올해 가을보다 내년 봄에 더욱 문제가 될 전세시장
안녕하세요 정필립입니다.
저는 이번 윤석열 정권동안은 극호재지역외에는 매매가로 재미는 못보는 대신 임대료가 폭등할것이라
이야기해왔던 사람입니다.
이제 하나씩 현실화가 되고 있군요
역전세때문에 넘치던 전세물건이 이제 금방 소화되고 씨가 말라간다는 소식입니다.
이미 머리 좀 돌아가시는 분들은 올초~ 올봄께 전세 싼물건 잡아 2~4년간 거주공간을 확보했을 것이라는 이야기를 5월쯤에 한적이 있었습니다.
아무튼 기사 리뷰 시작합니다.
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- 차고 넘치던 전세, 씨가 말라간다…심상찮은 가을 이사철 [부동산360]
- 2023.09.24 15:56
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성동구, 6개월 전 대비 전세 매물 반토막
금호동, 정주여건·준신축 아파트, 전문직·신혼부부 실수요 몰려
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서울 성동구 금호자이1차아파트. 이준태 기자
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[헤럴드경제=이준태·서영상 기자] “지금 전세는 매물 자체가 귀합니다. 자연스레 가격이 올라갈 수밖에 없어요. 유명 연예인들도 이 근방에서 많이 살고 쾌적한 환경으로 전문직 부부가 찾아오고 있습니다.”(신금호파크자이 인근 공인중개업소 관계자 A씨)
지난 22일 기자가 찾은 서울 성동구 신금호역. 이곳은 과거 달동네 중 한 곳으로, 1990년대 인기 드라마 ‘서울의 달’ 촬영지로 유명세를 치른 곳이다. 이후 높은 구역에서부터 시작된 재개발로 지금은 한강변이 보이는 전망 좋은 위치에 아파트단지가 자리 잡고 있다.
역 주변은 1000가구 이상 대단지인 e편한세상 금호파크힐스와 신금호파크자이 등 아파트단지가 도로 하나를 사이에 두고 마주했다. 언덕길을 내려와 신금호역을 바라보면 금남시장 인근으로 연립주택 등이 다닥다닥 붙어 있는데 아파트단지가 둘러싸 하나의 성곽처럼 보이기도 했다.
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서울 성동구 금호2·3가동 주민센터 인근에서 바라본 신금호파크자이. 이준태 기자
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신금호역 인근 e편한세상 금호파크힐스와 신금호파크자이 등 아파트단지는 5호선 초역세권과 서울 중심부에 위치한 입지 등을 갖추고 있다. 강남구 압구정동까지 동호대교만 건너면 차로 10분이면 도달할 수 있어 한때 ‘뒷구정’이라고 불리기도 할 만큼 강남권으로의 진출도 용이하다. 여기에 준공된 지 얼마 되지 않아 쾌적한 환경도 전문직과 신혼부부를 끌어들이는 요인이다.
A씨는 “언덕길이 많지만 집에서 엘리베이터를 타고 단지 내 상가로 진입해 지하철역으로 내려가면 된다. 지형의 불리함을 상쇄하는 셈”이라며 “서울 내 거점으로의 이동이 원활한 5호선 역사가 코앞에 있어 거리가 다소 먼 여의도에 근무지가 있어도 전세 문의를 한다. 다만, 학군은 그렇게 좋지 않아 자녀가 중학생 정도만 되면 강남권으로 갈아탄다”고 전했다.
인근 공인중개사들은 입지와 편의성 등에 더해 올 초 대비 대출 규제 완화 등 영향까지 미치자 실거주 수요가 되살아났다고 전했다. 전세 수요가 몰리자 인근 아파트단지의 전용면적 59㎡(이하 전용면적 기준) 전셋값은 2~3개월 새 적게는 5000만원에서 1억원 이상 상승했다. 현재는 전세 매물 자체가 귀하지만 주말이면 공인중개사들은 지방에서도 집을 보러 오는 손님들의 영향으로 쉴 시간도 많지 않다고 전했다.
-> 지방도 전세가 상승률이 만만치 않습니다. 몇달사이 몇천씩 오르는 곳을 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다. 결국 공급절벽에 대한 공포감은 매매값보다 전월세가에 더 큰 영향을 줄 것으로 보입니다. 게다가 그동안 시장에 너무 많은 세금을 먹여놔서 그거 결국 다 '조세전가' 라는 부메랑으로 돌아옵니다. 최종피해자는 무주택자일 것 입니다. 참고로 제가 위치한 세종시도 하반기부터 전세가 상승이 전국 톱일 정도로 입주물량 부족발 전세가 상승이 시작되었습니다.
신금호파크자이 단지 내 공인중개업소 B대표는 일정표를 보여주며 “주말이면 하루마다 집을 보러 오는 고객만 10명 가까이 된다”며 “한두 달 내에 입주 가능한 전세물건은 없다. 12월 입주로 맞춰야 겨우 들어갈 수 있다”고 귀띔했다.
실제 데이터에서도 이 같은 흐름이 나타났다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면, 성동구의 아파트 전세물량은 6개월 전 1726건과 비교해 800건으로 줄어들며 반 토막 났다. 시장에 나온 매물이 적어진 것과는 반대로 전셋값은 올 초 대비 상승했다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면 신금호파크자이 59㎡ 전세는 지난 1월 5억7750만원이었지만 이달 들어 3건이나 7억원에 거래됐다. 인근 공인중개사들은 해당 면적 기준 전세 호가는 7억5000만원 내외로 형성했다고 설명했다.
-> 서울과 경기 주요지는 이제 시작입니다. 이런 분위기라면 금리 급등으로 인한 역전세가 발생되기 시작하기 전인 20년~21년 전세 최고가 시즌 가격까지 도달은 24년께에 발생 할 것 입니다.
또한 전고점도 뚫을 가능성도 있습니다. 결국 그것이 매매값 소폭 상승의 원인으로 작용하겠지만....
그럼에도 정필립은 여전히 호재지역외에 큰폭 매매가 상승은 어렵다는 스탠스를 취하고 있습니다.
건전한 장이 되려면 어느정도 2년정도의 조정장은 꼭 필요합니다.
그런데 2~3년 뒤, 공급부족발 폭등이 예상보다 빠르게 닥쳐온다면? 이는 큰 혼란으로 이어질 것 입니다. 만약 정말 그렇게 된다면 문재인 정권 당시의 폭등장보다 더 심각한 장이 발생될 수 있습니다 . 요즘 생활물가 폭등, 인건비 폭등한거 보면 한번더 폭등장 연출도 아주 예상못할 문제는 아니거든요 [서울엔 100억대 집이 수두룩 해질것 입니다. 얼마전 용산 한남동의 파르크한남이 180억 실거래 된 것은 Just Begining 일수도?]
지난 21일 발표된 18일 기준 한국부동산원 주간아파트동향조사에서도 성동구 전세가격지수는 87.0으로 나타났다. 지난 7월 84.6 박스권에 갇혀 있다가 11주 연속 상승세를 보인다. 두 달 새 2.4%포인트 올랐다.
전문가 사이에선 전셋값 상승의 원인으로 강남의 수요가 강북, 특히 ‘마·용·성(마포·용산·성동)’으로 옮겨붙었다는 설명이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “강남의 상승세가 서울 전역으로 옮겨왔다”며 “새롭게 지어진 아파트 영향도 수요자를 끌어들이는 요인이 됐을 것”이라고 말했다.
-> 강남에서 시작되면 각지로 퍼진다는 공식은 용산 여의도 개발이 완료되는 20년 뒤까진 계속 될 것 입니다. 지난 7월~8월 중순 버전으로 이미 강남쪽 임대차 소식을 알려드린 바 있는데, 9월 초부턴 용산쪽 임대차 시장도 시작을 했습니다. 추석 직전엔 마포, 성동도.........
아무튼 8월달 강남전세시장의 움직임 글을 소환합니다. 참고하시면 됩니다.
[추석이후 더 무서워질듯?]
전세 수요가 몰린 것은 정주요건 등 우수한 거주환경이 한몫했다는 분석도 나온다. 또 강남권 진출이 용이한 특성상 대체주거지로 각광받았다는 설명이다. 송승현 도시와경제 대표는 “강남권 지역과 가까워 선호도가 높은 지역인데 가격이 상대적으로 저렴하다고 판단해 수요가 몰리는 것”이라며 “가격선이 수요에 맞춘 가격선으로 가고 있다고 봐야 한다”고 진단했다.
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