중국발 '리먼브라더스 사태' 예의주시........한국 부동산은 어디로?
안녕하세요 정필립입니다.
그제부터 중국에서 2008년 미국에서 발생한 리먼브라더스 모기지론 금융위기 사태가 재현되는 움직이는 모습을 보이고 있어 이에대한 이야기를 진행하고자 합니다.
발생된 상황
1. 19년말 코로나 터지고 나서 현재까지 건설되다 만 빈집이 21년기준으로도 약 1억채를 초과함 [지금은 대체 몇채일까요?]
2. 구축들도 고점대비 매매가 반토막 집값 속출중
3. 부동산개발회사들이 헝다에 이어 비구이위안까지 차례차례 파산진행중 또한 중국내 신탁사들을 필두로 금융업이 연쇄로 무너지고 있음 [돈을 예금했는데 못받는 사태 발생시작]
4. 이미 분양받아 돈을 선납한 사람들은 건설이 멈춰진 상태로 더이상 공사가 진행되지않는 현장을 하염없이 기다릴 수 밖에 없음 [전재산을 신축건설 부동산에 투자한 사람은 큰일남]
5. 이미 중국은 통계를 안내기 시작함 청년실업률도 48%에 달하는데 실상은 80%를 넘지않을까 싶음
6. 관주도 개발사업이든, 민간주도 개발사업이든 모두 위기에 직면해있어 중국의 경제 전반이 무너지고 있음. 최근 여행규제를 모두 푼것도 위기가 상당히 커서 자존심이고 뭐고 다 내려놔야할 상황인것임
전반적으로 한국의 IMF 위기와 2008년 리먼사태때 위기수준의 이슈가
중국에 동시에 온 느낌입니다.
이런 위기는 2년전 부터 미국이 예상하던 시나리오였고, 국내에서도 인사이트 높으신분 몇분들로 부터 '중국경제가 조만간 양털깍기로 갈것이다' 이야기를 들어왔습니다.
[제가 해외 부동산에 그토록 관심이 많았어도 중국쪽으론 단 한번도 눈길 안준 이유기도 합니다]
아무튼 한국의 기업들은 박근혜 대통령때 사드배치로 인한 무역보복조치가 시작되면서,
문재인 대통령 시즌 부터 서서히 중국과의 협력투자관계를 끊어왔습니다.
이마트, 현대자동차, 롯데 등등 대기업들이 연일 철수한다는 이야기 뿐이였죠
그나마 명맥은 한국 화장품 정도가 유지했는데 이것도 작년부턴 쉽지 않아졌습니다.
코로나 사태가 터지고 나서도 중국과의 교역은 더욱 축소 되어왔었지 확대되진 못했습니다.
이번 중국의 경제위기 사태로 인해 미국과 그외 서방국가들은 중국에 대해 철저히 양털깍기를 진행하여 한동안 중국의 힘을 빼놓는데 주력할 것 같습니다. [그나마 타개책이 대만침공 등 전쟁을 일으키는것이였는데 한국이 명확하게 미국편으로 돌아서서 큰전쟁 대놓고 일으키키도 힘들겁니다.]
그리고 최근 5년 동안 한국기업들은 중국에서 이미 철수를 많이했거나, 중국에서 팔지 않게된 상품들이 매우 많습니다.
반도체등 원자재 위주로 중국에 수출하는 현재의 한국-중국 경제 생태구조덕에
이번 중국 경제위기 사태는 초반에는 한국에 영향을 줄것이나, 한국이 기회를 크게 잡을 절호의 찬스라는 생각이 듭니다.
[자본주의 시장에서 남의 불행은 항상 우리의 기회였다]
이미 기타 다른기업들도 이미 중국에서 사업 축소나 철수중이라 합니다.
지금까지 중국은 한국을 포함하여 주변국들에게 저렴한 양아치짓, 깡패짓을 많이 해왔는데, 나라간의 신용이 사라진게 중국에 있어 가장 큰 문제입니다.
한국 필리핀 일본 대만, 베트남등 서태평양의 대부분 국가들은 중국과 사실상 적대국가화가 진행되고 있습니다.
최근 중국이 왕따에서 벗어나고 미국과의 분쟁에서 조금이라도 자기들 편을 모으기 위해 브릭스 [브라질, 인도, 러시아, 남아공등]를 다시 소환하고 있는데요
사실상 미국과의 대리전을 치루고 있는 러시아를 제외하면 브릭스 국가들 대부분이 중국을 싫어하는 기조가 강합니다. [특히 인도는 국경분쟁으로 아주 원수지간이죠]
특히 기업들 입장에서 경악할만한 일들이 버젓히 벌어졌엇는데요
시스템 또는 제품 자체의 안전 / 품질 / 성능 문제도 아닌데,
단지 정치적인 이유만으로 다른나라 기업들의 제품 판매를 막고
중국에 투자한 기업 또는 중국으로 이직한 사람들의 기술만 탈취 후 버려버리는
모습을 여러번 보여왔습니다.
거기에 중국 정부 마음에 안들면 재산몰수도 여러번 보여졌으니 과연 앞으로 누가 중국에 투자할까요? 안그래도 인건비도 올라서 수지타산도 안맞고 있는데요
이런상황에선 중국이 아닌 베트남, 인도등에 투자해야겠죠
빠져나간 외국기업들은 중국 정권이 공산당이 몰락하고 기업활동이 보장받는 민주주의 체제로 변경되어야 다시들어오는것 검토가 가능할 것입니다.
중국은 지금까지 그깟 외국기업들 필요 없다고 외치면서 지나친 국뽕주의로 내부선동을 해왔습니다.
제 아무리 인구수가 많아서 내수시장만으로 충분하다하더라도 중국도 한자녀 정책덕에 빠른속도로 고령화가 진행되고 있고,
기업들이 급속도로 빠져나가니 실업률이 급등하고,
급격히 성장하던 경제가 급격히 마이너스 분위기가 되고있으니
결국 부동산까지 작살나면서 금융업까지 X망 테크 갈 수 밖에요
이것은 러시아도 마찬가지입니다.
그나마 자원 가지고 버티고 있지만, 러시아도 전세계가 불법침략국이라고 무역으로 조여버리고 있는 이런 분위기를 오래 버티진 못할겁니다.
이대로 몇년 더 가면 러시아도 무너질수밖에 없을겁니다. [미국형님들의 큰그림]
중국정부는 16일자로 부동산 및 경제 활성화를 위해 기준금리를 인하했는데, 0.25% 인하정도르는 중국의 연쇄부도사태를 막을수는 없을 것 입니다.
따라서 중국은 앞으로 기준금리인하를 더욱 크게 진행 할 수 밖에 없을 것이고,
미국의 고금리 상황이기에 중국 위안화 가치는 크게 떨어질것으로 예상됩니다.
그렇다 하더라도 중국은 저금리를 오래 유지해야 위기탈출이 가능할 겁니다.
결국 미국과 무역전쟁은 미국의 완승으로 끝나고
중국은 미국과 관계 계선을 위해서 액션을 취하는것을 내년부터 보게 되겠네요
[빠르면 올해말부터?]
정치적으로는 중국 내부에서 시진핑 지도부 실각 할 수 도 있습니다.
[중국이 3개국정도로 분열되면 한국입장에서 쾌재죠]
중국경제가 폭삭 주저앉는다면, 국제유가하락과 함께 디플레이션으로 빠르게
바뀔 수도 있어서 제가 예상한 시나리오 대로라면
미국의 고금리 정책은 내년 중반에는 결국 인하를 시작할 것 입니다.
현재 미국만 호황일뿐, 나머지 서방국가들 [한국, 유럽, 캐나다 등] 대다수가 불황상황이므로, 결국 중국을 재물삼아 고금리 시대가 막을 내릴 가능성이 커보이네요
여기서 많은분들이 궁금해 하실만한게 한국 부동산인데,
한국의 경우 지금 금리 고점 지나고 내년부터 금리 인하가 예상됩니다.
지금은 정책의 서포트와 금리인하 가능성, 공급부족 이슈가 선반영되어 이미
집값은 주요지를 중심으로 20% 이상 상승이 진행중 입니다.
또한 서울에서는 멸실세대도 점점 많아지고 있고, 공급은 빠르게 감소중이니
역전세가 다시 전세난으로 바뀌고 있는 추세입니다.
저는 아무리 다주택이 힘든 순간이고 양털깍기 시즌중이라도, 무주택자들이 유리한 순간이 오래 갈꺼라 내다본적은 단 한번도 없습니다.
이런것은 길어봤자 1~2년이거든요
양도세 규제 완화덕에 매매 물건이 많아지고 전세물건이 줄었는데,
급격히 줄고있는 전세 물량중 일부는 빠르게 월세로 전환 중입니다.
[일단 저부터 몇년간 종부세 타격받은거 메꾼다고 월세 진행을 추진중입니다.]
과거처럼 무융자 전세매물은 대기표 끊고 기다려도 잡기힘든 물건이 되는 순간이 다시 돌아옵니다.
아파트가 아닌 빌라의 경우 전세가 불안정 하기에 월세로 몰리고 있는데, 이는 월세가를 다 밀어올리게 될 것입니다. 빌라는 건축비 인상과 빌라전세 사기 이슈 때문에 신축공급도 자취를 감추고 있어, 공급 부족이 아파트 보다 더 심할것으로 보이기에 빌라발 전체 주택시장 월세인상은 더욱 가속화 될 것 입니다.
[아파트는 빌라보다 더욱 공급이 힘들겁니다]
저는 지난 이명박 정권 양상과 유사하게 흘러갈 것 같다고 여기고 있습니다.
이런 내용을 다룬 과거 글을 소환합니다.