지하 지상 공중 3축 입체도시로 개발될 용산 국제업무지구
안녕하세요 정필립 입니다.
용산국제업무지구관련 소식이 새로 떳는데 관련 기사 리뷰진행합니다.
정필립이 작년부터 써왔던 용산관련 예상내용 (현재 네이버 프리미엄에서 확인 가능합니다)과 많은부분에서 비슷하게 진행되고 있습니다.
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용산 '미니신도시'급 개발 구체화…지하·지상·공중
3중 입체도시로
입력2023.08.29. 오후 4:16 수정2023.08.29. 오후 7:54 기사원문 이상은 기자
서울시가 지난해 용산국제업무지구 개발을 발표하며 내놓은 조감도. 서울시는 현재 이 사진을 대체할 새로운 조감도를 다시 만드는 중이다. /서울시 제공
서울에 남아 있는 마지막 금싸라기 땅, 용산 정비창 부지를 국제업무지구로 개발하는 계획이 점차 구체화되고 있다. 오세훈 서울시장은 이 땅을 ‘서울 대개조’ 구상의 첫 번째 프로젝트로 삼고 공을 들이고 있다. 서울시의 구상이 실현되면 허허벌판이던 이 곳은 그야말로 ‘미래도시’가 된다. 현재 용산 도로 아래를 지나던 하천을 복원하고, 그곳에서부터 지하도시, 지상도시, 공중도시로 이어지는 3중 입체 복합도시가 건설될 예정이다.
-> 정필립은 여의도 용산이 강남을 대체하려면 단순히 고층위주 개발뿐이 아닌, 지하 매머드 던전화가 필연적이라고 예상해왔었습니다.
또한 서울의 얼굴을 변경하는 프로젝트이면서 싱가폴식 조경이 어우러진 고층건물위주 개발이 될 예정이기에, 결국 모든 건물 - 교통거점과의 지하커넥션이 이루어 질 수 밖에 없다고 생각합니다.
[싱가포르는 건물 재건축 재개발을 진행할때, 지하 매머드 던전화를 같이 진행하며, 지상으로 이동하는 사람보다 지하로 이동하는 유동인구가 훨씬 많습니다]
이번 공중도시 개념은 싱가포르의 개념을 더욱 뛰어넘는 지하-지상-공중 3축 입체통로를 만드는것이 핵심계획인것으로 보입니다.
○자연성 복원하는 입체도시로
29일 서울시에 따르면 시는 올 연말까지 용산정비창 부지 개발 계획을 확정할 계획이다. 지난해 최초 발표한 조감도를 대체할 수 있는 새로운 개발 청사진도 가을 중 공개할 예정이다. 국토교통부는 올해 초 개발 과정에서 기존 용적률과 규제를 적용받지 않고 자유롭게 그림을 그릴 수 있도록 하는 화이트존 개념인 ‘도시혁신구역’을 도입하겠다고 발표했는데, 용산정비창 부지를 바로 이 방식으로 개발하는 방안을 검토 중이다.
-> 역시 기존안은 급하게 만든것이니 그대로 갈리 없다고 봤었습니다.
예전의 2000년대의 트리플1과 그외 용을 상징하는 아름다운 디자인 부활을 기대합니다.
과거 화려한 디자인을 적용할려면 화이트닝 존으로 적용한다는 것이 이해갑니다.
과거 디자인은 아래 영상들을 참조하여 주세요
국제업무지구 관련영상은 하단의 링크를 클릭하시면 볼 수 있습니다.
https://blog.naver.com/s-class1/223197075345
서울시는 용산정비창을 ‘한국의 뉴욕 허드슨야드’ 같은 공간으로 만들겠다고 밝히고 있다. 1500%을 초과하는 용적률을 적용해서 그동안 서울에서 상상하기 어려웠던 초고층 건물을 허용하고, 위로 솟는 대신 저층부는 절반 이상 녹지로 덮겠다는 것이다.
-> 건물수 변경이 있을 수도 있겠는데요? 대신 초고층이 몇채가 들어설지 궁금해지네요
서울시 내에서 이 계획의 큰 얼개를 꾸리고 실무와 비전을 맞춰가고 있는 사람은 강병근 총괄건축가(건국대 명예교수)다. 그는 용산정비창 개발계획의 큰 얼개를 △자연성 회복 미래도시 △입체복합수직도시 두 가지로 설명했다.
오 시장이 그간 여러 차례 강조해 온 입체복합수직도시에 비해 ‘자연성 회복’ 부분은 다소 낯설다. 그러나 입체화 과정에서 자연성 회복을 위한 공간이 나온다는 점에서 둘은 서로 잘 맞물린다는 것이 강 총괄건축가의 설명이다. 그는 “묻혀 있던 강을 복원하고 끊어진 숲을 연결하는 개발을 할 것”이라고 소개했다.
○‘아파트동’ 따로 안 만든다
서울시의 계획에 따르면 새로 지어지는 도시의 지하부에는 차량이 다니지만 ‘주차장 느낌’의 공간이 아니라 상가, 지하 보행통로로 구성할 예정이다. 지하도시라 해도 완전히 덮이지 않고 상층부에서 지하까지 빛이 닿을 수 있도록 곳곳이 뚫려 있는 형식으로 조성한다.
-> 지하매머드 도시 개념이 바로 이런것 입니다. 아마도 최소 편도 3차선 이상의 도로들이(어쩌면 테헤란로 수준의 5차선 이상급) 이 거미줄 처럼 세팅되며, 이 도로들은 여러층으로 분할되있어 교통망을 분산 시킬 수 있는 구조로 만들어질겁니다. 일반 자동차 도로망 뿐 아니라 물류이동과 버스등 대중교통 이동용 전용구획도 신설될 것 입니다. 또한 지하에도 상가들이 엄청나게 깔리겠네요
싱가폴처럼요 [갑자기 에반게리온에서 나오는 제3 신도쿄시가 생각나네요]
지상도시 부분은 용산역사에 해당하는 높이다. 녹지로 덮어 보행자 중심의 공간으로 만든다. 지상도시 위로 솟은 부분은 공중도시가 된다. 공중도시에도 경사로 등을 활용해 입체적인 옥상정원을 조성하고, 스카이워크 등 건물 간 연계 통로를 구축해 각 동이 독립적인 공간이 아니라 여러 레이어(층위)를 가진 ‘구역’의 효과를 낼 계획이다.
-> 용산역이 지하로 쏙 들어갈것이라 네이버 프리미엄글에도 남겨놓았는데, 그대로 진행되는군요
역시 용산역이 지하로 들어가면서 지상을 싹 녹지로 덮어 파크웨이의 일부가 되어 국제업무지구와 용산공원을 한데 이어주는 통로로 작용하게 될 것 입니다.
용산일대는 지하매머드 던전 뿐 아니라 건물들끼리도 옥상 보행데크와 중간층에 통로를 내어 이동이 자유롭게 하는 컨셉도 적용되는것으로 보입니다.
서울시는 용산 일대를 지나 한강으로 향하는 만초천(蔓草川)을 복원하는 구상도 가지고 있으나 아직 확정되지 않았다고 밝혔다.
주거지역을 따로 빼지 않는다. 홍선기 서울시 미래공간기획관은 “특정 동은 주거담당, 특정 동은 업무담당 식으로 배정하지 않고 같은 건물 안에 저층부는 상가, 중층부는 오피스, 고층부는 레지던스와 같은 주거시설 등으로 복합 구성할 것”이라고 말했다.
-> 진정한 의미의 직주근접이 가능해지겠네요 그런데 주택공급은 많지 않을꺼라 대한민국 최고가 탑10이 모두 이곳에서 나오게 될 가능성이 큽니다. [분양가 수백억 짜리들이 즐비할 것 입니다]
기후변화에 대처하는 대안도시의 성격도 짙다. 지하도시 아래엔 폭우 등에 대비할 수 있는 대심도를 마련하고, 쓰레기차가 다니지 않는 ‘제로 웨이스트’ 실험도 할 예정이다. 신윤철 서울시 공공개발사업담당관은 “태양광과 지열 등을 활용해 에너지를 자급자족하고 외부로 쓰레기를 배출하지 않는 탄소제로 도시가 될 것”이라고 강조했다.
-> 작년부터 지구온난화와 해수면상승을 저의 부동산 입지 분석모델에 반영하고 있습니다만,
서울시의 안은 이것을 한층 넘어서 도시개발기획부터 아예 침수에 대한 방책을 세워놓고 진행하는 것 같네요 아무래도 한강변쪽이니 많은 안배가 필요할 것 입니다.
그리고 이 안배는 여의도 국제금융지구에도 동일하게 적용될 것입니다.
개인적 사견으론(아마도 반드시 할것이라 봅니다) 여의도와 용산을 이어주는 원효대교 확장도 진행하겠지만, 지하 매머드 터널형태로 한강을 건너 여의도와 용산 업무타운을 이어주는 방식도 같이 적용되지 않을까 기대하고 있습니다. 용산의 매머드 지하계획을 볼때 단순히 신림선 하나만으로 해결하려 하진 않을것 같군요
강 총괄건축가는 “개발이 완료되면 현재 용산구 전체 통행량의 절반 가량(연 50만대 예상)을 이 도시가 추가로 유발하게 된다”며 “모두가 차를 가져온다면 주변 교통이 감당하기 어렵기 때문에 애초에 차가 없어도 불편하지 않게 설계하는 것이 중요하다”고 했다.
○연내 개발계획 확정, 10년 후 입주
관건은 얼마나 빨리, 적정한 비용으로 진행할 수 있는가다. 용산정비창 부지 개발은 2000년대 중반에도 추진되었으나 사업시행자의 자금조달 역량이 부족한 가운데 부동산 경기가 가라앉으면서 2013년 중단됐다. 서울시 등은 지난 번 프로젝트 좌초 경험을 바탕으로 이번에는 서부이촌동 부분을 제외하고 공공기관 중심으로 사업을 진행한다.
-> 서부이촌동 일대는 아마도 자체적으로 개발에 참여하게끔 당근책이 추후 등장하리라 봅니다.
그게 토지거래허가로 묶어놓은 이유 아니겠습니까?
용산정비창 부지의 대부분은 코레일(72%)이 소유하고 있지만 국토부(23%)의 지분율도 높다. 사업시행은 코레일이 70%, 서울시 산하 SH공사가 30%를 보유한 특수목적회사(PFV)에서 진행한다. 코레일·국토부·서울시의 이해관계가 비교적 일치하는 편이다. 특히 코레일에서는 이 땅 때문에 보유세만 연간 1000억원 가량을 내고 있어 개발을 서둘러야 하는 처지다.
서울시는 내년 중 도시개발구역 지정과 개발계획 고시가 마무리 되면 2025년 중 기반시설 착공을 시작해서 2028년까지 준공하겠다는 계획이다. 이어 2029년부터 분양받은 개별 필지에 대한 착공이 순차적으로 이루어지고, 2032년부터는 상가와 오피스 등에 대한 입주가 시작된다. 전체 퍼즐이 모두 맞춰지는 것은 2040년 경이 될 전망이다.
-> 가슴이 웅장해지네요 2030년!!! 기대됩니다.
이상은 기자 selee@hankyung.com
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