왜 용산이 미래 대한민국의 최고가 될 예정인가 - 4 서부이촌, 한강로편
용산구 리뷰 4편은 용산구의 서쪽에 해당하는 한강로, 서부이촌, 용산역세권 그리고 여의도에 대한 내용을
다루고 있습니다.
용산구가 아닌데 여의도를 왜 넣었냐는 분들이 계실 것 입니다만,
나비곰은 여의도, 용산은 한몸과도 같다는 생각이 있습니다.
도시개발의 축을 놓고 볼때 같이 붙여서 보는게 더 시너지가 있다고 생각하기 때문입니다.
[만약 여의도 분들께서 불편하시다면 죄송]
이번 글은 용산구에서 알아볼 내용이 가장 많고 복잡하기에 방대한 내용을 담고 있습니다.
복잡한 부분은 참고하고 필요한 내용 위주로 읽어봐주시면 감사하겠습니다.
용산의 위치는 아래와 같이
서울 3도심[CBD(종로), YBD(여의도), KBD(강남)] 삼각지대의
정 중심위치로 사실상 서울의 중심위치에 있다고 전부터 계속 강조해왔습니다.
서울시는 오래전 부터 국제적인 업무타운기능을 가진 새로운 도심을 계획하였는데
이게 바로 서쪽용산 즉, 서부이촌, 한강로동(정비창 일대 포함)입니다.
[여의도는 철저히 금융특구로]
1. 서부이촌동
서부이촌동은 용산의 서쪽에 위치해 있으며 원효대교, 한강철교와 접해있습니다.
서부이촌동 일대는 과거 처형장으로 사용되던곳으로, 특히 이곳에서 희생된 천주교 신자들이 많았습니다.
근방에 순교한 분들을 기리기 위한 새남터가 있습니다. [저도 천주교 신자 입니다.]
2003년도 쯔음에 제 부동산 멘토께서 하신말씀이 기억나네요
"이곳에 피가 많이 뿌려져 개발은 마지막에 될 것이며,
원혼들을 달래주기 위해선 상징적인 건물들로 지어야한다"는 말을 들은적이 있었습니다.
[와 지금 생각해보니 그분 노스트라다무스 ??]
서부이촌동에는 한강변을 따라서 1자로 쭉 늘어진 아파트 단지군이 있습니다. [병풍이라는 별명이 있습니다]
중산시범, 북한강성원, 대림, 현대한강 등으로 이루어져 있고 뒤에는 아주 오래된 빌라 다세대들이 있습니다.
과거에는 서부이촌지역이 국제업무지구쪽과 한꺼번에 통개발을 추진했다지만,
현재는 이촌시범, 미도연립, 이촌 1 특별계획구역으로 나뉘어 별도로 개발을 추진 중 입니다.
특히 이촌1구역은 내년 중 조합설립을 위해 서울시와 임대아파트 비율을 협의 중 인것으로 알 고 있습니다.
조합설립 후 또 다른 시장이 펼쳐지겠지요
중산시범은 땅지분이 서울시 것이기에,
재건축 사업의 걸림돌이 되곤 했는데 (땅이 산림청 소유인 한남동 시범과 유사)
그 땅문제가 해결되어 조합설립이 가시화되고 있습니다.
아마도 오세훈 서울시장이 발표할 용산마스터플랜의 내용에 따라 중산시범의 운명이 바뀌지 않을까 싶습니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/018/0005187349?sid=101
제가 한창 중산시범 투자를 공부할때 알게된 것은,
이 아파트 단지는 전용면적이 같아도 땅 크기가 동마다 다 다르다는 것입니다.
뒷쪽동 토지의 면적이 한강변쪽 동보다 큰데 비해,
한강변쪽동은 한강 조망권을 내세우며 '누가 가치가 더 크냐' 이해관계가 팽팽히 맞서고 있었습니다.
같은 전용면적의 아파트는 모두 동일한 크기의 토지를 시로부터 매수할 수 있도록 하고,
앞동의 한강 조망권 보장은 없는 방향으로 협의 중인데 잘될지는 저도 (?)입니다.
일단 시에서 땅매수 기회를 줬으니 빨랑빨랑 해야겠지요
[분담금 좀 많이 깨질듯합니다. 그러나 입지가 입지인만큼 충분히 투자가치는 있습니다]
일단 서부이촌동, 한강로동 쪽은 국철1호선과 KTX선이 지역을 단절시키고 있습니다.
이 철도는 단계적으로 지하화될 예정입니다. [그렇다면 한강철교는 뭐로 쓰일지 궁금합니다]
2. 한강로동
한강로동은 서부이촌동 위에 접해있으며 용산정비창부지를 포함하고 있습니다.
한강로동에서 최근 10년내 완성된 건축물은 아모레퍼시픽 사옥, 용산써밋, 해링턴스퀘어,
용산래미안센트럴, 아스테리움 등이 있고
이외의 개발예정지는
용산정비창 전면 1구역, 2구역,
용산철도창기지(국제업무지구),
아세아아파트부지,
(구)철도병원 부지,
신용산역북측 1구역 / 2구역 등이 있습니다.
간단히 로드뷰 비교만해봐도 한강대로 좌우측은 10년간 엄청난 변화가 있습니다.
아래는 2012년 용산역 서부에서 서부에서 바라본 한강대로이며
다음은 현재의 한강대로 입니다.
차이가 느껴지시나요? 상전벽해라는 말이 어울립니다.
지금 건설이 완료된 아스테리움, 시티파크, 파크타워, 해링턴[이른바 아시크해],
푸르지오써밋, 래미안용산센트럴 등등
한강로에 있는 주상복합 아파트는 강남 최상급지 주복들과 동등 또는 그이상의 몸값을 보여주고 있습니다.
그중 신축은 아니지만 용산공원을 끼고 있는 시티파크, 파크타워도 용산공원 조망권으로 인해
그야말로 엄청난 가치를 가지고 있습니다.
그러나 이것들은 용산 한강로 변신에 대한 빙산의 일각도 안됩니다.
서부이촌을 포함한 서쪽 용산이 결국 이것보다 더 멋있게 바뀔 것 이니까요
어떤분은 용산의 20%정도만 좋다고 하십니다만,
글쎄요..........한 10년 지나면 서울내 부의 축은 이쪽에 많이 포진 할 듯 합니다.
일단 여기는 땅값이 대한민국에서 가장 비싼데다, 대통령까지 들어왔기에 개발은 시간문제라고 봅니다.
고도제한 문제는 대통령실 근방에 고층건물 건축허가가 잇달아 나는중이라 큰 문제는 안될 것 같습니다
용산 정비창 1구역은 개발예정인 한강로동에서 국제업무지구를 제외하면 가장 면적이 크고 모양도 이쁩니다.
국가상징거리로 조성될 한강대로와 접한 입지이며,
얼마전 희림건축의 설계안을 폐기하고, 50층대 이상의 건축물로 화려한 변신을 준비를 위한
설계공모를 진행중입니다.[진짜 엄청 기대됩니다]
http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=43691
과거 희림의 건축안도 이뻣는데 참고삼아 한번 보시기 바랍니다.
신용산역북측의 1구역은 지하7층~지상 38층짜리 주복으로 건설될 예정이며,
아래의 조감도와 같이 올해 4월에 서울시 건축심의가 통과되었고
신용산역북측의 2구역은 33층 규모로 현대 'THE H 신용산시티'가 들어올 예정이며,
다른 용산내 주복들과 마찬가지로 호화 주복으로 지어질 예정입니다.
[공급도 많지만 부자들 유입량이 클예정입니다.]
용산역 전면공원 지하공간 개발과 구 용산철도병원부지는
HDC현산이 수주하여 BTO방식(수익형 민자)으로 개발될 예정입니다.
그외에 아세아 아파트부지를 열거할 수 있는데.
동부이촌동의 서쪽에 자리잡은 미군부지를 부영이 사서 장기간 놀리다가
미대사관 사택겸 나머지는 일반분양을 할 예정이라 합니다.
'사랑으로' 라는 마크는 아마도 떼고 초호화 아파트단지로 건설하지 않을까 싶습니다.
[아무래도 이자리에서 사랑마크는 좀.........-_-;;;]
아래와 같이 여기도 위치가 엄청납니다. 한강조망 잘나올 것 같습니다.
경의중앙선이 지하화 된다면 동부이촌동과 연결성이 커질 것 같습니다.
[사실상 동부이촌동 생활권을 공유할 예정, 동부이촌동쪽에선 한강로동과의 중간지대]
3. 용산정비창 (용산 국제업무지구)
2001년 부터 시작한 용산 국제업무지구를 기억하십니까?
용산을 뉴욕 맨하튼처럼 만든다는 이야기가 이때부터 시작되었습니다.
국유재산이던 용산 정비창기지를 중심으로 초고층 업무타운을 만들고,
용산중앙에 위치한 미 제 8군 기지는 센트럴파크로 만들겠다는 야심찬 계획이 그때부터 시작하였습니다.
용산역 철도 차량사업소와 그 주변땅까지 초고층 위주의 건물로 재개발하여 대규모 업무타운을 만드는 계획으로
개발 면적은 용산 철도기지 43.3만㎡와 서부이촌동 부지 12.4만㎡를 합친 총 55.7만㎡
[한강로3가 + 이촌2동 땅]으로
국제업무시설, 주상복합아파트, 호텔, 백화점, 대형병원 등 복합단지를 건설하는 내용을 포함하고 있었습니다.
2000년 초반 기준으로 사업비 약 30조원대의 단군이래 최대의 개발 프로젝트였습니다.
[현재 가치로 환산시 수백조 이상 예상]
그 당시 서울은 63빌딩과 강남에 있던 타워팰리스 정도를 제외하면 랜드마크로 삼을 만한 건축물이 없었고,
특히 서울 한강변 스카이라인이 한국의 GDP 규모와 국제위상에 비해 매우 부족하다는 인식이 있던지라
용산에 기업형 마천루 단지가 들어서면 서울의 얼굴이 바뀔꺼라는 큰 기대를 모았습니다.
계획되로 되었다면 서울의 현재 얼굴은 아마도 용산이 되었을 가능성이 높았습니다.
아래의 영상에서 국제업무지구의 조감도를 대략 느껴보시면 되겠습니다.
랜드마크 트리플 원(111층)
참고로 국제업무지구의 랜드마크인 트리플원(111)은 그당시 코레일 창립 111주년이라서
건물층을 111층으로 하기로 한 것입니다.
오피스건물
호텔, 레지던스
정비창기지는 2005년 부터 한국철도공사에서 이름을 개칭한 코레일이 주관이 되어
2007년 8월 공모결과 토지 8조 원, 총 개발비 28조 원을 적어낸
삼성물산/국민연금 컨소시엄이 사업자로 지정되었습니다.(포스코, 두산, 현산, 롯데, sk, 금호 등등이 포함)
2007년 12월, '용산역세권개발 주식회사'와 '드림허브 프로젝트 금융투자 주식회사'가 만들어졌습니다.
2007년은 부동산 시장의 절정기로,
그 당시 한국에서 가장 평당가가 비싼 아파트는 서부이촌동 강변쪽 아파트 였습니다.
서부이촌동의 북한강성원 / 대림 아파트, 그리고 용산 우편물 집중국 일대 서부이촌동 지역은
용산 국제업무지구 개발지로 편입 되면서 주거용 부동산 역사상 최초로 대지 평당 1억을 넘는 전설을 쓰게 됩니다.
2022년 현재 용산이 서울부동산시장을 리딩하는 것과 같이 15년전 서울 부동산 리딩은 용산이 이끌었습니다.
http://www.shinailbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=26846
이렇게 ‘황금알을 낳는 거위’로 보였던 ‘용산역세권 국제업무지구 개발사업’은
2008년 2월 '리먼브라더스 파산사건' 시작으로 글로벌 금융위기를 겪으면서 무너지기 시작했습니다.
급기야 부동산 경기 침체로 자금이 부족해진 삼성물산이 대표주관시행사 지위를 반환하고,
위탁받은 롯데관광개발은 빠른속도로 통개발을 추진했습니다.
그러나 워낙 대규모 프로젝트라 1~3단계적 분할개발을 원한 코레일과
통개발을 원하는 롯데와의 경영권 다툼으로 2012년 9월까지 자금조달 난항이 이어지다가
결국 사업이 전면 중단되고,
2013년 4월 8일부로 사업청산이 되면서 펜스가 세워진 상태로 장기간 유치권에 들어가게 되었습니다.
[빨리 통개발 하자는 롯데주장도 이해는 가는게, 이미 철도창을 다 부셔버렸고, 서부이촌동 주민들의 재산권을 막아버린 상태라서 빠르게 했어야 했습니다]
이후로 용산 개발을 어떻게든 안하고 싶었던 박원순 서울시장이, 얼씨구나 하고 바로 지구지정 해제를 했죠
코레일과 드림허브(삼성물산)간의 철도창 부지 소유권 분쟁 소송이 오랫동안 지루하게 이어졌고
1심과 2심에서 승소한 코레일이 2018년 6월, 철도창 부지 37만 9946㎡(11만 4933.67평)의
소유권을 넘겨받게됩니다.
그사이 국제업무지구 땅은 잡초가 무성하게 자라고, 나무도 생기면서 미니 수목원(?) 같이 되어버렸습니다.
[드래곤시티 호텔에서 바라보면 진짜 그래요..........ㅠㅠ]
나비곰은 3심까지 항소를 포기한 삼성물산이 무언가 용산에 빅비쳐를 그리고 있지 않을까 하는 의심이 있습니다.
단편적인 예로,
국제업무지구의 병원자리에는 삼성 서울병원이 오지 않을까 예상하고 있습니다.
서울대병원 아니면 삼성병원 두곳으로 예상중인데 아무래도 삼성이 유력하지 않을까 싶어요
[그리고 트리플원자리를 삼성 사옥화 하지 않을까 하는 전망도 있는데 그건 되바야 아는거니까...........]
아무튼 국제업무지구의 사업실패 원인은 다음의 3가지로 열거할 수 있는데,
1. 경제적 체력에 비해 너무 덩치가 큰 사업을 벌렸다는 점 [욕심이 과하여 배가 산으로 갔다]
용산같은 대규모의 개발사업은 외부악재에도 취약하며,
2008년 리먼브라더스 파산사태는 용산국제업무지구 사업성 저하에 큰 몫을 했습니다.
업무공간 규모가 너무 커서 세계 금융위기가 오자마자 사업성에 (?)를 던진 컨소시엄
투자자들이 빠져나가기 시작한 것입니다.
당시에 서울은 종로, 강남, 여의도권에 이미 오피스공급이 포화 상태였고,
그때문에 용산 국제업무지구에 많은 오피스를 때려 지으면 과연 성공할지 의구심이 컷습니다.
용산국제업무지구보다 훨씬 규모가 작은 여의도/강남의 오피스 사업들도 부진을 면치 못하고 있는 마당에,
정상적으로 사업이 종료되어도 공급폭탄으로 오피스 임대차 시장에는 재앙이 되었을 가능성이 높습니다.
당시 오피스 수요가 고려되지 않은채 단시간에 대규모 사업을 진행하려 했다는점이
결국 용산국제업무지구 사업성을 다 깎아먹고 있었던 상태였습니다.
2. 경험부족에 대규모 업무타운건설을 추진한 점
용산국제업무지구는 44만㎡에서 서부이촌동 지역을 포함하고 56만㎡으로 늘어났는데,
개발경험이 많은 국가들에서도 이 정도로 대규모의 도심재개발 사업을 일거에 시도하는 경우가 없으며,
초대형 업무지구의 도심개발 경험이 전무한 한국이 한큐에 완공까지 노렸으니
용산 개발 실패는 예정수순이였습니다.
그래서 22년 현재 지방선거 전 오세훈 서울시장은 실패를 담습하지 않기 위해 단계적 개발로 구상안을 내비친 바가 있습니다.
3. 무리하게 서부이촌동을 포함시킨 점 [사공이 많아져도 배가 산으로 간다]
용산정비창만 원 계획대로 진행했다면 모를까
서부이촌동(이촌2동)을 사업계획에 포함한 것이 사업 무산의 가장 큰 원인으로 작용하였습니다.
2006년 초창기 계획 당시에는 서부이촌동이 포함되어 있지 않다가,
2007년 오세훈 서울시장이 한강 르네상스 프로젝트를 주장하면서
서부이촌동을 개발부지에 포함시키고 이 지역을 토지거래허가구역으로 묶어버렸죠
오세훈 시장은 주민 동의를 받았으니 문제가 없다고 추진을 강행했으나,
시행사의 어떠한 꼬심에도 주민 동의률이 50%를 간신히 넘는 수준밖에 안되었습니다.
서부이촌동 주민들도 용산이 개발되면서 상권이 형성되고 지역이 발전될 것이라 여겼기에 처음엔 호의적이였으나,
무리하게 재산권 침해가 발생되면서 아래와 같이 강경한 반대입장으로 돌아섰습니다.
안 그래도 리스크가 큰 초대형 개발사업에 수 천명의 이해관계자를 당사자를 끼워넣는다는 것은
리스크를 키운격이며, 오세훈 시장을 위시한 서울시의 랜드마크 과욕도 사업 속도를 지연시켰고,
시간이 갈수록 부채가 불어나면서 사업 결국 실패로 끝나게 되고
박원순 시장시절 미니신도시에 임대주택자리로 논의가 되게됩니다.[안습 ㅠㅠ]
코레일은 2018년부터 철도창 부지의 소유권을 반환받고 간단한 토지정화작업만 해오다가
박시장의 성추행 이슈로 물러나고 오세훈 후보가 극적으로 서울시장을 재입성하게 되어,
박원순때의 미니 신도시 계획은 사라지고 2011년에 존재했던 마스터플랜을 그대로 따르기로 했습니다.
[롤러코스터 타는 용산]
오세훈 시장 1기 재임 때 추진됐던 원안을 거의 그대로 따라가는 것으로
시간단축을 위해서 예정되었던 설계공모를 생략하고,
용산전자상가를 국제업무지구에 추가하면서 경부선 지하화,
용산공원 조성 거기에 용산링킹파크 계획도 포함하여 단계적 개발을 예고하고 있습니다.
단, 서부이촌동을 포함하여 개발하는 이야기는 없는것으로 보입니다.
나비곰의 개인의견으로는 병풍처럼 한강변을 막고 있는 아파트단지를 같이 개발해서 한강과 연계해야
국제업무지구의 경관과 사업성을 유지할 수 있다고 보기에,
북한강성원과 대림 정도라도 수용하여 개발에 포함되는 것을 기대하고 있습니다.
당연히 기존 주민들에게 충분한 의견수렴을 받고 보상도 이루어져야 할 것입니다.
현재 정비창 개발은 미국 뉴욕의 허드슨야드 개발 프로젝트와 비슷한 느낌으로 갈 것 같습니다.
http://weekly.hankooki.com/news/articleView.html?idxno=7025027
용산 동서쪽 개발이 완료된다면, 미래에는 용산접근성이 부동산의 한 '평가요소'가 될것이며
그렇다면 용산역에 엑세스가 쉬운 수도권 및 지방 부동산에 가치변화가 있을 것 입니다.
[대표적으로 일산 / 오송 / 천안 같은]
4. 여의도동
여의도는 한강으로 용산과 떨어져 있지만 한몸과 같습니다.
일단 박원순 시장때부터 여의도 / 용산 마스터플랜이 있었다지만
지리적으로 굉장히 가깝고 서로 마주보고 있기에 한강변 서울의 이미지를 바꾸는데
여의도를 가만히 둘 수가 없기 때문입니다.
이것은 현재 2040 서울 도시계획에서도 볼 수 있는데,
여의도와 용산에 대한 연결성 강화에 대한 내용이 주요계획으로 나와있을 정도 입니다.
십년전 있던 트램이야기는 최근에는 잘 모르겠군요 트램보단 다른방법으로 강화를 하는건 어떨런지 싶습니다.
아래사진은 박원순 말쯤에 나온 여의도 전략정비구역의 조감도입니다.
용산 국제업무지구 못지않게 멋있는 모습으로 금융 특화지구로 개발될 예정입니다.
아마 오세훈때는 더 멋있는 모습으로 바뀌겠죠
지리적 뿐 아니라 풍수적으로도 여의도는 '용의 여의주' 형상입니다.
한강의 흐름을 용의 흐름이라 보았을때,
샛강과 한강사이에 있는 여의도는 용의 아가리에 물려있는 모양새라 하여
과거부터 풍수를 좋아하시는 분들은 여의도를 여의주로 생각을 하시더군요
일단 여의도-용산의 연계성 강화를 위해선 저는 편도 2차선인 원효대교가 적어도 편도 4차선 이상의 대교로
확장이 될 것이라 여기고 있습니다.
아마도 그리된다면 여의도 용산 개발이 다 되었다는 전제하에
원효로라인 가치가 크게 달라질 것 같습니다.
여의도도 자체적으로 쓸말이 참 많은데 이번 포커스는 용산이기에 여기까지만 설명하겠습니다.
서울아파트는 매리츠쪽에서 동의작업을 3월경에 마무리된 것으로 알고 있습니다.
그뒤로 진행사항은 못들었지만 나머지 여의도내 재건축단지들도 조만간 축포 터트릴 날이 올 것 같습니다.
5. 나비곰의 결론
나비곰은 지금까지 서울/수도권 중심축이 경부고속도로를 따라 강남 동남쪽으로 이동해왔지만,
용산/여의도가 개발되면 서울 중심은 다시 도심쪽이 될 것이라는것에 무게추를 두고 싶습니다.
미래 용산은 서울 3도심축의 지리적 정중심에 위치하고 있으면서 한강을 끼고 있고,
현재도 철도 중심지인 용산역, 서울역을 보유하고 있으며,
링킹파크를 통해 경부고속도로 시작이 용산에서 스타트 할 것입니다.
거기에 대통령까지 품은 도시로서 그야말로 서울의 지리적, 교통적 '중심지' 입니다.
또한 용이 여의주를 물고 하늘로 승천하기 위해선 용산만 개발될 게 아니라 여의도도 화려하게 발달 되어야 하며,
도시계획을 할때도 여의도쪽 개발과 협의해야 할 것들이 많을 것 입니다.
현재는 용산 내부에서 최고가는 동쪽 용산이나, 마지막은 서쪽 용산의 전성시대로 장식될 예정입니다.
[여의도와 서쪽용산이 환골탈태가 되면 또 마포가 급부상할 예정입니다.]
6호선 라인 아래쪽 용산이 다 개발되면 용산구의 아파트촌 왕의 자리는
동부이촌/서빙고동이 가져가게 되겠습니다.[현재 강남의 압구정동 지위]
아무튼 2030년 중반쯤이 되면 '용산 접근성'이 부동산 평가요소로 자리매김할 것 같습니다.