한남3구역 관리처분인가와 유엔사부지 소식
안녕하세요 정필립입니다.
이제 미국 기술사 시험이 딱 1주일 앞으로 다가와서 육아와 함께 시험공부 막판 스퍼트 중이네요
잠시 짬을 내서 글을 작성합니다.
오늘은 한남동 관련 BIG NEWS 가 있었습니다.
2003년 쯔음에 사업추진을 시작 후 재개발지역지정부터 관리처분인가까지
20년에 가까운 세월끝에 결국 The H Hannam(한남 3구역) 사업장에 관리처분인가가 떨어졌습니다.
몇일 전 기사로 뜬 한남뉴타운에 붙어 있으면서 평당 1.2억 이상에 분양이 예고된 The park side (유엔사부지) PF자금 조달완료 소식도 함께 전해드립니다. 이 어려운 시기에 PF자금 조달성공의 의미가 일대 사업장이 차세대 부촌으로서 얼마나 기대받고 있는지 알 수 있는 지표이자 개발 성공확률이 매우 높다는 것을 방증합니다.
일단 관련 기사 나갑니다.
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'강북 노른자' 한남3구역 관리처분계획 인가…재개발 속도
입력2023.06.22. 오전 7:50 수정2023.06.22. 오전 7:51 기사원문
사업시행계획인가 후 4년3개월만…10월 이주 시작
한남3구역 일대 전경(용산구 제공).
(서울=뉴스1) 전준우 기자 = 서울 용산구는 한남3재정비촉진구역(한남3구역) 주택재개발 정비사업 관리처분계획을 인가하고 23일자 구보에 고시한다고 22일 밝혔다.
-> 일부조합원들이 소송제기한 가처분 신청이 6월초 각하되고 속전속결로 진행되네요
역시 구청장이 돌아오니까 일처리가 빨라지고 있습니다.
2019년 3월 사업시행계획인가 후 약 4년3개월 만이다.
해당 정비구역 위치는 한남동 686번지 일대로 구역 면적은 38만6395.5㎡, 신축 연면적은 104만8998.52㎡에 달한다. 용도지역은 제1종~제3종 일반주거지역 및 준주거지역이 혼재하며 건폐율 42.09%, 용적률 232.47%가 적용된다.
재개발을 통해 지하 6층~지상 22층 높이의 공동주택(아파트) 197개 동, 총 5816세대와 상가 464호, 도로, 공원, 주차장, 학교 등 정비기반시설이 들어설 전망이다.
-> 현재 한남3구역은 한남동+보광동으로 이루어져 있는데 사업 완료시 모두 한남동으로 지명이 통일될 것으로 보입니다. 이리되면 한남 현대 백화점 자리에 들어설 보광역(현재 보광사거리 인근 백년손님명가자리) 명칭은 '한남뉴타운역' 또는 한남 현대백화점 역 등으로 바뀔 수 있겟네요
신분당선 보광역도 구청장 복귀와 미군부지 반환에 힘입어 빠르게 추진될 것 입니다.
곧 총선이니 발표가 머지 않았다 봅니다. [덤으로 신분당선 이촌역 경유도.....]
분양주택은 총 4940세대로, 전용면적 기준 △54㎡형 3세대 △59㎡형 2138세대 △84㎡형 1,851세대 △118㎡형 648세대 △132㎡형 135세대 △141㎡형 15세대 △151㎡형 150세대로 구성된다. 임대주택은 876세대이다.
토지 등 소유자에게 4069세대를 공급하고, 일반분양은 831세대를 분양할 계획으로 나머지 40세대는 보류시설로 설정했다.
이르면 올해 10월부터 이주를 시작할 예정으로 이주 완료 후 기존 건축물 철거를 진행하게 된다.
-> 한남2구역도 관리처분인가가 내년말 ~ 내후년 중 될 것으로 예상되는바 인근은 죄다 공사판이 되겠습니다. 보광로가 확 늘어나면서 이태원역 - 한강쪽 접근성이 확 좋아질 예정입니다.
나중에 한강에 다리가 추가로 건설된다면 아마도 보광로와 강건너 반포동 한신아파트 16차쪽의 나루터로를 연결하는 새로운 다리가 생기지 않을까 조심스레 예측해봅니다.
한남뉴타운 지역에 1.2만세대의 신규 인구가 생긴다면 자연스레 강남을 연결하는 다리 수요가 클것 입니다. [게다가 한남대교 북단의 한남2고가 철거도 결국은 진행되야 할 겁니다]
먼 미래의 일이겠지만 보광동 강건너 반포동 일대 재건축에 도로를 넓히고 다리를 놓을수 있도록 재건축 단지들에게 종상향을 해주면서 기부채납을 요구할 지도 모르겠습니다.
한남3구역은 2009년 10월 서울시 재정비촉진계획 결정으로 구역 지정된 지역으로 2012년 9월 조합 설립 후 2019년 3월에서야 사업 시행계획이 인가됐다.
이후 한남3구역 조합은 2020년 6월 현대건설을 최종 시공자로 선정해 2022년 7월 임시총회에서 관리처분계획을 수립, 8월 인가신청서를 제출했다.
구는 대규모 사업임을 감안해 한국부동산원에 관리처분계획 전반에 대한 타당성 검증을 받아 최종 검토 후 한남3구역 관리처분계획을 인가했다.
박희영 용산구청장은 "한남촉진지구는 용산개발의 핵심축이며, 이 중 한남3구역은 사업부지 약 12만평, 사업비만 3조원이 넘는 역대 최대 규모의 재개발 사업지로 용산구의 도시 미래상을 제시할 개발사업이다"며 "신속한 사업 추진으로 주변 한강 및 남산과 어우러지는 고품격 주거단지가 조성되도록 지원할 것"이라고 말했다.
-> 일단 다음 총선이 얼마 안 남았습니다. 개인적으로 궁금한 것이 추후 보수당 대통령 후보로 지목되고 있는 한동훈 법무부장관이 총선에 출마하느냐? 그리고 대통령이 위치한 용산구 의원으로 출마하느냐? 인데 현재 윤석열 정부의 실세인 권영세 의원과 한동훈 법무부 장관의 행보가 궁금해 집니다. 둘중 어느 누가 되어도 현재 보수 시의원/보수 서울시장과 협업은 잘될 것 입니다.
앞으로 10년간 용산구 개발의 방향은 그둘에 의해 또다시 다른 역사가 쓰여질 수 있다고 봅니다.
일단 미군부지가 상당수 반환됨에 따라 측량이 가능해졌기에 지난 총선과 서울시장 공약이였던 신분당선 보광역과 이촌역 경유가 이제 다시 표면에 떠오를 것 입니다.
이촌역의 경우 이미 수년전 동부이촌동 주민들 상대로 신분당선 시공사인 두산건설이 아래와 같은 노선을 이미 제안했던 바가 있습니다.
동부이촌동은 공원라인(구 철길라인) 아파트들이 최근 준주거로 용적률 상향이 되면서 통합 재건축을 유도하고 있는데요 오래전부터 경의중앙선 지하화로 인한 공사비 충당을 위해 용적률 상향이 예상되었었죠 모 커뮤니티에도 관련 글을 쓸때 몇년전부터 그런 이야기를 올린 적이 있습니다.
그런데 이거..........뚜껑 열어보니 여의도 처럼 나중에 용적률 1000%급의 고도제한 해제된 초고층 주복형태로 갈 여지도 충분히 생겼다는 판단이 듭니다.
도시 계획자 입장에서도 일대가 리모단지로 되는건 영 달갑지 않을 것 입니다.
따라서 동부이촌동 리모단지들은 리모사업추진이 이제 허가가 안날수도 있습니다.
재건축을 강제할 수도 있어요 [뭐.... 일대 소유주 분들께는 그게 제일 좋은거 아니겠습니까?]
일단 리모사업동력은 순식간에 꺼지지 않을까 보고 있습니다.
시간이 몇년 더 흐른다면 결국 이촌역이 지하로 묻히고 이촌역부지와 경의중앙선 지하화 구간 중 일부땅을 포함하여 초고층 올릴 수 있게 바꿔줄 것 같습니다. [대신 기부채납 요구하겠죠]
이촌동 관련 부분은 제가 추후 다시 자세히 정리 좀 해보겠습니다.
이거 옆에 한강로쪽이랑 경의중앙선 단절구간 없애버리고 동이 합쳐질 수도 있겠다 싶거든요
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신고가 새로 쓰는 용산 유엔사부지 오피스텔…1.3兆 PF 자금조달 성공
입력2023.06.20. 오후 6:04 수정2023.06.20. 오후 7:23 기사원문
메리츠증권·국민은행 등 PF주관
신한은행·삼성화재 등 대주단 참여
10월 오피스텔 분양···국내 최고가 전망
‘더 파크사이드 서울’ 단지 투시도. 사진=KPF
[서울경제]
유엔사 부지 복합개발사업 ‘더 파크사이드 서울’이 1조 3000억 원에 달하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금을 성공적으로 조달했다. 시행사인 일레븐건설은 올해 10월 오피스텔 723세대를 선분양할 계획이다. 분양가는 이제까지 시장에 나온 오피스텔 중 최고가가 될 것으로 전망된다.
-> 평당 최소 1.2억부터 시작한다죠 가슴이 웅장해지네요
20일 부동산 업계에 따르면 유엔사 부지 복합개발사업을 진행하는 일레븐건설은 이날 1조 3000억 원 규모의 PF 자금 조달을 마쳤다. 메리츠증권과 국민은행·미래에셋증권이 주관 업무를 맡았으며 △삼성화재 △미래에셋증권 △수협은행 △새마을금고 △신협중앙회 △신한은행 △신한카드 △IBK캐피탈 등이 대주단으로 참여했다. 4년 만기로 금리는 연 6.4%다.
일레븐건설은 10월께 분양가 규제가 없는 오피스텔부터 선분양할 계획이다. 투자자들에게 제시한 사업계획안에 따르면 오피스텔의 목표 분양가는 평형에 따라 최소 34억 원에서 76억 원 사이로 국내 최고가다.
-> 생각보다 준수한 조건의 금리로 사업비 조달을 했군요 사업성공도가 높다고 생각하나봅니다.
그런데 오피스텔경우 너무 고분양가가 되면 미분양이 될 수도 있겠습니다.
그럴경우 일레븐건설이 부자들 상대로 임대놓고 후분양으로 하겠다고 틀 수도 있습니다.
한남더힐때 처럼요
여하튼 15평 쪼가리가 30억이 넘는 기염을 토할 것 같습니다.
자금 시장의 한 관계자는 “올해 들어 서울 분양 시장이 살아나면서 입지가 좋은 유엔사 부지 사업에 대한 기대감이 커졌다”며 “신규 대출에 고삐를 조이고 있는 은행권까지 낮은 금리에도 불구하고 참여 의사를 보였다”고 전했다. 현재 올해 초 분양가상한제가 대부분 지역에서 폐지됐으나 서울 용산구와 강남3구(강남·서초·송파구)는 여전히 분양가상한제로 묶여 있다.
더 파크사이드 내 아파트는 후분양이 유력하다.
-> 나인원한남보다 더 고가가 될 것 입니다. 유엔부지 바로 아래 수송부부지가 개발되기전까지 용산의 '황제'로 군림할 예정입니다. [한남더힐, 나인원한남, 파르크한남에 이어 새로운 맹주는 파크사이드.......그후에 수송부에 들어설 하이엔드]
오피스텔의 단지명 ‘더 파크사이드 스위트’는 일레븐건설이 선보이는 하이엔드 주거 브랜드다. 구조는 △53형(전용면적 16.3평) △56형(17.2평) 등 소형부터 △96형(29.2평) △119형(36.3평) 등 다양한 타입으로 구성된다. 국내 최초로 오피스텔 전 세대에 해외 호텔체인이 운영하는 조식 서비스와 세탁·청소·발레파킹 등 다양한 컨시어지 서비스를 제공한다.
-> 로즈우드호텔이라는 6성급 호텔이 들어온다 하네요 ㅎㄷㄷㄷㄷ 여기서 사시는 분들은 소형에 사는 분들조차 집값같은거 관심 없는 초자산가들로 이루어 질겁니다.
유엔사 부지는 지하철 6호선 녹사평역 인근에 용산공원을 마주 보고 위치한 축구장 7개 면적(4만 4935㎡) 규모의 대지로 서울 시내 최고 금싸라기 땅으로 꼽힌다. 동쪽으로는 대형 재개발 사업지인 한남재정비구역이 있고 이태원 상권과 한강공원이 가까이 위치해 있다.
유엔사 부지 복합개발사업은 이곳에 연면적 48만 462㎡ 규모, 지하 7층~지상 20층, 총 10개 동으로 구성된 아파트 420가구와 오피스텔 723실, 호텔, 오피스, 판매 시설 등을 짓는 사업이다. 단지 내에는 용산공원과 이태원관광특구를 연결하는 길이 330m 공공보행통로도 갖춰진다.
-> 이번 한남4구역 개발 본격진행으로 장문로 자체가 한남5거리 근방까지 뻗어나가면서
한남현대백화점과 초하이엔드 집들을 다 끼고 돌 것이므로
장문로는 10년쯤 지나면 한남동의 초럭셔리 스트리트로 바뀔 예정입니다.
청담동을 대체하는 서울의 비벌리 힐즈거리처럼 될 것이라고 생각합니다.
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저의 블로그 상에서 요즘 주택사업 할려고 하는 시공사가 별로 없다고 계속 말해왔는데요,
얼마전 과천주공 10단지 소식과 부산 시민공원 2-1 재개발에서 들려오는 소식을 보면 앞으로 공급이 쉽지 않겠다는 생각이 많이 듭니다.
관련기사와 소식 은 아래를 참조하시길 바랍니다.
이런 상황속에서 고가 부동산으로 사업이 정상 진행되는 곳은 다음 부동산 폭등장에서 견인차 역할을 할 가능성이 다분합니다.
정필립은 하이엔드 위주로 재개발이 원할하게 진행중인 동쪽용산과 서초구 반포동 일대가 다음 서울 폭등장의 주연자리를 꿰찰꺼라 생각합니다.
[압구정동이 과연 언제 재건축 될까 저도 궁금하긴 합니다.]