올해 가을 박터질 예정인 용산구 임대차 시장....그리고 한남2구역 소식
안녕하세요 정필립 입니다.
얼마전 관리처분인가가 떨어진 한남3구역(THe H Hannam)이 올해 10월부터
이주가 시작됩니다.
공급은 5800여 세대인데 재개발지를 뽀개면 무려 1만세대나 가까운 이주민이
발생하나봅니다. [쪽방 세들어 사는 사람들도 포함]
게다가 한남3구역과 1~1.5년 정도 시차를 두고 사업이 진행될 2구역도 관리처분인가가 내년말쯤 예상이 되므로 한남3구역에 이어 한남2구역의 진행정도에 따라 용산구 일대 임대차 시장에 지옥장이 시작될 것 입니다.
관련기사 리뷰해보겠습니다.
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한남3구역서 10월 1만 가구가 떠난다… 강북권 임대차 시장 ‘들썩’
한남3 조합원 3848명·세입자 1만명… 10월 이주 시작
”용산·성동·중구 빌라 밀집 지역 수요 몰릴 가능성”
입력 2023.07.14 06:00
서울 강북 지역 주택재개발 정비사업 최대어 ‘한남3구역’이 오는 10월 이주를 시작한다. 이주비 대출 기관 선정까지 마무리 된 상태로, 최소 1만 가구가 움직일 예정이다.
-> 이 수가 1만에 달할 줄은 저도 몰랐습니다. 역시 쪼개기의 위력이란..........
쪼개기가 된 뚜껑 매물일수록 쪽방일 확률이 높으니까요 [혹시 1만명 아닌지?]
부동산업계에서는 한남3구역의 이주 작업이 강북 임대차 시장에 적지 않은 여파를 미칠 것으로 보고 있다. 최근 거래가 저조했던 다세대·연립을 중심으로, 용산·성동구 등의 전월세 수요가 급증할 가능성이 크다.
-> 저가전세는 성동구 자양동, 성수동 그리고 인근 한남 2, 4, 5구역, 해방촌, 서계/청파동 쪽으로 갈 것이라고 거론될 겁니다. 저는 인근 한남뉴타운 미개발지와 해방촌쪽 빌라들이 한남3에서 이주한 사람들의 선택지 중 가장 가능성 높은곳으로 꼽고 있습니다.
특히 존치되는 한남동 5거리 근방 빌라들 임대차 몸값이 폭발할 것 입니다.
안그래도 비싼 순천향대 인근 빌라 월세값은 더 오르겠어요
한남힐스테이트, 한남하이페리온쪽도 꼽기는 한데 이곳의 임대차 시장은 폭발까진 아니더라도 영향은 소폭 받을겁니다.
재개발지의 소수 고급빌라와 단독에 거주하던 분들을 제외하면, 수요는 제한될 겁니다.
그러나 원래부터 비싼 대형위주 고급 아파트인 저 두단지는 임대료 오름폭은 제한되어도 저 두아파트 전세/월세는 역전세 영향으로 내릴일은 아예 '없다'로 보입니다.
일단 힐스테이트는 둘째치고 하이페리온은 외국계 임원이 매우 선호하는데라 렌트비 수준이 부르는게 값인 부동산입니다.
정필립은 오히려 동부이촌동 공원라인쪽의 저가 전세가 올 해 내에 싸그리 동날것 으로 보여지네요
25평대에 5억대 전세도 아직 있으니까요 [8억까지 가다가 역전세크리로 4억후반까지 간 물건들도 존재합니다. 물론 2년뒤엔 다시 8억 찍을거 같은데....]
이런 대규모 이주상황에서 임대차 시장은 물결처럼 파동치며 쓰나미가 쓸어가듯이 이동하는 모습이니까요
금리 동결 및 년내 인하가능성 이 거론되고 있는데
이는 매매가에서 재미를 못보면 미친전세시장->반전세시장->미친월세시장 으로 변화가 되는것이고
호재지역은 대세상승장이 시작된다는 뜻 입니다.
[소수 남아있는 전세들은 전세가율은 90% 이상 찍는 환경이 다시 찾아오겠죠]
14일 정비업계에 따르면 한남3재정비촉진구역은 오는 10월 중 이주를 진행할 예정이다. 한남3구역은 지난달 23일 용산구청으로부터 관리처분계획을 인가받아 이주 일정을 잡게 됐다. 한남3구역은 사업비가 7조원을 넘어서는 사업장으로, 조합원 수는 3848명에 이른다.
서울 용산구 한남3구역 일대 전경/용산구청 제공
조합 측은 지난달 말 우리은행과 경남은행을 이주비 대출 금융기관으로 선정했다. 이들 은행에 총 2조7000억원 규모의 대출을 받을 예정이다. 이는 용산구청이 2019년 한남3구역의 사업시행계획인가를 고시할 당시 책정한 조합원들의 종전자산평가금액 약 5조4000억원을 기반으로 해, 주택담보대출비율(LTV) 50%가 적용한 것이다.
조창원 한남3구역 조합장은 “당분간은 이주를 무사히 진행하는 데 총력을 기울일 것”이라며 “정확한 입주 시기는 착공 이후에나 가늠할 수 있다”고 했다. 업계에서는 2026년 착공, 2029년 입주가 가능할 것으로 보고 있다.
-> 2030년부턴 서울시의 대장주가 새롭게 탄생하겠네요
전문가들은 한남3구역의 이주가 시작된다면 강북권 임대차 시장에 여파가 적지 않을 것으로 보고 있다. 한남3구역의 세입자는 1만 가구다. 조합원(3848명) 중 실거주 하는 비율은 높지 않은 것으로 파악됐다. 이들은 한남3구역이 속해 있는 용산구와 더불어 인근의 중구, 성동구 등의 연립·다세대으로 이동할 가능성이 크다.
최근 전세사기 사건으로 쪼그라든 일대의 빌라 전월세 시장에도 수요가 생길 수 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 5월 다세대, 연립의 전월세 거래량은 1만88건으로 4월(1만280건)에 이어 1만건대에 머물렀다. 지난 2, 3월에는 1만2000건대를 기록했었다. 단독·다가구의 거래량 또한 1만 가구 수준으로 줄었다.
한남3구역 조감도/현대건설 제공
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “용산구의 효창동, 중구 신당동 등 한남3구역에서 멀지 않은 빌라밀집 지역으로 주로 이주할 것으로 보고 있다”면서 “강북권 임대차 시장에 적지 않은 영향을 미칠 수 있다”고 했다.
-> 정필립도 한남동 투자경험이 어느정도 있는 사람으로서 살짝 다른의견입니다.
이곳 구성원들에게 세를 놔본 경험상 멀이 떨어져있는 효창동 신당동까지 갈가능성은 그닥 없고,
한남 2, 4, 5구역, 한남오거리일대, 한남역일대, 해방촌일대, 서빙고동 일대에서
대부분 소화될 것이고
고급빌라, 통 단독으로 사시던분들이나 이촌동 아파트 한남동 존치 아파트에서 살려고 할 것 입니다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “세입자가 1만 가구 규모로, 단독·다가구 기준 한남동 평균 전세 보증금이 2억원 수준”이라면서 “아파트로 이동하기엔 이자 부담이 만만치 않기 때문에 빌라로 유입되는 수요가 늘어날 것”이라고 했다.
한남3구역은 이제 이주와 철거, 일반분양의 사업수순 만이 남아 있다. 한남 2~5구역 중 가장 진행 속도가 빠르다. 한남3구역은 한남동 686일대에 5816가구를 짓는 재개발 사업으로, 현대건설이 하이엔드 브랜드 디에이치를 적용해 신축 아파트로 탈바꿈하게 된다. 임대주택은 876가구, 일반분양 물량은 전용 59㎡로 831가구이다. 일반분양 물량도 적지 않아 이주 후 일반 분양에 나서게 된다면 분양시장에서의 관심도 적지 않을 것으로 예상된다.
-> 청약가점계 별들의 전쟁이 되겠네요 그런데 분양물량이 다 25평인건 함정
“7층 더 높여 21층 짓겠다” 한남2 수주한 대우건설, 고도제한 유지에 시공권 어쩌나
대우건설, ‘시공권 포기’ 확약 걸고 대안설계 약속
市 고도제한 완화에 한남뉴타운 적용 안돼
대우건설 “조합과 긴밀히 협의… 시 설득할 것”
입력 2023.07.12 16:39
지난해 한남2구역 재개발 사업 시공권을 따냈던 대우건설이 서울시의 고도제한 완화안 발표 후 곤혹스러운 상황에 처하게 됐다. 한남뉴타운은 별도의 규정을 적용받는 탓에 남산 고도제한 완화 대상에서 제외되면서다.
-> 과거 오세훈의 디자인 서울때도 한남동 고도제한은 안풀렸습니다.
강남권 사람들이 남산쪽 바라봐야하는 문제를 떠나서
한남동 북부생활권에 거주중인 재벌들이 자신들이 강남 내려다 보는것도 방해되는
것들을 용인할 리 없습니다.
그리고 여기 지세는 고층건물은 NONONO 입니다.
오히려 고층건물이 이곳의 경관과 풍수에 좋지않다 봅니다.
조합이나 건설사에선 개소리라 하겟지만 정필립은 한남동 이태원동이 그들만의 매력을 유지하는 것이 특색있고 좋다고 생각합니다.
대우건설은 롯데건설과 시공사 선정 당시 치열한 경쟁을 벌이며 고도제한 완화를 전제로 한 대안설계안을 제시해 조합원들의 표심을 얻었다. 당시 대우건설은 조합에 ‘시공권 포기 확약서’까지 내면서 이를 약속한 바 있다.
-> 일단 먼저 제시한 멋찐 디자인은 고도제한 현행체제 유지조건하에 된 것으로
그대로도 매우 멋있다고 생각됩니다. 한남동 네임을 걸기에 전혀 부족해 보이지 않습니다. 오히려 현행 한남3보다 나을 정도입니다.
[한남3도 대단한 중대변경을 준비중입니다]
대우건설은 빨리 방침을 선회하여 조합들에게 더 고급화를 약속하는게 어떤가 싶습니다.
과거 2구역의 조감도를 보고싶다면 아래의 과거글을 확인하시면 됩니다.
12일 정비업계에 따르면 한남2재정비촉진구역 주택재개발정비사업 조합은 오는 8월 시공사와의 도급계약을 앞두고 있다. 지난해 11월 대우건설은 롯데건설과의 치열한 경쟁 끝에 한남2구역 재개발 시공권을 따냈다. 당시 두 건설사는 백정완 대우건설 대표와 하석주 전 롯데건설 대표가 직접 설명회에 나서는 등 수주에 사활을 걸었다. 시공사가 결정되고 난 뒤 하석주 대표는 한남2구역 수주전에서 패배한 책임을 통감, 임기를 4개월 남기고 사임을 표명하기도 했다.
한남뉴타운 일대 전경/조선DB
당시 대우건설이 한남2구역 조합원의 선택을 받은 데는 대안 설계가 주효했다. 원안 설계가 14층이었음에도 7개층을 더 높여 21층으로 설계를 변경했다. 아파트 높이를 기존 90m에서 최고 118m로 높이겠다는 ‘118프로젝트’로 조합원을 설득했다. 그렇게 되면 건폐율이 기존 32%에서 23%로 낮아져 주거환경이 개선되고 사생활 침해 문제가 해결된다는 주장이었다.
-> 지금 압구정동 이슈사태를 볼때 섯불리 진행하지 않았음합니다. 괜히 욕심히 과해 충분한 상황인데도 못먹을떡 찔러보면 사업기간만 길어질 뿐 입니다.
아직 고금리는 내리지도 않았고 좀 오래 유지될 것 입니다. 서울시와의 협상으로 사업기간이 길어진다면 층고제한이 제한적으로 풀려도 별 매리트가 없어지지 않을까 싶네요
대우건설은 고도완화를 전세로 한 대안설계안을 두고 “중대변경에 실패하면 시공권을 포기하겠다”는 확약서를 조합에 제출한 바 있다.
하지만 지난 6일 서울시가 발표한 고도제한 완화 조치에 한남뉴타운이 제외되면서 대우건설의 입장이 곤란해진 상황이다. 시는 남산, 오류·온수, 국회의사당, 서초 법원단지, 동대문구 배봉산, 종로 경복궁, 도봉구 북한산 일대 등 7개 고도지구에 대한 높이 규제 완화 내용의 재정비 계획안을 열람할 수 있도록 조치했다. 다만 한남2구역이 포함된 한남뉴타운은 한남재정비촉진지구 변경지침이란 별도의 규정을 적용받아 기존의 고도제한을 그대로 적용받게 됐다.
-> 한남동은 좀 그들만의 리그 같아서 고도 확 높이는것이 쉽지 않아요
대우건설은 착공시기가 2025년인 만큼 조합과 긴밀한 협의를 통해 서울시를 설득해보겠다는 입장이다. 대안설계가 남산의 7부 능선을 넘지 않도록 구성된 만큼 경관을 가리지 않을 것이라는 점을 최대한 논의해보겠다고 했다.
다만 한남2구역의 경우 지난 5월 기존 이명화 조합장에서 홍경태 조합장으로 교체되는 등 내부 사정이 있었던 만큼 8월 도급계약을 앞두고 남은 기간 적극적으로 소통하겠다고 했다.
-> 한남2구역도 홍역끝에 한남3구역처럼 오래묵은 조합장을 교체하고 빠르게 사업 진행 시킬수 조직으로 일신중입니다. 이번 압구정 사태는 서울시 방향과 어긋나면 안된다는 것을 조합에서도 주목하고 있을겁니다.
무슨일인지 아직 모르시는 분들께는 어제자 제가 남겼던 글을 올려드리오니 참고하여주세요
대우건설 관계자는 “한남뉴타운은 한남지구 재정비촉진계획 변경 지침에 따른 고도 제한을 받고 있기 때문에 최근 서울시 고도제한 완화안 발표와는 별개의 사안으로 애초부터 범주가 다르다”면서 “최근 고도제한 완화조치로 오히려 한남뉴타운 고도 제한 완화도 탄력을 받을 것으로 기대된다”고 했다.
-> 전 아니올시다 입니다. 지금 오세훈 시장 체제의 도시기획관들은 도시의 미와 교통결절지 여부에 따라 올려줘야 할 곳과 아닌곳을 철저히 분리할 겁니다.
[이는 한마디로 서울이 양극화된다는 소리기도 합니다]
용산공원 기준 동쪽은 서울의 상징인 '남산'이 돋보여야 하는 곳 이므로
고층위주 개발로 갈 서쪽용산과는 정반대로 갈 수 밖에 없을겁니다.
[정필립은 그게 더 좋은데요 ' 비벌리 힐즈' 같으니까요]
이어 “한남뉴타운 시공사들과 연대해 한남지구 재정비촉진계획의 변경 지침의 규제를 풀어낼 수 있도록 관계기관들과 지속적으로 소통하고 협의하겠다”고 덧붙였다.
그래픽=이은현
조합은 시공사 도급계약을 앞두고 조심스러운 입장을 나타내고 있다. 시공사 선정 당시 대우건설이 확약한 대로라면 조합 입장에서는 시공사를 교체하는 선택도 불가능하지는 않다. 한남2구역 재개발 조합 관계자는 “시공권 관련한 부분을 포함해 논의를 하고 있다”면서 “도급계약을 앞두고 입장을 표명하기가 어렵다”고 했다. 일부 조합원들은 대우건설이 고도제한이 완화될 것처럼 공수표를 날리며 수주했다고 불만의 목소리를 내고 있는 것으로 알려졌다.
-> 사업 속도를 위해 시공사 교체까진 무리수가 있지 않을까요 ?
지금 3구역과 발맞춰 빨리 사업진행시키는게 관건이죠
시간이 흐를수록 건축비는 더 올라갈텐데요
한남2구역이 역대 최고 건축비로 책정해서 시공사들 경쟁을 붙엿지만, 시공사 재선정을 할려면 그보다 최소 20%이상 더 높은 건축비를 걸고 시작해야할겁니다.
즉 조합도 대우을 잘 달래서 약속과 다르니 좀더 해달라 하는 방법이 서로 WIN-WIN 하는 전략인 겁니다.
정비업계에서는 한남뉴타운의 재개발 조합 대부분이 건폐율 문제로 고도제한 완화에 적극적으로 대처할 것으로 예상되는 만큼 각 구역 별로 시를 설득하는 데 초점을 맞출 것으로 예상하고 있다.
한 대형건설사 관계자는 “한남뉴타운의 재개발 사업은 건설사 입장에서도 향후 인지도, 선호도 등의 향상을 고려해 남는 것이 없어도 해야 하는 사업”이라면서 “남은 한남4, 5구역의 시공사 선정에도 대형건설사들이 관심을 기울이고 있다”고 했다.
-> 이제 위기에 내몰린 GS가 빠지고 [기존 GS가 확보한 사업장에서 발뺄 가능성도 있습니다. 그래도 한강맨션과 삼익비치같은 사업장은 끝까지 하려하겠죠]
삼성, 대림이 맞붙게 생겼네요 왠지 5구역이 삼성이 눈독들이지 않을런지