PF 대출 금리 절반으로 낮춘다는데 정말 가능할까?
안녕하세요 정필립입니다.
어제 남긴글에 이어 공급대책중 하나로 PF대출금리에 대한 기사가 떳었습니다.
저는 현재 상태로는 PF 대출금리가 낮게 조정하는것은 어려울 것이라 우려를 하였었습니다. 오늘자 기사를 보니 절반으로 낮춘다는 기사가 떳군요
그렇다면 개인 주택대출금리도 확 낮춰야 할텐데요..........걱정이 됩니다.
이런짓한다고 공급이 바로될것은 아니기에
그나저나 앞으로 분양가는 많이 오를일만 남았습니다.
시장에서 못받아들이면 받아들일 수 있는 동네만 공급될껀데 부익부 빈익빈이될꺼고
지방은 공급이 정말 힘들거같네요
변화가 잘먹힐지 기대는 됩니다.
관련기사 내용 리뷰진행과 함께 연관된 기사도 같이 보도록 하겠습니다.
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'돈맥경화' 중소건설사 PF 금리 절반으로…
주택공급확대안 전방위 검토
[정부 주택공급확대 대책]
정부, 박근혜 정부 시절 도입한 '표준PF·후분양 표준PF' 확대 논의
줄도산 우려 확대에 정책 상품으로 돌파구…원활한 주택 공급 목표
미분양 매입 위한 리츠 도입, 공공택지 전매제한 허용 등도 검토
실거주용 오피스텔 보유 ‘주택 수’서 제외…생숙 규제 완화 관심
- 등록 2023-09-06 오후 7:09:54
- 수정 2023-09-07 오전 10:28:15
[이데일리 김아름 기자] ‘해피트리’ 브랜드로 잘 알려진 신일이 지난 5월 법정관리에 들어갔다. 지난해 부도 처리된 우석건설과 동원건설산업, 올해 범현대가의 HN Inc와 시공능력평가 100위권인 대창기업에 이어 신일까지 중견 건설사의 줄도산 우려가 현실화하고 있다. 프로젝트파이낸싱(PF)시장 경색 등 ‘돈맥경화’가 심화하고 있기 때문이다. 특히 지방 사업장은 공사비 증가, 공기 지연 등으로 사업장 대부분이 이미 적자로 돌아서 먼저 손을 털고 나가는 업체들이 늘고 있다. 정부가 270만호 주택 공급의 빨간불이 켜졌다며 ‘초기 비상 단계’로 진단한 이유다.
-> 8월말 강의때 정부의 공급목표는 이대로는 그냥 허상에 불과하다고 했었습니다.
지방은 문재인정권에서 공시지가까지 떡상시켜놔서 그야말로 다올랐습니다.
거기에 땅값 <<< 건축비 가 되었기에 중소규모 건설사들은 자금규모가 작아 사업진행이 엄두도
안날겁니다.
이를 위해 정부가 이달 내놓을 주택 공급 확대 대책에 프로젝트 파이낸싱(PF) 금리를 대폭 낮추는 방안을 검토하고 있다. 현재 연평균 10%가 넘는 PF대출 금리를 5~6%까지 낮추고 중소주택업체도 보증을 손쉽게 받을 수 있도록 유도하겠다는 계획이다.
->요즘 12~13% 정도 하는것 같던데 이를 반으로 낮춘다라.............안그래도 세수문제와 여기저기서 펑크난거 메꾸기도 힘든데 무슨돈으로 저금리를 만들 수 있을지 궁금합니다. 계속 지켜봐야겠네요
이를 위해 정부는 지난해 말 중단한 주택도시보증공사(HUG)의 PF보증상품(표준PF·후분양 표준 PF)을 이용하는 안과 PF 보증 요건 개선방안을 논의하기로 했다.
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[그래픽=이데일리 김정훈 기자]
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원희룡 국토교통부 장관은 6일 서울 강남구 건설회관에서 열린 ‘건설산업 정상화 태스크포스(TF) 회의’에서 “전반적으로 (주택) 공급 금융이 위축돼 있다”며 “토지를 공급하고 인허가하는 부분, 공공에서 발주 물량을 당겨서 하는 부분 등 할 수 있는 것을 총동원해야 (공급 부족 현상을) 반전할 수 있다”고 말했다.
->남들이 다 원하는 서울, 경기, 지방주요지 인허가를 아무리 빨리해줘도 이게 사람이 하는일이다보니..............조합원이나 지주끼리 내분이 나면 뭐가 되는게 없죠
지방정부가 행정처리를 빨리 통과해주겠다 하면 지들끼리 난리고
지방정부가 규제들어가면 그제서야 하려고 나서는데 정작 행정처리 통과가 안되고.........^^;;
[사람의 마음이란 갈내같으니]
정부가 주택 공급 속도전을 선언한 것은 2~3년 뒤 주택 수급이 흔들릴 수 있다는 불안감 탓이다.
국토부에 따르면 올해 1~7월 전국의 주택 인허가 물량은 20만7278가구로 지난해 같은 기간보다 29.9% 줄었다. 같은 시기 착공 물량(10만2299가구)은 54.1% 급감했다. 통상 주택은 인허가 이후 4~5년 뒤, 착공 후 2~4년 뒤 입주할 수 있다. 2~3년 후 공급에 차질이 생길 것이란 전망이 나오는 이유다.
-> 공급절벽에 대한 공포심은 이미 올 하반기부터 시작했습니다. 지금 시장에서 전세가 무섭게 오르는것 보면 전세가가 임계에 차오를때 월세가 널뛰기할꺼고 그뒤로는?
당연히 매매가가 또 한번 역사를 쓰겟죠
정필립은 매매가 침체가 적어도 윤석열 정권 내내 될것이라 보지만
요즘 돌아가는 분위기를 보니 자칫 내가 틀릴 수도 있겟다는 생각도 듭니다.
[전 틀리는게 더 좋습니다. 어짜피 정필립도 다주택자라.....]
지방과 중소 중견 건설사 재정난에 따른 도산 위기감은 어느 때보다 커진 상황이다. 정부가 정책상품인 ‘표준PF’ 부활 카드를 만지작거리는 이유다. ‘표준PF’란 지난 2014년 박근혜 정부 시절 국토부가 HUG·금융권·중소주택업체 등이 상생할 수 있도록 PF대출을 표준화·최적화한 보증상품이다. 저렴한 금리, 금융기관 수수료 면제, 대출금의 만기일시상환 방식 등을 목적으로 도입한 제도로 중소중견 건설사 자금난에 숨통을 터줘 왔다.
제도 시행 후 표준PF 보증 규모는 지난해 말 일시 중단 전까지 약 13조원에 이르며 KB국민은행, 우리은행, 하나은행, BNK부산은행, 수협은행 등 5개 은행에서 취급했다. 표준PF 가산금리는 ‘CD(91일물) 금리+1.50%’ 수준이다.
이날 CD 금리가 3.70%인 점을 고려하면 표준PF 금리는 5.2% 수준이다. 정부는 아울러 ‘후분양 표준 PF’ 도입도 검토한다. 건설사가 주택 일부를 후분양 하는 조건으로 주택건설자금 대출금을 조달하면 원리금 상환을 보증하는 것인데 그간 민간 후분양 활성화 지원 정책으로 이용돼왔다. 주택업계 관계자는 “최근 원자잿값 급등, 대출금리 인상 등 비용증가로 어려움을 겪는 주택사업자에게 저금리 금융지원을 통해 비용을 경감시킬 수 있다”며 “표준PF, 후분양 표준PF 제도 운영을 통해 주택공급 확대를 통한 부동산 시장 안정, 주거안정 지원에 큰 도움을 줄 수 있다”고 설명했다.
-> 후분양.......이거 분양가 무진장 오른다는 뜻 입니다. 말이 좋아 후분양이지
이런 상품이 받아들여질 수 있는곳은 서울 경기 주요지 말고 부산 대구 대전등의 최상급지 말곤 없겠죠 [제가 이해관계 있는 용산 한남동 내에서 '더힐'이란 아파트도 후분양이였고, 분양시기때 와서 비싸다고 산사람이 별로 없었지요 그뒤로 4배 정도 가격이 점프했네요 요즘 거기 대형이 90억쯤할라나요 글적글적............]
앞서 지난달 29일 열린 주택공급혁신위원회에서는 다양한 공급 확대 방안이 제시됐다. 민간 참여를 유도하기 위해 미분양 매입을 위한 리츠 도입과 공공택지의 전매제한 허용, 실거주용으로 오피스텔을 보유했을 시 ‘주택 수’에서 제외하는 방안을 건의했다. 특히 생활형숙박시설(생숙) 규제 완화 여부도 검토해야 한다는 의견도 제시됐다.
-> 오늘자 기사로 다주택 기준을 2채에서 3패로 늘린다는 이야기가 나왔습니다.
취득세 깍아줘야 할 텐데 현행기준에선 저도 주택수 줄여서 똘똘이 지역 주택은 죄다 월세 놓는게 낫습니다.
현재의 체제를 계속 유지하면 전세제도는 전세가가 임계를 찍은뒤 자동 소멸로 갈겁니다.
[2~3년 동안 전세가는 폭풍처럼 오르겠죠]
혁신위에 참여한 한 관계자는 “민간주택의 착공을 늘릴 수 있도록 PF 요건 완화, 리츠를 통해서 미분양 주택을 매입하는 방안, 오피스텔·생활형숙박시설 등 비아파트에 대한 통계를 포괄하는 정책 등을 제안하고 이에 대해 논의했다”고 말했다.
이러한 와중에 일본은 주담대를 50년에 18억까지 1.65% 고정금리라는 파격조건으로
했습니다.
이거 일본 도쿄 핵심지 맨션 사놓고 월세놔도 남는장사되겠는데요?
일본 부동산............갑자기 급관심이 생깁니다. [아놔 일본에 잠깐 취직해야하나? ㅎㅎㅎㅎㅎ]
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50년 주담대 오히려 늘리는 日…"고정금리 1.65%에 18억까지 대출"
전진영입력 2023. 9. 7. 09:51
日 지역은행들, 50년 주담대 잇따라 출시
美 국채 수익률 악화와 日 부동산붐이 겹쳐
일본 지방은행과 신용금고들이 잇따라 상환기간을 최장 50년으로 하는 주택담보대출 상품을 내놓으면서 배경에 관심이 집중되고 있다. 가계부채를 늘릴 위험성이 크다며 50년 주담대 판매를 일제히 금지하기 시작한 우리나라와 정반대의 모습이다.
미국의 금리 인상으로 미 국채 투자 매력이 크게 떨어진데다 일본 내 부동산붐이 함께 맞물리면서 일본 은행들이 적극적으로 대출상품 출시에 주력하고 있는 것으로 풀이된다.
주택담보대출 기간을 40년에서 50년으로 늘렸다는 내용의 히로시마은행 보도자료.(사진출처=히로시마은행)
7일 니혼게이자이신문(니케이)에 따르면 히로시마 은행은 지난달부터 최장 40년으로 하던 주택담보대출 변제기간을 50년으로 늘렸다. 금리는 고정형의 경우 10년간 1.65%, 변동금리는 연 0.455%로 최대 2억엔(약 18억원)까지 대출할 수 있다. 히로시마 은행 관계자는 "50년 주담대를 취급하는 금융기관이 나오고 있어 경쟁 전략상 필요하다고 판단했다"고 니케이에 전했다.
실제로 히로시마 은행 이외에도 서일본 씨티은행, 관동지역 은행인 조요 은행, 후쿠이현 지방은행인 후쿠이 은행 등은 이미 50년 주담대 상품을 취급하고 있다. 니케이에 따르면 지난 1년간 10여 개 지역 금융기관이 50년 주담대 도입과 확충에 나섰다. 심지어 스미신SBI넷은행 등 인터넷 전문은행들도 50년 주담대 상품 판매에 뛰어들고 있다.
보증회사와 업무 제휴를 통해 상품을 늘리는 곳도 생겼다. 후쿠오카 히비키 신용금고나 홋카이도 구시로 신용조합은 도쿄와 히로시마에 거점을 둔 신용보증회사 MG보증과 업무 협약을 맺었다. 이 은행들은 다른 보증사와 손잡고 이미 50년 대출 상품을 제공해왔는데, 추가로 새로운 보증사를 찾아 상품 수를 늘린 것이다. 보증사마다 보증 심사 기준이 다르기 때문에 한 곳에서 거절당해도 다른 상품에서 대출이 가능할 수 있도록 최대한 고객 선택지를 늘리겠다는 전략이다. MG보증 관계자는 "전국 금융기관으로부터 업무 제휴 문의가 증가하고 있다"고 밝혔다.
이처럼 일본 은행들이 일제히 50년 주담대 상품에 뛰어든 이유는 일본 대내외 여건 변화에 따른 것으로 풀이된다. 일본 내에서는 코로나19 이후 일상이 회복된데다, 저금리 기조를 일본은행(BOJ)이 그대로 가져가면서 침체했던 부동산 시장이 활기를 띠기 시작했다. 국토교통성은 올해 초 '2023년 1월 1일 기준 공시지가'를 발표했는데, 주택지와 상업지를 합친 전체 용지의 전체 평균 공시지가 상승률은 15년 만에 최대치를 기록했다.
50년 주택담보대출로 한 단계 높은 주택 구입이 가능하다고 홍보하는 스미신SBI넷은행.(사진출처=스미신SBI넷은행 홈페이지)
조사에 따르면 분양 단독주택 구입 자금도 지난해 전국 평균 4214만엔(3억8000만원)으로, 3년 전과 비교해 10% 증가했다. 이 중 자체 자금은 평균 1160만엔(1억488만원)이다. 나머지 3000만엔(2억7000만원)은 대출을 받아 집을 산다는 뜻이다. 3000만엔을 대출해도 일본 은행의 1%대 금리를 적용하면 50년 동안 매월 6만4000엔(57만원)만 지불하면 된다.
일본 도쿄 부동산 투자 가즈아!!!
앞으로 한국-일본은 매우 긴밀한 관계가 될꺼라 거부감도 많이 없어질꺼고
왠지 좋은 타이밍 같다는......... 아니 한국도 50년 좀 해줍시다!!! 고정금리로!!!
대외적으로는 미국 금리 인상이 영향을 미쳤다. 지금까지는 예금으로 모은 자금을 은행들이 유가증권으로 운용했지만, 금리 인상이 세계적인 추세가 되면서 오히려 손해가 증가하는 꼴이 됐기 때문이다. 외채 운용이 어려워지니 은행들은 대출 상품을 늘리는 방식으로 수익을 벌어들일 수밖에 없다.
이러한 대내외 요건이 갖춰진 상황에서, 장기 주담대는 은행 입장에서 젊은 고객을 대거 유치할 수 있는 좋은 유인책으로 꼽힌다. 무엇보다 젊은층은 매월 상환해야 하는 금액을 줄이고 싶어하기 때문에, 50년 주담대 이용자는 점점 늘어나는 추세다. 오키나와 은행은 "최근에는 30대 이하 고객의 장기 주담대 이용도 늘고 있다"고 전했다.
다만 니케이는 장기 대출 상품을 늘릴수록 금융기관은 여신관리에 대한 어려움이 커지기 때문에 주의가 필요하다고 당부했다. 니케이는 "매달 상환이 빠듯한 사람도 있다"며 "대손이나 시장금리 움직임에 따른 금리 리스크로 은행 수익에 영향을 미치는 경우도 있기 때문에, 은행 심사와 리스크 관리가 더욱 중요해질 것"이라고 덧붙였다.
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