2008년 2월 리먼브라더스 파산사태 다시 재현되나
안녕하세요 정필립입니다. 오랜만에 글을 써보는관계로 장문의 글이 될 것 같습니다.
요즘 부동산에 다들 관심이 뜸해졌고, 저 또한 블로그 방문객 통계를 보니,
'이제 부동산은 식었다' 라는 시장흐름이 직접적으로 느껴지고 있습니다.
[작년 글에서 썻듯이, 정부 및 관 주도 개발 호재지역 말곤 좀 힘들겁니다]
마찬가지로 저도 부동산 한동안 어렵고 지금의 반등은 긴 L자형 침체 전 '데드캣 바운스'로 여기고
일희일비하지 않으며 최소 2분기까진 결과를 지켜보고 원하는 물건 투자 or 포기를 결정을 할 참입니다.
최근소식으로는 미국 실리콘밸리내 가장 거대한 기업은행인 SVB(실리콘 밸리 뱅크) 파산 소식이
있었습니다. 일단 관련기사부터 살펴보겠습니다. 주요내용은 적색, 저의 의견은 파란색입니다.
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美 실리콘밸리은행 파산…역대 두번째 규모 붕괴
입력 2023.03.11. 05:01수정 2023.03.11. 05:03
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기사내용 요약
2008년 워싱턴뮤추얼 이후 가장 큰 파산
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[산타클라라=AP/뉴시스]미국 실리콘밸리에서 가장 큰 상업은행인 실리콘밸리은행(SVB)이 결국 파산했다고 10일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)이 보도했다. 사진은 캘리포니아주 산타클라라에 있는 실리콘 밸리 은행 간판 모습. 2023.03.11
미국 실리콘밸리에서 가장 큰 상업은행인 실리콘밸리은행(SVB)이 결국 파산했다고 10일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ) 등 외신들이 보도했다.
이 매체에 따르면 연방예금보험공사(FDIC)는 '산타클라라의 예금보험국립은행'이라는 새 법인을 설립, SVB의 예금 등을 모두 이 은행으로 옮겼다.
이번 파산은 지난 2008년 금융위기 때 무너진 워싱턴뮤추얼 이후 가장 큰 규모의 은행 파산이라고 WSJ는 설명했다.
-> 자꾸 리먼사태 악몽이 떠오르네요 이는 분명 심상치 않은 징조입니다. 더 큰 메가톤급 이슈가 계속 발생할지도 몰라요. 지금은 금리인상 막바지는 커녕 중간 과정일지도 모릅니다.
모회사인 SVB파이낸셜그룹은 이날 오전 22억5000만 달러(약 3조 원)의 주식 매각을 취소한 뒤 구매자를 물색 중이었으나, 규제 당국은 기다려주지 않았다. 캘리포니아주 금융보호·혁신국은 몇 시간 만에 은행을 폐쇄하고 FDIC의 통제 아래 뒀다고 WSJ는 보도했다.
FDIC에 따르면 SVB는 지난해 말일 기준 약 2090억 달러의 자산을 보유한, 미국에서 16번째로 큰 은행이다.
SVB는 지난 8일 보유 중이던 국채에 대한 대규모 손실을 발표한 뒤 급속도로 무너졌다. 예금이 줄어 보유 중이던 채권을 팔아 약 20억 달러의 손실을 냈다고 발표한 것이다. 이 은행은 그동안 초과 현금 대다수를 미국 국채 등에 투자해 온 것으로 알려졌다.
-> 과거 기준으로 미국채를 매입해왔다면 당연히 그당시엔 안정적인 투자였을지 모르나, 금리가 1년사이 미친듯이 떡상을 해버렷으니.........허허......누가 이런 시장을 예상했겠습니다. 극히 소수의 사람들이겠죠
저도 이정도로 올줄은 몰랐습니다.
이후 모회사 SVB파이낸셜그룹의 주가는 80% 이상 하락했고, 결국 대량예금인출 사태에 직면했다.
-> 이제 한국의 중소은행 몇곳도 뭐.........지금 고금리 주는 2금융권 예금이 전 위험하다고 봅니다.
5천만원 이상 하지 말길 권합니다 5천까진 예금자 보호법으로 보상을 받으니까요
그런데 이자까지 쳐서 5천을 넘기면 안되므로 4700 정도 넣는게 안전하겠군요
이 영향으로 미국 4대 은행의 시가총액이 하루만에 약 520억 달러(약 69조 원) 증발하는 등 여파도 이어졌다.
-> 이게 저스트 비기닝 일수도 있습니다. 이 사태로 빅스텝에 제동이 걸릴꺼라는 기사도 있으나
자본주의 근본인 미국시장에서 몇곳 망한다고 전체의 흐름을 깨긴 힘들지 않을까 하는 생각이 듭니다. 참고로 다음 미국금리인상도 조만간입니다.
[당신의 자산가치를 박살내 드리겠습니다 Feat. 제롬 파월]
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10년마다 큰 전쟁이 나면서 금리상황이 뒤죽박죽이 되는것 같네요
보통 전쟁이 나면 몇개 국가의 채무 리스크가 확 늘기때문에 그에 연동해서 금리가 오르는 구조입니다. 그리고 전쟁이끝나면 경기가 회복되면서 다시 실물자산 가치가 확늘어나게 됩니다.
현재 우크라이나-러시아 전쟁이 1년넘게 지속중인데, 중국도 대만을 호시탐탐 노리고 있습니다.
진짜 중국-대만전쟁이 발생한다면 지금 벌어지는 전쟁과 비교도 안될정도로 미국의 개입, 한국과 북한의 전쟁가능성이 아주 높아지는바, 경제가 문제가 아니라 당장 이나라에서 탈출해야 살아남을 수도 있는 중대한 문제이기도 합니다.
어서 빨리 평화롭게 모든일이 끝나길 강하게 기원합니다.
말이 잠시 딴데로 샜는데, 금리상황이 이러한데 투자를 잘못한 은행만 힘들겠습니까?
현금흐름 규모에 비해, 크게 갭 레버리지를 벌린 다주택자들도 죽을지경일 겁니다.
자 이제 역전세난에 대한 다음기사 리뷰해보겠습니다.
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강남도 못 피한 '역전세난'… 2년 새 전세 21억→13억원
입력2023.03.11. 오전 6:40 수정2023.03.11. 오전 6:42 기사원문
[머니S리포트-무자본 갭투자 철퇴]②보증금 제때 못 받을까… 세입자도 '전전긍긍'
매매가가 전세보증금보다 낮거나 차이가 거의 없는 이른바 '깡통전세' 문제가 빌라사기꾼(속칭 빌라왕) 사망 사건 이후 수면 위로 떠올랐다.
전세 기피 현상이 뚜렷해지면서 매매가 낙폭에 비해 전셋값 하락 폭이 더 컸기 때문이다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 하락하면서 적은 자본금으로 집을 사들이는 갭투자도 쉽지 않게 됐다.
갭투자의 위험성이 부각되며 기존 세입자의 보증금 미반환 리스크는 더욱 커졌다. 전세 기피와 월세 상승이 맞물려 임대차시장의 불안요소로 떠올라 정부가 전세지원뿐 아니라 월세지원 정책을 강화해야 한다는 지적이 나온다.
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지난 3월6일 찾은 서울 강남구 일원동 아파트 모습.
디에이치자이개포 단지가 보인다. /사진=신유진 기자
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◆기사 게재 순서
(1) 강남·목동도 '반값 전세'… 매매가 10억 아파트 전세 '4억원대'
(2) [르포] 고가 월세시대… "100만원 넘어도 잘 나가요"
(3) [르포] 강남도 못 피한 '역전세난'… 2년 새 전세 21억→13억원
매매가 급락과 함께 전세 기피에 따른 전셋값 하락이 동반하면서 당분간 '역전세난'이 계속될 것이란 전망이다. 그만큼 전세 재계약 시점에서 집주인이 세입자들에게 전세 보증금을 제때 돌려주지 못해 분쟁까지 발생하는 상황도 늘어날 공산이 크다.
-> 요즘 임차권등기가 급증하는 이유가 바로 이것으로, 전세가가 높은 지역일수록 이런경우가 많아질 것으로 봅니다. 전세금 못돌려줘서 결국 경매까지 가는 경우가 꽤 보여질것 같네요
서울 강남권도 역전세난 여파를 피하지 못한 모양새다. 특히 신축 대규모 입주를 앞둔 강남구에선 준공된 지 만 2년으로 올해 전세 계약 만료를 앞둔 단지에서 매물이 쏟아질 경우 최근 몇 년 간 경험하지 못했던 역전세난이 불가피할 것이란 전망이다. 그만큼 임대시장의 불안 요소로 떠오르고 있다. 올 한해 강남구 입주 물량은 4646가구로 서울시내 25개 자치구 중 가장 많다.
-> 앞으로 욕심 안부리고 자기 '그릇크기'에 맞게 현금력과 부동산 자산을 같이 만들어온 사람들이 살아남을 겁니다. 옛날 10년전 모습으로 다시 돌아오는 '양털깍기 시즌' 이라고 작년 여름부터 누차 글로 말해온 내용입니다. 자기 능력을 과신하여 감당불가능하게 크게 벌린 투자자들은 이제 많이 털릴것 입니다. [이미 썰려나가고 있는 중이죠 과거의 정필립 투자경험기를 참조바랍니다]
특히 강남구는 그동안 전세가가 가장 급등했고, 한동안 입주가 가장 많은 만큼 이 타격은 매우
클 것입니다.
서울 아파트 전세가율(아파트 매매 대비 전세가 비율)은 10년 만에 50%선 붕괴 조짐도 보이고 있다. KB국민은행에 따르면 올 2월 기준 서울 아파트 전세가율은 51.2%로 지난해 11월(53.9%) 이후 3개월 연속 하락했다. 평균 전셋값은 5억9297만원. 서울시내 아파트 평균 전세가격이 5억원대로 내려앉은 것은 2021년 2월(5억9828만원) 이후 2년 만이다.
-> 고금리가 진행되는 한 이런 분위기는 한동안 계속되다가 전세가 없어지고 월세위주 시장으로 재탄생 할겁니다.
'디에이치자이개포' 103㎡ 전셋값, 2년 새 21억원→13억원
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강남구 일원동에 위치한 개포4차현대아파트. /사진=신유진 기자
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지난 3월6일 찾은 서울 강남구 일원동. 개포공무원아파트 8단지를 재건축, 2021년 7월 입주한 1996가구(81~226㎡, 이하 전용면적) 규모의 '디에이치자이개포' 103㎡는 올 2월1일 13억원에 전세 계약됐다. 입주 첫 해인 2021년 12월 같은 주택형 전세가가 19억~21억원(총 3건)이었던 것과 비교하면 6억~8억원가량 빠진 셈이다. 이 아파트의 경우 거래된 전세 물건 대다수의 보증금이 수억원씩 떨어졌다.
횡단보도 하나만 건너면 보이는 '개포자이프레지던스'도 3월부터 입주가 시작되면서 이삿짐 차량들로 단지가 어수선했다. 개포주공4단지를 재건축한 이 아파트의 경우 59~243㎡ 3375가구로 구성됐다. 아직 공식적으로 신고된 거래 물건이 없어 정확한 가격은 알 수 없지만 네이버 부동산 등에 올라온 매물을 기준으로 전세가율은 60% 안팎 수준이다.
인근에서 재건축을 기다리는 구축 단지 역시 전세가 하락은 피할 수 없다. 1987년 지어진 개포현대4차 84㎡는 지난 7일 6억4000만원에 전세 계약됐다. 지난해 12월 계약이 체결된 전세가격(9억8000만원)보다 3억4000만원 떨어졌다. 일원동의 한 공인중개업소 관계자는 "재건축을 앞둔 단지는 전셋값이 2억~3억원 정도 떨어졌지만 신축 아파트의 경우 가격 변동성이 거의 없고 매물도 많지 않다"고 말했다.
부동산업계에 따르면 강남에선 재건축 추진 단지를 중심으로 전셋값이 급락하면서 더러 급매물도 나오는 분위기다. 일부의 경우 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려줘야 하지만 전셋값 하락으로 신규 세입자를 받기도 힘든 상황이다. 강남구 개포동 래미안블레스티지 84㎡는 지난해 6월 16억원에 전세 계약됐지만 올 1월엔 절반 값인 8억원에 거래됐다.
-> 어휴 10년전 재건축 때문에 맘고생 했던거 생각하면 역시 재건축은 이런장 한번 올때마다
고점에 매수한 사람들은 다 썰려나갑니다. 단 근처 다 구축인데 혼자 신축이면 주변이 건축 완료되어 입주시작하기 전까진 전세값 방어는 됩니다. 문제는 나도 신축인데 주변도 다 신축으로 입주시 다같이 싹 빠지죠. 세상은 항상 수요와 공급원리로 작용하니까요
[그러나 훗날 상승장의 주인공은 이들이 될겁니다]
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올해 3월 입주를 시작한 개포자이프레지던스. /사진=신유진 기자
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시세보다 싸게 나온 매물 대부분은 갭투자(전세를 낀 매매) 물건으로 보고 있다. 리얼투데이 관계자는 "개포동은 학군지 수요가 큰 데다 대단지인 개포자이프레지던스가 입주를 시작하면서 하락세가 이어지는 상황"이라며 "올 하반기와 내년에도 입주를 앞둔 단지들(래미안 원베일리, 디에이치퍼스티어아이파크)도 있어 금리가 확 떨어지지 않는 이상 하락 기조가 계속될 것으로 본다"고 말했다.
이어 "올 초 규제 지역 해제에도 전세가 약세 때문에 갭투자 환경은 더욱 나빠졌다"며 "다만 경기 화성시(동탄)나 인천 연수구(송도) 등 집값이 많이 떨어진 곳들은 매매가와 전세가 차이가 적어 소액 투자가 가능한 만큼 갭투자가 이뤄지고 있다"고 덧붙였다.
-> 개도 포기한 동네였던 개포동도 이제 학군지로 자리잡았나 보군요. 문재인 정부때 특목고 축소정책은 결국 강남8학군의 재현을 불러왔습니다. 지금 정부는 다시 원위치로 돌리려고 보이기에, 대치동을 제외하면 강남학군이 영원하진 못할것으로 봅니다. 뭐 초저출산 문제 때문에 학군지는 솔직히 잘모르겠습니다. 저는 학군지 투자는 안하고 돈많은 어르신을 타겟으로 하는 투자를 지향하니까요
전셋값 하락에 집주인뿐 아니라 세입자도 불안하긴 마찬가지다. 기존 세입자들은 집주인으로부터 제때 보증금을 돌려받지 못할까 봐 전전긍긍하고 있다. 서울 동작구에 전세로 거주하는 세입자 A씨는 계약 만료 3개월을 앞두고 요즘 집주인 눈치를 보고 있다. 2년 전 계약한 전세 보증금은 9억원. 현재 이 아파트의 전셋값은 5억원으로, 2년 새 4억원 하락했다. A씨는 "신규 세입자에게 돈을 받아 기존 세입자에게 돈을 주는 것이 보편적인 전세 구조인데, 전셋값이 급락해 집주인한테 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지 걱정된다"고 토로했다.
매매가 하락에 따른 역전세난에 분양권 거래는 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 서울에서 거래된 분양권은 총 16건. 이 중 10건(63%)은 강남구에서 거래됐다. 업계에선 입주 물량 증가와 아파트값 하락으로 강남권 분양권의 프리미엄이 떨어졌다는 평가다.
-> 한동안 입주가 가장 많은 강남구가 타격이 클겁니다. 그리고 그뒤론 재건축이 대량으로 될 여의도쪽이 아닐런지.........여의도가 대규모로 재건축 된다면 배후에 있는 마포, 목동 전세가가 무너질것이고 결국 목동도 대규모로 재건축 된다면 도미노 현상이겠네요
아 한남 2~5구역 1.2만 세대랑 동부이촌동 일대 재건축, 한강로/성수동 일대 정비구역등등까지 속속 합류 할 겁니다. 보수정당의 목표가 바로 그것 입니다. 강남 한 곳만 몰빵 하지 않고,
최대한 여러곳을 중산층 이상 거주지로 개발하여 자기 찍어줄 사람을 최대한 포진시키자.........
민주당은 정반대로 자기들 살거나 들고있는 강남구 외엔 표 잘주는 낙후지역은 개발 안시키자
[이건 모 강남좌파 인사의 책과 언사에 다 나온 이야기들이죠 ㅎㅎㅎ]
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금리와 역전세난속에 얼마전 동부이촌동 모조합과 건설사 회의내용을 들었습니다.
일반 = 800만원 후반
고급화 = 900만원 초반
아마도 하이엔드화는 1100만원 정돈 할겁니다. 물론 위에서 말했다시피 떡상한 금리덕에 당연히 더 오를꺼구요 1300정도 까진 '열린 마음' 의 자세로 봐야하지 않을런지?
아......이거 얼마전 하이엔드화 컨셉으로 진행하는 한남 3구역 건축비가 580만원으로 역대 최고가 썻다고 한게 2년도 안된듯 한데, 두배가 되었네요? 건축물가 미쳤습니다.
[물론 한남3 조합도 입주할땐 1000이상 지불해야할껄요? 게다가 건축기간이 3년이상일꺼라...]
이대로라면 진짜 자금력 빵빵한 소수의 조합말곤 건축사업 다 스탑입니다.
예전에 제가 잠깐 기거한 지방에 있는 8% 건폐율인 오송 힐데스하임이라는 아파트로 예를들면
그자리에 다시 똑같이 건축 시 호수남향조망 매리트 + 건폐율 8% + 대형평수 + 고급화 4가지 조건을 고려해 볼때 평당 건축비 1000 조건에 땅값과 입지 매리트까지 가산시 40평대도 7억대에 분양을 해야할 판이로군요........... 지방도 이러한데 뭐 땅값도 같이 떡상한 서울은 ^^;;;
그나저나 미국 기준금리가 정말 6%이상으로 움직인다면, 과거 보수적으로 한은 기준금리 6% 라는 미친 시나리오 가능성까지 예상해야 한다고 해온 저의 말이 현실에 가까워지고 있습니다.
과연 거기까지 가겠냐 싶긴한데 단기간에 금리가 회복될꺼 같아 보이지도 않고,
한국도 물가상승과 외환유출을 막기위해 장기적으로 미국보단 최소 0.5%는 더 올려야 할테니,
정부와 한은 고민이 엄청나게 클겁니다. [그래도 설마 6%까진 가겟어?]
물론 그사이 한국경제는 상당부분 박살날겁니다. 관련기사 첨부합니다.
https://www.wowtv.co.kr/NewsCenter/News/Read?articleId=A202303100104&t=NN
앞으로 긴 겨울을 나야하는데, 직장있는것에 감사하면서 살아야할 시기가 다시 찾아오는것 같군요
망하지 않는 아이템을 들고 사업하는 회사에 붙어있는게 최선 같습니다.