강남 용산위주 투자하는 큰손들과 오고간 대화

안녕하세요 정필립입니다.

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이것저것 정보나눔을 하고잇는 주변 지인들과 요즘 부동산 정책의 본질에 대해서 오고간 이야기 중

재미있는게 많았습니다. 이중엔 부동산 시행개발을 하는 사람들도 포함입니다.

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짤막하게 정리해보겠습니다.

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1. 현재 하락뉴스로 도배되는건 부동산 연착륙을 할수록 지지율이 올라가는 윤정부의 의도가 반영되었다.

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2. 강남권 대규모 입주물량 못지않게 재개발 재건축 활성화로 인한 멸실물량도 대폭 증대한다. 현재 언론에선 입주물량만 말하고 관리처분인가에 대한 멸실물량을 이야기 안한다.

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3. 지금 잠실과 동탄등의 급매물이 상당수 소화되었다.

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4. 현재 집값 폭락장은 2003년 카드사태때와 흡사하다. 그때도 금리, 전쟁영향이 컷었다. 또한 오일쇼크 때 이후로 가장 단기간에 급등한 금리영향에 전세대출과 담보대출 부실위험이 커진것이지 많은 공급량에 의한 하락장이 아니다.

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5. 상기 4의 이유로 인하여 결국 상승세로 갈 뇌관이 남아있는상태이다. 총선을 1년정도 앞둔 23년 하반기쯤 풀릴 규제들이 지금 22년말 부터 혁신적으로 풀리고 있다. 국토부에선 26년 정도까진 공급이 부족한 것을 모를리 없다.

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6. 결국 물량부족 시한폭탄은 금리가 안정화 되고 전세가가 안정화 된 후 시간차를 두고 발생한다. 그 사이 건설사들이 물량을 털어 계속 공급동력을 만들어 주지 못하면 다시 한번 부동산발 정권교체 위기감이 있을 것이다. 그것이 빠른 다주택자 규제해제의 주원인으로 생각된다. 시중의 돈이 채권시장으로 향하고 있는것을 부동산으로 다시 끌어오지 못하면 공급정책은 필패이다.

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많은 대화가 오고 갔으나 이상 내용을 짤막하게 정리 하였습니다.

요즘 지방 변두리도 토지 매입비 + 금리 + 인건비 + 인허가를 위한 행정절차 고려시

34평 분양가가 최소 4.2억은 되야 마진이 남는 구조라고들 하죠

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국유지가 아닌이상 민간택지에서 땅값 좀 오른곳은 두말할 필요도 없구요

국유지인 곳 조차 건축비 압박으로 싼값분양이 쉽지 않다는 겁니다.

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투자는 결국 개인의 판단 영역이겠지만, 저도 내년 1~2분기가 지나면 기회를 잡을 생각을 하고 있습니다.

 

연말 잘 마무리 하시고 새해에는 모든 가정이 행복이 가득하길 기원드립니다.