왜 용산이 미래 대한민국의 최고가 될 예정인가? - 2 한남동편
이번에는 저의 가장 워너비 동네이자 가장 잘 알고 있는 한남동 부터 소개를 하겠습니다.
저는 풍수적으로 서울에서 가장 명당터는 용산이며 그 명당 중 명당은 한남동으로 파악하고 있습니다.
지금까지 만나본 부자들 중 쇼크 받을 정도로 큰부자들은 모두 성북동 아니면 한남동에 계셨었습니다.
그때의 이미지 덕에 항상 '성공하면 반드시 강남쪽 보다 한남동에 살아야겠다' 라고 생각해왔었습니다.
현시점에서 객관적으로 볼 때에도, 한남동은 서울내 뿐 아니라 국내 최고의 부촌으로 손꼽히는 지역입니다.
대한민국 5대 재벌 회장 일가가 모두 여기에 자택을 두고 있고
대한민국 대통령 관저 등이 있는 한남동 공관촌까지 있으니
최상위 재벌들과 최상위 지도자들이 한데 모인 동네라고 해도 과언이 아닙니다.
제가 용산 한남동에 투자를 본격적으로 알아보기 시작했던 시기는 2014년 12월 경 부터 였고
이때부터 거의 매일같이 인터넷으로 들여다보고 매주 한번은 낮이던 밤이던 가리지 않고
직접 한남동에 임장을 다녔었던 기억이 납니다.
심지어 회사 교육출장 중에도 잠시 나와서 부동산을 들락날락 했던 기억이 납니다.
1. 한남동의 위치
한남동 서쪽으로 이태원동, 보광동,
한남동 북쪽으로 중구 장충동2가, 신당동,
한남동 동쪽으로는 성동구 옥수동,
한남동 남쪽으로 서울에서 가장 교통량이 많은 한남대교를 통해 서초구 잠원동, 강남구 신사동, 압구정동과
접해있습니다.
한남대로의 버스정류장에서 경기도에서 종로 방향으로 가는 빨간색 버스들이 한남동을 경유합니다.
한남동 아래로는 강남쪽 방향과 강변북로, 올림대로 모두 이용이 수월하고
위로 남산1호 터널만 지나면 바로 종로 업무타운이며
한남대교 자체가 경부고속도로 시작이기에
지하철 위주 교통보다 버스교통, 자차교통이 서울 내 입지 끝판왕이라 할 수 있는
지역이라 할 수 있습니다.
그래서 회장님들과 높으신분들이 선호 할 수 밖에요 서울본사나 지방사업장 가기가 편하니까요
2. 한남동의 풍수
젊은 분들께선 한남동 하면 무엇이 떠오르나요?
'재벌2~3세들', '탑급 연예인', '자산가'가 연상될 것입니다.
저에게 있어 한남동은 서울의 정중심에 위치한 '교통의 중심지' '영구음수형'의 명당터라는 것이 먼저 연상됩니다.
'한남동'하면 풍수가 가장 먼저 설명되어야 할것이므로 설명을 좀 길게 하겠습니다.
영구음수형의 명당이란 ‘신령스러운 거북이 천귀(天龜)가 물을 마시는 길지' 라는 뜻으로,
한강이 사방으로 둘러싸 용맥을 멈추게 하고,
궁수(弓水)를 이룬 물이 꼬리를 감추면서 재물의 기운을 받친다는 수관재물(水管財物)의 기운과
산과 물이 어우러진 배산임수의 완벽한 지세를 말합니다.
서울에서 이만한 지세를 갖추고 큰강을 끼고있는지역은 거의 없다고 보시면 되겠습니다.
주택에 있어서 풍수의 기본은 낮은 지역을 피해야 한다는것입니다.
옛부터 낮은곳 일수록 수맥의 영향이 있어서, 인체의 파장과 기의 운용 흐름에 방해될 수 있다고
알려져 왔습니다.
그리고 고층일 수록 땅의 기운에서 멀어지기에 한남동에서 좋은 기운을 받기 위해선
태양광 전지패널 마냥 나즈막하게 중~저층 위주의 집으로 구성되어야 하는게 이동네 기운에 맞는 방식입니다.
몇 년 전 한남뉴타운 3구역이 건축심의를 통과하면서
건폐율이 높고 층고가 낮아 많은 디스를 받았었습니다.
이동네는 유엔빌리지던, 하얏트 아래쪽이던 이동네 다수의 건폐율이 40% 이상으로
중저층 형식의 건축물이 다닥다닥 붙어있는 모양새 입니다.
이동네 사정을 잘모르면서 평가절 하는것을 보니 참 안타까웠습니다.
좀 더 자세히 이동네 풍수에 대해 설명하자면
좌청룡, 우백호 사이에 흐르는 용맥의 흐름이 한강을 만나면서 끝나게 되있습니다.
나비곰은 좌청룡, 우백호 둘다 훌륭한 자리이지만
양택지로서 한남 하얏트 호텔에서 내려오는 가운데 용맥의 흐름이 가장 중요하다 보고 있습니다.
그 가운데 용맥 흐름 근방과 혈자리마다 승지원, 삼성가, 신세계가 등등 우리가 아는 가장 좋은 집이라고
알려진 집들이 다 모여 있습니다.
나인원 한남[한남동 91번지]이 아파트인데도 그렇게 비싼 이유가
단순이 한남대로에 접한 하이엔드 집이라는 점도 있으나
저 좋은 기운이 흐르는 용맥에 인접한 풍수적으로 좋은 기운을 받고 있다는걸
부자들이 잘 알기 때문이지 않을까 싶습니다.
용맥의 흐름은 이슬람사원, 한남3구역에 있는 옛도깨비 시장터, 한남동 620-171(한광교회),
노인정의 173번지에서 기운이 절정을 보이고
한남힐스테이트, 한남하이페리온 자리에서 끝나게 되어 있습니다.
한남힐스테이트와 하이페리온은 조선왕조 소유의 제천정터로 조선왕실소유 정자 중 절경지로 유명하며
경치가 끝내주게 아름답기에 왕이 가장 자주 찾던 한강변 정자입니다.
사신이 방문할 때마다 왕실에선 제천정터에서 연회를 베풀어 대접했다는 기록이 있습니다.
제천정은 청일전쟁까지 존재하다가 왕실에서 미국인에게 소유권이 이전되었고
그뒤로 한남뉴타운 일대 수주를 목표로 했던 현대건설이 매입하여
모델하우스 격으로 지은게 한남힐스테이트와 하이페리온입니다.
2003년에 건축하였는데 단지내1층 지상 주차장은 일절 없이 공원화 되어있고,
모두 지하주차장으로 마련되 있으며 심지어 에스컬레이터(?)도 있습니다. [2003년 작이라고???]
아래사진과 같이 서빙고로에서 힐스테이트로 가는 장문로 입구[하이페리온 쪽]에 제천정 터 표식이 있습니다.
개인적으로 한남3구역이 재개발되면 한강교회와 노인정쪽 저층의 뷰좋은 집을
어떻해서든 가지고 싶었는데 거긴 공공장소로 개발될 예정이라 아쉬움이 크네요
한광교회 주차장에서 내려다 본 한강과 서울전경은 고민거리를 잠시나마 잊을 수 있는
상쾌하고 시원한 뷰가 펼쳐집니다. [여기야 말로 대한민국 최고의 명당터 이니라]
남산자락 아래부터 강남 반포~동부이촌 까지 한눈에 다 들어옵니다.
여하튼 한남3구역 재개발이 완료되면, 그 용맥 좌우 근방에 있는 신축 집들과 한남힐스테이트, 하이페리온이
엄청나게 가치를 올라가지 않을까 예상하고 있습니다.
그간 한남힐스테이트, 하이페리온이 대형평수 위주에 한강조망까지 잘나오는
저 명당자리에 위치했음에도 저평가 된 이유가
주변 인프라가 너무나 낙후 되서이지요
재개발이 되면서 바로 옆에 신분당선 보광역과 현대백화점이 들어올 예정인데
아무리 구축이라도 같은 현대브랜드의 신축에 둘러싸여진 한개의 밸리 같은 모양새가 될것이라
구축들도 미래가치가 상당히 높습니다. [물론 신축 한남 THE H가 몸값은 더 높을겁니다]
3. 한남동 동쪽
한남동 동쪽은 유엔빌리지가 자리잡고 있습니다.
한남 넘어 압구정동에서 보는 유엔빌리지는 정말 위대한 개츠비에서 나올법한 집들이 펼쳐져 있습니다.
유엔빌리지는 과거 UN군이 주둔했었기에 이름이 그렇게 붙었고 독서당로로 나가는 유엔빌리지 출입구가
한남더힐 근방에 딱 하나가 있습니다. 그래서 보안유지가 아주 좋습니다. 연예인들이 좋아할 만 하죠
과거에 출입구쪽에 UN검문소가 있엇습니다.
얼마전 유엔빌리지에 있던 한남동 410번지의 빨간벽돌 빌라를 부수고 파르크한남이라는 초고가 빌라가
들어섰었습니다. 검색해보시면 태양 / 민효린 부부부터 싸이, 방시혁 회장 등등 쟁쟁한 유명인사들이
실제 거주를 하고 있음을 알 수 있습니다.
그외에도 우리가 알법한 유명인사 상당수.............현대자동차 회장님과 통일교 문씨 일가도 이곳에 있습니다.
밤늦게 UN빌리지 가면 그 근방에 현대의 기함급 세단이 항상 시동걸고 대기중이였던 기억이........
곳곳에 담벼락 마다 CCTV가 있고 너무 조용해서
밤중에 쉬야가 마려워 담벼락에 실례하면, 대문이 열리면서 검은양복 아저씨들이 쏟아져 나와
끌고 갈것 같은 대단한 위세를 자랑했던 모습이 생각나네요
개인적으로 궁전처럼 지어논 혜렌하우스, 과거 김태희씨가 살았었던 루시드하우스,
신민아씨와 이영애씨가 살았던 힐탑트레져가 제 취향입니다. [대체 난 언제 살아보냐 !!!]
유엔빌리지 북쪽에는 초고가 아파트로 유명한 한남더힐이 위치하고 있습니다.
제가 군대 입대할때 까지만 해도 원래 단국대 자리였는데 군생활 사이에
대학교를 부시고 중저층 위주, 건폐율 30% 수준의 임대 후 분양 고급 아파트로 재건축 되었습니다.
요즘 최고가 쓰고 있는 집은 죄다 한남 더힐, 한남대로 건너편의 나인원 한남입니다. 진짜 엄청나죠
여기도 몇년뒤 한남 THE H 대형 테라스 세대, 유엔사부지 주상복합 자리에 의해 초고가 기록이
깨지지 않을까 싶습니다.
명예와 관련된 우백호에 속하는 매봉산 자락에는
왕을 품은 대통령관저(구 외교부 공관)가 있으며 아래의 포스팅을 참고하시면
자세한 내용을 알 수 있습니다.
4. 한남동 북쪽
한남 하얏트 호텔 아래에 우리가 다 아는 재벌촌과 대사관들이 자리잡고 있습니다.
'대사관로'를 검색하시면 성북동과 한남동 두곳이 뜹니다. 그만큼 대사관들이 두 곳에 양분되 있다는 말이겠지요
성북동이든 한남동이든 대사관은 보통 단독주택 또는 일반건물을 임차하여 달러로 반년세를 많이 냅니다.
예전 대사관 건물 투자도 공부했었기 때문에 기억이 납니다.
이번 청와대 용산이전으로 성북동에 있던 대사관 수요가 용산쪽으로 또 이동할꺼라는
이야기가 있습니다.
이곳은 일단 건물이나 집뿌시고 새로 올리는게 쉽지 않습니다.
아무리 대사관 건물주라 해도 주변에 회장님 사시는 집의 민원에서 절때 자유로울 수 없습니다.
조망권, 일조권, 조용해야함 등 민감한게 많아서 ......................
5. 한남동 서쪽
아주 낙후된 재개발 지역으로 땅값이 국내 주거용 부동산중 가장 먼저 평당 1억을 돌파했던 지역입니다.
[압구정동은 두번째로 1억 돌파]
총 5개 재개발 구역이 포진하고 있습니다. 1구역은 해제되었다가 최근 재추진을 진행하고 있고
6호선라인 북쪽에서 대림아파트 아랫쪽 땅이 추후 한남 6구역으로 불릴 재개발지가 되지 않을까
나비곰은 추측하고 있습니다.
아무튼 2~5구역 개발완료시 1.2만세대의 주거타운을 형성하게 됩니다.
이중 가장 빠른것은 한남 3구역으로
GS 자이, 대림아크로, 현대 THE H 3개 브랜드가 각축전을 벌이다 현대로 선정되었습니다.
앞서 설명한바와 같이 현대 하이페리온, 힐스테이트를 현대가 사업수주를 위해 몇십년전에 모델하우스격으로
지었다고 이야기를 드렸었습니다.
저는 그 때문에 현대가 반드시 사업수주할 것이라 2019년도에 이곳 부동산에서 이야기 해왔었는데
부동산 중개사분들은 수긍 못하시더라구요
결과는 나비곰 예상되로 현대 수주였습니다. 이곳 소유주는 압구정동 분들도 많아서 현대 브랜드에 대한
부심이 엄청났는데 차기 서울 1타자리를 노리는 이곳에 당연히 현대가 와야 하지 않겠냐는
생각도 깔려있지 않았을까 개인적으로 생각합니다.
아무튼 한남현대 THE H는 신분당선 보광역과 현대백화점을 품은 상태로
5800여세대 평균건폐율 42%, 용적률 230% 수준으로 아래와 같이 하이엔드 주거상품으로 개발될 예정입니다.
스카이 브릿지는 삭제된걸로 아는데 스카이 브릿지를 싫어하는 박원순 시장이 없으니
뭐 다시 부활 할 수도 있겠네요
조합에서 건폐율과 건물 동수를 줄이고, 좀더 멋있게 만들 수 있는 중대설계변경에 대한 방법을 연구중이니
너무 기대가 됩니다.
나비곰 개인으로선 한남 THE H와, 반포 THE H가 입지면에서, 단지 인프라면에서
각각 고층 재건축 끝판왕, 중층 재개발 끝판왕으로 등극할 것 같습니다.
[다음 바통은 10~15년 쯤 뒤 압구정 현대 재건축이 이어받을듯]
3구역 다음으로 빠르게 되고있는게 한남 2구역으로
건축심의 통과가 완료된 상태로 아마도 내일 (6/8) 대의원회에서
평당 건축비 논의가 있을 것입니다. 대우와 롯데가 가능성 높게 진행되는것 같습니다.
저는 2, 3구역은 보광로 확장 때문이라도 1~2년 정도 차이로 동시 진행될꺼라 여겨왔는데
보광로가 현재 편도 1차선에서 2~3차선으로 확대되려면 아무래도 동시진행 가능성이 높아 보여서 입니다.
서울시에선 이태원로와 접속되는 보광로를 또 다른 관광특구지역으로 만들겠다는 의지가 있습니다.
4구역은 이달 말쯤에 재정비 촉진계획 변경인가 업무가 진행될 듯한데 아마도 3구역과 겹치는곳이
크다 보니 논의해야할 것이 많을 것 같습니다.
몇년전부터 신동아 아파트가 존치되어 리모델링이냐 통개발로 가느냐 갈팡질팡하다
결국 통개발로 결정되었습니다.
5구역은 용산공원과 한강과 접한 가장 최고의 자리라고 알려져 있습니다.
그동안 변전소 이슈가 정리되고 경관심의가 진행 중이라 하니 한강뷰 특화 구역으로
재개발 완료시 한남3구역, 한강맨션/서빙고 신동아 재건축과 더불어 용산에서
일반 아파트단지 탑 5안에 들어가는 곳이 되지 않을까 싶습니다.
5구역 위쪽에는 유엔사부지와 이태원청화 아파트가 있는데 여기도 혈이 아주 좋은 주택지로서
유엔사부지가 개발되면 나인원한남, 한남더힐을 뛰어넘는 초고가 하이엔드로 만들어질 예정입니다.
일레븐 건설 회장님께서 여기에 좋은 집 지어보겠다고 그야말로 '영끌'해서 이땅을 입찰하셨다고
지인 통해 들은적이 있습니다.
4. 새로생길 교통인프라
강남신사역에서 용산역까지 신분당선이 연결될 예정으로
아무래도 보광사거리 백년손님명가 자리에 보광역과 한남현대백화점이 생기고
이촌역 경유로 갈 것같습니다.
보광역 인근 집들은
좌로 한정거장이면 용산공원, 3정거장이면 용산역
우로 한정거장이면 강남신사, 4정거장이면 강남역이네요
신분당선 자체가 서울에서 가장 황금노선이 될 예정인데 아주 혜택 많이 보겠어요
그외에 녹사평대로와 연결되는 장문로를 이야기 할 수 있는데
아까 이태원로와 직각으로 연결된 보광로가 문화관광 특별구역 개념으로 확장된다고 말씀드렸습니다만,
장문로상의 한남뉴타운 일대 개발과 유엔사부지 개발, 장문로 근처 호텔부지 개발도 장문로 라인에 있어 호재지만
아래의 그림과 같이 3구역이 개발되면서 장문로가 연장되어 한남5거리쪽의 독서당로와도 연결됩니다.
아마 이 장문로 라인이 발달되면서 이동네 상권에 큰 영향을 끼치리라 보고 있습니다.
그외에 한남2고가도로 철거 이슈가 있는데요
박원순 서울시장 막바지때 한남2고가차도를 철거하고 한남5거리 일대 도로를 재정비할 예정이였지만
교통대책 미흡으로 취소되고 다음기회를 노리고 있습니다.
이것도 한남동 개발상황에 따라 결국 다시 추진이야기가 나올 것입니다.
나비곰은 한남2고가 철거야 말로 한남동 개발의 화룡정점이 되지 않을까 싶습니다.
지역 발전을 저해하던 고가가 철거되면 결과야 뻔하겠죠 인근 상업용 건물 가치 떡상 가즈아 !!!!
4. 총평
한남 일대 재개발이 모두 완료되면 아마도 파급효과는 상당히 크리라 생각하고 있습니다.
일단 압구정동에 몰려있는 부촌수요를 반포동과 나눠서 일부 흡수하게 될 것이며,
용산 한남동 자체도 왕을 품은 주거촌으로서 네임밸류가 상당해 질 것 입니다.
무엇보다 한남동-서빙고동-동부이촌동-서부이촌동 라인이 연결되면서
청담-압구정-반포에 맞서는
한강변 하이엔드 신 부촌벨트가 만들어지리라 보고 있습니다.
이곳의 약점인 학군도 많이 좋아질 것 같네요
일단 오산중고의 학업성취도가 엄청 올라가겠어요 [뷰는 서울에서 제일 좋은 학교]
마포가 재개발전 최하위 학군에서 지금 최상위로 가냐 마냐 이야기가 나오는 현시점에
일단 부자들이 유입되면 학군이야 자연히 올라갈테니까요
[요즘 같은세상 일류대 나와도 인생 역전이 가능할런지는.......빡쎄게 공부시키는 분위기가 언제까지 될런지
용산투자자들은 학군보고 오는게 아니까 일단 패스]
용산개발이 어느정도 완료되는 2030년대에는
사람들 머리속에서 서울내 주거단지 1타는
반포동, 압구정동에서 한남동으로 바뀔 수도 있지 않을까? 라고 보고 있습니다.
부동산 스승으로 부터 풍수부터 배웠었기에
똑같이 따라서 풍수 좋은곳을 찾는 저로선 꼭 '한남동에 살으이랏다' 라는 인생목표를 이루고 싶습니다.