디자인 서울 프로젝트와 서울내 공급 활성화 움직임 PT.1

안녕하세요 정필립입니다.

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미국 기술사 (PE) 자격 시험공부 좀 한다고 한동안 블로그 글쓰기를 쉬었지만

그동안 스크랩해논 기사들을 바탕으로 요즘 서울시 돌아가는 내용을 정리해보고자 하는 시간을 갖기로 했습니다.

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일단 오세훈 서울시장은 신속통합기획을 추진하면서 재개발 재건축 속도를 높혀 수도인 서울의 모습을 획기적으로 바꿈과 동시에 공급을 대거 늘리쪽으로 정책을 펼치고 있습니다.

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관련된 기사를 하나씩 하나씩 살펴보면서 어느지역이 서울의 핵심투자처가 될지 집어보겠습니다.

부동산 = 정치이기에 다분히 정치적인 이야기도 같이 넣도록 하겠습니다.

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이번글은 다부작으로 진행되며 서울시 도시기본계획도 참조하여 진행 됩니다.

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'오세훈표' 신통기획 82곳 중 44곳 확정…

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재건축 시계 '속도'

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재건축 20개소·재개발 62개소…정비 구역 지정 8곳

정비사업 대전환…낙후주거환경정비·도시공간 혁신

소외지역정비·생활편의·수변감성도시·공간혁신 원칙

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• 등록 2023-07-05 오후 2:00:00
• 수정 2023-07-05 오후 2:00:00

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[이데일리 오희나 기자] 오세훈표 신속통합기획 사업장이 도입 2년여 만에 재건축·재개발 82개소를 넘어섰다. 서울시가 정비계획 수립단계부터 참여해 사업성과 공공성에 균형을 맞추고 사업추진 기간을 단축하면서 강남, 여의도 등 대형 재건축 단지들이 잇따라 합류하면서다. 시는 서울 도심 주택공급을 확대하기 위해 연내 75개소 기획을 완료해 신통기획 추진에 박차를 가하겠다는 방침이다.

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여의도 시범·한양 조감도 (자료=서울시)

5일 서울시는 ‘재개발·재건축 정상화’를 목표로 핵심 주택정책으로 도입한 신속통합기획이 2년여 만에 1차 공모지 21곳을 포함해 총 44곳의 기획을 확정했다고 밝혔다. 재건축 20개소, 재개발 62개소 등 82개소가 신통기획을 추진 중이며 이중 기획 완료는 44곳, 정비구역지정은 8곳이 완료됐다. 시는 연내 75개소 기획 완료, 22개소 정비구역지정을 추진하고, 내년까지 75개소 정비구역 지정을 완료한다는 목표다.

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이러한 성과는 사업성과 공공성 사이의 균형감 있는 접점으로 사업지별 주민-시-구-전문가 등이 ‘원 팀’(One-Team)을 구성해 충분한 소통과 통합적 계획을 세운 게 유효했다는 설명이다.

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시는 신속하고 안정적인 주택공급과 더불어 품격있고 매력적인 도시공간을 실현하기 위해 △소외지역 정비 △생활편의공간 조성 △수변감성도시 △도시디자인 등 4가지 원칙에 따라 신속통합기획을 추진하고 있다.

-> 강남구, 서초구, 여의도 스타일 같은 계획도시가 아닌이상

중구난방 들어서있는 자연발생적인 구도심들을 최대한 '블럭형 계획도시구조'의 장점을 만들기 위해

[비슷한 롤모델이 마포구 일대 라고 보면될까요]

위의 4가지 컨셉으로 빠르게 서울의 모습을 바꾸려는 시도인 것 입니다.

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먼저 도시재생사업 등이 추진됐으나 효과가 미흡한 곳, 정비구역 해제지 등 그간 개발에서 소외된 지역에 용도지역 상향 등 유연한 도시계획 적용, 공공시설 복합화 등 토지이용 고도화로 사업실현의 기반을 마련했다. 이를 통해 편리하고 쾌적한 주거환경 조성과 주변과 조화로운 도시경관 창출을 유도한다.

-> 박원순 전 시장의 도시재생사업의 실상은 인간이 먼저라는 허황된 이야기로 실질적 지역인프라 개선이

전혀 없이 그저 생색내기, 강남 공화국의 공고화를 만들어왔습니다.

강남 좌파들이라는 정치세력이 괜히 존재하는게 아니지요

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오직 강남지역에만 도시개발을 적극적으로 밀고 그외에 지역은 입지가 아무리 좋더라도 철저히 개발을 보류시켜 계속 좌파들에게 표줄 사람들의 머릿수를 유지시켜 지속적인 지지기반 확보의 방법으로 활용해 왔습니다.

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이는 개발을하여 중상층이 대거유입되면 그지역은 보수화된다고 기록한 김수현의 책에도 자세히 나와있으며 제가 한남동 3구역 조합원으로서 주변과 위화감을 조성한다는 이유로 건축 심의만 7번을 반려당한 경험을 하며 강남좌파 정치세력의 부동산 정치목적은 휴머니즘을 내세운 개발 억제임을 확신하게 되었습니다.

 

'재개발은 사람을 쫒아내는것' 이라는 칼럼과 일러스트를 썻던 흑석동으로 유명한 김의겸 의원도 정작 재개발되는 흑석동 통빌라로 몇배차익을 벌고 나왔습니다.

보수로 물갈이가 된다면 강남좌파들과는 반대로, 최대한 개발하여 자산의 힘을 맛본 보수세력을 여기저기하자인데 의도적으로 오시장의 업무를 반대하여 어떤 업무추진도 못하게 한 서울시 의회가 보수로 싹 바뀌면서 속도가 빨라지고 있음을 느낍니다.

건축심의등은 시의회 즉, 시의원들이 합니다 개발에 미온적이냐 적극적이냐 거기에 환경단체 출신이 있냐 없냐로 사업속도가 확 달라집니다.

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재개발 1차 후보지 중 가장 난제였던 창신·숭인동 일대를 비롯한 가리봉2구역, 신림7구역 등에 신속통합기획 확정을 통해 실질적 주거환경 정비 개선방안을 마련했다.

->가리봉, 신림은 몰라도 종로구 창신/숭인동은 개발하면 엄청 대박칠 것 입니다.

종로는 직장수요가 어마어마한데 정작 집이 없습니다.

따라서 전에 다뤘던 종로 세운지구 개발에 이어 두번째로 큰 개발구역이 될 것이며 개발 성공 시 엄청난 인기지역이 될 것 입니다. [종로 본사들이 밀집해있는 동네에서 걸어갈 수 도 있을 정도의 거리이기도 합니다.

버스로 두세정거장 정도 거리니까요]

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지역 연계 공공시설 및 생활편의공간 조성도 활발히 진행했다. 차량통행이 단절되거나 경사지고 좁아 보행이 불편한 노후 저층 주거지를 인접 사업지와 통합계획해 지역과 소통하는 열린 단지로 만든 사례가 대표적이다.

-> 주변토지를 합쳐 도로를 쫙내고 골목길을 없애서 이동이 편하게 하며, 경시지는 구획화 하여 계단식으로

개발 될 여지가 큽니다. 지역과 소통할 수 있다는 것의 의미는 아무래도 공공공지 개념을 확대적용하여,

작은 공원수준의 공터와 지역커뮤니티시설을 만드는것이라 봐야하겠습니다.

일종의 기부채납형 개발이지요

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연접한 공덕A(마포구) 및 청파2구역(용산구)의 경우, 주변을 고려해 차량·보행동선, 녹지축을 통합적으로 계획했다. 상도14구역은 오랫동안 사업이 정체됐던 상도11구역과 연계해 단절되고 가파른 성대로가 제 기능을 하도록 계획했다. 하월곡동 70-1, 상계동 154-3 일대 등 전형적인 노후 저층주거지역엔 주거환경 정비와 더불어 지역주민이 함께 이용할 수 있는 대규모 공원, 공공도서관 등 문화·여가시설을 배치했다.

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시는 지천변과 주거단지의 연결을 통해 활력있는 수변공간을 구현했다. 마천5구역의 경우 인접한 성내천 복원과 연계해 가로공원, 수변광장, 도서관 등을 조성해 문화와 여가를 즐길 수 있는 지역명소로 조성한다. 홍은동 8-400, 쌍문동 724일대의 경우 단지와 천변의 경계를 허물어 보행도로, 오픈스페이스, 공원, 근린생활시설 등 활력있는 수변공간으로 만들 계획이다.

-> 일대의 하천변 공원길을 개발할 단지가 이어지는 오픈스페이스 공간으로 조성해서 사는사람들의 삶의 질을 업그레이드 할 수 있는 방안을 적용할건가 봅니다. 공원과 단지가 이어지는 컨셉은 요즘 사람들이 많이 좋아하는 컨셉이라 기대가 되네요

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여기에 유연한 높이계획으로 개방감을 높이고, 건축물 디자인 특화로 한강변 경관과 스카이라인에 다채로운 변화를 줄 예정이다. 압구정아파트의 경우, 광역통경축 확보 및 최고높이 상향통한 개방감 있는 단지계획으로 부채꼴의 한강변 특성을 반영한 ‘파노라마 경관’을 구현했다. 여의도시범·한양아파트는 한화63시티부터 여의대로까지 U자형 스카이라인을 계획해 수변, 도심 등 특화주동 배치 등 차별화된 경관을 조성할 예정이다. 단지별로 지하철역에서 한강공원 가는 길을 활성화하고 공연장, 테마공원, 수상스포츠시설 등을 조성해 시민 모두가 한강을 즐길 수 있도록 했다.

-> 오시장의 가장 핵심계획내용일겁니다. 압구정동 아파트도 말이 아파트지 병품에 가깝기 때문에 개방감 있는 고층위주의 멋진 건축물로 채워넣어야 할 자리이지요 ​

현재는 한강변 반포가 왕좌를 쥐고 있으나 미래 한국 부촌의 1번지는 평면 고층 저밀의 압구정동과 중저층 고밀의 한남동으로 양분되게 될 것 입니다.

[그사이 이촌, 성수, 여의도가 끼어들것이고 정비창과 서부이촌 개발로 최종왕좌는 서쪽 용산으로 가겠죠]

아무튼 여의도가 한강변, 국제업무지구(금융), 주거지구가 모두 혼재되여 복합개발되는 첫타자가 되겠네요

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조남준 서울시 도시계획국장은 “신속통합기획을 통한 노후 저층 주거지의 실질적 주거환경 개선 및 안정적인 주택공급 기반을 마련하는 한편, 기획 완료된 지역에 대해서도 후속적인 절차 진행이 지체되지 않도록 지속적인 지원도 아끼지 않겠다”고 말했다.

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'도시재생'에 막혔던 창신·숭인…28층·2000가구 탈바꿈

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입력2023-07-05 17:59:41수정 2023.07.08 01:32:44 한민구 기자

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◆ 오세훈표 신통기획안 확정

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소방차 진입도 어려운 달동네

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2013년 뉴타운 해제 재개발 좌초

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도시재생 택했으나 효과는 미미

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吳 "낙후지역 방치할 수 없어"

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구릉지 특화한 주거단지 마련

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기존 주민들에 360가구 임대

창신·숭인 신통기획안 종합 구상도. 사진 제공=서울시

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도시재생을 위해 약 870억 원의 예산이 투입됐던 서울 종로구 ‘창신·숭인’ 지역이 결국 전면 재개발을 통해 최고 28층, 2000가구의 대단지 아파트로 탈바꿈된다. 이 지역은 박원순 전 서울시장이 시범 ‘도시재생사업지’로 선정하고 벽화 그리기, 봉제역사관 건립 등 보존 중심의 도시재생을 추진했으나 주거 환경 개선 효과가 미미하다는 주민들의 불만이 큰 곳이었다. 오세훈 서울시장은 신속통합기획 방식의 재개발을 통해 구릉지 특화 주거단지를 마련하고 이 중 360가구를 기존 지역 주민들에게 임대할 계획이다.

-> 창신동 일대의 신통기획은 사실 대박이죠 세운상가와도 가깝고 일대에 고급 주거지가 생긴다는 것은 종로구에 있어 엄청난 호재 입니다. 보수적인 투자를 좋아하는 지인에게 뒤에 있던 창신쌍용이란 아파트를 추천한 적이 있었는데 종로의 꾸준한 수요와 역세권에 힘입어 경사지임에도 꾸준한 우량주였었습니다. 이제 창신동에도 신축대단지 개발의 붐이 일게 된것을 환영합니다.

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오세훈 서울시장이 5일 신속통합기획안이 확정된 종로구 창신·숭인동 일대를 둘러보고 있다. 연합뉴스

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5일 오 시장은 창신동 채석장 절개지에서 열린 ‘창신·숭인 신속통합기획 성과 보고회’에서 “창신·숭인동은 도심 한복판에 있음에도 화재가 났을 때 소방차 진입이 어려울 정도로 굉장히 소외되고 낙후된 지역으로 남아 있었다”며 “주민 분들이 총의를 모아 속도를 내주셨고 시도 서둘러 2000가구가 들어설 수 있는 기획안을 마련했다”고 밝혔다. 이어 “이 중 360가구는 이 지역에 살고 계신 분들에게 공급할 예정”이라며 “소셜믹스를 적용해 어우러져서 살 수 있도록 하겠다”고 덧붙였다.

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기획안에 따르면 815가구(토지 소유자 711가구)가 거주 중인 창신·숭인 구역은 구릉지에 특화된 2000가구 규모의 도심 아파트 단지로 거듭난다. 지형에 따라 청룡사 등 문화재 인근은 4~7층, 구릉지는 8~10층, 창신역 일대는 28층의 고층으로 계획됐다. 대상지 최대 높낮이가 70ｍ에 달하는 만큼 입체 보행로를 조성하고 에스컬레이터·엘리베이터 등을 확충한다. 창신역 일대에는 공공시설이나 연도형 상가(도로를 따라 배치된 상가)가 들어서 지역 활성화를 유도한다. 구역 서쪽의 채석장과 청소 차량 차고지, 지봉골공원 등을 통합해 공원을 조성하고 공원 하부에는 자원순환센터를 짓는 등 저이용·방치 시설 재배치도 진행한다.

->한강변에 위치한 한남뉴타운 3구역과 비슷한 개발컨셉 같습니다.

동호수에 따라서 종로 도심이 훤히 보이는 뷰가 조망의 운치를 더할 것 같습니다.

정필립은 종로구를 무척 사랑하며, 사실 서울에서 산다면 종로구에서 살길 희망합니다.

[드림은 덕수궁 디팰리스죠]

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서울 종로구 창신·숭인동 전경. 연합뉴스

창신·숭인 구역은 총 10만 4853㎡ 규모로 한양도성과 낙산 언덕으로 둘러싸인 구릉 지형이다. 평균 경사도가 19％에 달할 정도로 가파르고 길 또한 좁아 소방차 등 비상 차량이 진입하기 어려운 문제가 있었다. 노후 건축물의 비율도 90%에 달했다. 이로 인해 2007년 뉴타운(재정비 촉진 사업)이 추진됐지만 2013년 구역 지정이 해제되고 2014년 박 전 시장의 역점 사업인 서울의 1호 도시재생 선도지역으로 지정됐다. 이후 총 868억 원을 들여 2015~2018년 도서관 건립, 노후 상하수도 교체, 봉제역사관 건립, 벽화 사업 등 재생 사업의 방점이 ‘보존’에 맞춰지면서 주택 공급 및 주거 환경 개선 효과는 한계를 보였다.

-> 그놈의 '보존'은 정말 정도것 했으면 했습니다.

문화재도 아니고 낙후되어 사람살기도 힘들어지는 도심을 왜 개발못하게 하는것인지....

솔직히 보존이 아니라 계속 낙후시키고 싶다고 말했으면 좋으련만............

[보수는 거짓말을 싫어하고 진보는 팩트를 싫어한다.]

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이에 따라 시는 2021년 12월 주민 공모를 통해 창신·숭인 구역을 신통기획 1차 대상지로 선정했다. 기획안이 완료됨에 따라 시는 주민 동의서를 걷는 한편 구청장 입안을 별도로 진행해 정비계획안을 확정할 방침이다. 인접한 창신9·10구역이 신통기획 2차 공모지로 선정된 데 이어 창신12구역도 신통기획 추진준비위원회가 설립된 만큼 일대 개발에 속도가 붙을 것으로 보인다.

-> 동의를 얻어 주변필지까지 싹모아 새로운 도시형태로 탈바꿈 시키는게 바름직하죠

오래간 낙후된 집에서 살고 있는 어르신들도 번듯한 집에서 사시고 수익금으로 소비생활도 좀 하시구요 [단 투기 방지를 위해 이런곳은 임시 토지거래 허가로 지정하는걸 생각은 해야할것 같군요]

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신속통합기획은 △소외지역 정비 △생활 편의 공간 조성 △수변 감성 도시 △디자인 혁신을 골자로 추진되는 서울시 정비 사업 지원 정책이다. 정비구역 지정에 필요한 시간을 통상 5년에서 2년으로 단축하는 것이 목표로 시와 주민·전문가가 함께 기획안을 수립하고 도시계획위원회 수권분과와 건축·교통·환경 통합 심의를 거치는 방식이다. 시에 따르면 현재 82개소가 신통기획에 참여했으며 이 중 44개소(재건축 9개소·재개발 35개소)가 기획안을 완료했다. 시는 올해 말까지 75개소, 내년 6월까지 82개소에 대한 기획안 마련을 마친다는 계획이다.

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서울에서는 2015년부터 2020년까지 재개발 구역 지정이 단 한 건도 이뤄지지 못하는 등 사실상 재개발 사업이 ‘스톱’ 상태였다. 2015년 발표된 ‘2025 도시·주거환경정비기본계획’에 주거정비지수제가 포함되며 지정 요건이 강화됐기 때문이다.

-> 전임 박원순 시장과 좌파계 환경단체, 호남계 강남좌파들이 서울시 의원 및 구청장을 전부 독식했기에 사업추진이 어려워 이렇게 된 것 입니다.

그나마 2015년까지의 재개발 진행된것은 이명박 오세훈때 진행하라 한 사업들 중 일부였고,

[물론 글로벌 금융위기와 부동산 하락장도 사업무산에 한몫하긴 했습니다만]

결국 도시의 순환정비를 통한 양질부동산의 지속적인 공급을 망각한채 공급부족발 부동산 대란이 터지게 된 원흉이 되었습니다.

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이에 시는 2021년 주거정비지수제 폐지 등 ‘재개발 6대 규제 완화책’과 35층 층수 제한 폐지를 골자로 한 ‘재건축 정상화 추진계획’을 발표했다. 이후 같은 해 9월 신속통합기획을 도입했다.

신통기획안이 공식적인 정비계획으로 인정받기 위해서는 도계위 심의를 통과해야 한다. 현재 8개소가 정비구역 지정을 마쳤으며 시는 연내 22개소, 내년 12월까지 75개소에 대한 구역 지정 절차를 마무리할 방침이다.

-> 도계위, 건축심의위가 모두 보수 시의원으로 물갈이가 되어 오시장의 의지가 빠르게 진행 될 수 있어 신통기획이 위력을 발휘할 것으로 기대됩니다.

보궐선거에서 오세훈 재등판 후 90%이상의 민주당계 정치인들이 서울시의회에서 오세훈의 정책발표마다 방해하는 모습이 많았습니다만, 이제 판이 바뀌었으니 양질의 부동산을 빠르게 공급할 수 있는 방안으로 길이 트일 것 같습니다.

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오 시장은 “(기획안이 마련됐더라도) 조합을 결성하고 조합에서 어떻게 밑그림을 그려 시에 요청하느냐에 따라 사업 속도가 달라진다”며 “빠른 속도로 총의를 모아서 정비계획안을 내주시면 시도 속도를 내 주거지를 안전하고 쾌적한 곳으로 바꾸겠다”고 말했다.

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