전세반환대출 DSR 완화와 그로인한 결과 예상

안녕하세요 정필립 입니다.

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오늘 과거부터 예고되던 전세보증금 반환대출 DSR 규제완화 소식이 있었습니다.

왜 규제를 해제했는지 이유와 그로인한 결과를 예상해보는 글을 써보도록 하겠습니다.

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일단 기사 원문입니다.

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추경호 “전세 보증금 반환 목적에 한정해 DSR 규제 완화”

입력2023.06.08. 오전 11:24 기사원문

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최근 빗발치는 전세사기 문제와 관련해 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 “전세 보증금 반환 목적에 한해서는 DSR 규제를 완화하겠다”고 밝혔다.

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추 부총리는 8일 서울 프레스센터에서 열린 관훈클럽 초청 토론회에서 “전세사기 방지를 위해 전세보증금 반환 목적에 한해서는 DSR 규제를 완화하는 방안을 검토하고 있다”며 “관련 부처와 적극 검토 후 7월 중 시행할 것”이라고 밝혔다.

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이유는 3가지 정도됩니다.

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1. 금리급등으로 전세가 폭락사태 발생 다주택 임대인일 수록 연쇄적으로 전세금 빠진부분만큼 원금을 돌려주기 힘들어짐. [보통 그만큼 돈을 가지고 있지 않음]

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2. 다주택 임대인의 대출 규제로 전세금 빠진만큼 대출을 받아서 돈을 채워줄 수 없음

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3. 그동안 세받아온걸 재투자에 활용한 임대인도 있으나 유례없는 종부세로인해 현금보유고가 상당수 줄었을 것임 특히 매매가가 기존 전세가와 같거나 더 내려와 있는 상황이면 위의 1, 2상황에서 코너에 몰린 임대인은 보증금 상환을 포기하고 경매까지 가게끔 배째라로 갈 수 밖에 없음

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이런 이유들로 최근 임대인의 자금사정 악화로 인한 '전세보증금 반환사고' [대부분의 경우 전세사기는 잘못된 뜻임]로 결국 대출을 빼서 세입자들에게 원금을 돌려주라는 뜻의 DSR 규제를 풀었습니다.

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저는 얼마전에도 원희룡 장관이 전세시대 종말을 뜻하는 말을 공식석상에서 하여 조만간 어떠한 조치를 시작하겟구나를 느꼇습니다.

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전세보증금을 에스크로 계정에 묶어두는 조치는 시행하지 않았으나 아예 전세를 시장에서 깔끔히 청소하겠다는 의도는 이번 DSR 규제해제조치로 명확해졌습니다.

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과거부터 전세시장이 없어지면 정부에게도 월세수입의 세금을 걷어

소수의 자산가들에게 걷는 종합부동산세 대신, 절대 다수에게서 걷는 월세의 부가세가 비교도 안될정도로 세금이 많이 걷히리란걸 누차 설명한바 있습니다. 저의 과거글 검색해보시면 나옵니다.

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사실 다주택 임대인은 규제가 워낙 쎄서 2020년 이후로 거의 늘어나지도 않았습니다.

20년 부터는 거의 실수요장이였죠

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이번조치로 다주택임대인들 입장이 되면 전세세입자 싹 빼네고 모두 월세로 돌려버리고 싶어할겁니다. 월세수입으로 재산세와 강탈당해온 종부세도 메꿔야죠

원금 돌려줘야하는것에 대한 부담도 싹 없애구요

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물론 그 월세는 시장의 금리보다 쎌겁니다. 그게 정상입니다. 은행에서 제공해주는 금리보다 최소 2% 정도는 더 비싸야 보유세부터 중개수수료, 대손충당금 및 수리비등까지 커버칠 수 있기 때문입니다. 부가세는 누가 내야할까요? 당연히 구매자 측인 세입자가 내야겠죠

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아무튼 예상시나리오는 다음과 같습니다.

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1. '전세'가 시장에서 빠르게 메말라 가면서 무융자 전세는 급격히 몸값을 키워 21년 고점 회복을 수년안에 할 수 있음 [이명박~박근혜 1기 때 발생한 미친전세 시대로 회귀할 것임 현재 머리 좀 돌아가는 사람들은 앞다투어 전세 물건를 잡고 있어 전세가 시장에서 급격하게 소진 중]

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2. 어느정도 임계가에 도달한 전세는 없어짐

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3. 순식간에 월세화 시장으로 바뀌며 전세가 2의 상황에 도달할 때쯤 월세도 급격하게 몸값을 키움

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4. '전세'라는 경쟁상품이 없어진 상황이면 서울 도심부를 중심으로 월세가가 크게 오르면서

서울도심과 이어진 서울외곽과 경기도권의 교통 허브지역 월세도 비율제로 오르게됨

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5. 빌라와 오피스텔은 대부분 월세로, 34평 이하 소형아파트도 월세화가 예상됨

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6. 강남 서초 용산 등 고가아파트가 있는 주거촌은 진입장벽이 높게 형성되어 왠만한 경제력으론 입성이 힘들어짐 이들 주요지로 부터 서울이 뉴욕이나 런던처럼 출산률이 극히 낮지만 인구는 계속 유입되는 아이가 없는 도시가 될 가능성이 농후

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7. 미국 시트콤처럼 젊은층은 쉐어하우스로 사는 사람들이 아주 흔해질 것으로 전망

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8. 전세가율이란것이 서서히 시장에서 의미있는 수치가 아니게 될 수도 있음

부동산 투자는 높은 월세가를 지탱할 수 있는 수요가 있는곳이냐 아니냐로 나뉠 것임