권동안은 극 호재지역외엔 매매가로 재미보는게 아닌 임대료로 재미보는 지대로 진입할 것이라 꾸준히 이야기 해왔었고, 전쟁리스크와 금리리스크가 종료되고 시장에서 공급 부족이 한동안 폭발력을 키우다 다음 상승장에서 또다시 터질꺼라고 일관되게 이야기 해왔었습니다.
또한 올해 봄 이후 부터 역전세는 다시 옛날이야기가 될 수도 있다 해왔지요
관련된 과거글들을 쫙 나열해 보겠습니다.
일단 작년 마지막날 썻던 글을 다시 소환합니다.
올해 8월 하순에 강남구 부동산 돌아가는 내용 글 입니다.
미국 국채 10년물 금리가 4.8%를 넘기는 어지러운 채권금리 상황에서
또다시 터진 전쟁리스크.......그것도 산유국이 많은 중동쪽에서 발생된 이번 전쟁은
73년 10월 6일 시작된 1차 중동전쟁때 규모로 발발할지도 모르며, 이스라엘은 1차 중동전 이후 최대규모의 예비군을 비상소집했습니다. 가자지구와 팔레스타인을 완전 지구상에서 지워버릴 작정 같습니다.
기갑부대가 가자지구로 진입하기위해 제대편성을 마친모양입니다.
[정필립은 기갑부대 대위 전역자로, 기갑부대 투입은 일대에 전면전 상황으로 진입을 뜻 한다고 말씀을 드립니다. 중동전에서 이스라엘의 기갑부대운영에 대한 공부를 많이했었죠 저는 기계화학교 교관이기도 했거든요]
근처 레바논과도 전투가 있었고, 핵 보유국인 이란과도 확전될 가능성도 다분히 있습니다.
[참고로 이스라엘도 핵 보유국입니다]
1차 중동전쟁 시작직후 무슨일이 있었나요? 세계에서 유례없은 금리 초급등 현상과 기름값이 수십배 올랐죠
원가는 더욱 오를것 입니다. 앞으로 공급은 이제 한동안 끝났습니다. 금리도 미국 기준금리가 7%를 넘는걸 보는게 이제 더이상 허무맹랑한 이야기로도 안들립니다. 이번 전쟁은 우크라이나-러시아 전쟁보다 더 파급효과가 클 것이란 우려가 있습니다. 금리는 사상 초유로 갈 리스크까지 고민을 해야할지도 모릅니다.
요즘 대기업들이 잘나간다해도 경제자체가 어렵기 때문에 매매가도 이런상황에선 자칫하다간 23년 1/3대책이후로 오른 상승분을 고스란히 반납해야할 수도 있겠습니다.
그러나 공급구조는 완전히 파탄직전에 있으며, 매매가 상승이 어려운 고금리의 어려운 경제구조가 예상됨에도 공급부족발 문제는 전월세 시장에서 가장 먼저 터질것 입니다.
요즘 빌라 공급도 거의 끊겨가는 상황입니다.
추석직전 부동산대책이 사실상 빌라나 도생공급 활성화에 가까운 정책인듯하나 이또한 쉽지 않을것 입니다.
그러한 가운데 10/10자로 스크랩한 최근 전세동향에 대한 기사를 리뷰합니다.
공급시장의 절망적인 상황이 결국 실수요자에겐 어떤 영향을 미칠런지는..........뻔한 이야기 아닐런지..?
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"올 초 8억 하던 아파트가 벌써 12억"…세입자들 '발 동동'
입력2023.10.10 13:46 수정2023.10.10 14:05
"전세 매물, 다 어디 갔나요"
가을 이사철, 세입자들 '발 동동'
전셋값 상승·매물 부족…전세대란 우려 목소리 커져
전세 비중 2년 4개월 만 최고치
아파트 전세 수요 증가…빌라 기피·대출 금리 완화 영향
"내년 입주 물량 감소, 전셋값 상승 이어질 것"
서울 시내 부동산의 전세 안내문. 사진=뉴스1
가을 이사철을 맞았지만 곳곳에선 전세대란을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 이달 서울 지역 아파트 전세 물건 수가 올 초 대비 반토막이 나는 등 매물은 급감했고 전셋값도 오르고 있어서다.
10일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 전세 매물은 3만419건으로 나타났다. 전세 매물은 지난 1~3월만 해도 4만~5만건대 수준이었다. 그러나 지난 5월(3만건대)에 이어 지난 1일 2만건대(2만9831건)까지 떨어진 이후 현재까지 큰 변화가 없는 상태다.
하반기 들어 아파트 전세 물건 수가 급감한 이유로는 올 초 나왔던 급전세 매물들이 빠르게 소진된 것이 이유로 꼽힌다. 지난해보다 대출 금리 부담이 줄었고 전세사기 여파로 빌라 대신 아파트를 선호하는 임차인이 많아졌다.
-> 이런와중에 몸값대비 전세가가 싸기로 유명한 세종시 조차 전세가가 확실한 오름세입니다.
내년 이맘때쯤엔 국평기준으로 1억씩은 올라있지 않을까 조심스레 예상중 입니다.
지난해 하반기 최고 6%대까지 치솟았던 시중은행의 전세자금대출 금리는 최근 3∼4%대로 떨어졌다. 임차인들은 이자 부담이 적어지면서 전세로 갈아타는 분위기로 전환됐다. 전세사기, 깡통전세 논란 이후 빌라(연립·다세대), 단독·다가구 등 비아파트의 전세 기피현상이 심화했다. 대체재로 아파트 전세 선호도가 증가했다. 연초 역전세난을 걱정하는 분위기였는데 달라졌다.
-> 다만, 5차 중동전쟁 리스크로 금리는 다시 오를 확률이 높습니다.
그런데 공급이 줄어든다면 작년과는 또다른 상황이 되는거라 전세든 월세든 다 같이 오른다면 남의집에서만 살아야하는 무주택자에겐 지옥같은 상황이 발생 할 수도 있습니다.
집값떨어져서 처분한다 해도 1주택자가 자기집 조차 팔아먹는 경우는 없길바랍니다.
[50억 이상 현금 보유자는 예외 가끔 무주택자인데 건물주 또는 현금 70~80억 이상 장전한 분도 계시긴 하더군요]
서울 송파구 다세대·연립(빌라) 일대. 사진=연합뉴스
수급불균형이 빚어지자 전셋값도 반등하고 있다. 부동산 리서치업체 부동산R114가 올해 3분기(7∼9월)와 올해 상반기 각각 서울 아파트 전·월세 거래가격을 비교한 결과(동일 단지, 동일 주택형 신규 계약 기준) 전세 평균가는 상반기 4억8352만원에서 3분기 5억1598만원으로 6.7% 상승했다.
이에 비해 월세는 보증금으로 환산해 비교한 결과, 상반기 4억9118만원에서 3분기에는 5억507만원으로 2.8% 올라 상승 폭이 전세의 절반 이하로 집계됐다.
서울 일부 단지에선 올 초 대비 4억원이 오른 곳도 나왔다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 잠실동 '잠실엘스' 전용 84㎡는 지난달 27일 12억원에 전세 신규 계약을 맺었다. 같은 면적대가 지난 1월 8억3000만~8억4000만원에 거래된 것에 비하면 4억원 가까이 올랐다.
성동구 금호동4가 '힐스테이트서울숲리버' 전용 59㎡도 지난달 18일 7억7000만원의 전세 신규 계약을 맺으며 6개월 새 2억원이 올랐다. 지난 3월 같은 면적대가 5억8500만원에 신규 계약됐다.
KB부동산 통계에 따르면 지난 2월 서울 아파트 평균 전셋값은 5억9297만원으로, 전년 동기(6억7257만원) 대비 7960만원 하락했다. 2021년 2월(5억9828만원) 이후 2년 만에 5억원대로 떨어지는 등 급전세 매물이 속출했다.
서울 시내 부동산의 전세 안내문. 사진=뉴스1
실제 서울 아파트 전세 비중은 2년 4개월 만에 가장 높은 수치를 기록했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전·월세 거래량(9일 신고건수 기준) 1만4040건 가운데 전세 거래는 8721건으로, 전체의 62.1% 수준이었다. 2021년 5월 전세 비중이 67.2%를 기록한 이후 최고치다.
한편 시장에서는 전셋값 상승세가 당분간 이어질 것으로 내다보고 있다. 내년 예정된 서울 아파트 입주 물량도 큰 폭으로 줄어든데다, 내년에 전세 수요가 증가할 것으로 봐서다. 내년 입주 물량은 8000여가구로 올해 3만3000여가구의 4분의 1 수준일 것으로 예상된다. 최근 정부가 신혼부부를 대상으로 전세자금 대출(버팀목 전세자금 대출) 소득요건을 기존보다 1500만원 상향하기로 했다. 전세자금은 소득요건이 7500만원(부부합산 기준)으로 올라가고 금리는 2.1~2.9%를 적용하게 된다. 대출문턱이 낮아지면서 전세수요는 늘어날 전망이다.
-> 수요대비 공급이 1/4토막 난다는것인데, 매매가 정체 또는 하락시 전세 월세가 바짝오릅니다.
주택시장의 매매가와 임대료는 항상 토끼와 거북이와의 게임과 같아요
윤지해 부동산R114 수석 연구원은 "지난 7월 정부가 역전세 대책을 발표한 이후 임대인들의 전세금 반환 대출이 보다 쉬워지면서 과거보다 아파트 임대차 시장이 안정세에 들어선 분위기"라며 "수도권 전셋값이 전반적인 상승세로 돌아섰다"고 말했다.
한국부동산원이 발표한 주간아파트 가격동향에 따르면 이달 첫째 주(2일 기준) 서울 전셋값은 0.16% 상승했다. 전주(0.17%) 대비 상승 폭이 다소 주춤하는 모습이지만, 지난 5월 넷째 주(22일)부터 상승세가 이어지고 있다.
서울 전세수급지수는 지난 1월(60.7)에 이어 △2월(62.6) △3월(68.4) △4월(75.7) △5월(84.2) △6월(87.2) △7월(89.7) △8월(92.6) 순으로 오름세를 보였다. 전세수급지수는 기준선(100)보다 높으면 전세 수요가 많고, 낮으면 공급이 많다는 의미다. 100에 가까워졌단 것은 공급보다 전셋집을 구하려는 세입자 수요가 더 많아졌단 얘기다. 전셋값이 크게 내리면서 저점을 찍었다는 인식이 강해진 것이다.
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