공사비 갈등으로 건설사와 파탄 분위기인 아현 2구역 1000억대 배상문제는 어떻게?
안녕하세요 정필립입니다.
서울의 대표적 재개발지인 아현 2구역이 공사비 폭등때문에 발목잡힐 위기에 놓여있습니다.
결국 공사비 때문에 파탄나는 사업장들이 속출하네요
용산구에 있는 한남2구역은 현명하게 잘 처신했지만
아현2구역보타 훨씬 상위의 입지인 덕에 살아남을 수 있었을 겁니다.
[한남 2구역 관련은 과거글을 참조하십시오 https://blog.naver.com/s-class1/223217031261]
이제 서울의 보통 사업장 정도는 폭등하는 물가때문에 사업이 살아남기 힘들수도 있는데
관련기사 내용 리뷰 진행합니다.
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재개발 공사비 갈등으로 '헤어질 결심'한 조합,
1000억대 배상?
조합이 계약 해지하면 시공사는 거액의 손배소로 대응...
최근 판례는 시공사 손 들어줘
북아현2재정비촉진구역 조감도. (사진=서울시 제공)
[주간한국 이재형 기자] 최근 재건축·재개발 과정에서 공사비 분쟁으로 사업 중단 등 파행을 빚는 사례가 잇따르고 있다. 끝내 공사비 조정에 실패하면 조합은 시공계약을 해지하게 된다. 반면 시공사는 계약 해지로 개발에 따른 '기대이익'의 기회가 사라졌다는 명분을 내세워 손해배상을 청구하는 방식으로 맞대응을 하고 있다. 천정부지로 치솟은 공사비 상승으로 인한 갈등이 '헤어질 결심'을 가져오면서 배상 문제가 새로운 논란으로 떠오르는 것이다. 문제는 시공사가 내세운 기대이익 금액의 산출방식에 대해 조합이 쉽게 인정하기 어렵다는 점이다. 따라서 조합은 인상된 공사비를 수용하지 않으면 시공사의 손해배상 소송을 감수하면서 시공계약 해지를 감행할 수밖에 없다.
-> 여기서 장이 더욱 안좋아지면 좀비조합이 되는것이고, 최악의 경우 조합 파산위기까지 가는 것 입니다. 아래의 기사처럼요
https://www.chosun.com/economy/real_estate/2023/07/18/EHSKYRH4HVA7RANZ65S6AKPE54/
북아현2구역 1000억대 손배소 위기 23일 총회서 계약 해지 투표 관건
서울시 서대문구에 위치한 재개발 사업지 ‘북아현2재정비촉진구역(이하 북아현2구역)’은 공사비 갈등으로 조합과 시공사가 파국으로 치닫는 대표적인 곳이다.
북아현2구역은 지난 2006년 삼성물산과 DL이앤씨를 시공사(공동사업단)로 선정하고 가계약을 통해 3.3㎡ 당 358만원에 공사비를 설정했다. 하지만 올해들어 조합원 이주 및 착공 전 단계인 관리처분계획 인가를 추진 중인 상황에서 공동사업단이 큰 폭의 공사비 인상을 요청해 갈등이 불거졌다.
공동사업단은 3.3㎡ 당 최저 719만원 이상을 요구하는 반면, 북아현2구역 조합은 610만원 이상은 어렵다는 입장이다. 양측 갈등이 첨예하게 대립하면서 접점을 찾지 못하자 조합은 오는 23일 총회에서 계약 해지 여부를 결정할 예정이다.
->시간이 갈수록 평당건축비는 1000만원에 가까워 집니다. [서울 평당 분양가가 1000이 었던 시절도 있었죠 그리고 지방에서 분양가가 1000이었던 시절이..........그리 오래안되었는데요 이젠 공사비가 1000에 육박한다라 ;;;]
이에 공동사업단은 천문학적 금액의 손해배상 소송을 예고하며 강수를 뒀다. 삼성물산과 DL이앤씨는 지난 8월 28일 북아현2구역 조합에 보낸 공문에서 시공 계약이 실제 해지된다면 총 1185억원 규모의 손해배상을 청구하고 총회 효력정지 가처분 및 무효소송도 제기하겠다고 밝혔다.
-> 이건 승자가 이미 정해져있습니다.
청구될 손해배상금은 삼성물산이 644억원, DL이앤씨가 541억원에 달한다. 청구 항목은 크게 ‘관리비’, ‘대여금’, ‘기대이익’으로 분류된다. 삼성물산의 경우 ▲관리비 58억원 ▲대여금 327억원(원금 228억원, 이자 등 금융비용 99억원) ▲기대이익 259억원이다. DL이앤씨는 ▲관리비 47억원 ▲대여금 269억원(원금 187억원, 금융비용 82억원) ▲기대이익 225억원을 책정했다.
(사진=독자 제공)
이중 관리비와 대여금은 삼성물산과 DL이앤씨가 재개발 사업을 위해 조합에 빌려준 돈이라 조합 역시 시공사 계약 해지 시 이를 반환하는 데 이견이 없다. 다만 기대이익에 대해서는 논란이 있다. 여기서 기대이익이란 기업이 특정 사업에 넣은 투자금으로 얻을 것을 기대했지만 실현하지 못한 가상의 수익을 뜻한다.
북아현2구역의 경우 삼성물산과 DL이앤씨가 관리비와 대여금으로 총 701억원을 투입했다. 이에 두 회사는 정상적으로 계약이 진행됐다면 484억원(삼성물산 259억원 + DL이앤씨 225억원)의 기대이익이 가능했기 때문에 이를 조합에 배상해달라고 요구하겠다는 것이다.
다만 기대이익의 구체적인 정의는 삼성과 DL 사이에 다소 차이가 있다. 삼성물산은 ‘투자금을 다른 사업에 활용했다면 얻었을 수익’으로, DL이앤씨는 ‘북아현2구역 개발을 정상적으로 마쳤을 때 기대되는 이익’으로 각각 설정했다.
그러나 조합은 거세게 반발하고 있다. 전체 손해배상 내역의 40%에 달하는 기대이익이 인정될 경우, 거액의 배상금을 토해내야 하는 입장이기 때문이다. 공사비가 상승한 점을 감안하면 설사 개발이 성공적으로 이루어져도 조합원들에게 돌아올 분양이익이 기대보다 줄어들 수밖에 없는 상황도 감안됐다.
북아현2구역 조합 관계자는 “기대이익이 있으면 ‘기대손실’도 있는가?”라고 반문하며 “만약 삼성물산과 DL이앤씨가 자체적으로 계산한 결과 우리 조합에 빌려준 돈을 다른 사업에 투자했다가 손실날 것으로 전망됐다면, 우리 조합에 돈을 돌려줄 일은 없지 않느냐“라고 말했다.
오는 23일 계약 해지를 결정하는 총회를 앞두고 여론전도 치열하다. 최근 공동사업단은 조합원들에게 시공 계약 해지시 일어날 수 있는 불이익을 강조한 소식지를 보냈다.
소식지는 “북아현2구역은 급경사지가 많아 공사비가 높아질 수밖에 없는 여건이고, 여기에 러시아-우크라이나 전쟁 여파로 원자재 가격 급등과 건설근로자 인건비 상승까지 겹쳐 도급계약 체결이 지연되면 공사비가 더 오를 것이다”라며 “성급한 시공사 해지 추진은 조합원님들의 어려움만 가중시키는 상황으로 변할 것”이라고 지적했다. 또한 공사비 증액이 적절한 지 한국부동산원에 의뢰하겠다는 입장도 강조했다.
손배소 쟁점은 시공사 '기대이익' 장기간 소송 진행되면 조합 불리
문제는 장기적인 소송전이 진행되면 조합이 불리할 수밖에 없다는 점이다. 결국 대형 로펌을 동원한 기업과 개인들로 구성된 조합의 다툼이고 시간도 장기간 소요되기 때문이다.
한 건설업계 전문가는 “손해배상 소송은 결론이 나오기까지 수년간 시간이 걸릴 수밖에 없는데, 건설사는 전문적인 법무팀이나 로펌에 맡겨 대응해 수월한 반면 조합은 개인들이 대응해야 해 불리한 싸움이 될 수밖에 없다”며 “지금 시공사가 손해배상을 거론하는 것은 이런 배경을 감안해 ‘시공계약 해지하면 조합이 피곤할 거다’라는 일종의 메시지를 던지는 것”이라고 설명했다.
-> 이제 갑과 을은 뒤바뀐지 오랩니다. 2021년부로 이와같은 상황이 왔고 앞으로 쉽지 않을겁니다.
정말 어마어마한 사업장이 아니고선 [압구정, 한남, 여의도, 이촌, 한강로급 아닌이상]
법적인 해석이 애매한 점도 조합의 부담을 가중시키고 있다. 북아현2구역 조합은 2006년 계약서를 쓸 때 계약 해지에 따른 배상 책임으로 기대이익은 고려하지 않았었다고 강조한다. 실제 계약서의 38조 ‘계약의 해지’ 조항을 보면 '공동사업단이 정당한 사유 없이 공사 기간 내에 공사를 완료할 가망이 없다고 객관적으로 판단된 경우, 본 계약을 해지하고 공동사업단이 투입한 ▲원리금 ▲공사비 및 기타 제반 비용 등을 상환한다'고 적시해, 기대이익에 대한 언급은 없었다는 것이다.
그러나 이러한 조합 주장은 민법 등 우리나라 법규를 감안할 때 재판에서 다툼의 여지가 많아 보인다. 일단 시공사 선정 등 가계약을 체결한 행위 자체에 향후 본계약으로 이어진다는 기대가 포함됐다고 볼 수 있기 때문이다. 통념적으로 기대이익을 주장할 수 있다는 의미다.
물론 건설사에 계약을 해칠 귀책사유가 분명한 경우 이러한 기대이익을 주장할 수는 없다. 요즘 쟁점이 된 건설사의 공사비 인상이 이런 귀책사유에 해당할 수 있는지는 사실 애매하다. 외부적인 경제 환경의 변화가 공사비에 적절하게 반영됐는지 여부는 향후 법원 판결을 참고할 수밖에 없다.
송승현 도시와경제 대표는 “돈은 투자하면 이자나 배당 등 수익을 기대하기 마련이고, 건설사들 입장에선 조합에 대여한 돈은 아무런 수익이 없었다보니 배상해달라는 의견을 내는 것 자체는 문제가 없다”며 “다만 주장이 재판에서 얼마나 인정되냐는 또 다른 얘기” 라고 했다.
법원, 계약 해지때 기대이익 인정 추세 건설사 손 들어줘 조합에 배상 판결
과거에는 건설사가 손실까지 감수하며 주요 지역의 개발권을 따내곤 했다. 그래도 많은 이익 실현이 가능했기 때문이다. 하지만 최근 부동산 경기가 침체하면서 예전과 같은 막대한 개발 이익을 실현하기 어렵다는 점이 시공사의 손해배상 소송으로 이어진 것으로 보인다. 계약서상 일감을 주는 조합이 ‘갑’이고 건설사는 ‘을’이지만 그 관계가 마냥 조합에 유리한 방향으로 흐르지 않는다는 점이다.
서울의 핵심 사업지도 예외가 아니다. 공사비 분쟁으로 오랜 기간 갈등을 겪었던 강동구 ‘올림픽파크 포레온’과 서초구 ‘래미안 원베일리’가 대표적이다.
한 건설업계 관계자는 “과거 건설사들은 조합으로부터 일방적으로 시공계약을 해지당하더라도 군말 없이 포기하고 나가는 경우가 많았다. 굳이 소송을 제기하면 조합과 불화를 만들고 업계 평판이 악화돼 더 손해라고 생각했기 때문”이라며 “하지만 이제는 건설사들도 조합에 끌려다니는 상황은 아니다”라고 설명했다.
-> 새로운 대세를 받아들여야합니다. 안그럼 서로 손해죠 금융비용 폭증도 조합에게 불리합니다.
실제 배상 책임을 다투는 소송에서 건설사들이 기대이익을 인정받아 승소하는 사례가 하나 둘 나타나는 점도 이런 흐름에 한몫했다.
지난 7일 서울중앙지법은 서울 서초구 ‘반포주공1단지 3주구(이하 반포3주구)’ 재건축 조합이 과거 공사 도급 계약을 해지했던 HDC현대산업개발에 164억원을 배상하라는 판결을 냈다.
반포3주구 조합은 지난 2018년 HDC현산을 시공사로 선정했다. 그러나 이후 본계약이 미뤄지고 일부 조합원들이 선정 과정에 반발하는 등 갈등이 불거져 2019년 12월 총회에서 시공사 선정을 취소했다.
이에 HDC현산이 반포3주구 조합에 손해배상청구 소송을 제기했는데 1심 재판부가 일부 손을 들어줬다. HDC현산은 사업 종료 후 얻었을 기대이익으로 411억원을 주장했는데 이중 일부가 인정된 것이다. 다만 조합이 HDC현산으로부터 받았던 대여금 500억원을 전부 상환한 점 등을 참작해 청구 금액 중 247억원은 삭감됐다.
이에 대해 반포3주구 조합은 애초 손해배상이 인정된 것 자체가 잘못됐다면서 항소했다. 반포3주구 조합 관계자는 “조합이 시공사를 선정한 후 시공계약을 맺기 위해 서로 조건을 맞춰볼 수 있고, 그 과정에서 틀어지면 없던 일이 될 수도 있다”며 “본계약도 안 한 상황에서 기대이익을 이유로 손해배상을 청구하는 것인데, 이는 마치 결혼도 하기 전에 위자료를 낸 격이라고 생각한다. 항소심에선 반드시 이길 것”이라고 말했다.
(사진=이재형 기자)
최근에는 서울고등법원이 HDC현대산업개발과 한화 건설부문이 제주시 ‘이도주공 2·3단지’ 재건축 조합을 상대로 제기한 시공자 지위 확인 등 청구 소송 항소심에서 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 조합은 2017년 HDC현산·한화건설 컨소시엄을 시공사로 선정했다가 2020년 이를 취소한 후 현대건설을 새로운 시공자로 선정했다. 이에 컨소시엄은 기대이익 100억원, 입찰 보증금 30억원을 배상청구해 약 90억원을 인정받은 것이다.
지난 2011년 대법원은 아현3구역 재개발조합(현 마포래미안푸르지오)이 단지 내 학교 공사를 담당했던 자이종합건설에 대해 2009년 일방적으로 시공계약을 해지한 것은 잘못이라고 보고 배상하라고 판결을 내린 바 있다. 조합은 계약 취소 근거로 시공능력 부족을 들었지만 정당성을 인정받지 못했고, 자이종합건설은 공사를 마쳤을 경우 예상되는 기대이익을 일부 인정 받았다.
이처럼 공사비 갈등으로 조합과 시공사의 계약 해지를 둘러싼 손해배상 책임 공방은 계속 이어질 전망이다. 전반적으로 얼어붙은 부동산 개발 여건이 이런 갈등을 더욱 키우는 배경으로 꼽힌다.
국토교통부 7월 주택통계에 따르면 올해 1∼7월 전국 주택 인허가 물량은 20만 7278호로 작년 같은 기간보다 29.9% 감소했다. 이 기간 착공 물량도 10만 2299호로 54.1% 줄었다. 이처럼 주택 공급 지표가 급감한 것은 금리 인상, 원자재 가격 인상 등으로 주택 경기가 침체된 영향으로 해석된다.
이재형 기자 silentrock@hankooki.com
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