디자인 서울 프로젝트와 서울내 공급 활성화 움직임 PT.2
안녕하세요 정필립입니다.
이번엔 고도지구완화에 대한 내용으로 기사내용과 정필립의 설명
그리고 제가 추가로 붙인 사진자료를 통해 리뷰하겠습니다.
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북한산 주변 15층, 서여의도 43층…
서울 고도지구 완화
입력 2023-06-30 11:34업데이트 2023-06-30 15:29
오세훈 서울시장 30일 오전 서울 도봉구 덕성여대 차미리사기념관 현장을 방문해 ‘서울 고도지구 규제 완화’에 대해 설명하고 있다(서울시 제공).
오세훈 서울시장이 약 51년 만에 서울 고도지구 규제를 전면 개편한다. 북한산 주변도 경관 조망을 해치지 않는 경우 15층 높이로 재개발이 가능하고, 구로구 오류고도지구와 서초구 법원단지 고도지구는 전면 해제한다.
-> 무려 51년만이로군요 오세훈 서울시장은 녹지공간인 그린벨트 해체보다 고도지구 해체로 고밀도 복합 도시화가 맞는방향이라 생각하나 봅니다.
도시속 녹지공간에 대한 갈망이 커지는 요즈음, 용산, 성수등이 주목받고 있는 이유와
녹지가 부족한 강남도심에 경부고속도로를 지하화하고 녹지화를 하겠다가 다 그런 이유 때문이죠
서울시는 이런 내용의 ‘新 고도지구 구상안’을 마련, 7월6일부터 열람공고를 실시한다고 30일 밝혔다. 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 올해 연말까지 고도지구 개편을 완료한다는 계획이다.
고도지구는 도시경관 보호와 과밀방지를 위해 건축물 높이의 최고한도를 정하는 도시관리계획이다. 1972년 남산 성곽길 일대에 고도지구를 최초 지정한 이후 남산·북한산·경복궁 등 주요 산이나 주요 시설물 8개소(9.23㎢)를 고도지구로 지정·관리해왔다.
그러나 제도가 장기화되면서 일대 주거 환경 노후화 등 부작용이 누적되자 고도지구를 최초 지정한 지 51년 만에 6개소(7.06㎢)로 조정하기로 했다.
국회의사당 주변 고도지구(서울시 제공).
◇북한산·국회의사당 고도제한 완화…오류·법원단지 전면 해제
가장 큰 변화가 예상되는 지역은 북한산 주변 고도지구로, 총 면적이 3.56k㎡에 달한다. 1990년 고도지구 지정으로 제2종 일반 주거지역의 건축물 높이가 ‘20m 이하’로 제한돼 7층 이상의 건물을 지을 수 없었다. 이에 강북구와 도봉구 일대 개발에 제약이 됐고, 일대가 크게 낙후됐다.
이에 서울시는 고도제한을 28m까지로 완화하고 주거환경 개선을 위한 정비사업 시 최대 15층(45m)까지 완화하기로 했다. 다만 추가 완화할 경우 북한산 경관 보호를 위해 북한산으로의 통경축 확보 등 경관 관리 가이드라인을 준수해야 한다.
-> 일반 건축물은 28m까지, 재개발을 통해 주변 토지를 병합하여 주거용 건축물(아파트 단지)을 올릴땐 45m까지 간다고 보시면 되겠네요
북한산또한 남산 못지않게 서울을 상징하는 곳이니 당연히 경관보호는 유지할 것이며,
저 45m의 기준은 건축물을 띄엄띄엄했을때 기준일 겁니다.
그렇다면 보수적으로 재개발시 평균적인 건폐율인 25%정도를 할때 10층 정도의 건축물을 무난하게 지을 수 있다는 뜻이네요 [여기 재개발 지분 투자하시는 분들께선 반드시 15층 지을수있다는 장미빛 전망을 가지면 안된다는 뜻이기도 합니다]
오 시장은 이날 오전 서울 도봉구 덕성여대 차미리사기념관 현장을 방문해 “경관 보호를 그대로 유지하되 과도한 재산상 불이익은 최소한으로 조정했다”며 “내년부터 본격적으로 강북권 주거 환경 정비가 가능할 전망”이라고 말했다.
서여의도 ‘국회의사당 주변 고도지구’도 고도제한을 최고 43층 높이로 완화한다. 국가 중요 시설물인 국회의사당 경관 보호를 위해 51m로 일률적으로 관리되던 높이를 국회의사당에서 여의도공원으로 갈수록 75m→120m→170m 이하로 점진적 완화해 최대 약 43층 높이(상업시설 한 층 높이를 4m로 감안)의 건축물이 들어설 수 있게 됐다.
-> 여의도 국회의사당이 세종시로 가는게 한동안 (?)가 되었기때문에 여의도 국회의사당 주변의 고도지구 완화는 남다른 의미를 지닙니다.
뭐 결국 세종 내려간다는 뜻이기도 하겟죠 얼마전 국회의사당 관련기사 하나 첨부합니다.
이와 더불어 대통령 집무실도 용산에 길어봤자 2030년대 중반까지나 있고 그이후로 이전이 예상됩니다. 아마도 다다음 대통령쯤에 이전되지 않을까 싶습니다. [대통령 집무실과 세종국회의사당을 중심으로 프리미엄 글을 쓸 예정입니다]
‘오류·법원단지 주변 고도지구’는 전면 해제한다. 오류 고도지구는 서울과 부천시 경계부의 도시확장(연담화) 방지를 위해 1990년 지정됐으나 일대에 대단지 아파트 등이 들어섰고, 고도지구로 함께 지정됐던 부천지역은 해제돼 지정 목적이 상실됐다고 판단했다.
법원 단지 주변 고도지구도 국가 중요시설인 대법원·대검찰청에는 적용되지 않는 고도제한이 서울지방법원·검찰청에만 적용되는 것은 일관성에 어긋난다고 보고 고도지구를 해제 후 ‘서초로 지구단위계획’으로 관리하기로 했다.
신 고도지구(서울시 제공).
◇남산·경복궁은 ‘경관 보호’에 방점…약수역 일대만 최고 13층
‘남산’은 경관 보호에 방점을 두고 일부 기준만 완화했다. 서울의 대표 상징 경관인 만큼 한남대교·녹사평대로·서울역 앞 등 주요 조망점에서 남산 정상을 바라본 모습이나, 소월로·소파로 등에서 도심지를 내려다보는 조망 등을 최대한 보호하자는 취지다. 이에 남산에 인접한 용산구 후암동, 용산2가동, 이태원동의 고도 제한은 사실상 유지된다.
-> 한마디로 용산공원의 동쪽은 남산 경관에 강력하게 묶여있고 중저층 개발로 가라는 것이고,
그보다 더 동쪽인 성수 전략지구쪽, 국가상징대로변쪽[용산공원 서쪽]이 고도지구 완화로 인한 고밀 개발 호재지역으로 받아들여지겠습니다.
기사에선 빠져있는데 한남재개발지구와 인근지역 모두 고도제한이 강력하게 지속될 예정입니다.
자세한 내용은 아래에서 다루겠습니다.
남산과 인접한 중구 지역은 고도제한이 12m·20m였던 지역을 12m~40m로 세분화한다. 필동의 경우 최대 12m에서 20m로, 장충동은 20m에서 28m로 완화된다. 약수역 일대 준주거지역에 한해 고도제한을 20m에서 32m~40m로 완화하기로 했다.
경복궁 주변 지역은 중요 문화재의 경관 보호를 위한 고도제한의 목적이 명확하기 때문에 일부 중복 규제 지역에 대한 조정을 제외하고는 현행 건축물 높이 규제를 그대로 유지하기로 했다.
고도지구와 더불어 ‘한강변 역사 문화 특화 경관지구’도 실효성이 적다고 판단, 전면 해제한다.
-> 수변지구 '디자인 서울'과 '미래도시 서울'을 위해 과감한 결정을 내린것 같습니다.
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“남산·서초동도 풀리는데”···한남뉴타운,
고도제한 유지에 울상
- 노경은 기자(nice@sisajournal-e.com)
- 승인 2023.07.06 15:14
서울시, 남산·서초동 법원단지 등 7곳 신 고도지구 구상안 열람공고
한남뉴타운, 한남재정비촉진지구 변경지침 별도 적용에 고도제한 그대로
한남뉴타운 구역별 건폐율 / 표=정승아 디자이너
강남에 버금가는 한강 이북지역 최대 부촌 예정지인 한남뉴타운이 고도제한에 울상을 짓고 있다. 서울시가 남산 서초동 법원단지, 여의도 국회의사당 등 고도지구에 대해 높이 규제 완화에 나섰지만 한남뉴타운은 별도 지침으로 인해 현행 고도제한을 그대로 적용받기 때문이다.
-> 사실 한남동 같은 구릉지 지형은 중저층 저밀로 가는게 더 운치있고 멋찝니다.
땅가치가 어디가는건 아니니 비벌리힐즈처럼 고건폐율 저층으로 가는게 훨씬 동네성격에 어울린다 봅니다.
그래서 애초에 고도제한완화로 고층화 시키는건 기대도 안했습니다. [20층대도 맘에안들고 최대 15~18층 정도에서 다 끝나야 해요 대신 일본 도쿄중심가의 초호화 맨션처럼 건축해야죠]
서울시는 6일 남산, 오류·온수, 국회의사당, 서초 법원단지, 동대문구 배봉산, 종로 경복궁, 도봉구 북한산 일대 등 7개 고도지구에 대한 높이 규제 완화 내용의 재정비 계획안을 열람할 수 있도록 했다.
고도지구란 보안이나 조망, 시설보호 등으로 인해 건축물 높이 최고 한도를 20미터(약 7층) 이하로 제한한 곳이다. 시는 고도지구를 합리적으로 조정하기 위해 지난 21년 5월부터 관련 용역을 수행했다. 높이 제한이 완화됨에 따라 저층 주거지를 가로주택정비 사업 등으로 개발하는 효과가 커질 것이라는 게 시의 설명이다.
다만 이번 고도제한 완화로 수혜를 입는 남산과 달리 지척에 위치해 있고 정비사업이 활발히 추진 중인 한남뉴타운은 고도제한이 그대로 유지된다. 한남뉴타운은 전형적인 배산임수 지역에 서울 중심부에 위치한데다, 최근 정비사업이 활발하게 진행되며 집값이 강남권 못지않은 시세를 형성하고 있다. 그럼에도 건축물의 밀도를 뜻하는 건폐율이 높아 쾌적한 주거환경이 보장되지 않자 해당 조합 및 업계는 한남뉴타운의 고도제한 조정 필요성을 제기해왔다.
-> 배산임수 기운을 누리려면 땅위에서 높아지면 안되죠
원래 컨셉을 유지하려면 고도제한 완화보단 건폐율 좀 줄일 수 있게 정비지침이나 좀 바꿧으면 합니다.
한남뉴타운이 이번 고도제한 완화에서 제외된 이유는 한남재정비촉진지구 변경지침이란 별도의 규정을 적용받고 있어서다. 이에 따르면 한남뉴타운 일대는 건축물의 높이가 최대 90m로 제한돼 최고 20층 수준의 건축만 가능하다.
최근 반포, 압구정, 여의도 등 고가의 재건축 추진단지들이 49층 높이의 초고층 재건축을 추진하는 게 트렌드인데 한남뉴타운은 이같은 고층 건물 건축이 불가한 것이다.
-> 인위적으로 땅매립해서 만든 강변 평지와 자연발생적으로 만들어진 절경지 지역과 같은 기준을 적용하면 안될겁니다.
이건 저의 뇌피셜상 한남동쪽 사는 재벌들의 입김도 나름 작용하지 않았나 싶은데,
자신들 집마당에서 보이는 뷰에서 큰 고층건물들이 여러개 자리잡기 시작하면 '기'를 뺃긴다고 생각할겁니다. 운치있는 모습 보일려면 이런 지형에 고층숲은 NONONO
특히 이미 시공사를 선정한 일부 조합은 설계변경이 불가피할 수 있다. 일례로 지난해 11월 대우건설로 시공사를 선정한 한남2구역은 단지의 층수를 기존 원안 설계 14층에서 21층으로 높이는 내용의 대안 설계 118 프로젝트를 제안하며 경쟁사를 제치고 시공사로 선정된 바 있다. 당시 대우건설은 시공사 선정을 앞두고 아파트 높이를 기존 90m에서 최고 118m로 높이겠단 내용을 골자로 한 중대변경에 실패하면 시공권을 포기하겠단 확약서까지 조합에 제출하기도 했다.
-> 한남2구역 경우 어찌될지 알수 없지만, 최초 보여준 모습되로 가게될 공산이 크죠
그것도 무진장 이쁜데 굳이 바꿀 필요가 있나 싶기도 한데요
대신 다른 인센티브를 얻으려 하는 움직임이 있겠군요
한남3구역도 현행 22층 90m를 중대변경이 필요한 특화설계를 통해 주택형별 가구 수를 조정하고 최고 33층 110m의 아파트를 만들겠단 계획을 세운 상태다.
-> 이건 힘들겁니다.보광4거리쪽 현대백화점 들어설곳을 이야기하는것일텐데
결국 중대변경에서 받아들여지는 것은 주차장 용량확대, 건물동수 줄이기, 스카이브릿지와 한강교회자리에 뭔가 만들기 정도 말고는 층고제한을 올리기는 어려울것이란 생각이 듭니다.
[위에서 언급한 내용만으로도 이미 초특급이긴 합니다만.......]
연내에 시공사 선정이 예고되며 올해 최고의 정비사업 대어로 꼽히는 한남5구역은 건폐율이 인근 사업장보다 더 높다. 다른 한남뉴타운 구역들은 전체 구역 높이계획이 90미터로 20층 이상의 아파트를 지을 수 있지만 한남5구역은 높이 계획이 73m이다 보니 건폐율도 31.63%으로 높다.
한남뉴타운이 높이제한으로 인해 건폐율이 높아져 빌라촌과 같은 빽빽한 동간간격을 유지, 주거의 질이 하락할 수 있다며 다소 완화가 필요하단 시각도 있다.
-> 그렇다고 입지가 입지인데 안타까워할 필요가 있나요
유엔사부지와 곧 이어 개발될 수송부 부지 컨셉만 가미해도 대한민국 탑 먹을자리인데요
아예 테라스도 적당히 껴있는 중층 초호화 주복형태로 가면 좋겠다 싶어요
고층이 항상 좋은건 아닙니다.
그다음은 고층위주로 고도제한이 풀리는 용산공원 서쪽을 리뷰해볼께요
한 건설업계 관계자는 “서울시의 높이제한 규제가 여전히 있는데 기존 대비 건물의 높이를 높이는 대안설계를 시도하는 것 자체가 도전적이었단 비판을 받을 순 있으나, 수도권 신축 아파트의 경우 대개 20% 안팎이고 통상 다세대주택의 건폐율이 40% 내외라는 점을 감안하면 높이제한 완화를 통한 건폐율 조정은 필요해 보인다”고 밝혔다.
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서울역~남영동 '46층 스카이라인' 생긴다
입력2023.07.06. 오후 6:42 수정2023.07.07. 오전 1:01 기사원문
숙대입구역 동쪽 갈월동 재개발
9개동 949가구 아파트 단지로 2종일반 → 준주거지역 상향
남영·후암동 8000가구 공급도
용산 정비창~서울역 개발 추진
주상복합 '더프라임' 최고가 매매
서울시가 용산구 남영동·후암동·갈월동 일대 노후주택가를 재개발해 최고 46층 높이의 고층 주거·업무지구로 변경하는 내용의 정비계획을 추진하고 있다. 용산구 갈월동 전경. 김범준 기자
서울 용산구 남영동 일대 노후주택가가 한강대로를 따라 최고 46층 높이의 스카이라인이 늘어선 고층 주거·업무지구로 변신할 전망이다. 서울역과 숙대입구역을 잇는 남영동·후암동·갈월동 일대 노후주택가를 재개발해 공급되는 가구 수는 총 8000가구에 달한다. 주한 미국대사관과 서울교육청이 들어오고, 용산 정비창~서울역을 아우르는 개발 밑그림이 담긴 용산 지구단위계획안이 연말께 나올 것으로 예상되면서 개발에 대한 기대가 커지고 있다.
-> 도시지하철 1호선을 지하로 묻고 철로변 위와 용산공원 서쪽땅을 고용적률 빌딩으로 뒤덮는것이 예전부터 예상되던 시나리오인데 인근 캠프킴 부지개발에 이어 근처 땅들도 모두 종상향으로 인한 고용적률 개발이 가능하게 되었습니다.
대략적인 위치는 아래의 사진에서 확인하면 됩니다. 3종주거에서 준주거로 종상향된 동부이촌동
공원라인 아파트들 보다 남영역 인근 물건들이 더욱 대박인셈입니다.
[여긴 노후도도 만만치 않아서 속도가 빠를겁니다]
○남영동 일대 주거·업무지구 변신
6일 서울시에 따르면 용산구는 갈월동 역세권 도시정비형 재개발 정비구역 지정안을 열람공고 중이다. 서울 지하철 4호선 숙대입구역 동쪽에 인접한 갈월동 52의 6 일원(4만837㎡)을 재개발 정비구역으로 지정하는 내용이다. 정비계획안에 따르면 현재 다세대주택 등 411가구로 이뤄진 이 구역에 2027년까지 최고 46층(137m) 이하 9개 동, 949가구 규모의 아파트가 들어선다. 이곳은 노후도가 80%를 웃돌고 화재 예방용 방화지구로 지정돼 있을 정도로 노후 주택이 많다.
용산구는 계획안에 7층 이하 제2종일반주거지역과 제2종일반주거지역이 혼재된 이 구역을 준주거지역으로 용도 상향하는 내용을 담았다. 방화지구는 해제하기로 했다. 도로·어린이공원 등 공공시설 기부채납으로 상한용적률 248%를 제공하고, 장기전세주택 295가구를 공급하면 법적 상한용적률인 455%까지 채울 수 있게 했다.
용산구는 지난달까지 서울시와 사전 협의를 마쳤다. 용산구가 서울시에 정비계획 결정을 요청하면 서울시가 도시계획위원회에서 이를 검토해 결정·고시한다. 이 아파트가 들어서면 서울역 맞은편의 트윈시티남산(30층), 센트레빌아스테리움(35층), 갈월동 역세권 재개발(46층), 남영동 업무지구 제2구역(100m), 용산더프라임(38층)에 이르는 스카이라인이 형성될 전망이다.
-> 위에 제가 그려놓은 그림을 참조하시면 이해가 쉬울 것 입니다.
○청파동 일대도 재개발 속도
이 구역에서 남쪽 용산 정비창에 이르는 개발 계획이 속속 발표되면서 개발 기대도 커지고 있다. 서울시는 지난달 15일 용산전자상가를 용산국제업무지구(용산 정비창)와 연계해 신산업 업무지구로 육성하는 계획안을 발표했다. 이달 용산국제업무지구 계획안도 발표할 예정이다. 용산 정비창~용산전자상가~남영역~서울역에 이르는 개발의 밑그림을 담은 용산 지구단위계획 변경안은 교통영향평가를 진행 중이다.
-> 이내용은 제가 따로 다루겠습니다. 국제업무지구와 용산역세권과도 연동되는 내용이라 다룰 내용이 많아보입니다.
연말께 계획안이 나오면 그동안 정체돼 있던 후암동 특별계획구역도 속도를 낼 수 있을 것으로 전망된다.
지하철 1호선 철길 건너편의 청파동 일대에 계획 중인 대규모 재개발도 빠르게 추진되고 있다. 지난 2월 조합설립인가를 받은 청파1구역에선 총 697가구가 공급된다. 청파2구역은 서울시 신속통합기획 사업지로 선정돼 조만간 총 1994가구 규모 기획안이 확정된다. 서울역 서부역에 인접한 서계동 통합 재개발구역은 신속통합기획 사업지로 선정돼 정비계획안을 마련하고 있다. 용적률 300%를 적용하면 총 3000가구까지 가능할 것으로 예상된다. 남쪽에 들어서는 남영동 업무지구 제2구역(565가구), 청파동 역세권 재개발(745가구), 원효로1가 역세권 청년주택(752가구) 등 대규모 주택 공급이 잇따를 전망이다.
-> 용산에서 가장 몸값이 낮았던 청파동이 서울시내에서도 슈퍼스타가 될 것 입니다.
용산은 어차피 전체가 다 개발대상이 될것이기에 서울역에서 용산역까지의 철로변과 한강대로를 따라 청파동, 갈월동 그리고 한강로동 모두 개발될 것 이기에 도심의 새로운 스타이라인이 형성될 것입니다. 그나저나 이 도시개발계획에는 국가상징대로로 쓰일 한강대로를 강남 테헤란로 급으로 확장시켰으면 합니다.[편도 5차선급] 결국 한강대로를 통해 종로-용산간 엄청난 교통수요가 발생할텐데 차선 확장이 어려우면 지상도로와 지하도로 투트랙으로라도 운영해야 하지 않을까요
개발이 가시화하면서 집값도 오르고 있다. 청파동 재개발구역 인근 주상복합인 용산더프라임은 전용 114㎡ 타입이 지난 5월 18억2500만원에 거래됐다. 2021년 8월(18억원)보다 오르며 역대 최고가를 기록했다. 인근 공인중개 관계자는 “개발 기대에 집주인이 물건을 회수하고 있다”며 “남영동에선 대지 면적 25㎡짜리 다세대주택이 13억원에 나오고 있다”고 말했다.
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